DPE à Vaujours (93410) : diagnostic de performance énergétique

Vaujours est l’une des plus petites communes de Seine-Saint-Denis : 3 517 logements seulement au recensement INSEE 2023, pour 3 257 résidences principales, 35 résidences secondaires ou logements occasionnels et 225 logements vacants, soit 6,4 % du parc. Cette taille modeste ne doit pas tromper : le parc y a été profondément renouvelé, et il présente aujourd’hui un profil énergétique très différent de celui des communes denses du département.

La répartition par type le montre déjà. On dénombre 2 034 appartements (57,8 %), 1 333 maisons (37,9 %) et 150 logements d’un autre type, une part de 4,3 % qui est la plus élevée du secteur. La commune a donc basculé vers le collectif, alors que son bâti le plus ancien reste largement pavillonnaire. Côté occupation, 1 710 ménages sont propriétaires (52,5 %), 1 488 sont locataires (45,7 %), dont seulement 328 en logement social loué vide, soit 10,1 % des résidences principales — une proportion faible pour la Seine-Saint-Denis, qui traduit un marché à dominante privée.

Le sous-sol de Vaujours : anciennes carrières et retrait-gonflement des argiles

Commençons par ce qui rend cette commune singulière, car c’est aussi ce qui pèse le plus lourd dans un dossier de vente après le DPE lui-même. Vaujours est couverte par un plan de prévention des risques naturels dont l’intitulé officiel est « R111.3 – Vaujours » (code national 93DDT19840025). Ce plan comporte un zonage réglementaire de type interdiction, expressément intitulé « Zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Vaujours ». Autrement dit, une partie du territoire est réglementée en raison de la présence d’exploitations souterraines anciennes. Ni plan de prévention des risques technologiques, ni plan de prévention des risques miniers ne s’ajoutent à ce dispositif.

La base nationale GASPAR recense par ailleurs pour la commune l’inondation par ruissellement et coulée de boue, le mouvement de terrain, les affaissements et effondrements d’origine anthropique, les tassements différentiels, la tempête et le transport de marchandises dangereuses.

Le second point est le retrait-gonflement des argiles, sujet central en Seine-Saint-Denis et particulièrement présent ici : le point interrogé sur le portail Géorisques renvoie une exposition forte. Cette donnée provient d’un relevé cartographique par point, et non d’un classement communal publié : l’aléa varie à l’intérieur d’une même commune et seule l’étude à l’adresse permet de conclure pour une parcelle. Le mécanisme est bien documenté : en période de sécheresse prolongée, les formations argileuses se rétractent ; à la première période humide, elles regonflent. Les fondations superficielles accompagnent ces variations de volume, ce qui se traduit par des fissures en escalier suivant les joints de maçonnerie, des ruptures de dallage, des seuils qui se déforment et des menuiseries qui coincent. Les 1 333 maisons de la commune, souvent fondées à faible profondeur, sont les premières exposées.

Ce risque n’a strictement aucun effet sur la lettre inscrite au DPE : il ne concerne pas la thermique mais le sol et la structure. Il apparaît en revanche dans l’état des risques et pollutions, document que vous devez remettre à tout acquéreur ou locataire, constitué à partir des arrêtés préfectoraux de zonage pris au titre de l’article L.131-3 du code de la construction et de l’habitation, et dont la validité n’excède pas six mois. Précisons enfin que l’étude géotechnique préalable imposée en zone d’exposition moyenne ou forte concerne la vente d’un terrain non bâti constructible, et non celle d’une maison déjà construite.

Restent deux paramètres favorables : Vaujours relève du potentiel radon de catégorie 1, la catégorie la plus basse, et de la zone de sismicité 1, qualifiée de très faible. Ni mesurage du radon ni exigence parasismique renforcée ne s’appliquent donc aux logements de la commune.

Près d’un logement sur trois achevé entre 2006 et 2020

C’est la caractéristique la plus frappante du parc. Sur les 3 222 résidences principales construites avant 2021 — base de référence de l’INSEE —, la ventilation par période d’achèvement est la suivante : 137 logements avant 1919 (4,3 %), 196 entre 1919 et 1945 (6,1 %), 528 entre 1946 et 1970 (16,4 %), 882 entre 1971 et 1990 (27,4 %), 524 entre 1991 et 2005 (16,3 %) et 955 entre 2006 et 2020, soit 29,6 %.

Près de trois logements sur dix ont donc moins de vingt ans, et 45,9 % du parc a été livré après 1990. Aucune autre commune de notre périmètre en Seine-Saint-Denis n’affiche une proportion de construction récente aussi élevée. Ces logements ont été conçus sous des réglementations thermiques successives, avec isolation continue, double vitrage performant, ventilation mécanique dimensionnée et générateurs à haut rendement. Ils ressortent le plus souvent en classes B, C ou D.

