DPE à Rosny-sous-Bois (93110) : diagnostic de performance énergétique sur un sous-sol de carrières
Contactez EDL Diagnostic pour votre DPE à Rosny-sous-Bois
Vous vendez un pavillon du Vieux Rosny, vous remettez en location un studio dans une résidence des années 1970 ou vous constituez le dossier technique d’un lot en copropriété ? EDL Diagnostic établit votre diagnostic de performance énergétique à Rosny-sous-Bois et, si vous le souhaitez, l’ensemble des pièces exigibles au cours d’un seul passage.
La commune compte 22 827 logements pour 19 983 résidences principales. Près d’un logement sur dix y est vacant : 2 263 exactement, soit 9,9 % du parc. Beaucoup de ces biens repartent sur le marché après une succession ou une longue inoccupation, et leur propriétaire découvre alors qu’il lui faut reconstituer un dossier complet. C’est précisément le type de situation que nous traitons.
Nous intervenons aussi dans les communes voisines : Villemomble, Noisy-le-Sec, Neuilly-Plaisance, Fontenay-sous-Bois, Bondy et Montreuil.
Ce qu’il faut savoir avant de faire diagnostiquer un bien rosnéen :
- Un plan de prévention des risques naturels visant les « zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Rosny-sous-Bois » s’applique ici : son existence se répercute directement sur l’état des risques.
- Rosny-sous-Bois ne figure pas parmi les huit communes de Seine-Saint-Denis classées au titre des termites : aucun état termites n’est exigible à la vente.
- La commune est en zone de sismicité 1 et en potentiel radon de catégorie 1 : ni règle parasismique, ni mention radon dans le dossier.
- Les appartements représentent 82,4 % des logements ; l’accès aux parties communes et à la chaufferie se prépare avant la visite.
- Intervention rapide, créneau confirmé lors de la prise de rendez-vous.
Téléphone : +33 7 57 59 01 75 — demander un devis personnalisé.
Rosny-sous-Bois réunit 47 180 habitants et 22 827 logements sur un territoire de l’est parisien qui a beaucoup changé depuis l’après-guerre. Le parc y est très majoritairement collectif : 18 802 appartements contre 3 623 maisons, soit 82,4 % d’un côté et 15,9 % de l’autre. Les locataires y sont un peu plus nombreux que les propriétaires occupants, 10 435 contre 8 718, et le logement social représente 4 112 résidences principales.
Une donnée retient l’attention lorsqu’on prépare un diagnostic : la vacance. Rosny-sous-Bois compte 2 263 logements vacants, soit 9,9 % de son parc, contre 581 résidences secondaires ou occasionnelles seulement. Près d’un logement sur dix n’est donc pas occupé au moment du recensement. Ces biens finissent le plus souvent par revenir sur le marché, et c’est à ce moment-là que leur propriétaire doit reconstituer un dossier de diagnostic technique complet, parfois après plusieurs années sans intervention dans le logement.
Le second trait propre à la commune ne se lit pas dans les statistiques du logement mais dans son sous-sol. Rosny-sous-Bois est couverte par un plan de prévention des risques dont l’intitulé officiel vise les « zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Rosny-sous-Bois ». Ce document nominatif change la teneur de l’état des risques remis à l’acquéreur ou au locataire, et il mérite d’être connu avant même la mise en vente.
Pourquoi le DPE s’impose à Rosny-sous-Bois
Le diagnostic de performance énergétique mesure deux choses distinctes. La première est la consommation d’énergie primaire du logement, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an. La seconde est la quantité de gaz à effet de serre associée à cette consommation, exprimée en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an. Chacune donne lieu à une lettre, et la classe finalement affichée est toujours la moins favorable des deux.
Cette règle a des conséquences très concrètes dans une commune où le chauffage collectif au gaz équipe une part importante des immeubles construits entre 1946 et 1990. Un appartement correctement isolé peut afficher une consommation acceptable et se retrouver malgré tout déclassé par le poste climat. À l’inverse, un logement chauffé à l’électricité gagne mécaniquement sur la colonne des émissions.
Depuis sa refonte, le DPE est opposable. Le propriétaire qui le remet engage sa responsabilité sur les informations qu’il contient, ce qui n’était pas le cas de l’ancien document purement informatif. Un diagnostic bâclé, réalisé sans relevé sérieux des parois, des menuiseries, du système de chauffage et de la ventilation, expose donc à un contentieux réel.
Enfin, le rapport ne se limite pas à une lettre : il hiérarchise des recommandations de travaux avec une estimation des économies attendues. Nos pages consacrées au DPE d’appartement et au DPE de maison détaillent les points de relevé spécifiques à chaque configuration.
