Passoire thermique : le guide complet du propriétaire en 2026
Dans ce guide
- Définition et seuils DPE
- Ce qui change en 2026
- Interdictions de location
- Travaux à envisager
- Aides à la rénovation
- Questions fréquentes
Article mis à jour le 11 août 2026.
Vous avez besoin d’un DPE ou d’un audit énergétique réglementaire ? Demandez un devis personnalisé.
Un logement est qualifié de passoire thermique lorsque son diagnostic de performance énergétique (DPE) le classe F ou G. Cette étiquette a désormais des conséquences directes sur la location, la vente et les travaux à programmer.
Ce guide 2026 explique les seuils applicables, le calendrier d’interdiction de location, l’audit énergétique réglementaire et les principales aides à vérifier avant d’engager une rénovation.
Dernière vérification : 11 août 2026. Contenu relu par l’équipe EDL Diagnostic.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ? Définition et enjeux
Le DPE attribue deux notes au logement : une note pour la consommation d’énergie primaire et une note pour les émissions de gaz à effet de serre. La classe finale correspond à la moins bonne des deux.
- Classe F : de 331 à 420 kWhEP/m²/an ou de 71 à 100 kgCO₂e/m²/an.
- Classe G : plus de 420 kWhEP/m²/an ou plus de 100 kgCO₂e/m²/an.
Ces seuils sont ceux du barème général. Des seuils adaptés existent pour certains logements de petite surface. La facture réelle peut aussi varier selon la météo, le nombre d’occupants et leurs usages : le DPE repose sur une consommation conventionnelle, pas sur les factures du ménage.
Au 1er janvier 2025, la France métropolitaine comptait environ 5,4 millions de logements classés F ou G, soit 14,4 % du parc. Parmi les résidences principales, 3,9 millions étaient concernées, soit 12,7 %. Source : SDES, parc de logements par classe DPE au 1er janvier 2025.
Pour connaître la classe de votre bien, demandez un devis gratuit pour un DPE.
Votre logement est-il encore une passoire thermique ? Ce que la réforme du DPE a changé
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution peut améliorer l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité, sans modifier leur consommation réelle.
Les DPE déjà réalisés restent valables. Si votre logement est concerné, vous pouvez télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette depuis l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, à partir du numéro de votre diagnostic.
Cette attestation ne remplace pas une visite lorsque le logement, ses équipements ou son isolation ont changé. Consultez également l’information officielle du ministère sur le calcul 2026.
Comment savoir si votre logement est une passoire thermique ? 5 signes qui ne trompent pas
1. Des dépenses de chauffage élevées
Une facture importante peut signaler un logement énergivore, mais elle ne suffit pas à déterminer sa classe : les usages, le prix de l’énergie et la météo influencent fortement le montant payé.
2. Des parois froides, des courants d’air ou des écarts de température
Des murs froids, des pièces difficiles à chauffer ou une sensation d’inconfort près des fenêtres peuvent révéler des déperditions. Seule une évaluation du logement permet d’en identifier la cause.
3. De la condensation ou une humidité persistante
L’humidité peut être liée à la ventilation, à une infiltration ou au bâti. Elle doit être diagnostiquée avant d’isoler. Elle ne prouve pas, à elle seule, qu’un logement est classé F ou G.
4. Un DPE valide classé F ou G
C’est le seul élément qui permet de qualifier officiellement le logement de passoire thermique. La classe dépend du plus mauvais résultat entre énergie et émissions de CO₂.
5. Une isolation ou des équipements anciens
Combles non isolés, simple vitrage ou chauffage ancien sont des indices utiles. L’ordre des travaux doit toutefois être défini selon le bâtiment, idéalement à partir d’un audit ou d’une étude adaptée.
Réglementation passoires thermiques 2025-2034
La loi Climat et Résilience renforce progressivement les exigences de décence énergétique pour les logements loués en France métropolitaine.
| Échéance | Logements concernés | Conséquence |
|---|---|---|
| Depuis le 1er janvier 2025 | Classe G | Ne répond plus au critère de décence énergétique lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail. |
| À partir de 2028 | Classe F | Même exigence. |
| À partir de 2034 | Classe E | Même exigence. |
En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est adapté : classe G en 2028 puis classe F en 2031. Le loyer d’un logement classé F ou G est par ailleurs soumis à des règles de gel lors d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une révision.
