DPE à Neuilly-sur-Marne (93330) : diagnostic de performance énergétique en bord de Marne
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Vous cédez un appartement dans une résidence des Fauvettes, vous relouez un logement du secteur de la Maltournée ou vous préparez le dossier d’un pavillon proche du bourg ? EDL Diagnostic réalise votre diagnostic de performance énergétique à Neuilly-sur-Marne et rassemble, si vous le demandez, toutes les autres pièces obligatoires lors d’un même passage.
La ville s’étend sur 686 hectares en bordure de Marne et compte 16 654 logements pour 39 800 habitants. Son parc a été bâti tard : 5 999 résidences principales datent de la seule période 1971-1990, et 5 900 ménages sont locataires d’un logement social, soit 37,1 % des résidences principales. Ces deux chiffres décrivent une ville de grands ensembles où le diagnostic accompagne surtout la rotation locative et les cessions de lots en copropriété.
Nous intervenons également dans les communes limitrophes : Neuilly-Plaisance, Gagny, Gournay-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Villemomble, Bry-sur-Marne et Rosny-sous-Bois.
Ce qui caractérise un dossier nocéen :
- Un plan de prévention du risque inondation du bassin de la Marne est approuvé sur la commune, avec une zone rouge et une zone verte.
- L’aléa d’inondation par crue à débordement lent de cours d’eau est recensé, contrairement à plusieurs communes voisines du plateau.
- Aucun aléa d’anciennes carrières souterraines n’est recensé sur le territoire communal.
- Neuilly-sur-Marne n’appartient pas aux huit communes de Seine-Saint-Denis classées termites : pas d’état termites à la vente.
- Intervention rapide, créneau confirmé lors de la prise de rendez-vous.
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Neuilly-sur-Marne s’étire sur 686 hectares au bord de la rivière qui lui donne son nom, à la limite orientale de la Seine-Saint-Denis. La commune abrite 39 800 habitants et 16 654 logements, dont 15 902 résidences principales — soit 95,5 % du parc, l’un des taux d’occupation les plus serrés que l’on puisse rencontrer. Seuls 590 logements sont vacants et 162 servent de résidence secondaire ou occasionnelle.
La physionomie du bâti nocéen tient en une date. Sur les 15 025 résidences principales dont la période d’achèvement est renseignée, 5 999 ont été livrées entre 1971 et 1990. Aucune autre tranche n’approche ce volume. La ville s’est donc construite pour l’essentiel à l’époque des grands ensembles, avec les caractéristiques constructives de ces années-là : structures en béton, façades peu isolées à l’origine, chauffage collectif, distribution en gaines techniques.
Troisième donnée structurante, le logement social. Avec 5 900 ménages concernés, il représente 37,1 % des résidences principales. Additionné aux 3 293 autres ménages locataires, il porte la part locative à 57,8 % du parc occupé, contre 40,3 % de propriétaires occupants. Autant dire que le diagnostic de performance énergétique est ici, avant tout, un document de la vie locative.
À quoi sert le DPE d’un logement nocéen
Le diagnostic de performance énergétique traduit le comportement thermique d’un logement en deux notes. La première porte sur l’énergie primaire consommée annuellement par mètre carré. La seconde porte sur les émissions de gaz à effet de serre engendrées par cette consommation. Le logement se voit attribuer la plus mauvaise des deux lettres obtenues.
Cette mécanique produit des effets nets dans le collectif nocéen. Une résidence des années 1970 dotée d’une chaufferie gaz peut afficher une consommation moyenne et se voir pénalisée sur le poste climat. Après raccordement à un réseau de chaleur ou remplacement du générateur, la même résidence peut gagner un cran sans qu’un seul mètre carré d’isolant ait été posé. À l’inverse, isoler sans toucher au générateur ne fait pas toujours basculer la lettre.
Le document est opposable depuis sa refonte. Celui qui le remet à un acquéreur ou à un locataire répond de son exactitude. Cette responsabilité pèse sur le propriétaire, ce qui rend décisive la qualité du relevé : parois, menuiseries, générateur, production d’eau chaude, ventilation, chaque poste doit être observé ou justifié.
Enfin, le rapport ne se contente pas de classer. Il propose un ordre de travaux avec une estimation des gains. Pour un copropriétaire nocéen, cette hiérarchisation est utile en assemblée générale : elle permet de discuter d’un programme plutôt que d’une intuition.
Vente : le DPE en tête du dossier de diagnostic technique
Toute annonce, qu’elle émane d’un particulier ou d’une agence, doit afficher les deux étiquettes ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie rapportée à une année de référence des prix. Le diagnostic doit donc exister avant la première publication, et non au moment du compromis.
