DPE à Marignane (13700) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Marignane est une commune dont l’immobilier a été façonné par une seule chose : l’aéroport. L’installation de l’aérodrome puis l’essor de l’industrie aéronautique ont fait passer la ville de quelques milliers d’habitants à plus de 32 000 en une génération, avec une vague de construction concentrée entre 1960 et 1985. Ce parc, homogène et vieillissant, dicte aujourd’hui la physionomie du diagnostic de performance énergétique local.

Mais Marignane cumule une seconde particularité, plus lourde de conséquences juridiques : la commune est couverte par le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome Marseille-Provence, ce qui ajoute une obligation d’information que la plupart des communes du département ne connaissent pas.

Le DPE à Marignane : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit apparaître dans l’annonce dès la première diffusion, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa durée de validité est de dix ans, sous une réserve majeure : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un propriétaire marignanais qui conserve un rapport antérieur n’a plus, juridiquement, de DPE valable.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. À Marignane, le parc est nettement plus homogène qu’ailleurs dans le département :

• Les résidences collectives et les lotissements de 1960 à 1985, autour de la Palunette, de Saint-Pierre ou du centre, représentent l’essentiel du bâti. Isolation d’origine faible à médiocre, menuiseries souvent simple vitrage, chauffage électrique très largement majoritaire.
• Le bâti ancien du vieux village, autour de l’église Saint-Nicolas, reste minoritaire mais concentre les cas les plus difficiles à classer : volumes irréguliers, murs mitoyens, systèmes de chauffage hétérogènes ajoutés au fil des décennies sans cohérence d’ensemble.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

Plan d’exposition au bruit : l’obligation propre à Marignane

C’est le point qui distingue Marignane de la quasi-totalité des communes des Bouches-du-Rhône. L’aérodrome Marseille-Provence, implanté sur le territoire communal, est couvert par un plan d’exposition au bruit approuvé par arrêté préfectoral du 4 août 2016, modifié en janvier 2021.

Depuis le 1er juin 2020, tout bien situé dans l’une des zones de ce PEB doit faire l’objet d’une information sur les nuisances sonores aériennes, remise à l’acquéreur ou au locataire. Cette obligation vaut pour la vente comme pour la location, et s’étend à la vente de terrains constructibles. Elle s’ajoute au dossier de diagnostic technique classique, sans s’y substituer.

Le PEB découpe le territoire en zones A, B, C et D, de la plus exposée à la moins exposée. Marignane, qui accueille la plateforme, est concernée sur une part très importante de son territoire — de même que plusieurs communes voisines listées par l’arrêté, parmi lesquelles Vitrolles, Saint-Victoret, Gignac-la-Nerthe, Les Pennes-Mirabeau, Châteauneuf-les-Martigues et Rognac.

Deux conséquences pratiques. D’abord, le zonage exact d’une adresse doit être vérifié sur le plan en vigueur, et non déduit d’une distance approximative à la piste : les courbes de bruit épousent les trajectoires d’approche et de décollage, si bien que deux logements également éloignés de l’aéroport peuvent relever de zones différentes. Ensuite, si le PEB est révisé, l’information doit être actualisée avant toute nouvelle transaction.

Un vendeur qui omet cette mention s’expose à une action de l’acquéreur pour défaut d’information, pouvant aller jusqu’à une diminution du prix. Le classement en zone de PEB emporte par ailleurs des restrictions d’urbanisme qui limitent les possibilités de construction et d’extension — un élément que tout acquéreur envisageant des travaux doit connaître avant de s’engager, et qui pèse concrètement dans la négociation.

Réforme du coefficient électrique 2026 : Marignane en première ligne

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

Peu de communes du département sont aussi directement concernées que Marignane. Le parc construit entre 1960 et 1985 y a été massivement équipé en chauffage électrique, à une époque où l’électricité était promue comme solution de confort. Un T3 de la Palunette classé F sur un rapport antérieur peut ainsi ressortir en E, ce qui le sort du calendrier d’interdiction de 2028 et change radicalement sa commercialisation.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique explique la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif ne bouge pas : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Termites et radon : ce qui s’applique à Marignane

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Aucune commune du département n’échappe à cette délimitation, Marignane comprise. L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti.

Sa validité n’est que de six mois — c’est le diagnostic le plus court du dossier, à surveiller quand le délai entre compromis et acte s’allonge. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

Côté radon, Marignane reste classée en zone 1, à potentiel faible, par l’arrêté du 27 juin 2018. Contrairement à Martigues ou aux 11e à 15e arrondissements de Marseille, la commune ne fait pas partie des exceptions reclassées en zone 2. Cette information figure néanmoins dans l’état des risques et pollutions, qui doit être établi moins de six mois avant la signature.

Enfin, aucun arrêté préfectoral mérule n’existe dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage à Marignane ; il reste conseillé au cas par cas.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante est ici le diagnostic central, compte tenu de la structure du parc local. Il concerne tous les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 — c’est-à-dire la quasi-totalité des résidences et lotissements marignanais. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949. À Marignane, le périmètre est plus restreint qu’ailleurs : il vise essentiellement le vieux village. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Sur un parc des années 1970, ce seuil est systématiquement franchi.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui concerne une large part des résidences marignanaises.

Prix d’un DPE à Marignane

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison, avec combles à inspecter, se situe au-dessus.

Ces montants se lisent au regard de la valeur du bien. Au 1er avril 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Marignane à environ 2 491 €/m² pour les appartements et 3 488 €/m² pour les maisons. L’écart entre collectif et individuel y est l’un des plus marqués du département, ce qui reflète le poids du parc collectif ancien. Sur un T3 de 65 m², le dossier complet représente environ 0,25 % du prix de vente, pour une protection juridique qui porte sur l’intégralité de la transaction. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.

Un tarif nettement décroché du marché doit alerter : à Marignane, où s’ajoutent l’information sur les nuisances sonores aériennes et un diagnostic amiante quasi systématique, un dossier expédié à distance ne tiendra pas devant un tribunal.