DPE à Bagnolet (93170) : diagnostic de performance énergétique aux portes de Paris

Bagnolet réunit 43 086 habitants et 19 466 logements, dont 17 842 résidences principales. La ville jouxte directement Paris et appartient à la Seine-Saint-Denis, ce qui la place dans un cadre réglementaire distinct de celui des communes des Hauts-de-Seine. Cette différence n’est pas anecdotique : elle change la manière dont s’apprécie l’obligation d’état termites, et elle explique que deux communes voisines à quelques kilomètres l’une de l’autre puissent relever de logiques administratives séparées.

Le parc est massivement collectif et locatif : 17 422 appartements pour 1 750 maisons, et 12 077 locataires pour 5 384 propriétaires occupants. Le diagnostic de performance énergétique y accompagne donc en priorité des mises en location et des ventes de lots de copropriété. EDL Diagnostic intervient sur l’ensemble de la commune avec des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac.

À quoi sert le DPE à Bagnolet

Le DPE mesure deux choses distinctes : ce que le logement consomme, exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, et ce qu’il émet, exprimé en kilogrammes de CO₂ par mètre carré et par an. La lettre affichée est celle de la plus défavorable des deux échelles. Ce point est souvent mal compris par les propriétaires : améliorer l’isolation sans toucher au système de chauffage peut ne produire aucun changement de classe si c’est la colonne climat qui plafonnait le résultat.

Le document est opposable. Il engage juridiquement celui qui le fournit, vendeur ou bailleur. Cette qualité, acquise lors de la refonte du diagnostic, a mis fin à la période où le DPE n’avait qu’une valeur indicative.

Dans une ville où deux ménages sur trois sont locataires, le DPE remplit surtout une fonction de filtre réglementaire. Il détermine si le logement peut encore être loué, aujourd’hui et dans les années à venir. Pour un investisseur détenant plusieurs lots à Bagnolet, la connaissance précise des classes de son portefeuille conditionne toute stratégie de conservation ou d’arbitrage.

Il sert enfin d’outil de décision. Les recommandations de travaux qui accompagnent le rapport distinguent ce qui relève du logement de ce qui dépend de la copropriété. Cette distinction est décisive dans un parc où 89,5 % des logements sont des appartements.

Vendre un logement à Bagnolet

Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte de vente. Ses deux étiquettes doivent apparaître dans l’annonce dès la mise sur le marché, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Sur une commune où la vente porte presque toujours sur un lot de copropriété, le diagnostiqueur a besoin d’informations que le vendeur seul détient rarement. La nature exacte du chauffage, la présence ou non d’une production collective d’eau chaude, l’existence de travaux d’isolation votés en assemblée générale, la date de remplacement de la chaufferie : ces éléments figurent dans les documents du syndic. Les réunir avant la visite raccourcit le traitement du dossier.

Le mesurage de la superficie privative, prévu par la loi Carrez, obéit à des règles différentes de celles de la surface habitable utilisée par le DPE. Un écart entre les deux valeurs n’est donc pas une erreur.

Enfin, si le bien vendu est une maison individuelle classée F ou G, un audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE. Avec 1 750 maisons recensées, ce cas se présente moins souvent qu’ailleurs mais reste réel, notamment dans les secteurs de bâti individuel ancien.

Louer à Bagnolet : la contrainte qui pèse sur les bailleurs

Avec 12 077 locataires sur 17 842 résidences principales, soit 67,7 %, Bagnolet est une commune de bailleurs. Le calendrier des interdictions y concerne donc un nombre de logements considérable.

La mécanique est la suivante : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Les logements classés F seront visés en 2028 et les logements classés E en 2034. Le bail en cours n’est pas remis en cause et le locataire installé n’a rien à craindre : c’est la formation d’un nouveau contrat qui devient impossible.

L’échéance de 2034 sur la classe E mérite une attention particulière à Bagnolet. Elle touchera un volume de logements bien supérieur à celui des classes F et G réunies, et les travaux permettant de sortir de la classe E relèvent le plus souvent d’une décision collective : isolation de façade, remplacement de la chaufferie, traitement des planchers bas. Or une décision de copropriété demande plusieurs années entre l’audit, le vote et l’exécution.

Une bonne nouvelle allège cependant le tableau. Le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, en application de l’arrêté du 13 août 2025 publié au Journal officiel du 26 août 2025, applicable au 1er janvier 2026. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 et encore valides reçoivent gratuitement une attestation de l’ADEME intégrant ce nouveau coefficient. Il ne faut surtout pas payer un nouveau diagnostic pour cette seule raison : notre article sur la réforme du coefficient électrique détaille le mécanisme et ses bénéficiaires.

Le prix d’un DPE à Bagnolet

Le DPE n’est soumis à aucun tarif réglementé. Les honoraires sont libres et seul un devis écrit engage le professionnel. Une fourchette indicative de 90 à 180 euros pour un DPE seul reflète ce que l’on rencontre sur la commune, sans valeur de barème.