Le rapport complet rejoint ensuite le dossier de diagnostic technique. Y figurent, à Neuilly-sur-Marne, l’état des risques et pollutions valable six mois à la date de signature, le mesurage de la surface privative pour les lots soumis au statut de la copropriété, le constat de risque d’exposition au plomb quand le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, et l’état d’amiante quand ce permis est antérieur au 1er juillet 1997.
Un poste peut être écarté sans hésitation : l’état termites n’est pas exigible à Neuilly-sur-Marne. Le classement de la Seine-Saint-Denis est partiel et la liste officielle ne compte que huit communes — Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Neuilly-sur-Marne n’y est pas mentionnée. Cette exclusion vaut pour la vente, mais elle ne supprime pas l’obligation, valable partout en France, de signaler en mairie la présence de termites lorsqu’elle est constatée.
Concernant la mérule, la préfecture de Seine-Saint-Denis indique qu’aucun arrêté de zonage n’a été adopté dans le département : il n’y a donc pas d’information mérule à annexer. La déclaration en mairie, en cas de constat, demeure une obligation nationale indépendante de tout zonage.
Location : ce que change la classe énergétique
Le DPE est joint au bail de tout logement loué à titre de résidence principale, nu ou meublé. Le critère de décence énergétique se durcit ensuite selon un calendrier fixé à l’avance.
| Classe du logement | Interdiction de louer | Contrats visés |
|---|---|---|
| G | Depuis 2025 | Nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites |
| F | À compter de 2028 | Nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites |
| E | À compter de 2034 | Nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites |
| D et mieux | Aucune échéance à ce jour | Location libre, DPE toujours annexé au bail |
Le fait que les reconductions tacites soient visées est essentiel : un bail signé de longue date finit par se heurter à l’échéance.
Dans une commune où 9 193 ménages sont locataires, l’enjeu est considérable. La part sociale, 5 900 logements, relève des programmes de réhabilitation des bailleurs. Les 3 293 locataires du parc privé dépendent, eux, d’arbitrages individuels ou de décisions de copropriété.
Pour un bailleur nocéen propriétaire d’un lot classé F dans une barre des années 1970, la marge de manœuvre individuelle est étroite : remplacer les menuiseries et poser un isolant intérieur améliore le confort mais fait rarement gagner deux lettres. La solution passe le plus souvent par un programme de copropriété portant sur l’enveloppe et sur le générateur. D’où l’intérêt de disposer d’un diagnostic sérieux et argumenté avant de porter le sujet en assemblée.
Le prix d’un DPE à Neuilly-sur-Marne
Le tarif du diagnostic de performance énergétique est libre : aucun texte ne le fixe. Les montants ci-dessous sont donnés à titre indicatif et ne sauraient valoir engagement ; seul un devis établi pour votre bien a cette portée.
Pour un studio ou un deux-pièces, la fourchette habituelle va de 100 à 150 euros. Pour un trois ou quatre-pièces, de 130 à 190 euros. Pour un pavillon, de 160 à 260 euros selon la surface, le nombre de niveaux et la complexité des annexes.
Quatre paramètres expliquent l’essentiel des écarts. Le volume à relever, d’abord, puisque le temps passé sur place est le principal poste de coût. Le nombre de générateurs et de systèmes de production d’eau chaude ensuite : un logement doté d’un appoint électrique en plus du chauffage collectif demande deux relevés. La nature de l’installation collective, dont la description exige parfois d’interroger le syndic. Et la présence ou l’absence de justificatifs, un dossier documenté se traitant plus vite qu’un dossier vide.
Regrouper les prestations reste le moyen le plus efficace de maîtriser le budget. Un seul déplacement pour le DPE, l’état des risques, le mesurage et, si nécessaire, les états des installations d’électricité et de gaz réduit les frais fixes. Notre guide des tarifs présente chaque prestation en détail, et notre page DPE d’appartement précise les spécificités du logement collectif.
Comment se déroule notre intervention
Le diagnostiqueur commence par établir la géométrie du logement : surfaces, hauteurs sous plafond, orientation des façades, nature des parois et distinction entre celles qui donnent sur l’extérieur, sur un local non chauffé ou sur un logement voisin. Dans un immeuble collectif, la position du lot dans le bâtiment compte : un appartement en pignon, en dernier étage ou au-dessus d’un porche n’a pas le même comportement thermique qu’un lot central.
Vient ensuite l’inventaire des menuiseries et des équipements. Type de vitrage et de dormant, présence de volets, étanchéité apparente. Générateur de chauffage, année de mise en service, mode de régulation. Production d’eau chaude sanitaire, centralisée ou individuelle. Système de ventilation, naturelle ou mécanique.
