DPE à Bobigny (93000) : diagnostic de performance énergétique dans une commune de locataires

Bobigny compte 56 927 habitants et 21 924 logements, dont 20 850 résidences principales (INSEE, recensement 2023). Derrière ces chiffres se cache une réalité qui distingue nettement la préfecture de la Seine-Saint-Denis de la plupart des communes de la Métropole du Grand Paris : 74,2 % des ménages balbyniens sont locataires, contre 23,8 % de propriétaires. Autrement dit, à Bobigny, le diagnostic de performance énergétique n’est pas d’abord une formalité de vendeur : c’est une obligation de bailleur, et un sujet qui conditionne directement la possibilité de remettre un logement sur le marché locatif.

Cette page fait le point sur ce qu’implique concrètement un DPE à Bobigny : quand il est exigé, ce qu’il coûte, comment il se déroule, et ce que la structure très particulière du parc balbynien change à l’exercice.

Pourquoi réaliser un DPE à Bobigny ?

Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d’énergie d’un logement et son incidence sur les émissions de gaz à effet de serre. Il aboutit à une double étiquette, de A à G, et à une série de recommandations de travaux. Sa durée de validité est de dix ans.

À Bobigny, trois raisons pratiques justifient de le faire réaliser sans attendre la dernière minute.

La première tient au calendrier locatif. Avec près de trois ménages sur quatre en location, la commune est directement exposée aux échéances d’interdiction de mise en location des logements les moins performants. Un bailleur balbynien qui découvre la classe de son bien au moment de rédiger l’annonce se prive de toute marge de manœuvre.

La deuxième tient à la nature collective du bâti. Sur 21 924 logements, on dénombre 16 838 appartements, soit 76,8 % du parc, contre 3 776 maisons (17,2 %). Dans un immeuble, la performance d’un lot dépend largement d’éléments que le propriétaire ne maîtrise pas seul : isolation des façades, mode de production de chauffage, ventilation des parties communes. Le DPE sert alors autant à préparer une décision d’assemblée générale qu’à conclure une transaction.

La troisième tient à la valeur d’usage. Le rapport chiffre les dépenses théoriques d’énergie et hiérarchise les postes d’amélioration. Pour un occupant comme pour un investisseur, c’est un document de pilotage avant d’être une pièce administrative.

Une précision utile : le parc de Bobigny comporte 1 310 « autres logements » au sens de l’INSEE, soit 6,0 % du total. Cette catégorie regroupe notamment les foyers, les logements-foyers et les chambres d’hôtel. Elle est inhabituellement élevée à l’échelle communale et doit inciter à la prudence lorsqu’on raisonne globalement sur « le parc résidentiel » : tous ces locaux ne relèvent pas du même régime que le logement ordinaire.

Les obligations DPE à Bobigny pour la vente

Lors de la vente d’un logement à Bobigny, le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. Il doit être disponible dès la mise en vente, puisque son résultat doit figurer dans les annonces immobilières, et être annexé à la promesse comme à l’acte authentique.

Le DPE est opposable : l’acquéreur peut se prévaloir des informations qu’il contient. Cette opposabilité impose une rigueur particulière sur la collecte des données d’entrée. Dans un immeuble balbynien chauffé collectivement, cela suppose de réunir en amont les éléments relatifs à l’installation commune : nature du générateur, énergie utilisée, présence ou non d’un comptage individuel, isolation éventuelle des réseaux. Ces informations sont détenues par le syndic, pas par le vendeur.

Deux points méritent d’être anticipés par un vendeur balbynien :

• Ne pas confondre validité et actualité. Un DPE de 2019 peut encore être valide, mais il a été établi selon une méthode antérieure à la refonte de juillet 2021. Sa lisibilité pour un acquéreur informé est faible.
• Vérifier ce que dit le règlement de copropriété. La surface prise en compte pour le calcul doit correspondre à la réalité du lot vendu ; les annexes, combles ou celliers non chauffés n’entrent pas dans le même périmètre.

Pour les appartements, qui constituent l’essentiel des transactions balbyniennes, notre page dédiée au DPE d’un appartement détaille les points de relevé propres à l’habitat collectif.

Les obligations DPE à Bobigny pour la location

C’est le volet le plus structurant pour Bobigny. Le DPE doit être remis au locataire, annexé au bail, et son résultat mentionné dans l’annonce. Surtout, la classe énergétique conditionne désormais le droit même de louer.

Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025. L’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034. Ces échéances s’appliquent aux nouveaux baux, mais aussi aux renouvellements et aux reconductions tacites, ce qui élargit considérablement le périmètre concerné.

Le raisonnement à tenir est donc rarement individuel à Bobigny. Un bailleur propriétaire d’un lot dans une barre des années 1960 ne peut pas, seul, refaire l’isolation des façades. En revanche, il peut faire réaliser un DPE, en tirer les postes d’amélioration accessibles à son échelle (menuiseries, ventilation, émetteurs, régulation) et porter les autres en assemblée générale. C’est la logique même du DPE collectif en copropriété, obligatoire selon un calendrier échelonné.

Un point d’attention pour 2026 : le coefficient d’énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9 en application de l’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, avec effet au 1er janvier 2026. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 et encore valides peuvent recevoir gratuitement une attestation de l’ADEME tenant compte de ce nouveau coefficient. Il n’y a donc aucune raison de commander un nouveau DPE payant au seul motif de cette évolution ; nous l’expliquons en détail dans notre article sur la réforme du coefficient électrique. Cette information intéresse particulièrement les bailleurs balbyniens dont les logements sont chauffés à l’électricité.

Prix d’un DPE à Bobigny : tarifs et facteurs

Pour comparer ce tarif local avec les repères nationaux, consultez notre tarif d’un diagnostic immobilier.

Le prix du DPE n’est pas réglementé. Aucun barème officiel ne s’impose aux diagnostiqueurs, et seul un devis nominatif engage un professionnel. Les fourchettes ci-dessous sont donc strictement indicatives et destinées à donner un ordre de grandeur avant demande de devis.

• Studio ou T1 en immeuble : de l’ordre de 100 à 150 €.
• T2 ou T3 : de l’ordre de 120 à 180 €.
• T4 et plus : de l’ordre de 150 à 220 €.
• Maison individuelle : de l’ordre de 150 à 250 €.

Plusieurs facteurs font varier le montant réel à Bobigny :

• La surface et le nombre de pièces, qui déterminent la durée du relevé.
• Le mode de chauffage. Un chauffage collectif impose de reconstituer les caractéristiques de l’installation commune, ce qui alourdit la préparation du dossier par rapport à une chaudière individuelle.
• La disponibilité des documents. Plans, factures d’énergie, descriptif des travaux d’isolation déjà réalisés, fiche récapitulative du dossier technique amiante : plus le dossier est complet, plus l’intervention est fluide.
• Le groupement de prestations. Faire réaliser le DPE en même temps que les autres diagnostics du dossier de vente ou de location réduit mécaniquement le nombre de déplacements.

Aucune comparaison avec d’autres prestataires n’est fournie ici : le seul document opposable reste le devis que nous vous adressons après description du bien.

Comment se déroule un DPE avec EDL Diagnostic à Bobigny ?

L’intervention suit une trame stable, adaptée à la configuration du bien.

1. Prise de rendez-vous. Vous indiquez l’adresse, le type de bien, l’année de construction approximative et la finalité (vente, location, information). Le créneau est confirmé lors de cet échange.

2. Préparation du dossier. Nous vous indiquons les pièces utiles à rassembler. À Bobigny, dans un immeuble en copropriété, la fiche descriptive du chauffage collectif et les éventuels rapports de travaux d’isolation font gagner un temps considérable.

3. Visite sur place. Le diagnostiqueur relève la surface habitable, l’orientation, la composition des parois, les menuiseries et leur vitrage, le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, la ventilation et les éventuels équipements de refroidissement. Il photographie les points déterminants. La visite dure généralement d’une demi-heure à un peu plus d’une heure selon la taille du logement.

4. Calcul et contrôle. Les données sont saisies dans un logiciel conforme à la méthode réglementaire, puis vérifiées. Le rapport est ensuite transmis à l’ADEME, qui lui attribue son numéro d’identification.

5. Remise du rapport. Vous recevez le document complet, avec les deux étiquettes, l’estimation des dépenses annuelles d’énergie et les recommandations de travaux. Nous restons disponibles pour vous en expliquer la lecture, en particulier les postes qui relèvent des parties communes.

Le marché immobilier à Bobigny et l’impact du DPE

La structure du marché balbynien se lit d’abord dans les chiffres d’occupation. Avec 23,8 % de propriétaires seulement, Bobigny présente un profil d’investissement locatif et de logement social nettement plus marqué que la moyenne des communes de première couronne. La vacance y reste contenue : 921 logements vacants, soit 4,2 % du parc, et seulement 153 résidences secondaires.

