DPE à Cabannes (13440) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Cabannes change de décor par rapport aux communes industrielles de l’étang de Berre. On est ici dans la plaine maraîchère du nord des Bouches-du-Rhône, entre Alpilles et Durance, dans un village agricole tourné vers la production de fruits et légumes. Le parc immobilier y est dominé par la maison individuelle, souvent avec terrain, et le marché figure parmi les plus abordables du département — deux caractéristiques qui pèsent directement sur le contenu et le poids du dossier de diagnostics.

Reste une contrainte que la géographie impose : la Durance et son plan de prévention du risque d’inondation. Voici ce qui s’applique à Cabannes en 2026.

Le DPE à Cabannes : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, sous une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un rapport antérieur à cette date n’a plus de valeur juridique, quelle que soit l’échéance qu’il affiche.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. À Cabannes, le parc se compose surtout de maisons :

• Le cœur de village ancien, avec des maisons de ville souvent antérieures à 1948 : murs épais, faible isolation, chauffage parfois ajouté après coup. Ce sont les biens les plus exposés aux classes F et G.
• Les mas et maisons de plaine, isolés ou groupés en hameaux, parfois anciens corps de ferme réhabilités.
• Les lotissements pavillonnaires postérieurs à 1975, développés le long des routes d’Avignon, de Noves et de Saint-Andiol, généralement mieux classés mais fréquemment chauffés à l’électricité.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

PPRi de la Durance : la contrainte majeure

C’est le point qui structure les transactions à Cabannes. La commune est riveraine de la Durance et couverte par un plan de prévention du risque d’inondation, approuvé le 12 avril 2016, qui qualifie l’aléa pour la crue de référence et fixe les règles d’urbanisme applicables dans les zones exposées.

Cabannes figure par ailleurs parmi les communes classées en territoire à risque important d’inondation pour les débordements de cours d’eau. La Durance reste une rivière au régime capricieux : la dernière crue importante de la basse vallée, en 1994, a atteint un débit estimé à 2 830 m³/s au droit de Mirabeau, avec des conséquences sévères en amont — ruptures d’ouvrages, inondations à l’arrière des infrastructures.

Pour une vente ou une location, la conséquence est directe : le risque d’inondation et le PPRi doivent être mentionnés dans l’état des risques et pollutions, en application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Ce document doit être établi moins de six mois avant la signature et annexé à la promesse comme à l’acte définitif. Le zonage réglementaire du PPRi permet de déterminer, adresse par adresse, si le bien se trouve en zone rouge, bleue ou blanche, et quelles prescriptions s’y appliquent — cote de plancher, interdiction de construire, mesures de réduction de vulnérabilité. Le zonage exact se vérifie en mairie ou auprès de la DDTM des Bouches-du-Rhône.

Un vendeur qui omet cette information, ou qui remet un état des risques imprécis sur le classement du bien, s’expose à une action en diminution du prix, voire en résolution de la vente.

Radon et sismicité : ce qu’il faut savoir

Deux autres aléas figurent au dossier, sans déclencher d’obligation lourde.

Côté radon, l’arrêté du 27 juin 2018 classe l’ensemble des Bouches-du-Rhône en zone 1, à potentiel faible, avec une liste limitative de communes reclassées en zone 2. Cabannes ne figure pas dans cette liste : la commune reste en zone 1. Ce classement ne déclenche aucune mention obligatoire au titre du radon, l’obligation formelle visant le niveau 3.

Côté sismicité, Cabannes est classée en zone 3, correspondant à un aléa modéré, comme une grande partie du nord des Bouches-du-Rhône. Ce classement n’entre pas dans le dossier de diagnostics à proprement parler, mais il emporte des règles de construction parasismique pour le bâti neuf et certaines rénovations lourdes — un point à connaître pour qui projette des travaux.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements, où seules certaines communes sont visées par une délimitation, le 13 ne connaît aucune exception : Cabannes est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — la même que celle de l’état des risques, ce qui aligne le calendrier des deux pièces les plus périssables du dossier. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats, un point qui compte pour les mas et maisons sur grande parcelle.

Aucun arrêté préfectoral mérule n’existe en revanche dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage à Cabannes ; il reste conseillé au cas par cas, notamment pour les biens anciens sur sols humides de la plaine alluviale.

Réforme du coefficient électrique 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

À Cabannes, l’effet se concentre sur les lotissements pavillonnaires postérieurs à 1975, largement équipés de convecteurs électriques. Une maison classée F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui la sort du calendrier d’interdiction de 2028. Les mas anciens, dont le problème tient à l’enveloppe et non au vecteur énergétique, en bénéficient beaucoup moins.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif reste inchangé : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE — un cas fréquent pour les mas anciens de la plaine.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. À Cabannes, cela vise à la fois le bâti ancien du village et une large part des lotissements des années 1970 et 1980. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures en fibrociment fréquentes sur les dépendances agricoles. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949 : le cœur de village et les mas les plus anciens. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Dans le bâti rural ancien, les non-conformités électriques sont fréquentes.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui couvre l’ensemble des rares copropriétés de la commune.

Prix d’un DPE à Cabannes : un dossier proportionnellement lourd

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet. Une maison avec dépendances, combles et vide sanitaire — configuration courante à Cabannes — se situe dans le haut de cette fourchette, voire au-dessus.

Au 1er mars 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Cabannes à environ 2 268 €/m² pour les appartements et 2 802 €/m² pour les maisons. Ce sont des niveaux nettement inférieurs à la moyenne départementale, typiques d’un village de la plaine agricole. La fourchette est large pour les maisons — de 1 121 € à 4 944 €/m² selon le cachet et l’état — ce qui reflète l’hétérogénéité du bâti, entre pavillon récent et mas de caractère.

Cette modération des prix a une conséquence : sur une maison de 100 m² valorisée autour de 280 000 €, un dossier de diagnostics complet reste marginal en valeur absolue, mais il pèse proportionnellement plus qu’ailleurs. Sur un marché où l’acheteur négocie serré, un diagnostic contestable — un état des risques imprécis sur le PPRi, par exemple — devient un levier immédiat. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.