Tout ce qui ne peut pas être vu doit être prouvé. À défaut de facture, de notice ou de procès-verbal, la méthode impose une valeur par défaut correspondant à l’époque de construction, presque toujours défavorable. Sur un patrimoine largement bâti entre 1971 et 1990, cette règle a un effet direct : de nombreuses résidences nocéennes ont été isolées ou ont changé de chaufferie sans que le propriétaire du lot conserve la trace de ces travaux. Une demande écrite au syndic avant la visite règle souvent la question.
Le rapport final est déposé auprès de l’observatoire national, où il reçoit un numéro à treize caractères permettant d’en vérifier l’authenticité. Sa validité est de dix ans. Le tableau récapitulatif des durées de validité situe le DPE au regard des autres diagnostics du dossier.
Le parc de logements nocéen en chiffres
Sur 16 654 logements recensés, 15 902 sont des résidences principales, 590 sont vacants et 162 sont des résidences secondaires ou occasionnelles. Les appartements représentent 13 658 unités, soit 82,0 % du parc, contre 2 946 maisons, soit 17,7 %.
Le statut d’occupation confirme le poids du locatif : 6 415 ménages sont propriétaires de leur logement, 9 193 en sont locataires, dont 5 900 dans le parc social. Cette proportion de 37,1 % de logements sociaux parmi les résidences principales place Neuilly-sur-Marne parmi les communes où l’offre sociale structure le marché.
Neuilly-sur-Marne relève d’un établissement public territorial dont le siège est fixé à Noisy-le-Grand, au sein de la Métropole du Grand Paris. Le décret n° 2015-1662 du 11 décembre 2015 en arrête la composition : Clichy-sous-Bois, Coubron, Gagny, Gournay-sur-Marne, Le Raincy, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-Plaisance, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Rosny-sous-Bois, Vaujours et Villemomble. Plusieurs aides à la rénovation se coordonnent à cette échelle.
La ville est aussi marquée par ses grandes emprises historiques, notamment les domaines hospitaliers de Ville-Évrard et de Maison-Blanche, qui ont longtemps occupé une part notable du territoire communal et dont la reconversion progressive alimente l’offre de logements neufs. Cette histoire foncière explique pour partie que 2 667 résidences principales aient été achevées entre 2006 et 2020.
Les grands ensembles des années 1970-1980 face à la rénovation
La ventilation par période d’achèvement, sur une base de 15 025 résidences principales renseignées, donne : 172 logements avant 1919, 951 entre 1919 et 1945, 2 909 entre 1946 et 1970, 5 999 entre 1971 et 1990, 2 327 entre 1991 et 2005 et 2 667 entre 2006 et 2020.
Le pic de la période 1971-1990 concentre à lui seul près de 40 % du parc renseigné. Ces bâtiments relèvent des premières réglementations thermiques, celles qui ont suivi les chocs pétroliers. Elles ont apporté un début d’isolation, mais avec des épaisseurs qui paraissent aujourd’hui dérisoires et des ponts thermiques structurels non traités : nez de dalle, refends, balcons filants. Le résultat typique se situe dans les classes D et E, avec des glissements en F lorsque le générateur est ancien.
Le point positif tient à la nature même de ces ensembles : ils se prêtent bien à l’isolation par l’extérieur et au remplacement centralisé du système de chauffage, deux opérations qui produisent des gains mesurables à l’échelle de tous les lots. C’est pourquoi le DPE d’un logement nocéen doit être lu en gardant en tête l’état d’avancement du programme de sa résidence.
Le bâti ancien est ici minoritaire : 1 123 résidences principales ont été achevées avant 1946, soit 7,5 % du parc renseigné. Ce chiffre offre un ordre de grandeur pour évaluer l’exposition au constat plomb, qui vise en droit les permis délivrés avant le 1er janvier 1949. Les bornes du recensement ne coïncident pas avec ce seuil légal : 1946 sert d’estimation, il ne définit pas le périmètre. De même, la date pivot de l’amiante, fixée au 1er juillet 1997, ne correspond à aucune tranche publiée.
