DPE à Noisy-le-Sec (93130) : diagnostic de performance énergétique

Avec 19 543 logements recensés par l’INSEE au millésime 2023, Noisy-le-Sec appartient à cette première couronne dense de la Seine-Saint-Denis où l’habitat collectif domine sans partage : 15 965 appartements, soit 81,7 % du parc, contre 3 377 maisons (17,3 %) et 201 logements d’un autre type. Ici, le diagnostic de performance énergétique se pratique presque toujours dans un immeuble, souvent en copropriété, fréquemment dans un ensemble géré par un bailleur social.

La structure d’occupation confirme ce constat. Sur 18 270 résidences principales, 11 682 sont louées, soit 63,9 % de locataires, dont 7 248 ménages en logement social loué vide (39,7 %). Les propriétaires occupants ne représentent que 6 357 ménages, 34,8 % du total, et 231 personnes sont logées gratuitement. Autrement dit, à Noisy-le-Sec, le DPE est d’abord un document de bailleur avant d’être un document de vendeur.

Le parc tourne enfin peu à vide : 1 088 logements vacants, soit un taux de vacance de 5,6 %, et seulement 185 résidences secondaires ou logements occasionnels. Presque tout ce qui est bâti est occupé, ce qui impose de constituer le dossier de diagnostic technique avant la mise sur le marché.

Un parc de reconstruction : 36,4 % des logements achevés entre 1946 et 1970

La lecture des périodes d’achèvement est, à Noisy-le-Sec, le meilleur prédicteur de l’étiquette énergétique. Sur les 17 848 résidences principales construites avant 2021 — c’est la base de référence publiée par l’INSEE, qui ne recouvre pas la totalité du parc —, la répartition est la suivante : 564 logements achevés avant 1919 (3,2 %), 2 072 entre 1919 et 1945 (11,6 %), 6 502 entre 1946 et 1970 (36,4 %), 3 451 entre 1971 et 1990 (19,3 %), 1 724 entre 1991 et 2005 (9,7 %) et 3 534 entre 2006 et 2020 (19,8 %).

Deux enseignements en découlent. Le premier : 51,2 % des résidences principales noiséennes datent d’avant 1971, donc d’une époque antérieure à toute réglementation thermique. Le second : près d’un logement sur cinq a été livré entre 2006 et 2020, ce qui place Noisy-le-Sec parmi les communes du département où la construction récente pèse le plus lourd. Ces deux moitiés du parc n’ont rien en commun devant un diagnostiqueur.

La tranche 1946-1970, majoritaire, correspond à l’habitat de la reconstruction et des premiers grands programmes collectifs. Les caractéristiques que nous y relevons le plus souvent sont connues : murs en béton ou en maçonnerie sans isolation rapportée, planchers béton créant des ponts thermiques marqués en nez de dalle et en about de refend, menuiseries remplacées lot par lot au gré des travaux de chaque copropriétaire, ventilation d’origine reposant sur des conduits collectifs, et production de chaleur souvent collective. Cette combinaison conduit régulièrement à des classes D, E ou moins favorables encore, y compris dans des immeubles dont l’entretien courant est irréprochable : le DPE ne juge pas la propreté d’un immeuble, il mesure la déperdition de son enveloppe.

Les 2 636 logements achevés avant 1946 relèvent d’une autre logique : maçonnerie traditionnelle, inertie utile, points faibles concentrés sur la toiture, les combles et les menuiseries. À l’opposé, les 3 534 logements livrés entre 2006 et 2020 ressortent fréquemment en classes performantes ; pour ceux-là, l’enjeu n’est pas la rénovation mais la tenue à jour du diagnostic, un DPE établi lors de la livraison d’un programme du milieu des années 2010 approchant aujourd’hui de sa limite de validité.