La conséquence pratique inverse le discours habituel du diagnostic immobilier. Pour une large part des propriétaires de la commune, la question n’est pas « comment sortir mon logement d’une mauvaise classe » mais « mon diagnostic est-il encore valable et reflète-t-il l’état réel du bien ? ». Un appartement livré au milieu des années 2010 a pu recevoir un DPE à la livraison ; celui-ci, s’il est antérieur au 1^er juillet 2021, ne vaut plus rien aujourd’hui. Le propriétaire d’un bien performant a tout intérêt à faire établir un diagnostic à jour : c’est un argument commercial direct, et il ouvre l’accès sans restriction au marché locatif.

Ce que le diagnostic mesure, et jusqu’à quand il vaut

Le DPE range le logement dans une classe allant de A à G au titre de sa consommation conventionnelle d’énergie primaire, exprimée par mètre carré et par an, et dans une seconde classe au titre de ses émissions de gaz à effet de serre. C’est la moins bonne des deux lettres qui devient la classe du bien. Un logement récent, correctement isolé, peut donc être pénalisé par le contenu carbone de son énergie de chauffage.

L’évaluation est conventionnelle et porte sur le bâtiment, pas sur la manière de l’habiter. Sont relevés lors de la visite : les surfaces et les volumes chauffés, les parois donnant sur l’extérieur ou sur un local non chauffé, la composition des murs et des planchers, la nature des vitrages et des dormants, le type de ventilation, ainsi que les équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire et éventuellement de refroidissement. Lorsqu’une caractéristique ne peut être justifiée, une valeur par défaut est retenue — et elle est toujours pénalisante. Sur un logement récent, les documents de livraison, l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique et les notices d’équipement sont donc précieux.

Trois points de calendrier ferment le sujet. Le DPE est opposable : son contenu engage juridiquement celui qui l’a fait établir. Sa validité est de dix ans. Et tout diagnostic délivré avant le 1^er juillet 2021 est aujourd’hui sans valeur, la méthode de calcul ayant été refondue à cette date. Ajoutons qu’au 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui allège la consommation d’énergie primaire calculée pour les logements chauffés à l’électricité — nombreux dans les programmes récents — dès lors qu’un nouveau diagnostic est établi.

Les 27,4 % de logements des années 1971-1990 et le bâti d’avant-guerre

Le renouvellement du parc n’efface pas ce qui l’a précédé. Deux ensembles concentrent l’essentiel des besoins de rénovation à Vaujours.

Le premier est la tranche 1971-1990, 882 résidences principales. C’est la période où l’isolation apparaît sans être encore performante : laine minérale de faible épaisseur en comble, doublage intérieur mince, double vitrage de première génération sur dormants sans rupture de pont thermique, plancher bas non traité au-dessus d’un vide sanitaire ou d’un garage, ventilation simple flux autoréglable. Ces logements se situent typiquement en classes D ou E, et ils réagissent très bien aux travaux : reprise d’isolation en comble, traitement du plancher bas, remplacement du générateur. Ce sont les biens sur lesquels un plan de travaux hiérarchisé produit le gain le plus visible pour un budget donné.

Le second est le bâti antérieur à 1946, 333 résidences principales soit 10,3 % du parc construit avant 2021. Maçonneries traditionnelles épaisses, planchers bois, combles parfois aménagés sans isolation continue : ici, le diagnostic doit être conduit avec prudence, car les valeurs par défaut appliquées aux parois anciennes sont souvent plus sévères que la réalité mesurée. Faire valoir des travaux déjà réalisés, preuves à l’appui, change concrètement le résultat.

Entre les deux, les 528 logements de la période 1946-1970 et les 524 de la période 1991-2005 occupent des positions intermédiaires : les premiers relèvent de la même logique que le bâti d’avant-guerre pour l’enveloppe, les seconds ne nécessitent le plus souvent qu’une mise à jour des systèmes.

Copropriétés, DPE collectif et plan pluriannuel de travaux

Avec 57,8 % d’appartements, la copropriété est la forme dominante du logement à Vaujours, y compris dans des résidences récentes de taille moyenne. Deux obligations collectives s’imposent aujourd’hui aux syndicats de copropriétaires.

Le DPE collectif, d’abord, réalisé à l’échelle du bâtiment d’habitation. Déployé par paliers en commençant par les copropriétés les plus grandes, il vise depuis le 1^er janvier 2026 les copropriétés de toutes tailles dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Une partie notable des résidences de la commune, livrées après cette date, échappe donc à l’obligation : c’est une conséquence directe de la jeunesse du parc communal. Pour les autres, le document devient une base de discussion en assemblée générale.

Le projet de plan pluriannuel de travaux, ensuite, qui recense sur dix ans les interventions nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à l’amélioration de sa performance, avec un ordre de priorité. Là encore, l’obligation s’est étendue progressivement aux copropriétés de toutes tailles.

