DPE à Tremblay-en-France (93290) : diagnostic de performance énergétique

Tremblay-en-France fait figure d’exception dans le paysage résidentiel de la Seine-Saint-Denis. Sur les 14 937 logements que compte la commune au recensement INSEE 2023, 7 535 sont des maisons individuelles, soit 50,4 % du parc, contre 7 270 appartements (48,7 %) et 132 logements d’un autre type. La maison y est majoritaire, ce qui n’est le cas d’aucune autre commune du département dans notre secteur d’intervention. Le diagnostic de performance énergétique s’y pratique donc autant devant une chaudière individuelle et sous une charpente que dans une cage d’escalier.

L’occupation suit la même logique. Sur 14 162 résidences principales, 8 065 sont occupées par leur propriétaire, soit 57,0 % ; 5 831 ménages sont locataires (41,2 %), dont 3 127 en logement social loué vide (22,1 %), et 265 sont logés gratuitement. La commande de DPE tremblaysienne émane donc majoritairement de propriétaires occupants qui vendent, transmettent ou envisagent des travaux, et non d’une gestion locative de masse.

Dernier trait notable : la vacance est faible, 651 logements pour 4,4 % du parc, à quoi s’ajoutent 125 résidences secondaires ou logements occasionnels. Le marché est tendu et fluide à la fois, ce qui laisse peu de place à l’improvisation documentaire au moment de signer.

Le diagnostic de performance énergétique : contenu, méthode et durée de vie

Un DPE délivre deux notes, chacune graduée de A à G. L’une porte sur la consommation conventionnelle d’énergie primaire du logement, rapportée au mètre carré et à l’année ; l’autre sur les émissions de gaz à effet de serre qui en découlent. La lettre retenue pour qualifier le bien est la plus défavorable des deux. Une maison bien isolée mais chauffée par une énergie à fort contenu carbone peut ainsi afficher une étiquette moins flatteuse que ne le laisserait supposer son confort réel.

La méthode est conventionnelle : elle décrit le bâtiment, pas les habitudes de ses occupants. Le diagnostiqueur relève les surfaces déperditives, la nature et l’épaisseur des parois, la composition des planchers hauts et bas, le type de vitrage et de menuiserie, le mode de ventilation, puis les équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de refroidissement. À défaut de preuve documentaire, chaque caractéristique se voit attribuer une valeur par défaut défavorable ; c’est le motif le plus fréquent d’écart entre l’étiquette obtenue et celle qu’un propriétaire attendait.

Trois règles de calendrier doivent être connues avant toute mise en vente ou en location. D’abord, le DPE est opposable depuis sa refonte de 2021 : il n’a plus valeur de simple information et engage la responsabilité de celui qui l’a commandé. Ensuite, sa durée de validité est de dix ans. Enfin, et c’est le point qui surprend le plus souvent, aucun DPE antérieur au 1^er juillet 2021 n’est encore recevable : ces diagnostics ont tous cessé de produire effet, indépendamment de la date d’expiration mentionnée sur le rapport.

À noter enfin qu’au 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité a été ramené de 2,3 à 1,9. Pour un pavillon tremblaysien chauffé par convecteurs ou par pompe à chaleur, cette évolution joue dans le sens d’une consommation d’énergie primaire recalculée à la baisse — à condition qu’un nouveau diagnostic soit établi, car un DPE en cours de validité n’est pas révisé automatiquement.

Quatre logements sur dix achevés entre 1971 et 1990 : la génération qui commande l’étiquette

La lecture des périodes d’achèvement est très nette à Tremblay-en-France. Sur les 13 843 résidences principales construites avant 2021, base de référence publiée par l’INSEE, on dénombre 127 logements achevés avant 1919 (0,9 %), 597 entre 1919 et 1945 (4,3 %), 3 467 entre 1946 et 1970 (25,0 %), 5 595 entre 1971 et 1990, soit 40,4 %, 2 249 entre 1991 et 2005 (16,2 %) et 1 808 entre 2006 et 2020 (13,1 %).

Deux conclusions s’imposent. La première est que le discours convenu sur le « bâti ancien » n’a pas de sens ici : seuls 5,2 % des logements datent d’avant 1946, soit 724 résidences principales. Tremblay-en-France est une commune jeune par son bâti. La seconde est que le cœur du parc — plus de 40 % — appartient à la période 1971-1990, celle des premières réglementations thermiques et des lotissements pavillonnaires étendus.