Ce contexte a trois conséquences directes sur la place du DPE :

• La demande locative absorbe l’offre. Un logement retiré du marché parce qu’il est classé G n’est pas remplacé instantanément. La contrainte énergétique se traduit donc en tension sur l’offre, pas seulement en décote.
• L’acquéreur type est souvent un bailleur. Il achète pour louer, et intègre donc l’échéance 2028 ou 2034 dans son calcul dès la visite. Un DPE défavorable devient un argument de négociation immédiat.
• La copropriété est le bon niveau d’action. Dans un parc composé à plus de trois quarts d’appartements, la trajectoire énergétique d’un immeuble entier pèse davantage que les travaux d’un lot isolé.

Nous ne publions pas d’estimation de prix au mètre carré sur cette page : les valeurs varient fortement d’un secteur à l’autre de la commune et une moyenne communale serait trompeuse pour un vendeur comme pour un acquéreur.

Bobigny : un parc bâti récent face aux enjeux énergétiques

Contrairement à une idée reçue sur les communes de la petite couronne, Bobigny ne dispose pas d’un parc ancien. Sur les 20 228 résidences principales achevées avant 2021, seules 1 145 datent d’avant 1946, soit 5,7 %. La grande masse du parc a été construite entre 1946 et 1990.

Ce tableau explique pourquoi la question énergétique se pose différemment à Bobigny. Le cœur du problème n’est pas le bâti d’avant-guerre : 60,8 % des résidences principales ont été achevées entre 1946 et 1990. Ce sont ces immeubles-là, souvent en copropriété ou en gestion sociale, qui concentrent les classes E, F et G, et pour lesquels la rénovation passe nécessairement par une décision collective.

Une précision méthodologique s’impose. Les bornes publiées par l’INSEE sont 1919, 1945, 1970, 1990, 2005 et 2020 ; elles ne coïncident pas avec les seuils réglementaires des diagnostics. Lorsqu’on veut estimer le nombre de logements balbyniens potentiellement concernés par le constat de risque d’exposition au plomb, dont le seuil légal est le 1er janvier 1949, la borne de 1946 est l’approximation la plus proche disponible : elle donne un ordre de grandeur, pas un décompte.

Les autres diagnostics obligatoires à Bobigny

Le DPE ne circule jamais seul. Selon la nature de l’opération et les caractéristiques du bien, d’autres diagnostics complètent le dossier.

• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : exigé pour les immeubles d’habitation dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. À Bobigny, cela vise une fraction limitée du parc, essentiellement le bâti d’avant-guerre. Le CREP concerne aussi les parties communes des immeubles collectifs.
• État d’amiante : exigé lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Ce seuil englobe une très large part du parc balbynien, y compris les grands ensembles des années 1960 et 1970. En copropriété, le syndicat des copropriétaires doit par ailleurs constituer un dossier technique amiante pour les parties communes, et un dossier amiante des parties privatives existe pour les lots. Notre page diagnostic amiante détaille ces documents.
• État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz : requis au-delà d’une certaine ancienneté de l’installation, en vente comme en location.
• État des risques et pollutions : à Bobigny, il doit refléter les risques recensés au dossier départemental des risques majeurs : inondation, ruissellement et coulée de boue, remontées de nappes, mouvement de terrain, affaissements et effondrements d’origine anthropique liés aux anciennes carrières souterraines, tassements différentiels, tempête et transport de matières dangereuses. La commune est par ailleurs couverte par un plan de prévention des risques naturels de mouvement de terrain, le « R111.3 – Bobigny », motivé par les zones de risques liés à l’existence de poches de dissolution de gypse antéludien. Voir notre page état des risques et pollutions.
• Mesurage loi Carrez : obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété, donc pour la très grande majorité des ventes balbyniennes.
• Termites : la Seine-Saint-Denis figure parmi les départements classés « partiellement termités » par la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature. « Partiellement » signifie que l’arrêté préfectoral ne vise qu’une liste de communes. Il convient donc de vérifier, avant toute vente, si Bobigny figure dans le périmètre de l’arrêté en vigueur ; l’état relatif à la présence de termites prévu à l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation n’est exigé que dans les zones délimitées par cet arrêté.
• Mérule : aucun arrêté de zonage n’a été identifié dans le département. Rappelons toutefois que la déclaration en mairie en cas de découverte de mérule dans un immeuble bâti est une obligation nationale, prévue à l’article L.126-5 du même code.