En cas de désaccord, propriétaire et locataire doivent privilégier une démarche écrite, puis la conciliation si nécessaire. Les règles et recours sont détaillés sur Service-Public.fr.
Vente : quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
Lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété, un audit énergétique réglementaire doit compléter le DPE pour les biens classés F ou G depuis avril 2023, et pour les biens classés E depuis le 1er janvier 2025. La classe D entrera dans le dispositif en 2034.
Référence : audit énergétique lors de la vente d’un logement énergivore.
Solutions par type de bien : sortir de la passoire thermique
Il n’existe pas de bouquet de travaux universel. Le bon scénario dépend de la construction, de l’état du bâti, de la ventilation, du mode de chauffage et du budget.
Pour une maison individuelle
Une rénovation cohérente commence généralement par l’analyse de l’enveloppe : toiture ou combles, murs, planchers bas et menuiseries. La ventilation doit être traitée en même temps que l’étanchéité à l’air. Le chauffage et l’eau chaude sont ensuite dimensionnés pour les besoins du logement rénové.
Pour un appartement
Il faut distinguer les parties privatives (fenêtres, émetteurs et ventilation intérieure) des parties communes comme la toiture, les façades ou la chaufferie. Certaines interventions nécessitent l’accord de la copropriété et doivent respecter l’aspect extérieur de l’immeuble.
Pour une copropriété
Le syndic et le conseil syndical peuvent s’appuyer, selon la situation de l’immeuble, sur le DPE collectif, le projet de plan pluriannuel de travaux et une maîtrise d’œuvre. Les devis, les aides mobilisables et le calendrier sont ensuite présentés au vote.
Dans quel ordre rénover ?
- Rechercher les désordres éventuels : humidité, infiltrations, ventilation insuffisante.
- Comparer plusieurs scénarios de travaux et leurs effets estimés sur l’étiquette.
- Traiter l’enveloppe et la ventilation de façon coordonnée.
- Adapter le chauffage et l’eau chaude aux besoins après travaux.
- Faire actualiser le DPE lorsque la rénovation est terminée.
Un gain de classe ne peut pas être garanti à partir d’une simple liste de travaux : il doit être calculé à partir des caractéristiques du bien. Pour une vente concernée, consultez notre page sur l’audit énergétique réglementaire.
Budget et aides financières
Le coût d’une rénovation varie selon la surface, la forme du bâtiment, l’accessibilité, les matériaux et les équipements retenus. Une estimation fiable repose donc sur une visite, un scénario technique et plusieurs devis comparables.
Les principales aides à vérifier en 2026
- MaPrimeRénov’ : parcours par geste, rénovation d’ampleur ou copropriété selon le projet et le profil du demandeur.
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : primes proposées par les fournisseurs d’énergie et acteurs délégataires, avec des conditions propres à chaque opération.
- Éco-prêt à taux zéro : financement sans intérêts pour certains travaux de rénovation énergétique éligibles.
- Aides locales : dispositifs variables selon la commune, l’intercommunalité, le département ou la région.
Les règles, plafonds et enveloppes peuvent évoluer. Avant de signer un devis, vérifiez votre situation dans le simulateur officiel France Rénov’ et consultez le guide des aides financières 2026 de l’Anah.
Préparer un budget réaliste
- Faire établir le DPE ou l’audit adapté au projet.
- Comparer les scénarios et leurs hypothèses, pas seulement le montant final.
- Demander des devis détaillés à des entreprises qualifiées pour les aides visées.
- Obtenir l’accord des organismes financeurs avant le démarrage lorsque le dispositif l’exige.
- Conserver factures, attestations et preuves de performance des matériaux.
Les économies futures dépendent du logement, des prix de l’énergie et des usages. Elles doivent être estimées avec prudence, sans promesse de rentabilité automatique.
Adapter la rénovation au bâti et au climat local
En Bretagne, l’exposition au vent, à la pluie et les murs anciens peuvent imposer des solutions compatibles avec le comportement hygrométrique du bâti. En Bourgogne, les écarts de température et le patrimoine en pierre appellent également une attention particulière au confort d’été, à la ventilation et aux transferts d’humidité.