Cette génération de construction a une signature énergétique très reconnaissable. L’isolation, lorsqu’elle existe, est d’origine et de faible épaisseur, généralement en laine minérale déroulée en comble perdu ou en panneaux collés en doublage intérieur. Les menuiseries d’origine sont en simple vitrage ou en double vitrage de première génération, avec des dormants en bois ou en aluminium sans rupture de pont thermique. Le plancher bas sur vide sanitaire ou sur garage n’est presque jamais isolé. La ventilation est mécanique simple flux autoréglable, quand elle n’a pas été condamnée. Le générateur, enfin, a souvent été remplacé une ou deux fois, ce qui améliore le rendement sans corriger l’enveloppe.

Résultat : ces maisons ressortent fréquemment en classes D ou E, parfois F lorsque les combles n’ont jamais été repris. Ce n’est pas une fatalité. C’est même le profil de bâti sur lequel les travaux de rénovation produisent l’effet le plus mesurable, parce que les gisements de déperdition sont identifiés, accessibles et traitables un par un.

Où part l’énergie dans un pavillon tremblaysien

Une maison individuelle perd sa chaleur par des postes hiérarchisés, et cette hiérarchie explique l’ordre dans lequel il faut agir. La toiture et les combles viennent en premier : c’est la surface la plus déperditive et, dans le bâti des années 1970-1980, celle qui a le plus souvent été traitée avec une épaisseur devenue insuffisante. Viennent ensuite les murs, dont le traitement par l’intérieur réduit la surface habitable et par l’extérieur modifie l’aspect de la façade. Puis les menuiseries, qui pèsent moins que ne le croient la plupart des propriétaires mais dont le remplacement change immédiatement le confort ressenti. Enfin les planchers bas, très rentables lorsqu’un vide sanitaire ou un garage accessible permet d’isoler par-dessous.

Un point mérite une attention particulière dans le tissu pavillonnaire : le remplacement de fenêtres sans reprise de la ventilation. Une maison rendue étanche à l’air sans extraction efficace accumule l’humidité, ce qui dégrade le bâti, favorise les moisissures et n’améliore pas l’étiquette autant qu’espéré. Le DPE prend en compte le système de ventilation ; un logement dont les entrées d’air ont été bouchées ne gagne pas de classe.

Le grand avantage de la maison individuelle, à Tremblay-en-France, est que son propriétaire décide seul. Contrairement au copropriétaire d’un appartement, il maîtrise l’intégralité de l’enveloppe : toiture, murs, sols, ouvrants et systèmes. Les recommandations de travaux figurant dans le DPE lui sont donc directement actionnables, sans passer par un vote d’assemblée générale.

Vendre ou louer à Tremblay-en-France : deux dossiers distincts

Dans une commune où 57,0 % des ménages sont propriétaires de leur logement, la vente domine. Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte comprend le DPE, l’état d’amiante lorsque le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997, le constat de risque d’exposition au plomb pour un bien construit avant 1949, les états des installations intérieures de gaz et d’électricité de plus de quinze ans, et l’état des risques et pollutions. Le mesurage Carrez ne s’impose que pour un lot de copropriété : il ne concerne donc pas la moitié pavillonnaire de la commune.

En revanche, une obligation vise spécifiquement les maisons : l’audit énergétique réglementaire à la vente d’un bien en monopropriété. Il est exigé pour les logements classés F et G depuis le 1^er avril 2023, pour la classe E depuis le 1^er janvier 2025, et le sera pour la classe D à partir du 1^er janvier 2034. Compte tenu du profil du parc tremblaysien — un bâti majoritairement pavillonnaire des années 1971-1990 —, cette obligation concerne un volume important de ventes. L’audit va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés et ordonnés permettant d’atteindre des classes cibles.

Pour une mise en location, le bailleur remet le DPE, le CREP le cas échéant, les états gaz et électricité, l’état des risques et pollutions, et fait figurer au bail la surface habitable dite « Boutin ». S’ajoute une exigence de fond : le logement doit satisfaire à la décence énergétique, faute de quoi il ne peut pas être loué.

Passoires thermiques : ce que le calendrier interdit et à partir de quand

• Depuis le 24 août 2022 : gel des loyers des logements classés F et G en France métropolitaine, y compris lors du changement de locataire.
• Depuis le 1^er janvier 2025 : un logement classé G ne remplit plus le critère de décence énergétique et ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail.
• 1^er janvier 2028 : extension de cette interdiction aux logements classés F.
• 1^er janvier 2034 : extension aux logements classés E.