Ce que contient un diagnostic de performance énergétique

Le DPE attribue deux classes de A à G. La première traduit une consommation conventionnelle d’énergie primaire, exprimée en kilowattheures par mètre carré et par an. La seconde traduit les émissions de gaz à effet de serre associées, en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an. C’est la moins favorable des deux qui devient la classe officielle du logement : un appartement noiséen correctement isolé mais raccordé à une production de chaleur fortement émettrice peut ainsi être déclassé par sa seule colonne carbone.

Le calcul ne repose plus sur les factures de l’occupant précédent, mais sur les caractéristiques physiques relevées lors de la visite : surfaces, orientation, composition des murs et des planchers, nature des menuiseries, isolants, ventilation, systèmes de chauffage et de production d’eau chaude. Chaque élément non justifié par un document probant reçoit une valeur par défaut pénalisante.

Le rapport comporte aussi des recommandations de travaux hiérarchisées et une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Depuis la refonte de 2021, il est opposable : son contenu engage la responsabilité de celui qui l’a fait établir. De cette refonte découle une règle à connaître : tous les DPE établis avant le 1^er juillet 2021 sont aujourd’hui périmés. Un diagnostic postérieur reste valable dix ans.

Une évolution méthodologique est par ailleurs entrée en application au 1^er janvier 2026 : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés par convecteurs, panneaux rayonnants ou pompe à chaleur voient donc leur consommation d’énergie primaire recalculée à la baisse lors de l’établissement d’un nouveau diagnostic. Les DPE encore valides n’ont pas à être refaits pour cette seule raison, mais un propriétaire dont l’étiquette se situait juste au-dessous d’une limite de classe a intérêt à faire réétudier son bien.

Copropriétés et logement social : la dimension collective du DPE noiséen

Dans une commune où plus de quatre logements sur cinq sont des appartements, le DPE individuel ne raconte qu’une partie de l’histoire. L’étiquette d’un lot dépend de décisions qui échappent à son propriétaire : isolation des façades, remplacement de la chaufferie, réfection de la toiture-terrasse, calorifugeage des réseaux. Un copropriétaire peut changer ses fenêtres et constater que sa classe ne bouge pas, parce que le poste dominant reste l’enveloppe collective.

C’est précisément ce que le DPE collectif vient objectiver. Réalisé à l’échelle du bâtiment d’habitation collectif, il est devenu obligatoire par paliers, en commençant par les copropriétés les plus importantes ; depuis le 1^er janvier 2026, l’obligation couvre les copropriétés de toutes tailles dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Compte tenu de la structure du bâti noiséen, la très grande majorité des immeubles de la commune entre dans ce champ. Ce diagnostic à l’immeuble ne dispense pas du DPE individuel exigé lors d’une vente ou d’une mise en location : les deux documents coexistent et ne répondent pas à la même question.

À ses côtés, le projet de plan pluriannuel de travaux impose au syndicat des copropriétaires de faire établir la liste des travaux nécessaires sur dix ans, avec un ordre de priorité ; l’obligation s’est elle aussi étendue par étapes aux copropriétés de toutes tailles. Pour les immeubles de la tranche 1946-1970, ces deux documents constituent souvent le premier examen sérieux de l’enveloppe depuis la construction. Le poids du logement social — 7 248 résidences principales — ajoute enfin une dimension de gestion de patrimoine : les bailleurs sont soumis aux mêmes règles de décence énergétique que les propriétaires privés.

Carrières souterraines, argiles et ruissellement : le sous-sol noiséen dans l’état des risques

Noisy-le-Sec présente une signature de risques peu banale en Île-de-France, et elle a une traduction documentaire directe. La commune est couverte par un plan de prévention des risques naturels dont l’intitulé exact est « R111.3 – Noisy-le-Sec » (code national 93DDT19840014), qui comporte un zonage réglementaire de type interdiction expressément libellé « Zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Noisy-le-Sec ». Le sous-sol de la ville a été exploité, et cette exploitation continue de produire des contraintes d’urbanisme et de construction sur les secteurs concernés.