Vendre un bien à Rosny-sous-Bois : ce que contient le dossier
Le DPE doit exister avant la première annonce, puisque les deux étiquettes doivent y figurer, accompagnées d’une estimation des dépenses annuelles d’énergie exprimée en euros et rattachée à une année de référence des prix. Une annonce publiée sans ces mentions est irrégulière.
Le rapport complet rejoint ensuite le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte authentique. À Rosny-sous-Bois, ce dossier comprend systématiquement l’état des risques et pollutions, dont la validité est limitée à six mois au moment de la signature. Il comprend le mesurage de la surface privative en copropriété, dit mesurage Carrez, dont notre page dédiée à la loi Carrez rappelle les modalités. Il comprend, selon l’âge du bâtiment, le constat de risque d’exposition au plomb et l’état d’amiante.
Un point mérite d’être écrit noir sur blanc : aucun état termites n’est exigible à la vente à Rosny-sous-Bois. La Seine-Saint-Denis est un département partiellement classé, et la liste officielle des communes concernées en compte huit — Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Rosny-sous-Bois n’y figure pas. Cette absence évite une dépense inutile, mais elle ne dispense pas de l’obligation nationale de déclarer en mairie la présence de termites si elle venait à être constatée.
De la même manière, aucune information relative à la mérule n’a à être annexée : la préfecture de Seine-Saint-Denis indique qu’aucun arrêté de zonage n’a été pris dans le département. Là encore, la déclaration en mairie en cas de constat reste une obligation nationale.
Louer à Rosny-sous-Bois : le calendrier des interdictions
Avec 10 435 ménages locataires, dont 4 112 en logement social, la question locative structure le marché rosnéen. Le DPE est obligatoire pour toute mise en location d’un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, et il est annexé au bail.
Le seuil de décence énergétique est désormais mobile. Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025. Les logements classés F seront concernés en 2028, puis les logements classés E en 2034. L’interdiction ne vise pas seulement les nouveaux contrats : elle atteint aussi les renouvellements et les reconductions tacites, ce qui rattrape les baux anciens au fil de leurs échéances.
Un propriétaire bailleur qui détient un studio ou un deux-pièces classé F dans un immeuble d’avant 1971 dispose donc d’une fenêtre de travail limitée. Le DPE lui indique quels postes pèsent le plus. Dans le collectif rosnéen, la réponse passe souvent par la copropriété plutôt que par le lot : isolation de la façade, remplacement de la chaufferie, traitement des ponts thermiques en pignon. Il est plus efficace de porter le sujet en assemblée générale que d’engager seul des travaux dont l’effet sur la classe restera marginal.
Attention également à la surface. Un logement dont la surface habitable est inférieure à 40 m² relève de seuils spécifiques prévus par la réglementation, ce qui peut modifier la classe obtenue par rapport à un logement plus grand présentant les mêmes caractéristiques techniques.
Combien coûte un DPE à Rosny-sous-Bois
Le prix du DPE n’est pas réglementé. Aucun barème officiel ne s’impose au diagnostiqueur, et les écarts constatés d’un professionnel à l’autre tiennent à des paramètres objectifs. Les fourchettes qui suivent sont indicatives : seul un devis nominatif engage.
Pour un studio ou un deux-pièces en copropriété, comptez généralement entre 100 et 150 euros. Pour un trois ou quatre-pièces, la fourchette usuelle se situe entre 130 et 190 euros. Pour une maison individuelle, elle monte plutôt entre 160 et 260 euros selon la surface et le nombre de niveaux.
Plusieurs facteurs font varier le devis. La surface, d’abord, parce qu’elle détermine le temps de relevé. Le nombre de niveaux et de volumes chauffés ensuite, un pavillon avec sous-sol et combles aménagés demandant plus de temps qu’un plateau de même surface. La nature du système de chauffage, un chauffage collectif avec production d’eau chaude centralisée exigeant la récupération de documents auprès du syndic. Enfin la disponibilité des pièces : plans, factures d’énergie, attestations de travaux, procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant une isolation ou un changement de chaudière.
Le regroupement des diagnostics dans une même visite reste le levier le plus simple. Faire réaliser le DPE, l’état des risques, le mesurage et, le cas échéant, les états des installations de électricité et de gaz au cours d’un seul déplacement évite de multiplier les frais fixes. Notre guide des tarifs détaille chaque prestation.
Le déroulement d’une visite de diagnostic
La visite commence par un tour complet du logement. Le diagnostiqueur relève les surfaces, la hauteur sous plafond, l’orientation, la nature des murs et leur épaisseur, la présence et le type d’isolation lorsqu’elle est visible ou justifiée par un document. Il examine les menuiseries une par une : matériau du dormant, type de vitrage, présence de volets ou de fermetures.
Il inspecte ensuite les équipements : générateur de chauffage et son année de mise en service, mode de régulation, production d’eau chaude sanitaire, système de ventilation. Chaque élément non observable doit être justifié par une preuve documentaire ; à défaut, la méthode impose de retenir une valeur par défaut, généralement défavorable.
