DPE à Châteauneuf-les-Martigues (13220) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Châteauneuf-les-Martigues occupe une position singulière sur le littoral de l’étang de Berre : un village ancien perché, le quartier industriel et résidentiel de La Mède en bord d’étang, et une couronne pavillonnaire étendue vers le Bolmon. La commune partage son nom et une frontière avec Martigues, ainsi qu’une plateforme industrielle — mais pas les mêmes obligations réglementaires. C’est précisément ce qui rend les dossiers de vente délicats ici : ce qui vaut pour la commune voisine ne vaut pas nécessairement pour celle-ci.

Trois zonages se superposent sur le territoire, et le plus important d’entre eux a connu une trajectoire mouvementée. Voici ce qui s’applique en 2026.

Le DPE à Châteauneuf-les-Martigues : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, sous une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un rapport antérieur à cette date ne vaut plus rien juridiquement, quelle que soit l’échéance qu’il affiche.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. Le parc communal se répartit en trois ensembles bien distincts :

• Le village ancien, sur sa hauteur, avec des maisons de ville souvent antérieures à 1948 : mitoyennes, faiblement isolées, combles rarement traités. Ce sont les biens les plus exposés aux classes F et G.
• La Mède, dont l’urbanisation a suivi l’implantation de la plateforme dans les années 1930 : logements ouvriers et petits collectifs des décennies suivantes.
• Les lotissements postérieurs à 1975, vers le Bolmon et les Ventrons, portés par la fonction résidentielle de la commune, généralement mieux classés mais massivement chauffés à l’électricité.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

PPRT de La Mède : un plan approuvé, suspendu, puis révisé

C’est la contrainte majeure sur la commune, et son histoire mérite d’être connue car elle explique une erreur fréquente dans les dossiers de vente.

La plateforme TotalEnergies de La Mède s’étend sur les territoires de Châteauneuf-les-Martigues et de Martigues. Un plan de prévention des risques technologiques y avait été approuvé le 2 mai 2014. Puis la raffinerie a été autorisée à se reconvertir en bioraffinerie par arrêté préfectoral du 16 mai 2018 : les conditions d’exploitation ayant changé, les études de dangers l’ont été aussi, et les mesures du PPRT de 2014 ont été suspendues par arrêté du 14 novembre 2019.

Une révision a suivi, avec des réunions publiques tenues à Châteauneuf-les-Martigues en janvier et mars 2022, puis une enquête publique du 30 août au 3 octobre 2023 organisée par arrêté préfectoral du 7 juillet 2023. Le PPRT révisé a été approuvé par arrêté du 11 décembre 2023, accompagné d’une carte de zonage réglementaire.

La conséquence pratique est directe et sous-estimée. Un état des risques établi en 2020 ou en 2022 sur ce secteur décrivait une situation qui n’existe plus aujourd’hui : le plan de 2014 était alors suspendu et celui de 2023 n’existait pas encore. C’est l’illustration la plus nette de la raison pour laquelle l’état des risques et pollutions n’est valable que six mois et doit être établi juste avant la signature, en application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Selon le zonage retenu, des prescriptions de renforcement du bâti peuvent par ailleurs s’imposer au propriétaire et se transmettre avec le bien.

Plan d’exposition au bruit : une seconde obligation d’information

Châteauneuf-les-Martigues figure parmi les communes explicitement listées par l’arrêté préfectoral du 4 août 2016, modifié en janvier 2021, portant approbation du plan d’exposition au bruit de l’aérodrome Marseille-Provence — au même titre que Marignane, Vitrolles, Saint-Victoret, Gignac-la-Nerthe, Les Pennes-Mirabeau ou Rognac.

Depuis le 1er juin 2020, tout bien situé dans l’une des zones de ce plan doit faire l’objet d’une information sur les nuisances sonores aériennes, remise à l’acquéreur ou au locataire. L’obligation vaut pour la vente comme pour la location, et s’étend à la vente de terrains constructibles.

Le zonage exact d’une adresse doit être vérifié sur le plan en vigueur : les courbes de bruit épousent les trajectoires d’approche et de décollage, si bien que deux logements également éloignés de l’aéroport peuvent relever de zones différentes. Le classement emporte en outre des restrictions d’urbanisme limitant les possibilités de construction et d’extension.

Radon : zone 1 ici, zone 2 à Martigues

Voici le piège local le plus redoutable, précisément parce que les deux communes portent presque le même nom et se touchent.

L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon classe l’ensemble des Bouches-du-Rhône en zone 1, à potentiel faible, avec une liste limitative de communes reclassées en zone 2. Martigues figure dans cette liste. Châteauneuf-les-Martigues n’y figure pas et reste donc en zone 1.

Un prestataire qui traite le pourtour de l’étang de Berre avec un modèle unique, ou qui confond les deux communes au moment de la saisie, produira un document décrivant une situation inexacte. L’obligation formelle de mention du radon au titre de l’état des risques vise le niveau 3, le plus élevé, de sorte qu’aucune des deux communes ne la déclenche à ce titre. Mais un état des risques qui affirme une classification erronée reste un document faux, et la nuance ne protège pas le vendeur en cas de contentieux.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements, où seules certaines communes sont visées par une délimitation, le 13 ne connaît aucune exception : Châteauneuf-les-Martigues est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — la même que celle de l’état des risques, ce qui simplifie le calendrier mais impose de le surveiller quand le délai entre compromis et acte s’étire. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

Aucun arrêté préfectoral mérule n’existe en revanche dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage ; il reste conseillé au cas par cas, en particulier pour les rez-de-chaussée proches de l’étang de Bolmon.

Réforme du coefficient électrique 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

L’effet se concentre ici sur les lotissements postérieurs à 1975, très largement équipés de convecteurs électriques. Une maison classée F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui la sort du calendrier d’interdiction de 2028 et transforme ses conditions de mise en location. Le village ancien, où le problème tient à l’enveloppe plus qu’au vecteur énergétique, en bénéficie beaucoup moins.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif ne bouge pas : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, soit la très grande majorité du parc communal. Les logements de La Mède et les collectifs des années 1950 à 1975 concentrent les matériaux les plus problématiques. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures en fibrociment. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949 : essentiellement le village ancien perché. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes des huisseries et des cages d’escalier.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Sur un parc majoritairement antérieur à 1990, ce seuil est systématiquement franchi.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui couvre l’essentiel des résidences de la commune.

Prix d’un DPE à Châteauneuf-les-Martigues

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux — un point sensible dans les ruelles du village ancien. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison, avec combles et parfois dépendances, se situe au-dessus.

Au 1er avril 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Châteauneuf-les-Martigues à environ 3 501 €/m² pour les appartements et 3 560 €/m² pour les maisons, soit une quasi-parité entre collectif et individuel. La comparaison avec Martigues est instructive : les appartements y sont sensiblement mieux valorisés qu’à Martigues, ce qui reflète la fonction résidentielle de la commune et sa proximité avec le bassin d’emploi de Marignane.

La dispersion reste marquée — de 1 900 € à 5 247 €/m² pour les appartements — et le zonage des risques y contribue. Sur un T3 de 65 m², le dossier complet représente moins de 0,20 % du prix de vente. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.