Pour les 3 127 logements sociaux et les quelque 2 700 logements loués dans le parc privé de la commune, l’échéance décisive est celle de 2034. Un pavillon des années 1970 mis en location, avec combles faiblement isolés et double vitrage ancien, se situe fréquemment en classe E : il dispose donc encore de temps, mais pas indéfiniment, et les travaux qui le feront changer de lettre sont connus dès aujourd’hui. Faire établir un DPE à froid, hors contrainte de calendrier, permet d’étaler la dépense au lieu de la subir.

Les autres diagnostics obligatoires sur la commune

Le contenu exact du dossier dépend de l’âge du bien et de la nature de l’opération. Voici comment il se décline sur un parc tremblaysien majoritairement construit après 1946.

• Amiante : l’état d’amiante vise les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Cela englobe l’essentiel du parc communal, notamment les 5 595 logements de la tranche 1971-1990. Dans une maison de cette époque, l’attention porte sur les plaques et conduits en fibres-ciment, les dalles de sol vinyle-amiante et leurs colles, ainsi que sur certains enduits et joints.
• Plomb : le constat de risque d’exposition au plomb ne concerne que les constructions antérieures au 1^er janvier 1949. L’INSEE ne publie pas de borne à cette date, mais avec seulement 724 résidences principales achevées avant 1946, ce diagnostic reste marginal à Tremblay-en-France — à l’inverse de bien des communes de première couronne.
• Gaz et électricité : les états des installations intérieures sont exigés dès quinze ans d’ancienneté, à la vente comme à la location. Dans les pavillons, les anomalies les plus courantes concernent l’absence de dispositif différentiel adapté, la liaison équipotentielle de la salle d’eau, et les organes de coupure de gaz non accessibles.
• Surfaces : mesurage Carrez pour un lot de copropriété à la vente, surface habitable au bail en location.
• État des risques et pollutions : obligatoire dans les deux cas, il doit dater de moins de six mois à la signature.

Deux diagnostics ne sont pas exigibles ici. L’état relatif à la présence de termites prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation n’est dû que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. En Seine-Saint-Denis, déclarée partiellement termitée, huit communes seulement sont visées : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Tremblay-en-France n’en fait pas partie. L’obligation de déclarer en mairie la présence de termites dès qu’on en a connaissance subsiste néanmoins, au titre de l’article L.126-4, de même que l’encadrement des opérations d’élimination des bois contaminés par l’article L.126-5.

Quant à l’information sur la présence d’un risque de mérule prévue à l’article L.126-25, elle suppose également un arrêté préfectoral de délimitation. La préfecture de Seine-Saint-Denis indique qu’il n’existe pas d’arrêté mérule dans le département : aucun vendeur tremblaysien n’a donc à produire cette information.

Risques naturels : deux plans de prévention et un sol argileux

Tremblay-en-France est couverte par deux plans de prévention des risques naturels, ce qui la distingue de la plupart des communes voisines. Leurs intitulés exacts sont « R111.3 – Tremblay-en-France » (code national 93DDT19840024) et « PPR MT de Tremblay-en-France » (code national 93DDT20090014), tous deux relatifs aux mouvements de terrain. Aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier n’existe sur le territoire communal.

La base nationale GASPAR recense en outre, pour la commune, l’inondation par ruissellement et coulée de boue, le mouvement de terrain, les affaissements et effondrements d’origine anthropique, les tassements différentiels, la tempête et le transport de marchandises dangereuses.

Le retrait-gonflement des argiles mérite qu’on s’y arrête, car il s’agit du sujet géotechnique majeur de la Seine-Saint-Denis. Le point que nous avons interrogé sur le portail Géorisques pour Tremblay-en-France renvoie une exposition moyenne. Cette information ne constitue pas un classement communal officiel : l’aléa se cartographie par formation géologique et peut varier fortement d’une parcelle à l’autre à l’intérieur d’une même commune. Seule une étude à l’adresse fait foi.

Le phénomène est simple à décrire et coûteux à réparer : les sols argileux gonflent lorsqu’ils s’imbibent et se rétractent en période de sécheresse. Les fondations superficielles suivent ces mouvements, ce qui provoque des fissures obliques en escalier dans les maçonneries, des décollements de dallage et des portes qui cessent de fermer. Les maisons individuelles, très nombreuses ici et souvent fondées peu profondément, y sont plus sensibles que les immeubles collectifs. Ce risque n’a aucune incidence sur le calcul du DPE : il relève de l’état des risques et pollutions, document établi à partir des arrêtés préfectoraux de zonage pris au titre de l’article L.131-3 du code de la construction et de l’habitation. Signalons par ailleurs que la vente d’un terrain à bâtir situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement impose la fourniture d’une étude géotechnique préalable ; l’obligation porte sur le terrain nu, non sur la maison déjà bâtie.