C’est là que la préparation du propriétaire fait la différence. Rassembler avant la visite les factures de travaux, les notices d’équipement et les procès-verbaux d’assemblée générale permet souvent d’éviter une hypothèse pénalisante. Dans une résidence rosnéenne ayant fait isoler ses façades, le justificatif de ces travaux peut valoir plusieurs dizaines de kilowattheures par mètre carré et par an.
Le rapport est ensuite édité, transmis au propriétaire et déposé auprès de l’observatoire national. Il reçoit un numéro à treize caractères qui permet de le retrouver et d’en vérifier l’authenticité. Sa durée de validité est de dix ans, sauf travaux modifiant substantiellement la performance du logement. Notre tableau récapitulatif des durées de validité reprend l’ensemble des diagnostics.
Le marché du logement rosnéen : la vacance comme signal
La structure du parc rosnéen se lit dans quelques chiffres simples. Sur 22 827 logements, 19 983 sont des résidences principales, 2 263 sont vacants et 581 sont des résidences secondaires ou occasionnelles. Le taux de vacance de 9,9 % est le point saillant : il traduit à la fois des logements en attente de relocation, des biens en succession et des lots retirés du marché en attendant des travaux.
Parmi les 19 983 résidences principales, 8 718 sont occupées par leur propriétaire, 10 435 sont louées et 830 sont occupées à titre gratuit. Le parc locatif social représente à lui seul 4 112 logements, soit 20,6 % des résidences principales. Cette composition explique un flux régulier de diagnostics liés à la rotation locative, en plus des diagnostics de vente.
Rosny-sous-Bois appartient à un établissement public territorial dont le siège est fixé à Noisy-le-Grand, au sein de la Métropole du Grand Paris. Le décret n° 2015-1662 du 11 décembre 2015 en fixe le périmètre : Clichy-sous-Bois, Coubron, Gagny, Gournay-sur-Marne, Le Raincy, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Rosny-sous-Bois, Vaujours et Villemomble. Cette appartenance compte, car plusieurs dispositifs d’aide à la rénovation se pilotent à cette échelle.
Un parc bâti étalé sur soixante-dix ans
Le recensement décrit la période d’achèvement des résidences principales. À Rosny-sous-Bois, aucune tranche ne domine écrasamment : la commune s’est construite par vagues successives, ce qui produit une grande diversité de situations techniques.
| Période d’achèvement | Résidences principales | Part du parc |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 492 | 2,5 % |
| De 1919 à 1945 | 1 482 | 7,5 % |
| De 1946 à 1970 | 5 463 | 27,8 % |
| De 1971 à 1990 | 5 388 | 27,4 % |
| De 1991 à 2005 | 2 862 | 14,6 % |
| De 2006 à 2020 | 3 981 | 20,2 % |
Source : INSEE, recensement 2023, sur une base de 19 668 résidences principales renseignées.
Deux ensembles se dégagent. Les 5 463 logements achevés entre 1946 et 1970 ont été construits avant toute réglementation thermique : murs pleins non isolés, simple vitrage d’origine parfois conservé, ponts thermiques marqués aux planchers et aux refends. Les 5 388 logements de la période 1971-1990 relèvent des premières réglementations, mais leurs performances restent très en deçà des standards actuels.
À l’autre extrémité, 3 981 logements ont été achevés entre 2006 et 2020. Ils bénéficient des réglementations thermiques successives et se situent le plus souvent dans le haut du classement. Un DPE reste néanmoins obligatoire pour les vendre ou les louer.
Le recensement dénombre 1 974 résidences principales achevées avant 1946, soit 10,0 % du parc. Ce repère est utile pour anticiper le constat de risque d’exposition au plomb, qui vise les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Il faut cependant garder à l’esprit que 1946 n’est qu’un ordre de grandeur : les bornes publiées par l’INSEE ne coïncident pas avec le périmètre légal du plomb, pas plus qu’avec la date du 1er juillet 1997 retenue pour l’amiante.
