DPE à Fos-sur-Mer (13270) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Aucune commune des Bouches-du-Rhône ne concentre autant de risques technologiques que Fos-sur-Mer. La ville s’est développée à la lisière de la plus vaste zone industrialo-portuaire du sud de l’Europe, entourée de sites classés SEVESO seuil haut, au point d’être couverte par plusieurs plans de prévention des risques technologiques distincts. Pour un vendeur ou un bailleur, cela change la nature même du dossier : le diagnostic de performance énergétique y est presque secondaire face à l’ampleur de l’information sur les risques à fournir.

Cela ne dispense évidemment pas des diagnostics de droit commun, dont le DPE. Voici l’ensemble de ce qui s’applique à Fos-sur-Mer en 2026.

Le DPE à Fos-sur-Mer : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, sous une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un rapport antérieur à cette date n’a plus de valeur juridique, quelle que soit l’échéance qu’il affiche.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. Fos-sur-Mer présente un parc relativement récent, façonné par l’essor industriel des années 1960 à 1980 :

• Le vieux village, autour de l’hauture et de l’église Saint-Sauveur, avec un noyau ancien restreint, souvent antérieur à 1948.
• Les quartiers résidentiels des années 1960-1985, très largement majoritaires, développés pour loger les salariés de la zone industrielle : pavillons et petits collectifs, chauffage électrique dominant, isolation d’origine faible.
• Les extensions plus récentes, mieux classées, en périphérie du centre.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

Trois PPRT : la spécificité de Fos-sur-Mer

C’est ici que Fos-sur-Mer se distingue de toute autre commune du département. Le territoire est concerné par plusieurs plans de prévention des risques technologiques, élaborés autour des différents pôles industriels de la zone.

Le PPRT de Fos-Est, qui concerne le site SEVESO seuil haut ArcelorMittal, a été prescrit le 26 janvier 2011 et approuvé le 30 mars 2018.

Le PPRT de Fos-Ouest, qui couvre les établissements SEVESO seuil haut Lyondell Chimie France, Kem One, Elengy Tonkin et Air Liquide, a été prescrit le 3 décembre 2012 et, après une dizaine d’années d’élaboration, approuvé le 6 avril 2023.

À ces deux plans s’ajoute la proximité du bassin de risques de Martigues-Lavéra, l’un des plus complexes de France, approuvé le 15 mai 2023. Selon la localisation précise du bien, un ou plusieurs de ces périmètres peuvent le concerner.

La portée de ces plans est considérable. Institués après la catastrophe d’AZF à Toulouse en 2001, ils peuvent définir des zones de maîtrise de l’urbanisation future, des secteurs de prescriptions sur le bâti existant, et surtout des secteurs de mesures foncières pouvant aller jusqu’au délaissement ou à l’expropriation. Pour une transaction, l’obligation est claire : dès qu’un PPRT est prescrit ou approuvé, il doit être mentionné lors de toute transaction immobilière portant sur un bien inclus dans son périmètre d’exposition. L’état des risques et pollutions, établi moins de six mois avant la signature, doit être annexé à la promesse comme à l’acte définitif.

Concrètement, à Fos-sur-Mer plus qu’ailleurs, l’état des risques n’est pas une formalité : c’est une pièce déterminante, dont la précision engage la responsabilité du vendeur. Une erreur de périmètre ou l’omission d’un des plans expose directement à une action en diminution du prix, voire en résolution de la vente.

Radon : Fos-sur-Mer en zone 1

L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon classe l’ensemble des Bouches-du-Rhône en zone 1, à potentiel faible, avec une liste limitative de communes reclassées en zone 2. Fos-sur-Mer ne figure pas dans cette liste et reste donc en zone 1.

Ce classement en zone 1 ne déclenche aucune mention obligatoire au titre du radon dans l’état des risques : l’obligation formelle vise le niveau 3, le plus élevé. Il n’en reste pas moins que le document doit être établi avec rigueur pour l’ensemble des autres risques présents sur la commune — et ils sont nombreux, entre les PPRT et les aléas naturels du secteur littoral.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements, où seules certaines communes sont visées par une délimitation, le 13 ne connaît aucune exception : Fos-sur-Mer est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — la même que celle de l’état des risques, ce qui aligne le calendrier des deux pièces les plus périssables du dossier. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

Aucun arrêté préfectoral mérule n’existe en revanche dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage à Fos-sur-Mer ; il reste conseillé au cas par cas, notamment pour les biens proches des étangs et du littoral.

Réforme du coefficient électrique 2026 : un parc très concerné

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

Fos-sur-Mer fait partie des communes les plus directement concernées. Le parc résidentiel bâti pour loger les salariés de la zone industrielle dans les années 1960 à 1980 a été massivement équipé de chauffage électrique. Un pavillon classé F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui le sort du calendrier d’interdiction de 2028 et modifie ses conditions de mise en location. Les logements chauffés au gaz ne bénéficient d’aucun effet mécanique.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif reste inchangé : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 — soit la très grande majorité du parc fosséen, compte tenu de sa période de construction. Les collectifs et pavillons des années 1960 à 1975 concentrent les matériaux les plus problématiques. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures en fibrociment. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949 : ici, essentiellement le vieux village. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Sur un parc majoritairement antérieur à 1985, ce seuil est systématiquement franchi.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui couvre l’essentiel des résidences fosséennes.

Prix d’un DPE à Fos-sur-Mer

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison, avec combles et garage à inspecter, se situe au-dessus.

Au 1er mai 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Fos-sur-Mer à environ 2 734 €/m² pour les appartements et 3 054 €/m² pour les maisons, soit 2 969 €/m² tous types confondus. Ce sont des niveaux parmi les plus abordables du pourtour de l’étang de Berre, ce qui s’explique en partie par la présence industrielle et le zonage des risques.

Cette modération des prix a une conséquence directe sur le poids du dossier de diagnostics : sur un appartement de 65 m² valorisé autour de 178 000 €, un pack complet représente environ 0,2 % du prix de vente. Mais surtout, dans une commune où l’état des risques est aussi déterminant, la qualité du prestataire prime sur son tarif : un document incomplet sur les PPRT est un levier de contentieux immédiat pour l’acquéreur. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.