Les facteurs de variation sont les suivants :

• La surface et le nombre de pièces du logement.
• Le mode de chauffage : une installation individuelle se documente plus vite qu’un raccordement collectif dont il faut retrouver les caractéristiques auprès du syndic.
• Le nombre de diagnostics commandés simultanément, qui réduit le coût unitaire par mutualisation du déplacement.
• La présence d’un locataire, qui suppose de convenir d’un créneau commun.
• L’état de préparation du dossier documentaire.

Rappelons qu’un dossier de vente réunit rarement le DPE seul. Notre guide des tarifs des diagnostics immobiliers présente chaque prestation séparément.

Le déroulement de l’intervention

Ce que nous vous demandons avant

L’année de construction de l’immeuble, les factures d’énergie des douze derniers mois, la description des équipements de chauffage et d’eau chaude, les procès-verbaux d’assemblée générale relatifs à l’isolation ou à la chaufferie, et le DPE antérieur s’il existe.

Le travail sur place

Le diagnostiqueur relève les surfaces pièce par pièce, apprécie la composition des parois et leur épaisseur, identifie le type de vitrage et l’état des menuiseries, examine les parties donnant sur des locaux non chauffés, repère le générateur et son mode de régulation, contrôle la ventilation. Chaque constat est photographié et daté. Aucun relevé n’est repris d’un autre logement, même dans un immeuble dont les lots semblent identiques : l’étage, l’orientation et l’état des fenêtres suffisent à écarter les résultats.

Ce que vous recevez

Le calcul est effectué selon la méthode conventionnelle en vigueur, le rapport est transmis à l’ADEME qui lui affecte un numéro à treize caractères, puis il vous est adressé dans les meilleurs délais. Nous vous appelons lorsque le classement mérite un commentaire, notamment s’il se situe juste au-dessus ou au-dessous d’un seuil réglementaire.

Le marché du logement bagnoletais

Sur 19 466 logements, 17 842 sont des résidences principales (91,7 %), 1 157 sont vacants (5,9 %) et 468 sont des résidences secondaires ou occasionnelles. La vacance se situe à un niveau intermédiaire, ni tendue ni préoccupante.

Le trait dominant reste la faible part des propriétaires occupants : 5 384 ménages, soit 30,2 % des résidences principales. Cette configuration a une conséquence directe sur l’activité de diagnostic. Le flux dominant n’est pas celui des ventes mais celui des baux, avec des interventions plus fréquentes, sur des logements plus petits, et une coordination systématique avec un occupant en place.

La dominante collective est écrasante : 17 422 appartements pour 1 750 maisons, soit 89,5 % contre 9,0 %. Les 1 750 maisons recensées correspondent à un tissu individuel ancien, souvent constitué de parcelles étroites et de constructions mitoyennes, dont le diagnostic présente ses propres particularités.

Bagnolet appartient à un établissement public territorial de la Métropole du Grand Paris dont le siège est à Romainville, institué par le décret n° 2015-1661 du 11 décembre 2015 et réunissant Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville. Nous couvrons aussi Noisy-le-Sec et Bobigny au sein de ce périmètre.

Un parc collectif d’après-guerre et ses points faibles

La répartition par période de construction éclaire la performance du parc.

Source : INSEE, recensement 2023, sur une base de 16 963 résidences principales datées. Les points de vigilance indiqués reflètent les constats les plus fréquents relevés par nos diagnostiqueurs sur ces générations de bâti.

Deux périodes concentrent l’essentiel du parc : 1946-1970 avec 5 278 logements et 1971-1990 avec 4 926 logements, soit ensemble plus de dix mille résidences principales. À l’autre extrémité, 3 003 logements ont été achevés entre 2006 et 2020, une production récente notable qui tire la moyenne communale vers le haut. Les logements achevés avant 1946 représentent 2 176 unités, soit 12,8 % ; 7 454 logements, soit 43,9 %, précèdent 1971.

Un rappel de méthode reste nécessaire. L’INSEE ne publie aucun seuil à 1949, 1975 ou 1997 : ses bornes sont 1919, 1945, 1970, 1990, 2005 et 2020. Le chiffre des logements achevés avant 1946 donne un ordre de grandeur utile pour situer l’enjeu du plomb, dont l’obligation vise en réalité les permis de construire délivrés avant le 1er janvier 1949. Ce n’est pas le périmètre légal, et seule la date du permis fait foi pour chaque bien.

Les autres diagnostics obligatoires à Bagnolet

Termites : un classement partiel, et Bagnolet est dedans

Contrairement aux Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis n’est pas classée en totalité. Le département fait l’objet d’un classement partiel portant sur huit communes : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Bagnolet figure donc bien au périmètre, et l’état relatif à la présence de termites prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation doit être joint au dossier de diagnostic technique lors de la vente d’un immeuble bâti sur la commune. Sa validité est de six mois. Il n’est pas exigé pour une location.