Les autres diagnostics obligatoires : le sous-sol au premier plan
À Rosny-sous-Bois, l’état des risques et pollutions n’est pas une formalité. La commune cumule plusieurs aléas recensés : inondation, ruissellement et coulée de boue, mouvement de terrain, anciennes carrières souterraines, tassements différentiels liés au retrait-gonflement des argiles, tempête et transport de matières dangereuses.
| Aléa recensé | Document applicable | Effet sur le dossier |
|---|---|---|
| Anciennes carrières souterraines | Plan de prévention visant les zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Rosny-sous-Bois | Mention dans l’état des risques selon la localisation de la parcelle |
| Inondation, ruissellement et coulée de boue | Aléas recensés sur le territoire communal | Information portée à la connaissance de l’acquéreur ou du locataire |
| Mouvement de terrain et tassements différentiels | Aléa retrait-gonflement des argiles | Information à porter au dossier |
| Sismicité et radon | Zone de sismicité 1 (très faible), potentiel radon de catégorie 1 | Aucune règle parasismique pour les bâtiments à risque normal, aucune mention radon |
| Termites | Commune non inscrite sur la liste départementale | Aucun état termites exigible à la vente |
L’exploitation du gypse à Rosny-sous-Bois est ancienne : des travaux souterrains y sont documentés de longue date dans le secteur de la rue Rochebrune, et l’activité s’est poursuivie jusqu’au début des années 1990. Ce passé explique la place particulière du sous-sol dans les documents d’urbanisme communaux et justifie une lecture attentive de l’état des risques et pollutions avant toute signature.
Aux côtés du DPE et de l’état des risques, le dossier de vente comporte le mesurage Carrez pour les lots de copropriété, le constat plomb pour les immeubles dont le permis est antérieur au 1er janvier 1949, l’état d’amiante pour ceux dont le permis est antérieur au 1er juillet 1997, et les états des installations intérieures d’électricité et de gaz lorsqu’elles ont plus de quinze ans.
Pourquoi confier votre DPE à EDL Diagnostic
EDL & Diagnostic SAS intervient en Île-de-France avec des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac. Cette chaîne mérite d’être rappelée : le Cofrac accrédite les organismes certificateurs, et ce sont ces organismes qui certifient les personnes. Un diagnostiqueur n’est jamais accrédité par le Cofrac lui-même ; il est certifié par un organisme qui, lui, l’est.
Notre société s’appuie sur quinze ans d’expérience et attribue chaque mission à un intervenant qui connaît le type de bien concerné. Un lot en copropriété avec chauffage collectif, un pavillon des années 1930 et un appartement livré en 2018 n’appellent pas la même méthode de relevé ni les mêmes justificatifs.
Nous regroupons autant que possible les prestations sur une même visite, ce qui limite les déplacements et raccourcit le délai global de constitution du dossier. Le créneau est confirmé lors de la prise de rendez-vous, et l’intervention est organisée dans les meilleurs délais. La note moyenne attribuée à nos services est de 4,9/5.
Nos rapports sont commentés. Vous n’obtenez pas seulement une lettre, mais l’explication de ce qui la détermine et l’ordre dans lequel il serait pertinent d’engager des travaux. Pour vérifier les prérequis d’un professionnel, consultez notre page sur le diagnostiqueur immobilier certifié.
Questions fréquentes sur le DPE à Rosny-sous-Bois
Un état termites est-il nécessaire pour vendre à Rosny-sous-Bois ?
Non. La Seine-Saint-Denis est partiellement classée et la liste officielle ne retient que huit communes : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Rosny-sous-Bois n’en fait pas partie, aucun état termites n’est donc exigible à la vente. La déclaration en mairie en cas de constat de termites reste en revanche une obligation nationale.
Faut-il refaire un DPE à cause du changement de coefficient sur l’électricité ?
Non. Le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, en application de l’arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel du 26 août 2025. Les DPE établis après le 1er juillet 2021 et toujours valides reçoivent gratuitement une attestation de l’ADEME intégrant ce nouveau coefficient. Il n’y a aucune raison de commander un nouveau diagnostic payant pour ce seul motif. Notre article sur la réforme du DPE 2026 détaille le mécanisme.
Combien de temps mon DPE reste-t-il valable ?
Dix ans. Cette durée s’applique aux diagnostics réalisés selon la méthode en vigueur. Des travaux modifiant sensiblement la performance du logement justifient toutefois d’en faire établir un nouveau, ne serait-ce que pour valoriser l’investissement au moment de la vente ou de la location.
Le plan relatif aux anciennes carrières concerne-t-il tout Rosny-sous-Bois ?
Non, un tel document délimite des zones. La parcelle peut se trouver dans un secteur concerné ou en dehors. C’est précisément l’objet de l’état des risques que d’indiquer, pour l’adresse précise du bien, quels périmètres s’appliquent.
Mon appartement est chauffé collectivement : puis-je obtenir un DPE ?
Oui. Le diagnostiqueur s’appuie sur les caractéristiques du lot et sur les données de la copropriété. La récupération de ces éléments auprès du syndic, notamment la nature et l’âge de la chaufferie, améliore la précision du résultat. Il est utile de prévenir le syndic dès la prise de rendez-vous.
Que se passe-t-il si mon logement est classé G ?
Il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation à titre de résidence principale. La vente reste possible, mais le DPE devra être présenté et, pour une maison individuelle classée F ou G, un audit énergétique réglementaire est exigé en plus du diagnostic.