Deux mentions doivent être écartées d’emblée pour Bobigny : la commune est classée en zone 1 de sismicité (aléa très faible) et en catégorie 1 pour le potentiel radon. Seule la catégorie 3 déclenche une mention obligatoire au titre du radon dans l’état des risques : aucune obligation de ce type ne s’applique ici.

Les durées de validité diffèrent d’un diagnostic à l’autre. Plutôt que de les résumer approximativement, nous vous renvoyons à notre tableau récapitulatif des durées de validité.

Pourquoi choisir EDL Diagnostic pour votre DPE à Bobigny ?

EDL & Diagnostic SAS intervient sur l’ensemble du territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble, au sein de la Métropole du Grand Paris, qui regroupe Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

• Un diagnostiqueur certifié. Nos intervenants sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac, condition légale d’exercice : le Cofrac accrédite les organismes certificateurs, lesquels certifient ensuite les diagnostiqueurs.
• Quinze ans d’expérience et plus de 20 000 diagnostics réalisés, avec une note de 4,9/5.
• Une habitude du collectif. Immeubles en copropriété, chauffage collectif, dossiers de syndic : nous savons quelles pièces demander et à qui, ce qui évite les allers-retours.
• Un rapport exploitable. Le document remis distingue clairement ce qui relève du lot et ce qui relève de l’immeuble : c’est la première question que pose un copropriétaire balbynien.
• Une intervention rapide et un créneau confirmé dès la prise de rendez-vous, y compris pour des dossiers groupés portant sur plusieurs lots d’un même immeuble.

FAQ : questions fréquentes sur le DPE à Bobigny

Je suis propriétaire d’un appartement loué à Bobigny classé G. Puis-je maintenir le bail en cours ?
Un bail en cours n’est pas annulé du fait de la classe. En revanche, l’interdiction porte sur les nouveaux baux, mais aussi sur les renouvellements et les reconductions tacites : c’est à ces occasions que la contrainte se matérialise. Mieux vaut anticiper l’échéance du bail plutôt que de la découvrir.

Mon immeuble a fait réaliser un DPE collectif. Suis-je dispensé du DPE de mon logement ?
Le DPE collectif porte sur le bâtiment. Selon le ministère chargé du logement, lorsque certaines conditions d’homogénéité sont réunies (menuiseries, ventilation, systèmes de chauffage et énergie de production d’eau chaude sanitaire comparables), un DPE d’immeuble peut générer les DPE des appartements. Un propriétaire qui a réalisé des travaux conserve toujours la possibilité de remplacer ce document par un DPE individuel. En pratique, demandez d’abord à votre syndic si votre lot est couvert.

Le chauffage de mon immeuble est collectif. Le diagnostiqueur peut-il quand même établir mon DPE ?
Oui. Il lui faut cependant les caractéristiques de l’installation commune. Sans ces données, la méthode réglementaire impose de retenir des valeurs par défaut, généralement défavorables. Réclamer la fiche technique au syndic avant la visite est donc dans votre intérêt.

Faut-il refaire un DPE à cause du nouveau coefficient électrique applicable au 1er janvier 2026 ?
Non. Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 et encore valides peuvent recevoir gratuitement une attestation de l’ADEME intégrant le passage du coefficient d’énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9. Refaire un diagnostic payant pour ce seul motif n’a pas lieu d’être.

Un état termites est-il obligatoire pour vendre à Bobigny ?
La Seine-Saint-Denis est classée département partiellement termité, ce qui signifie que seules certaines communes sont visées par l’arrêté préfectoral. Nous ne pouvons pas affirmer ici que Bobigny y figure ou non : la vérification du périmètre de l’arrêté en vigueur s’impose au cas par cas avant la vente.

Mon logement date de 1968. Suis-je concerné par le plomb ou par l’amiante ?
Pas par le CREP, dont le seuil est le 1er janvier 1949. En revanche, oui pour l’amiante : le seuil est un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997, ce qui couvre l’essentiel des grands ensembles balbyniens.

Combien de temps mon DPE reste-t-il valable ?
Dix ans. Il devient toutefois caduc dans les faits si des travaux modifient substantiellement la performance du logement : dans ce cas, un nouveau diagnostic valorise l’amélioration obtenue.

Comment obtenir un devis pour un DPE à Bobigny ?
Par téléphone au +33 7 57 59 01 75, ou en ligne via notre formulaire. Précisez la surface, l’étage, l’année de construction et le mode de chauffage : ces quatre éléments suffisent à établir une proposition ferme.