Cette obligation est parfois contestée par des vendeurs qui affirment que « la Seine-Saint-Denis n’est pas concernée ». L’affirmation est exacte pour la plus grande partie du département, et fausse pour Bagnolet.

Mérule : rien à annexer

Aucun arrêté de zonage relatif à la mérule n’a été pris en Seine-Saint-Denis. Aucune information sur ce risque n’a donc à figurer au dossier de vente. Comme partout en France, la découverte de mérule dans un immeuble bâti doit néanmoins être déclarée en mairie, en application de l’article L.126-5 du code de la construction et de l’habitation.

L’état des risques : carrières et mouvements de terrain

Bagnolet est concernée par l’inondation, le ruissellement et les coulées de boue, les mouvements de terrain, les anciennes carrières souterraines, les tassements différentiels, les tempêtes et le transport de matières dangereuses. Un plan de prévention du risque mouvement de terrain propre à la commune organise cette situation, avec une zone rouge et une zone bleue. La localisation exacte de la parcelle détermine ce qui doit être mentionné dans l’état des risques, document décrit sur notre page état des risques et pollutions.

Deux précisions évitent des confusions courantes. La commune se situe en zone de sismicité 1, très faible, ce qui n’entraîne aucune obligation parasismique pour les bâtiments à risque normal. Elle relève par ailleurs de la catégorie 1 pour le potentiel radon : seule la catégorie 3 déclenche une mention dans l’état des risques, aucune obligation radon ne s’applique donc ici.

Le reste du dossier technique

Les états des installations de gaz et d’électricité révèlent fréquemment, sur le bâti des années 1950 à 1970, l’absence de liaison équipotentielle dans les pièces d’eau ou un tableau dépourvu de dispositif différentiel adapté. Ces anomalies n’empêchent ni la vente ni la location, mais elles sont portées à la connaissance du preneur.

Pourquoi travailler avec EDL Diagnostic

EDL & Diagnostic SAS a réalisé plus de 20 000 diagnostics. Nos intervenants sont des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac et couverts par une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Sur une commune comme Bagnolet, trois éléments comptent. Le premier est la connaissance du régime réglementaire local, qui n’est pas celui des Hauts-de-Seine et suppose de savoir que la commune figure au périmètre termites de son département. Le deuxième est l’organisation avec les occupants : dans un parc où deux logements sur trois sont loués, la prise de rendez-vous avec un locataire conditionne le respect du calendrier de vente ou de bail. Le troisième est le regroupement des diagnostics sur une seule visite, qui évite de multiplier les intrusions dans un logement occupé.

Nos clients nous attribuent une note de 4,9/5. Nous intervenons dans les meilleurs délais, avec un créneau confirmé lors de la prise de rendez-vous. Les qualifications de nos intervenants sont présentées sur notre page diagnostiqueur immobilier certifié.

Questions fréquentes sur le DPE à Bagnolet

La Seine-Saint-Denis n’étant pas entièrement classée, dois-je vraiment fournir un état termites ?

Oui, à Bagnolet. Le classement départemental est partiel et vise huit communes, parmi lesquelles Bagnolet. L’état relatif à la présence de termites doit donc être joint au dossier de diagnostic technique à la vente. Il n’est pas requis pour une location.

Mon appartement est classé F : puis-je encore le louer ?

Oui pour l’instant. L’interdiction en vigueur depuis 2025 vise la classe G. La classe F sera concernée à partir de 2028 pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Si votre bail se reconduit tacitement après cette date, la contrainte s’appliquera.

Combien de temps mon diagnostic est-il valable ?

Le DPE est valable dix ans. Les autres pièces du dossier ont des durées différentes, parfois beaucoup plus courtes, comme l’état termites limité à six mois. Le récapitulatif figure sur notre page dédiée à la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Y a-t-il une obligation liée au radon à Bagnolet ?

Non. La commune relève de la catégorie 1 pour le potentiel radon. Seule la catégorie 3 impose une mention dans l’état des risques. Aucune mesure ni information particulière n’est donc exigée sur ce point.

Le plan de prévention du risque mouvement de terrain bloque-t-il ma vente ?

Non. Ce plan encadre les constructions et les travaux selon le zonage, rouge ou bleu, applicable à la parcelle. Il n’interdit pas de vendre. Il impose de renseigner l’état des risques avec exactitude, à partir de la localisation réelle du bien.

Dois-je refaire mon DPE à cause du changement de coefficient en 2026 ?

Non. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 et encore valides bénéficient gratuitement d’une attestation de l’ADEME intégrant le passage du coefficient de 2,3 à 1,9. Aucune dépense supplémentaire n’est justifiée pour ce motif.

Qui paie le DPE, le propriétaire ou le locataire ?

Le propriétaire. Le DPE, comme l’ensemble du dossier de diagnostic technique, est à la charge du bailleur en location et du vendeur en cas de vente. Il ne peut être refacturé au locataire.

Pour un bien dans une commune voisine, consultez également notre page consacrée au DPE aux Lilas (93260), avec demande de devis en ligne.