DPE à Rognac (13340) : diagnostic de performance énergétique pour vendre et louer

Rognac occupe la rive orientale de l’étang de Berre, entre Vitrolles et Berre-l’Étang, sous les couloirs d’approche de l’aéroport Marseille-Provence et à quelques centaines de mètres du pôle pétrochimique de Berre. Cette position, qui a fait sa croissance industrielle et résidentielle au XXe siècle, lui vaut aujourd’hui l’un des dossiers de risques les plus chargés du département : Rognac est l’une des rares communes des Bouches-du-Rhône couvertes par trois plans de prévention des risques technologiques.

Le diagnostic de performance énergétique n’y est donc qu’une pièce d’un dossier beaucoup plus large. Voici ce qui s’applique en 2026.

Le DPE à Rognac : cadre et validité

Le DPE est obligatoire pour toute vente et toute mise en location d’un logement. Sa classe, de A à G, doit figurer dans l’annonce dès la première diffusion, accompagnée de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sa validité est de dix ans, sous une réserve décisive : les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ne sont plus opposables. Un rapport antérieur à cette date n’a plus de valeur juridique, quelle que soit l’échéance qu’il affiche.

Le calcul repose sur la méthode 3CL, qui analyse l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la ventilation et le refroidissement. À Rognac, le parc reflète l’essor de la seconde moitié du XXe siècle :

• Le vieux village, sur sa hauteur, avec un noyau ancien restreint parfois antérieur à 1948.
• Les quartiers résidentiels et lotissements des années 1960 à 1990, cœur du parc rognacais, développés le long de la plaine et des coteaux : pavillons et petits collectifs, chauffage électrique largement dominant.
• Les programmes plus récents, mieux classés, en périphérie.

Notre présentation générale du diagnostic de performance énergétique détaille la méthode et les critères retenus.

Trois PPRT : la spécificité de Rognac

C’est le point qui distingue Rognac de la quasi-totalité des communes du département. Son territoire est concerné par trois plans de prévention des risques technologiques distincts.

Le PPRT du Pôle Pétrochimique de Berre, vaste complexe SEVESO d’environ un millier d’hectares implanté à cheval sur Berre-l’Étang et Rognac. Prescrit le 1er août 2013, il a été approuvé par arrêté préfectoral du 12 juin 2019, avec des aléas thermiques, toxiques et de surpression.

Le PPRT Butagaz, propre au territoire communal, approuvé en 2016, lié aux effets thermiques et de surpression du dépôt de gaz.

Le PPRT de la Compagnie de Distribution des Hydrocarbures (CDH), également propre à Rognac, approuvé en 2016, portant sur les mêmes types d’effets.

Cette superposition a une conséquence directe pour toute transaction : selon la localisation du bien, un ou plusieurs de ces périmètres peuvent s’appliquer. Chaque plan concerné doit être mentionné dans l’état des risques et pollutions, en application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement. Ce document doit être établi moins de six mois avant la signature et annexé à la promesse comme à l’acte définitif. Selon le zonage, des prescriptions de renforcement du bâti peuvent s’imposer au propriétaire — et un dispositif d’accompagnement et d’aides financières existe pour les logements concernés. Un vendeur qui omet l’un de ces plans, ou en confond les périmètres, s’expose à une action en diminution du prix, voire en résolution de la vente.

Plan d’exposition au bruit : une obligation supplémentaire

Rognac figure parmi les communes listées par l’arrêté préfectoral du 4 août 2016, modifié en janvier 2021, portant approbation du plan d’exposition au bruit de l’aérodrome Marseille-Provence, situé à Marignane, juste au sud.

Depuis le 1er juin 2020, tout bien situé dans l’une des zones de ce plan doit faire l’objet d’une information sur les nuisances sonores aériennes, remise à l’acquéreur ou au locataire, en vente comme en location. Le zonage exact d’une adresse doit être vérifié sur le plan en vigueur : les courbes de bruit suivent les trajectoires d’approche et de décollage, si bien que deux logements également éloignés de l’aéroport peuvent relever de zones différentes.

Argiles, radon et inondation

Plusieurs aléas naturels complètent le dossier rognacais.

Le retrait-gonflement des argiles est un enjeu réel sur cette commune, dont les sols argilo-calcaires sont sensibles au phénomène de rétractation en période de sécheresse puis de gonflement au retour des pluies. Ce risque, qui provoque des fissurations sur les maisons individuelles, doit être mentionné à l’état des risques et emporte des prescriptions constructives pour le neuf.