La base nationale GASPAR recense par ailleurs, pour la commune, l’inondation par ruissellement et coulée de boue, les remontées de nappes naturelles, le mouvement de terrain, les affaissements et effondrements d’origine anthropique, les tassements différentiels, la tempête et le transport de marchandises dangereuses. Aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier n’existe sur le territoire communal.

Le retrait-gonflement des argiles mérite un développement à part, car c’est un sujet réellement sérieux en Seine-Saint-Denis et particulièrement à Noisy-le-Sec. Les points que nous avons interrogés sur le portail Géorisques renvoient tous une exposition forte : autrement dit, une partie du territoire communal est exposée à un aléa retrait-gonflement de niveau fort, et cette exposition ressort de manière homogène sur l’ensemble des points testés. Il ne s’agit pas d’un classement communal officiel, et seule l’étude à l’adresse fait foi — l’aléa varie d’une parcelle à l’autre. Le mécanisme, lui, est constant : les argiles gonflent en période humide et se rétractent en période sèche, ce qui sollicite les fondations superficielles et provoque des fissures caractéristiques en escalier sur les maçonneries, des désordres de dallage et des déformations d’ouvertures. Les maisons individuelles fondées peu profondément y sont plus sensibles que les immeubles collectifs sur fondations profondes.

Ce risque n’entre pas dans le calcul du DPE et ne modifie pas votre étiquette. Il relève de l’état des risques et pollutions, document remis à l’acquéreur ou au locataire, établi à partir des arrêtés préfectoraux de zonage pris au titre de l’article L.131-3 du code de la construction et de l’habitation. Il doit dater de moins de six mois au moment de la signature. Signalons aussi que la vente d’un terrain non bâti constructible situé en zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement impose une étude géotechnique préalable : cette obligation vise le terrain, pas le logement existant.

Deux paramètres se lisent en creux : Noisy-le-Sec relève du potentiel radon de catégorie 1, la plus faible des trois, et de la zone de sismicité 1, dite très faible. Aucune mesure de radon ni disposition parasismique renforcée ne s’impose donc, mais ces informations figurent dans l’état des risques.

Les autres diagnostics obligatoires à Noisy-le-Sec

Le DPE ne circule jamais seul. Selon l’âge du bien, sa nature et le type d’opération, le dossier de diagnostic technique regroupe plusieurs constats dont voici la lecture appliquée au parc noiséen.

• Amiante : l’état d’amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. Avec 51,2 % de résidences principales achevées avant 1971, l’écrasante majorité des immeubles noiséens est concernée. Les matériaux les plus fréquemment rencontrés dans le collectif d’après-guerre sont les colles de dalles de sol, les conduits et plaques en fibres-ciment, les calorifugeages de réseaux en sous-sol et certains enduits.
• Plomb : le constat de risque d’exposition au plomb vise les immeubles d’habitation construits avant le 1^er janvier 1949. L’INSEE ne publie pas de seuil à cette date, mais les 2 636 résidences principales achevées avant 1946 en donnent un ordre de grandeur minimal. Le CREP est exigé à la vente comme à la location.
• Gaz et électricité : les états des installations intérieures sont dus dès lors que celles-ci ont plus de quinze ans, à la vente comme à la location. Dans le parc des années 1946-1970, les tableaux d’origine, l’absence de liaison équipotentielle en salle de bains et les canalisations de gaz en cuivre ancien sont des motifs d’anomalie récurrents.
• Superficie : la loi Carrez s’applique à la vente d’un lot de copropriété, ce qui vise l’essentiel des transactions noiséennes. En location, c’est la surface habitable dite « Boutin » qui doit figurer au bail.
• État des risques et pollutions : obligatoire pour toute vente et toute location, il centralise les éléments évoqués plus haut.

Deux diagnostics, en revanche, ne sont pas exigibles à Noisy-le-Sec, et il est utile de le dire clairement.