Traiter l’humidité avant d’isoler
Une infiltration, une remontée capillaire ou un défaut de ventilation doit être identifié avant la pose d’un isolant. La présence d’humidité ou de mérule constitue une problématique distincte du DPE et peut nécessiter une expertise spécifique. Consultez notre page sur le diagnostic mérule.
Respecter les contraintes architecturales
Avant une isolation extérieure, un changement de fenêtres ou une modification de toiture, vérifiez le plan local d’urbanisme et, le cas échéant, les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France.
Identifier les aides disponibles à votre adresse
Les aides locales changent selon le territoire et la date de la demande. Un conseiller France Rénov’ peut vous orienter gratuitement et le simulateur officiel permet d’obtenir une première estimation personnalisée.
DPE ou audit énergétique : quel diagnostic choisir ?
| DPE | Audit énergétique réglementaire | |
|---|---|---|
| Objectif | Attribuer une classe énergie-climat, estimer les consommations conventionnelles et formuler des recommandations. | Présenter des scénarios de rénovation cohérents, avec estimation des performances et des coûts. |
| Quand ? | Notamment pour une vente, une location ou pour connaître la performance du logement. | Notamment lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G en métropole, selon le calendrier légal. |
| Résultat | Une étiquette de A à G et un rapport réglementaire. | Un rapport détaillant au moins deux parcours de travaux et leurs étapes. |
Le DPE et l’audit sont complémentaires : le premier décrit la performance énergétique réglementaire du bien, le second aide à construire un projet de rénovation. Leur prix dépend notamment de la surface, de la configuration et de la mission demandée.
Le professionnel doit disposer de la certification correspondant à la mission et exercer en toute indépendance. EDL Diagnostic vous explique le rapport, ses limites et les prochaines étapes utiles, sans confondre diagnostic et devis de travaux.
Demander un devis personnalisé ou découvrir notre service d’audit énergétique réglementaire.
Questions fréquentes sur les passoires thermiques
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
C’est un logement classé F ou G par un DPE valide. La classe finale correspond au moins bon résultat entre la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre.
Peut-on louer un logement classé G en 2026 ?
En France métropolitaine, un logement G ne respecte plus le critère de décence énergétique depuis le 1er janvier 2025 lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite d’un bail. La situation précise dépend du contrat et du logement : consultez les règles officielles ou un professionnel du droit en cas de litige.
Quelles sont les prochaines échéances ?
La classe F sera concernée en 2028 et la classe E en 2034 en métropole. Un calendrier spécifique s’applique dans certains territoires ultramarins.
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre ?
En métropole, il concerne la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, ainsi que les biens classés E depuis le 1er janvier 2025. La classe D est prévue en 2034.
Quelle différence entre un DPE et un audit ?
Le DPE attribue une étiquette réglementaire. L’audit étudie des parcours de rénovation plus détaillés, leurs étapes et leurs performances estimées.
Quels travaux faut-il réaliser en premier ?
La réponse dépend du bâtiment. Il faut d’abord traiter les désordres éventuels, puis coordonner isolation, ventilation et chauffage à partir d’un scénario calculé.
Quelles aides sont disponibles en 2026 ?
MaPrimeRénov’, les CEE, l’éco-PTZ et certaines aides locales peuvent être mobilisables selon le projet. Vérifiez toujours les conditions sur France Rénov’ avant de signer les devis.
L’humidité ou la mérule signifient-elles que le logement est une passoire ?
Non. Elles peuvent dégrader le confort ou le bâti, mais seule l’étiquette du DPE qualifie officiellement une passoire thermique. Ces désordres nécessitent une recherche de cause distincte.
Un nouveau DPE est-il utile après les travaux ?
Oui, il permet de mesurer la nouvelle classe réglementaire du logement et de disposer d’un rapport correspondant à son état rénové.
Les prochaines étapes pour votre logement
- Vérifiez la date, le numéro et la classe de votre DPE actuel.
- Si le logement est chauffé à l’électricité, contrôlez si une attestation 2026 améliore son étiquette.
- Faites réaliser un audit lorsqu’il est obligatoire pour la vente ou utile pour comparer des scénarios de rénovation.
- Demandez plusieurs devis et vérifiez les aides avant de vous engager.
- Actualisez le DPE après les travaux.
EDL Diagnostic vous accompagne pour établir le diagnostic adapté à votre projet et vous remettre un rapport clair. Obtenir un devis personnalisé.
