DPE aux Pennes-Mirabeau (13170) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Les Pennes-Mirabeau ne ressemble à aucune autre commune du secteur. Le territoire s’organise autour de trois noyaux distincts — le village perché des Pennes, Les Cadeneaux et La Gavotte — reliés par un tissu pavillonnaire étendu, avec la zone commerciale de Plan de Campagne en bordure. Cette dispersion produit un parc immobilier hétérogène, où le diagnostic de performance énergétique d’une bastide du village n’a rien à voir avec celui d’un pavillon des Cadeneaux.

S’y ajoute une contrainte réglementaire que la plupart des dossiers passent sous silence : la commune figure nommément parmi celles couvertes par le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome Marseille-Provence. Voici ce qui s’applique concrètement en 2026.

Le DPE aux Pennes-Mirabeau : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, avec une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un propriétaire qui conserve un rapport antérieur à cette date n’a, juridiquement, plus de DPE valable — quelle que soit l’échéance mentionnée sur le document.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. Aux Pennes-Mirabeau, trois profils cohabitent :

• Le bâti ancien du village perché, souvent antérieur à 1948 : murs épais, volumes irréguliers, isolation de toiture faible, chauffage souvent ajouté après coup. Ce sont les logements les plus exposés aux classes F et G.
• Le pavillonnaire des années 1970 à 1995, largement majoritaire aux Cadeneaux et à La Gavotte : structures correctes, mais convecteurs électriques quasi systématiques.
• Les résidences collectives récentes, mieux classées, où l’enjeu porte davantage sur les parties communes que sur le logement lui-même.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

Plan d’exposition au bruit : une obligation d’information supplémentaire

C’est le point le plus souvent omis dans les dossiers pennois. L’aérodrome Marseille-Provence, implanté à Marignane, est couvert par un plan d’exposition au bruit approuvé par arrêté préfectoral du 4 août 2016 et modifié en janvier 2021. Les Pennes-Mirabeau fait partie des communes explicitement listées par cet arrêté, au même titre que Vitrolles, Marignane, Saint-Victoret, Gignac-la-Nerthe, Châteauneuf-les-Martigues ou Rognac.

Depuis le 1er juin 2020, tout bien situé dans l’une des zones de ce plan doit faire l’objet d’une information sur les nuisances sonores aériennes, remise à l’acquéreur ou au locataire. L’obligation vaut pour la vente comme pour la location, et s’étend à la vente de terrains constructibles. Elle s’ajoute au dossier de diagnostic technique sans s’y substituer.

Deux précautions s’imposent. D’abord, le zonage exact d’une adresse doit être vérifié sur le plan en vigueur : les courbes de bruit suivent les trajectoires d’approche et de décollage, si bien que deux logements également éloignés de la piste peuvent relever de zones différentes — ou qu’un seul des deux soit concerné. Ensuite, le classement en zone de PEB emporte des restrictions d’urbanisme qui limitent les possibilités de construction et d’extension, un élément déterminant pour un acquéreur qui projette des travaux.

Un vendeur qui omet cette mention s’expose à une action pour défaut d’information, pouvant aller jusqu’à une diminution du prix.

Radon : zone 1, mais entourée de communes en zone 2

Deuxième particularité locale. L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon classe l’ensemble des Bouches-du-Rhône en zone 1, à potentiel faible, avec une liste limitative de communes reclassées en zone 2.

Les Pennes-Mirabeau ne figure pas dans cette liste : la commune reste en zone 1. Mais deux de ses voisines immédiates y figurent — Septèmes-les-Vallons et Simiane-Collongue — de même qu’Allauch et les 11e à 15e arrondissements de Marseille, plus au sud.

La conséquence pratique est directe. Un prestataire qui traite le nord marseillais avec un modèle unique produira soit une mention de zone 2 injustifiée pour un bien pennois, soit une mention de zone 1 erronée pour un bien de Septèmes. Dans les deux cas, l’état des risques et pollutions remis à l’acquéreur est inexact. Ce document doit être établi moins de six mois avant la signature et annexé à la promesse comme à l’acte définitif.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements français, où seules certaines communes sont visées, le 13 ne connaît aucune exception : Les Pennes-Mirabeau est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — c’est la pièce la plus courte du dossier, à surveiller de près lorsque le délai entre compromis et acte définitif s’étire. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles du bien ainsi que sur ses abords immédiats, un point qui prend son importance sur les grandes parcelles arborées du secteur. La découverte d’indices d’infestation déclenche une obligation de déclaration en mairie.

En revanche, aucun arrêté préfectoral mérule n’a été pris dans le département. Le diagnostic mérule n’est donc pas imposé par un zonage ; il reste conseillé au cas par cas, notamment dans les caves du village ancien.

Réforme du coefficient électrique 2026 : un parc directement concerné

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

Le pavillonnaire pennois construit entre 1970 et 1995 est en première ligne : il a été massivement équipé en chauffage électrique, à une époque où l’électricité était promue comme solution de confort. Un pavillon des Cadeneaux classé F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui le sort du calendrier d’interdiction de 2028 et modifie sa commercialisation du tout au tout. Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient d’aucun effet mécanique.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite technique. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif ne bouge pas : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante concerne tous les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 — soit la très grande majorité du parc pennois, compte tenu de la période d’expansion de la commune. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949. Le périmètre est ici limité au village ancien et à quelques bastides isolées. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes des huisseries.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Sur un parc des années 1980, ce seuil est systématiquement franchi.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est par ailleurs obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui couvre l’essentiel des résidences pennoises.

Prix d’un DPE aux Pennes-Mirabeau

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison individuelle, avec combles, garage et parfois dépendances à inspecter, se situe au-dessus — un cas fréquent sur cette commune où le pavillonnaire domine.

Ces montants se lisent au regard de la valeur du bien. En février 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen aux Pennes-Mirabeau à environ 3 728 €/m² pour les appartements et 3 595 €/m² pour les maisons. L’inversion est notable : c’est l’une des rares communes du département où le collectif se valorise au-dessus de l’individuel, ce qui traduit la rareté relative des programmes d’appartements sur un territoire historiquement pavillonnaire. Sur un T3 de 65 m², le dossier complet représente moins de 0,20 % du prix de vente, pour une protection juridique portant sur l’intégralité de la transaction. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.

Un tarif nettement décroché du marché doit alerter : aux Pennes-Mirabeau, où s’ajoutent l’information sur les nuisances sonores aériennes et un zonage radon différent de celui des communes limitrophes, un dossier produit sur modèle générique expose directement le vendeur.