L’état relatif à la présence de termites, prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation, n’est dû que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. La Seine-Saint-Denis a été déclarée partiellement termitée : seules huit communes du département sont visées — Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Noisy-le-Sec n’y figure pas : aucun état termites n’est donc requis pour vendre sur la commune. Cela n’exonère de rien en cas de découverte : l’article L.126-4 impose à l’occupant, ou à défaut au propriétaire, de déclarer en mairie la présence de termites dès qu’il en a connaissance, et l’article L.126-5 encadre la déclaration des opérations d’élimination des bois et matériaux contaminés.

L’information sur la présence d’un risque de mérule, prévue par l’article L.126-25, ne s’impose elle aussi que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. La préfecture de Seine-Saint-Denis indique qu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral mérule dans le département. Aucune obligation d’information ne pèse donc sur un vendeur noiséen à ce titre. Là encore, la prudence technique demeure : une cave humide ou un dégât des eaux ancien mal traité reste un terrain favorable aux champignons lignivores, et nous le signalons lorsque nous l’observons.

Vendre ou louer à Noisy-le-Sec : deux dossiers, deux calendriers

Avec 63,9 % de locataires, la commune est d’abord un marché locatif ; mais les deux situations obéissent à des exigences distinctes qu’il vaut mieux distinguer nettement.

À la vente, le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse puis à l’acte : DPE, état d’amiante, CREP si le bien est antérieur à 1949, états gaz et électricité pour les installations de plus de quinze ans, état des risques et pollutions, mesurage Carrez pour un lot de copropriété. S’y ajoute, pour un bien vendu en monopropriété, l’audit énergétique réglementaire : l’obligation vise les classes F et G depuis le 1^er avril 2023, la classe E depuis le 1^er janvier 2025 et s’étendra à la classe D au 1^er janvier 2034. Les 3 377 maisons noiséennes sont concernées ; un appartement en copropriété ne l’est pas.

À la location, le bailleur remet au locataire le DPE, le CREP, les états gaz et électricité, l’état des risques et pollutions, et mentionne la surface habitable au bail. À cela s’ajoute la condition de décence énergétique, qui n’est pas une simple formalité documentaire mais une condition de validité de la mise en location. C’est ce point qui structure aujourd’hui la gestion d’un patrimoine locatif noiséen.

Passoires thermiques : le calendrier qui s’applique aux bailleurs

Le calendrier se lit en lettres et en dates, sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail des seuils de calcul.

• Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés en France métropolitaine : ni révision annuelle, ni réévaluation entre deux locataires, ni majoration après travaux d’embellissement.
• Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G n’est plus considéré comme décent : il ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location.
• Au 1^er janvier 2028, la même règle s’appliquera aux logements classés F.
• Au 1^er janvier 2034, elle atteindra les logements classés E.

C’est l’échéance de 2034 qui doit retenir l’attention à Noisy-le-Sec, où beaucoup d’appartements de la tranche 1946-1970 ressortent en classes D et E. Les travaux qui font réellement bouger l’étiquette dans ce bâti relèvent d’abord de l’enveloppe collective — isolation des façades ou des pignons, traitement de la toiture-terrasse, isolation des plafonds de sous-sol — puis des systèmes. Un copropriétaire peut agir seul sur ses menuiseries, sa ventilation et ses émetteurs, mais un saut de classe durable passe le plus souvent par une décision d’assemblée générale.

Une précision utile en copropriété : l’interdiction de louer s’apprécie lot par lot, à partir du DPE individuel du logement, et non à partir du DPE collectif de l’immeuble. Deux appartements du même bâtiment peuvent être classés différemment selon leur étage, leur exposition, leur surface de déperdition et leurs équipements.

