DPE à Gréasque (13850) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Gréasque est le berceau du charbon provençal. C’est ici que se dresse le chevalement du puits Hély d’Oissel, classé monument historique depuis 1989, et que le musée de la mine perpétue la mémoire de plus d’un siècle d’exploitation du lignite. Cette histoire souterraine n’est pas qu’un décor patrimonial : elle place la commune, comme ses voisines du bassin minier, au cœur d’un dispositif de prévention des risques miniers qui pèse directement sur les ventes immobilières.

Village perché à près de 300 mètres d’altitude, devenu résidentiel entre Aix, Marseille et Aubagne, Gréasque conjugue un bâti hétérogène et un sous-sol contraint. Voici ce qui s’applique à son dossier de vente en 2026.

Le DPE à Gréasque : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, sous une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un rapport antérieur à cette date n’a plus de valeur juridique, quelle que soit l’échéance qu’il affiche.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. À Gréasque, trois profils cohabitent :

• Le vieux village perché, avec ses maisons de pierre souvent antérieures à 1948 : bâti mitoyen, faible isolation, altitude qui accentue les besoins de chauffage. Ce sont les biens les plus exposés aux classes F et G.
• L’ancien habitat minier, hérité de l’activité des Houillères, aux caractéristiques constructives de son époque.
• Les lotissements pavillonnaires postérieurs à 1975, majoritaires, développés à la faveur de la périurbanisation, généralement mieux classés mais fréquemment tout électrique.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

Le risque minier : la contrainte propre au bassin

C’est le point qui distingue Gréasque de la plupart des communes du département. L’élaboration d’un plan de prévention des risques miniers, portant sur le lignite et intégrant la révision du plan de prévention des risques de carrières souterraines de pierre à ciment existant, a été prescrite sur la commune par arrêté préfectoral du 22 juillet 2020.

Les aléas pris en compte sont ceux d’origine minière : mouvements de terrain — affaissement à caractère souple ou cassant, effondrement localisé lié aux ouvrages débouchant au jour, effondrement localisé lié aux anciens travaux souterrains, tassement, glissement — auxquels s’ajoutent l’échauffement et l’inondation par modification du régime des émergences. L’étude détaillée des aléas miniers a été conduite par GEODERIS, expert public pour l’après-mine. Gréasque figure parmi les toutes premières communes du bassin à avoir fait l’objet de cette démarche, avec Peypin, Saint-Savournin, Fuveau et Gardanne.

À la différence de Gardanne, dont le plan minier est déjà approuvé, celui de Gréasque était, à l’été 2026, au stade de la procédure — une enquête publique s’est tenue en 2024. Ce point a une conséquence pratique importante : l’article L. 125-5 du Code de l’environnement vise les plans de prévention des risques miniers prescrits comme approuvés. Autrement dit, même en cours d’élaboration, le risque minier de Gréasque doit être porté à la connaissance de l’acquéreur ou du locataire dans l’état des risques et pollutions, établi moins de six mois avant la signature. Un vendeur qui l’omet s’expose à une action en diminution du prix, voire en résolution de la vente.

Le double objet du plan — aléas miniers du lignite et carrières souterraines de pierre à ciment — rend par ailleurs le sous-sol gréasquéen particulièrement surveillé. Le zonage précis d’une adresse se vérifie auprès du service urbanisme de la commune ou de la DREAL PACA.

Radon : Gréasque classée en zone 2

L’arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon classe l’ensemble des Bouches-du-Rhône en zone 1, à potentiel faible, avec une liste limitative de communes reclassées. Gréasque figure parmi les communes classées en zone 2, aux côtés de Gardanne, Mimet, Fuveau, Cadolive et Peypin — l’ensemble du bassin minier, dont le sous-sol travaillé favorise la remontée du gaz.

Une précision utile : l’obligation formelle de mention du radon au titre de l’état des risques vise le niveau 3, le plus élevé. Un classement en zone 2 ne déclenche donc pas à lui seul cette obligation. Il constitue en revanche une information que tout acquéreur ou locataire a intérêt à connaître, en particulier pour les logements dotés de sous-sols ou de vides sanitaires peu ventilés — configuration fréquente dans le village perché et l’habitat minier. Un diagnostiqueur sérieux la documente plutôt que de la passer sous silence.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements, où seules certaines communes sont visées par une délimitation, le 13 ne connaît aucune exception : Gréasque est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — la même que celle de l’état des risques. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

Aucun arrêté préfectoral mérule n’existe en revanche dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage à Gréasque ; il reste conseillé au cas par cas, notamment dans les caves du vieux village.

Réforme du coefficient électrique 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

À Gréasque, l’effet se concentre sur les lotissements pavillonnaires postérieurs à 1975, largement équipés de convecteurs électriques. Une maison classée F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui la sort du calendrier d’interdiction de 2028. Le village perché et l’habitat minier ancien, dont le problème tient à l’enveloppe et à l’altitude, en bénéficient beaucoup moins : leur reclassement passe par des travaux d’isolation, pas par un changement de coefficient.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif reste inchangé : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 : à Gréasque, cela vise le bâti ancien du village, l’habitat minier et une large part des lotissements des années 1970 et 1980. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures en fibrociment. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949 : le vieux village perché et les plus anciennes maisons minières. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Dans le bâti ancien et minier, les non-conformités sont fréquentes.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui couvre l’essentiel des résidences de la commune.

Prix d’un DPE à Gréasque

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux — un point sensible dans les ruelles pentues du village perché. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet. Une maison avec combles et cave se situe dans le haut de cette fourchette.

En septembre 2025, MeilleursAgents estimait le prix moyen à Gréasque à environ 2 949 €/m² pour les appartements et 2 976 €/m² pour les maisons, soit une quasi-parité entre collectif et individuel. Ce sont des niveaux légèrement supérieurs à ceux de Gardanne ou de La Destrousse voisines, que l’on peut relier au cadre de village perché et à la proximité d’Aix-en-Provence. Compte tenu de la petite taille de la commune, ces estimations reposent sur un volume de transactions limité ; une estimation actualisée reste indispensable avant toute mise en vente.

Sur une maison de 100 m² valorisée autour de 298 000 €, un dossier de diagnostics complet reste marginal en valeur absolue. Mais à Gréasque, où le risque minier doit figurer à l’état des risques dès le stade de la prescription, la qualité du prestataire prime : un document incomplet est un levier de contentieux immédiat pour l’acquéreur. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.