Au-delà du DPE : les autres diagnostics
La rivière est le fait dominant de l’état des risques nocéen. Un plan de prévention du risque inondation est approuvé pour le bassin de la Marne, avec un zonage réglementaire comportant une zone rouge et une zone verte. L’aléa d’inondation par crue à débordement lent de cours d’eau figure parmi les risques recensés sur la commune, aux côtés du ruissellement et de la coulée de boue, du mouvement de terrain, des tassements différentiels et du transport de matières dangereuses.
| Situation de la parcelle | Ce que porte l’état des risques | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Zone rouge du plan de prévention du risque inondation | Appartenance au périmètre réglementé le plus contraignant | Information obligatoire de l’acquéreur ou du locataire, règles d’urbanisme renforcées |
| Zone verte du même plan | Appartenance à un périmètre réglementé aux prescriptions distinctes | Information obligatoire, prescriptions adaptées |
| Hors zonage du plan | Aléas communaux recensés : ruissellement, mouvement de terrain, tassements différentiels | Information portée au dossier sans prescription du plan |
| Toute la commune | Sismicité de zone 1 et potentiel radon de catégorie 1 | Aucune règle parasismique pour les bâtiments à risque normal, aucune mention radon |
Un point différencie nettement Neuilly-sur-Marne de plusieurs communes du plateau voisin : aucun aléa lié à d’anciennes carrières souterraines n’y est recensé. Le sujet du sous-sol se joue ici sur l’eau, non sur le gypse. Notre page sur l’état des risques et pollutions détaille le contenu de ce document.
Le reste du dossier suit les règles habituelles : mesurage prévu par la loi Carrez pour les lots de copropriété, constat plomb selon la date du permis, état d’amiante selon cette même date, et états des installations intérieures d’électricité et de gaz lorsqu’elles ont plus de quinze ans.
EDL Diagnostic, votre interlocuteur à Neuilly-sur-Marne
EDL & Diagnostic SAS travaille avec des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac. Il vaut la peine de rappeler l’architecture du dispositif : le Cofrac accrédite les organismes certificateurs, lesquels certifient ensuite les diagnostiqueurs. La formule que l’on lit parfois, rattachant directement le Cofrac à la certification d’une personne, ne correspond à rien.
Quinze ans d’expérience nous ont appris à adapter le relevé au type de bien. Un lot en barre des années 1970 avec chauffage collectif, une maison du bourg ancien et un appartement livré dans une opération récente n’appellent ni les mêmes vérifications ni les mêmes justificatifs.
Nous groupons les prestations lorsque c’est possible afin de réduire le nombre de visites, et nous confirmons le créneau au moment de la prise de rendez-vous. L’intervention est programmée dans les meilleurs délais. La note moyenne attribuée à nos services est de 4,9/5.
Chaque rapport est repris avec vous : ce qui a été mesuré, ce qui a été retenu faute de preuve, et les postes sur lesquels agir en priorité. Pour connaître les exigences applicables à la profession, consultez notre page sur le diagnostiqueur immobilier certifié.
Questions fréquentes sur le DPE à Neuilly-sur-Marne
Dois-je fournir un état termites pour vendre à Neuilly-sur-Marne ?
Non. Le département est classé partiellement et huit communes seulement figurent sur la liste officielle : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Neuilly-sur-Marne n’en fait pas partie. L’obligation de déclarer en mairie la présence de termites, si elle est constatée, subsiste néanmoins sur tout le territoire.
Mon bien est en zone inondable : cela change-t-il le DPE ?
Non, le DPE ne dépend pas du zonage inondation. C’est l’état des risques et pollutions qui porte cette information, et il est distinct du diagnostic énergétique. Les deux documents figurent dans le même dossier mais répondent à des logiques différentes.
Le nouveau coefficient électrique m’oblige-t-il à refaire mon diagnostic ?
Non. L’arrêté du 13 août 2025, paru au Journal officiel du 26 août 2025, ramène le coefficient d’énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Les DPE établis après le 1er juillet 2021 et encore valides reçoivent gratuitement une attestation de l’ADEME intégrant cette évolution. Aucun diagnostic payant n’est à commander pour ce motif : notre article sur la réforme du DPE 2026 l’explique en détail.
Quelle est la durée de validité d’un DPE ?
Dix ans. Si des travaux modifient sensiblement la performance du logement, il est cependant recommandé d’en faire réaliser un nouveau : c’est le seul moyen de faire apparaître le gain obtenu dans l’annonce et dans le dossier.
Ma résidence a été isolée par l’extérieur : comment le prouver ?
En demandant au syndic une copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté les travaux, ou de la facture de l’entreprise. Ce document permet au diagnostiqueur de retenir l’isolation réellement posée plutôt qu’une valeur par défaut liée à l’année de construction. Le gain sur la classe peut être significatif.
Un logement de moins de 40 m² suit-il les mêmes seuils ?
Non, la réglementation prévoit des seuils spécifiques pour les logements dont la surface habitable est inférieure à 40 m². À caractéristiques techniques identiques, un petit logement peut donc obtenir une classe différente de celle d’un logement plus grand.