Comment se déroule notre intervention

La visite se fait pièce par pièce : relevé métré, repérage des parois donnant sur l’extérieur, sur un local non chauffé ou sur une circulation commune, examen des menuiseries, identification de la ventilation et des équipements. Dans un immeuble noiséen, nous demandons l’accès aux parties communes utiles, en particulier au local de chaufferie et au sous-sol.

Trois documents améliorent nettement la précision du résultat : les attestations de travaux d’isolation, la notice technique du générateur de chauffage et du chauffe-eau, et les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant des travaux sur l’enveloppe ou la chaufferie. Sans eux, un doublage isolant posé en 1998 compte pour rien. Lorsque plusieurs diagnostics sont dus, nous les réalisons au cours d’une même intervention, et le rapport est transmis dans les meilleurs délais.

Questions fréquentes sur le DPE à Noisy-le-Sec

Mon DPE date de 2019 : puis-je encore l’utiliser pour vendre ?

Non. Tous les diagnostics de performance énergétique établis avant le 1^er juillet 2021 sont périmés, sans exception et quelle que soit la date d’échéance imprimée sur le rapport. La méthode de calcul et le format du document ont changé à cette date. Un nouveau diagnostic est nécessaire, et il sera valable dix ans.

Dois-je faire réaliser un état termites pour vendre à Noisy-le-Sec ?

Non. Huit communes de Seine-Saint-Denis seulement sont visées par le zonage termites du département — Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen — et Noisy-le-Sec n’en fait pas partie. Aucun état parasitaire n’est donc obligatoire ici au titre de la vente.

Les anciennes carrières apparaissent-elles dans mon dossier de vente ?

Oui, par l’intermédiaire de l’état des risques et pollutions. Le plan de prévention « R111.3 – Noisy-le-Sec » comporte un zonage d’interdiction relatif aux zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines. Selon la localisation du bien, l’état des risques mentionnera l’appartenance au périmètre réglementé. Ce document est indépendant du DPE et n’a aucune incidence sur l’étiquette énergétique.

L’évolution du coefficient de l’électricité en 2026 change-t-elle mon étiquette ?

Elle peut la faire évoluer favorablement pour un logement chauffé à l’électricité, puisque le coefficient de conversion en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. L’effet ne se matérialise toutefois qu’à l’occasion d’un nouveau diagnostic : un DPE en cours de validité n’est pas recalculé automatiquement. Si votre bien se situait à la limite d’une classe, une nouvelle étude peut être pertinente.

Mon appartement est classé G : puis-je encore le louer ?

Le bail en cours se poursuit, mais aucun nouveau contrat de location ne peut être conclu depuis le 1^er janvier 2025, le logement n’étant plus réputé décent. Le loyer est de surcroît gelé depuis août 2022. La sortie passe par des travaux, souvent portés par la copropriété, puis par un nouveau DPE.

Le retrait-gonflement des argiles a-t-il un effet sur mon DPE ?

Aucun. C’est un risque de sol, qui touche la structure et les fondations, non la performance thermique. Il est signalé dans l’état des risques et non dans le diagnostic énergétique. En revanche, les fissures qu’il provoque peuvent, à la longue, dégrader l’étanchéité à l’air d’une maison et donc son confort réel, sans que le calcul conventionnel du DPE en tienne compte.

Faire réaliser son DPE à Noisy-le-Sec

Entre un immeuble de la reconstruction dont l’étiquette dépend d’une décision collective, un pavillon fondé sur un sol argileux et une résidence récente dont le diagnostic arrive à échéance, les situations noiséennes ne se ressemblent pas. C’est cette lecture du bâti local que nous apportons, dans un rapport directement exploitable par un notaire, une agence, un syndic ou un bailleur.

EDL & Diagnostic intervient à Noisy-le-Sec et dans toute la Seine-Saint-Denis pour le DPE, l’audit énergétique, l’amiante, le plomb, le gaz, l’électricité, le mesurage et l’état des risques. Contactez-nous au +33 7 57 59 01 75 pour un devis gratuit et personnalisé.