DPE à Martigues (13500) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Vendre ou louer un logement à Martigues suppose de composer avec un contexte réglementaire que peu de communes françaises connaissent. La Venise provençale conjugue un centre ancien classé entre les canaux, des quartiers pavillonnaires étendus vers Croix-Sainte et Saint-Jean, et surtout la proximité immédiate du complexe pétrochimique de Lavéra, qui place plusieurs centaines d’habitations sous un plan de prévention des risques technologiques parmi les plus vastes du pays.

Le diagnostic de performance énergétique n’est qu’une pièce de ce dossier, mais c’est celle qui conditionne aujourd’hui le prix de vente et la possibilité même de louer. Voici ce qui s’applique à Martigues en 2026.

Le DPE à Martigues : ce qui est obligatoire

Le DPE est exigé pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce immobilière dès la première diffusion, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa durée de validité est de dix ans, avec une réserve importante : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un propriétaire martégal qui conserve un rapport ancien dans son dossier n’a, juridiquement, plus de DPE valable.

Le diagnostic repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, les systèmes de chauffage, d’eau chaude, de ventilation et de refroidissement. À Martigues, deux profils dominent et donnent des résultats très différents :

• Les maisons de ville de l’Île et de Jonquières, souvent antérieures à 1948, murs en pierre, faible isolation, parfois chauffage électrique d’appoint ajouté sans travaux d’enveloppe. Ce sont les biens les plus exposés aux classes F et G.
• Le pavillonnaire et les résidences des années 1965-1990, à Croix-Sainte, Saint-Jean, Les Laurons, généralement mieux notés mais fréquemment équipés de convecteurs électriques — un point décisif depuis la réforme de 2026.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode de calcul et les critères retenus.

Réforme du coefficient électrique 2026 : Martigues très concernée

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés à l’échelle nationale, le plus souvent d’une lettre.

L’effet est particulièrement net à Martigues, où le chauffage électrique équipe une large part du parc construit après 1970. Un T3 de Croix-Sainte classé F sur un ancien rapport peut ainsi ressortir en E, ce qui le sort du calendrier d’interdiction de 2028 et change radicalement sa valorisation. À l’inverse, les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient d’aucun effet mécanique.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite technique. Notre article sur le nouveau coefficient électrique explique la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif, lui, ne bouge pas : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Si vous hésitez sur la situation de votre bien, notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

PPRT de Lavéra : la spécificité martégale

C’est le point qui distingue Martigues de toute autre commune du département. Le plan de prévention des risques technologiques de Lavéra, prescrit en 2013 et approuvé le 15 mai 2023, couvre les communes de Martigues et de Port-de-Bouc.

La DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur le décrit comme l’un des PPRT les plus complexes de France : environ 4 500 phénomènes dangereux recensés, émanant de dix sites classés SEVESO du complexe de Lavéra. Plus de 900 habitations sont concernées sur les deux communes, avec des aléas de nature thermique, toxique et de surpression.

Concrètement, pour une transaction immobilière, cela signifie que tout bien situé dans le périmètre du PPRT doit faire l’objet d’une mention explicite dans l’état des risques, en application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. L’état des risques et pollutions doit être établi moins de six mois avant la signature et annexé à la promesse comme à l’acte définitif.

Selon le zonage réglementaire, des prescriptions de renforcement du bâti peuvent par ailleurs s’imposer au propriétaire : renforcement des menuiseries, création d’un local de confinement, travaux de protection thermique. Ces obligations pèsent sur le propriétaire du logement et se transmettent avec le bien, ce qui en fait un point de négociation systématique lors des compromis martégaux.

Un vendeur qui omet cette information s’expose à une action en diminution du prix, voire en résolution de la vente. Le zonage exact d’une adresse ne se déduit pas d’une carte approximative : il se vérifie auprès des services d’urbanisme de la ville ou sur la cartographie réglementaire préfectorale, secteur par secteur. Les quartiers proches de Lavéra et de la zone portuaire sont les plus directement concernés, mais le périmètre déborde largement les abords immédiats des installations.

Radon : Martigues classée en zone 2

Deuxième particularité locale. L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon classe l’ensemble des Bouches-du-Rhône en zone 1, à potentiel faible — mais Martigues fait partie des communes explicitement classées en zone 2.

La zone 2 désigne des terrains dont la teneur en uranium reste faible, mais où des facteurs géologiques particuliers, comme des cavités ou des failles, peuvent faciliter la remontée du gaz vers l’intérieur des bâtiments. Cette classification doit figurer dans l’état des risques remis à l’acquéreur ou au locataire.

C’est une erreur fréquente chez les prestataires qui appliquent un modèle départemental générique : un état des risques mentionnant « zone 1 » pour un bien martégal est tout simplement faux.

Termites : obligation absolue sur toute la commune

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Aucune commune du département n’échappe à cette délimitation, Martigues comprise.

En conséquence, l’état relatif à la présence de termites doit être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois : c’est le diagnostic le plus court du dossier, à surveiller quand le délai entre compromis et acte s’allonge. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

En revanche, aucun arrêté préfectoral mérule n’existe dans le département. Le diagnostic mérule n’est donc pas imposé par un zonage à Martigues ; il reste conseillé au cas par cas, notamment dans les rez-de-chaussée humides du centre ancien bordé par les canaux.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

Le DPE ne circule jamais seul. Selon l’âge et la nature du bien, s’ajoutent :

Le plomb, pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. À Martigues, cela vise l’essentiel du bâti de l’Île, de Jonquières et de Ferrières. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes.

L’amiante, pour tous les biens dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997. Le périmètre est ici bien plus large : il englobe une grande partie des résidences et lotissements construits pendant l’essor industriel des années 1960 et 1970. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz, dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété. En location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces à réunir pour un bail.

Enfin, depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins — un seuil qui concerne une grande partie des petites résidences martégales.

Prix d’un DPE à Martigues

Le tarif d’un DPE n’est pas réglementé. Il varie selon la surface, l’année de construction, le type de chauffage et l’accessibilité des locaux. À Martigues, comptez généralement à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison, avec combles et vide sanitaire à inspecter, se situe au-dessus.

Ces montants se lisent au regard de la valeur du bien. Au 1er juillet 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Martigues à environ 3 056 €/m² pour les appartements et 3 575 €/m² pour les maisons. Sur un T3 de 65 m², le dossier complet représente donc moins de 0,25 % du prix de vente, pour une protection juridique qui porte sur l’intégralité de la transaction. Notre page sur le prix d’un diagnostic immobilier détaille la composition d’un devis.

Un tarif nettement décroché du marché doit alerter : il signale souvent une visite expédiée, un nombre de points de contrôle insuffisant ou une couverture d’assurance limitée. À Martigues, où l’état des risques doit intégrer à la fois le PPRT et le classement radon en zone 2, la vigilance sur la qualité du prestataire est d’autant plus justifiée : un document générique produit à distance ne vaut rien devant un tribunal.