DPE à Port-de-Bouc (13110) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Port-de-Bouc est une ville portuaire et ouvrière du golfe de Fos, coincée entre le canal de Caronte, l’étang de Berre et la zone industrialo-portuaire. Son histoire est celle des chantiers navals et de l’industrie lourde, et son parc immobilier — dense, majoritairement collectif, marqué par les grands ensembles d’après-guerre — en porte l’empreinte. C’est aussi l’une des communes les plus abordables du littoral des Bouches-du-Rhône, avec un écart de prix considérable entre appartements et maisons.

Sa proximité avec le complexe pétrochimique de Lavéra et la présence d’installations sensibles sur son propre territoire lui valent d’être couverte par deux plans de prévention des risques technologiques. Voici ce qui s’applique à Port-de-Bouc en 2026.

Le DPE à Port-de-Bouc : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, sous une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un rapport antérieur à cette date n’a plus de valeur juridique, quelle que soit l’échéance qu’il affiche.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. À Port-de-Bouc, le parc est nettement plus collectif que dans la plupart des communes voisines :

• Les grands ensembles et petits collectifs d’après-guerre, cœur du parc portboucain : construits pour loger les ouvriers des chantiers et de l’industrie, isolation d’origine faible, chauffage souvent électrique ou collectif ancien. Ce sont les biens les plus exposés aux classes F et G, et ils dominent le marché de l’appartement.
• Le vieux centre et le quartier du port, avec un bâti ancien parfois antérieur à 1948.
• Les secteurs pavillonnaires périphériques, vers Saint-Jean, mieux classés mais souvent tout électrique.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

Deux PPRT : la spécificité de Port-de-Bouc

C’est le point qui distingue Port-de-Bouc de la plupart des communes du département : elle est couverte par deux plans de prévention des risques technologiques, et non un seul.

Le PPRT de Lavéra, qui couvre le vaste complexe pétrochimique implanté sur la commune voisine de Martigues, s’étend sur Martigues et Port-de-Bouc. Prescrit le 1er août 2013 et approuvé le 15 mai 2023, il figure parmi les PPRT les plus complexes de France, avec des aléas de nature thermique, toxique et de surpression émanant de plusieurs sites classés SEVESO seuil haut. Une part importante des habitations portboucaines proches du complexe entre dans son périmètre.

Le PPRT du dépôt pétrolier SNOI (Service National des Oléoducs Interalliés), propre au territoire communal, ajoute des prescriptions liées aux effets thermiques et de surpression de cette installation.

Pour une transaction, la conséquence est directe : tout bien situé dans le périmètre de l’un ou l’autre de ces plans doit faire l’objet d’une mention explicite dans l’état des risques et pollutions, en application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Ce document doit être établi moins de six mois avant la signature et annexé à la promesse comme à l’acte définitif. Selon le zonage, des prescriptions de renforcement du bâti peuvent s’imposer au propriétaire. Un vendeur qui omet ou confond ces plans s’expose à une action en diminution du prix, voire en résolution de la vente. Le zonage exact d’une adresse se vérifie auprès du service urbanisme de la commune ou de la DREAL PACA.

Argiles, radon et pollution des sols

Au-delà des deux PPRT, plusieurs aléas complètent le dossier portboucain.

Le retrait-gonflement des argiles fait l’objet d’un plan de prévention des risques naturels approuvé en 2007. Ce phénomène, qui provoque tassements et fissurations sous les maisons individuelles sur semelles peu profondes, doit être mentionné à l’état des risques et emporte des prescriptions constructives.

Le radon : la commune est classée en zone 1, à potentiel faible, par l’arrêté du 27 juin 2018. Ce classement ne déclenche aucune mention obligatoire au titre du radon, l’obligation formelle visant le niveau 3.

La pollution des sols enfin mérite attention sur cette commune industrielle : une centaine d’anciens sites industriels y sont recensés dans les bases de données publiques, ainsi que des secteurs d’information sur les sols. Une activité passée n’implique pas une pollution actuelle, mais elle justifie une vigilance, notamment avant tout projet de construction ou de plantation.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements, où seules certaines communes sont visées par une délimitation, le 13 ne connaît aucune exception : Port-de-Bouc est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — la même que celle de l’état des risques. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

Aucun arrêté préfectoral mérule n’existe en revanche dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage à Port-de-Bouc ; il reste conseillé au cas par cas, notamment pour les biens anciens proches du canal et du port.

Réforme du coefficient électrique 2026 : un parc collectif très concerné

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

Port-de-Bouc fait partie des communes très concernées, en raison du poids de son parc collectif chauffé à l’électricité. Un appartement classé F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui le sort du calendrier d’interdiction de 2028 — un enjeu majeur dans une commune où l’appartement domine le marché et où beaucoup de logements approchent des classes les plus basses. Les logements chauffés au gaz ou en chauffage collectif au fioul ne bénéficient d’aucun effet mécanique.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif reste inchangé : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante est ici un enjeu de premier plan. Il concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, soit la quasi-totalité du parc collectif portboucain, bâti pour l’essentiel entre les années 1950 et 1980. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures en fibrociment. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949 : le vieux centre et le quartier du port. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Dans le parc collectif ancien, ce seuil est systématiquement franchi et les non-conformités sont fréquentes.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété — un cas très fréquent à Port-de-Bouc, où l’essentiel du marché de l’appartement se joue en copropriété. En location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui concerne une grande partie des résidences portboucaines.

Prix d’un DPE à Port-de-Bouc

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison, avec combles et garage, se situe au-dessus.

Au 1er avril 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Port-de-Bouc à environ 2 022 €/m² pour les appartements et 2 987 €/m² pour les maisons. L’écart est considérable — près de 48 % — et il est l’un des plus marqués du département. Il traduit un marché de l’appartement tiré vers le bas par le parc collectif ancien, souvent énergivore, tandis que la maison individuelle se maintient à des niveaux plus proches de la moyenne locale.

Cette configuration donne au DPE un poids particulier : dans un marché de l’appartement à moins de 2 100 €/m², une étiquette F ou G pèse lourd dans la négociation, et un reclassement d’une lettre après la réforme 2026 peut faire une différence sensible sur le prix. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.