Deux derniers paramètres sont favorables et se lisent rapidement : la commune relève du potentiel radon de catégorie 1, le plus faible, et de la zone de sismicité 1, dite très faible. Aucune mesure de radon ni règle parasismique renforcée ne s’impose donc pour un logement tremblaysien.

Assainissement : un sujet qui ne se pose pas ici

Dans la plupart des communes à dominante pavillonnaire, la vente impose de s’interroger sur le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, dont l’attestation doit dater de moins de trois ans. Ce n’est pas le cas à Tremblay-en-France : le portail national des services d’eau et d’assainissement mentionne explicitement, pour la commune, « Assainissement non collectif : aucun service ». Il n’y a donc pas de service public d’assainissement non collectif, et le diagnostic correspondant n’a pas à figurer dans un dossier de vente tremblaysien. C’est une bonne nouvelle pour les vendeurs de maisons, qui n’ont pas à anticiper ce délai de contrôle souvent long ailleurs.

La moitié collective du parc : DPE de lot et DPE collectif

Les 7 270 appartements de la commune ne doivent pas être oubliés : ils représentent tout de même 48,7 % des logements. Pour eux, la logique change. L’étiquette dépend en partie de choix collectifs — isolation des façades, réfection de la toiture-terrasse, remplacement de la production de chaleur — sur lesquels un copropriétaire seul a peu de prise.

C’est la raison d’être du DPE collectif, établi à l’échelle du bâtiment. Son obligation s’est déployée par paliers en commençant par les plus grandes copropriétés et, depuis le 1^er janvier 2026, elle vise les copropriétés de toutes tailles dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Il s’articule avec le projet de plan pluriannuel de travaux, qui projette sur dix ans les interventions nécessaires. Attention toutefois : ce diagnostic d’immeuble ne se substitue pas au DPE individuel, seul document opposable lors d’une vente ou d’une location, et c’est bien l’étiquette du lot — non celle du bâtiment — qui détermine l’application du calendrier locatif.

Questions fréquentes sur le DPE à Tremblay-en-France

Faut-il un diagnostic assainissement pour vendre ma maison ?

Non. Le portail officiel des services d’eau et d’assainissement indique qu’aucun service d’assainissement non collectif n’existe à Tremblay-en-France. La question du contrôle de fosse et de la fourniture d’une attestation de moins de trois ans ne se pose donc pas ici.

Mon DPE de 2020 peut-il être joint au compromis ?

Non. Tous les diagnostics de performance énergétique établis avant le 1^er juillet 2021 sont périmés, quelle que soit la date de validité imprimée sur le rapport. Il faut en faire établir un nouveau, valable dix ans à compter de sa date d’émission.

Un état termites est-il obligatoire pour vendre à Tremblay-en-France ?

Non. Le zonage termites de la Seine-Saint-Denis vise huit communes — Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen — et Tremblay-en-France n’y figure pas. Aucun état parasitaire n’est requis au titre de la vente.

Ma maison est classée E : dois-je faire un audit énergétique pour la vendre ?

Oui, s’il s’agit d’une maison vendue en monopropriété. L’audit énergétique réglementaire s’applique à la classe E depuis le 1^er janvier 2025, après les classes F et G en 2023. Il est réalisé en complément du DPE et présente des scénarios de travaux permettant d’atteindre des classes supérieures.

J’ai isolé mes combles l’an dernier : faut-il refaire le DPE ?

Ce n’est pas obligatoire tant que le diagnostic en cours reste valide, mais c’est souvent judicieux. Une reprise d’isolation de comble sur un pavillon des années 1970 fait partie des travaux qui déplacent l’étiquette. Conservez la facture et l’attestation de l’entreprise : sans justificatif, le diagnostiqueur devra retenir la valeur par défaut la moins favorable.

Mon terrain est-il concerné par l’étude géotechnique liée aux argiles ?

L’obligation vise la vente d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte, et non la vente d’une maison existante. À Tremblay-en-France, le point testé sur Géorisques ressort en exposition moyenne, mais seule une vérification à l’adresse permet de trancher pour une parcelle donnée.

Le nouveau coefficient de l’électricité améliore-t-il mon étiquette ?

Il agit favorablement sur la consommation d’énergie primaire des logements chauffés à l’électricité, puisqu’il est passé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026. L’effet ne se constate cependant qu’au moment de l’établissement d’un nouveau diagnostic : un DPE encore valide n’est pas recalculé.

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