DPE à Gardanne (13120) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Gardanne est sans doute la commune des Bouches-du-Rhône dont le dossier de vente est le plus chargé. Ancienne capitale du charbon provençal, la ville repose sur un sous-sol creusé par plus d’un siècle et demi d’exploitation du lignite, ce qui lui vaut d’être couverte par un plan de prévention des risques miniers. S’y ajoute un second plan, consacré au retrait-gonflement des argiles, et un classement en zone 2 pour le radon.

Autrement dit : à Gardanne, le diagnostic de performance énergétique n’est que la partie la plus visible d’un dossier qui en compte plusieurs autres. Voici ce qui s’applique en 2026.

Le DPE à Gardanne : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, sous une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un propriétaire gardannais qui conserve un rapport antérieur n’a plus, juridiquement, de DPE valable, quelle que soit l’échéance portée sur le document.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. À Gardanne, le parc reflète directement l’histoire industrielle de la commune :

• Les cités ouvrières bâties par les Houillères, à Gardanne comme à Biver : logements en bande, souvent des années 1920 à 1960, isolation d’origine quasi inexistante, matériaux de l’époque industrielle. Ce sont les biens les plus exposés aux classes F et G.
• Le centre ancien provençal, plus restreint, avec des maisons de ville antérieures à 1948.
• Les lotissements postérieurs à 1975, portés par la transformation de Gardanne en commune résidentielle entre Aix et Marseille, généralement mieux classés mais très largement chauffés à l’électricité.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

Le risque minier : la contrainte propre à Gardanne

C’est le point qui n’existe nulle part ailleurs dans le département, hors bassin minier. Un plan de prévention des risques miniers a été prescrit par arrêté préfectoral du 7 octobre 2019 pour dix-neuf communes du bassin de lignite de Provence, dont Gardanne. Les documents d’approbation du plan gardannais ont été publiés par la préfecture des Bouches-du-Rhône en mars 2023.

Les aléas pris en compte sont d’une variété rare. Le rapport de concertation recense les mouvements de terrain d’origine minière — affaissement à caractère souple ou cassant, effondrement localisé lié aux ouvrages débouchant au jour, effondrement localisé lié aux anciens travaux souterrains, tassement, glissement — auxquels s’ajoutent les aléas d’échauffement et d’inondation par modification du régime des émergences, ainsi que ceux liés aux carrières souterraines. L’évaluation des aléas miniers a été conduite par GEODERIS, celle des carrières par l’INERIS.

Pour une transaction, la conséquence est directe : tout bien situé dans le périmètre doit faire l’objet d’une mention au titre de l’état des risques, en application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, qui vise les plans de prévention des risques miniers prescrits comme approuvés. L’état des risques et pollutions doit être établi moins de six mois avant la signature et annexé à la promesse comme à l’acte définitif.

Selon le zonage, des dispositions constructives spécifiques peuvent par ailleurs s’imposer aux projets neufs ou aux extensions — le CSTB a publié des guides dédiés aux zones d’aléa affaissement progressif et fontis. C’est un élément déterminant pour un acquéreur qui envisage des travaux, et un sujet de négociation récurrent sur la commune.

Retrait-gonflement des argiles : un second plan de prévention

Gardanne cumule. La commune est également couverte par un plan de prévention du risque de retrait-gonflement des argiles, approuvé par arrêté préfectoral en mars 2017.

Ce phénomène, distinct du risque minier, concerne les sols argileux qui se rétractent en période de sécheresse puis gonflent lors du retour des pluies. Les cycles provoquent des tassements différentiels sous les fondations et, à terme, des fissurations caractéristiques des maisons individuelles sur semelles peu profondes. En Provence, l’alternance d’étés très secs et d’épisodes pluvieux intenses accentue le phénomène.

Comme le PPRM, ce plan doit être mentionné dans l’état des risques. Il emporte lui aussi des prescriptions constructives, en particulier pour les projets de maisons individuelles. Un vendeur qui omet l’un ou l’autre de ces plans s’expose à une action en diminution du prix, voire en résolution de la vente.

Radon : Gardanne classée en zone 2

L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon classe l’ensemble des Bouches-du-Rhône en zone 1, à potentiel faible, avec une liste limitative de communes reclassées. Gardanne figure parmi les communes classées en zone 2, comme ses voisines Mimet, Gréasque, Fuveau et Simiane-Collongue.

Une précision utile, souvent mal comprise : l’obligation de mention du radon au titre de l’état des risques vise le niveau 3, le plus élevé. Un classement en zone 2 ne déclenche donc pas à lui seul cette obligation formelle. Il constitue en revanche une information que tout acquéreur ou locataire a intérêt à connaître, en particulier pour les logements dotés de sous-sols ou de vides sanitaires peu ventilés — configuration fréquente dans les cités et les pavillons gardannais. Un diagnostiqueur sérieux la documente plutôt que de la passer sous silence.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements, où seules certaines communes sont visées, le 13 ne connaît aucune exception : Gardanne est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — c’est la pièce la plus courte du dossier, à surveiller lorsque le délai entre compromis et acte s’allonge. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

Aucun arrêté préfectoral mérule n’existe en revanche dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage à Gardanne ; il reste conseillé au cas par cas, notamment dans les caves des anciennes cités.

Réforme du coefficient électrique 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

À Gardanne, l’effet se concentre sur les lotissements postérieurs à 1975, massivement équipés de convecteurs électriques. Une maison classée F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui la sort du calendrier d’interdiction de 2028. Les cités ouvrières, dont le problème tient d’abord à l’enveloppe et non au vecteur énergétique, bénéficient nettement moins de cet effet mécanique : leur reclassement passe par des travaux d’isolation, pas par un changement de coefficient.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif reste inchangé : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante est ici un enjeu de premier plan. Il concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, soit la quasi-totalité du parc gardannais compte tenu des périodes de construction. Les cités ouvrières et les logements des années 1950 à 1970 concentrent les matériaux les plus problématiques. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures en fibrociment. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949 : le centre ancien et les cités les plus anciennes. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes des huisseries et des cages d’escalier.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Dans les logements issus du parc minier, les non-conformités sont fréquentes.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui couvre l’essentiel des résidences de la commune.

Prix d’un DPE à Gardanne

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison, avec combles et cave à inspecter, se situe au-dessus.

Au 1er février 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Gardanne à environ 3 542 €/m² pour les appartements et 3 887 €/m² pour les maisons, soit 3 716 €/m² tous types confondus. Le chiffre le plus parlant n’est pourtant pas la moyenne mais la dispersion : de 1 977 € à 5 232 €/m² pour les appartements, de 1 819 € à 6 215 €/m² pour les maisons. Un rapport de plus de trois entre le bas et le haut du marché sur une même commune.

Cette amplitude s’explique en partie par le zonage des risques. Elle rend d’autant plus décisif un dossier irréprochable : sur un marché aussi hétérogène, un état des risques incomplet fournit à l’acquéreur un levier de négociation immédiat. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.