Le radon : Rognac n’est pas classée en zone 2 par l’arrêté du 27 juin 2018 et reste en zone 1, à potentiel faible, ce qui ne déclenche pas de mention obligatoire au titre du radon.

L’inondation : la proximité de l’étang de Berre et le réseau de vallons expose certains secteurs à un risque à vérifier selon l’adresse, l’ensemble figurant à l’état des risques le cas échéant.

Termites : une obligation sans exception territoriale

Les Bouches-du-Rhône ont été déclarées totalement termitées par l’arrêté préfectoral du 19 juillet 2001, modifié par l’arrêté du 10 août 2001. Contrairement à la plupart des départements, où seules certaines communes sont visées par une délimitation, le 13 ne connaît aucune exception : Rognac est intégralement concernée.

L’état relatif à la présence de termites doit donc être annexé au dossier de diagnostic technique lors de toute vente d’un immeuble bâti. Sa validité n’est que de six mois — la même que celle de l’état des risques. Le diagnostic termites porte sur les parties visibles et accessibles ainsi que sur les abords immédiats.

Aucun arrêté préfectoral mérule n’existe en revanche dans le département. Le diagnostic mérule n’est pas imposé par un zonage à Rognac ; il reste conseillé au cas par cas.

Réforme du coefficient électrique 2026 : un parc concerné

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025. Environ 850 000 logements sont reclassés au niveau national, le plus souvent d’une lettre.

Rognac est directement concernée : son parc des années 1960 à 1990 a été largement équipé de chauffage électrique. Un pavillon ou un appartement classé F sur un rapport antérieur peut ressortir en E, ce qui le sort du calendrier d’interdiction de 2028. Les logements chauffés au gaz ne bénéficient d’aucun effet mécanique.

Les propriétaires disposant d’un DPE réalisé après juillet 2021 peuvent obtenir gratuitement une attestation rectificative auprès de l’ADEME, sans nouvelle visite. Notre article sur le nouveau coefficient électrique détaille la mécanique de recalcul.

Le calendrier locatif reste inchangé : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Notre guide mon logement est-il louable donne les repères. Pour les biens classés E, F ou G mis en vente, l’audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE.

Amiante, plomb et installations : le reste du dossier

L’amiante concerne les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, soit la très grande majorité du parc rognacais. Le diagnostic amiante porte sur les matériaux des listes A et B : flocages, faux plafonds, dalles de sol, conduits, toitures en fibrociment. À ne pas confondre avec le repérage avant travaux, nettement plus intrusif, exigé dès qu’une opération touche à la structure.

Le plomb concerne les logements dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949 : le vieux village. Le constat de risque d’exposition au plomb recherche le plomb dans les revêtements, principalement les peintures anciennes.

Les installations intérieures d’électricité et de gaz dès lors qu’elles ont plus de quinze ans, en vente comme en location. Sur un parc majoritairement antérieur à 1995, ce seuil est systématiquement franchi.

Le mesurage loi Carrez pour toute vente de lot en copropriété ; en location, c’est la surface habitable au sens de la loi Boutin qui s’applique. Notre synthèse des obligations en location récapitule les pièces d’un dossier de bail.

Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots ou moins, seuil qui couvre l’essentiel des résidences de la commune.

Prix d’un DPE à Rognac

Le tarif n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, de l’année de construction, du type de chauffage et de l’accessibilité des locaux. Comptez à partir de 100 € pour un DPE seul, et de 250 € à 450 € pour un pack de vente complet sur un appartement. Une maison, avec combles et garage, se situe au-dessus.

Au 1er février 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à Rognac à environ 3 309 €/m² pour les appartements et 3 536 €/m² pour les maisons, soit des niveaux dans la moyenne haute de l’étang de Berre, portés par la desserte ferroviaire et la proximité d’Aix et de Marseille. La fourchette est large — de 1 970 € à 5 669 €/m² pour les appartements — et le zonage des risques technologiques y contribue directement : deux biens comparables peuvent se valoriser différemment selon leur position vis-à-vis des périmètres PPRT.

C’est précisément pourquoi la fiabilité de l’état des risques est ici déterminante : un document incomplet ou erroné sur l’un des trois PPRT offre à l’acquéreur un levier de négociation immédiat. Notre guide des tarifs de diagnostics immobiliers détaille la composition d’un devis.