Une précision qui évite bien des malentendus : le DPE collectif ne dispense jamais du DPE individuel exigé pour vendre ou louer un lot. Et c’est l’étiquette du lot, pas celle de l’immeuble, qui détermine si un logement peut ou non être remis en location.

Les autres diagnostics obligatoires à Vaujours

Le DPE s’intègre dans un dossier de diagnostic technique dont la composition varie selon l’ancienneté du bien et selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

• Amiante : l’état d’amiante est requis lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. À Vaujours, cela vise principalement les 1 743 résidences principales achevées avant 1991 ; les nombreux logements postérieurs y échappent, ce qui allège sensiblement les dossiers de vente sur la partie récente du parc.
• Plomb : le constat de risque d’exposition au plomb ne vise que les immeubles d’habitation construits avant le 1^er janvier 1949. L’INSEE ne publie pas de borne à cette date, mais les 333 résidences principales achevées avant 1946 donnent l’ordre de grandeur du parc potentiellement concerné.
• Gaz et électricité : les états des installations intérieures deviennent obligatoires au-delà de quinze ans d’ancienneté de l’installation, pour la vente comme pour la location. Attention : un logement livré au milieu des années 2000 franchit désormais ce seuil, y compris dans une résidence considérée comme récente.
• Surfaces : le mesurage Carrez accompagne la vente de tout lot de copropriété, soit l’essentiel des transactions locales ; en location, c’est la surface habitable qui doit être portée au bail.
• État des risques et pollutions : indispensable à la vente comme à la location, il porte notamment les informations relatives aux carrières et aux argiles évoquées plus haut.

Deux obligations, en revanche, ne s’appliquent pas sur la commune, et il est utile de le savoir avant d’engager des frais inutiles.

L’état relatif à la présence de termites, régi par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation, n’est exigible que dans les périmètres délimités par arrêté préfectoral. La Seine-Saint-Denis est déclarée partiellement termitée et le zonage ne retient que huit communes : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen. Vaujours n’en fait pas partie, aucun état parasitaire n’est donc à joindre à une vente. Deux obligations générales subsistent toutefois : l’article L.126-4 impose de déclarer en mairie la présence de termites dès qu’elle est constatée, et l’article L.126-5 encadre la déclaration des opérations d’élimination des bois et matériaux contaminés.

L’information sur la présence d’un risque de mérule, prévue à l’article L.126-25, suppose elle aussi un arrêté préfectoral de délimitation. La préfecture de Seine-Saint-Denis indique qu’aucun arrêté mérule n’existe dans le département : cette information n’a donc pas à être fournie à Vaujours. Cela n’interdit évidemment pas de traiter sérieusement une cave humide ou un désordre d’étanchéité ancien, que nous signalons lorsque nous l’observons.

Vendre ou mettre en location : ce qui change

Pour une vente, le dossier réunit le DPE, l’état d’amiante le cas échéant, le CREP pour un bien d’avant 1949, les états gaz et électricité au-delà de quinze ans, l’état des risques et pollutions et le mesurage Carrez. Un point mérite d’être souligné dans une commune où les maisons représentent 37,9 % du parc : l’audit énergétique réglementaire s’impose à la vente d’un logement en monopropriété selon sa classe — F et G depuis le 1^er avril 2023, E depuis le 1^er janvier 2025, D à compter du 1^er janvier 2034. Un appartement en copropriété n’est pas soumis à cette obligation.

Pour une location, le bailleur fournit le DPE, le CREP si nécessaire, les états gaz et électricité, l’état des risques et pollutions, et indique la surface habitable au bail. Avec 1 488 ménages locataires, dont une grande majorité dans le parc privé — le logement social ne pèse que 10,1 % —, la question de la décence énergétique se pose ici essentiellement à des bailleurs particuliers, souvent propriétaires d’un seul bien.

Le calendrier des passoires thermiques

• 24 août 2022 : gel du loyer des logements classés F et G en France métropolitaine, y compris entre deux locataires.
• 1^er janvier 2025 : les logements classés G ne satisfont plus au critère de décence énergétique et ne peuvent plus être remis en location.
• 1^er janvier 2028 : même interdiction pour la classe F.
• 1^er janvier 2034 : même interdiction pour la classe E.

La structure du parc place Vaujours dans une position relativement confortable : les 955 logements achevés entre 2006 et 2020 et les 524 de la période 1991-2005 sont rarement concernés. Le sujet se concentre sur les 882 logements des années 1971-1990 et sur le bâti ancien, dont une partie se situe en classes E ou F. Pour un bailleur particulier détenant un tel bien, l’échéance de 2028, puis celle de 2034, doivent être anticipées : entre l’étude, le vote éventuel en copropriété, la réalisation des travaux et le nouveau DPE, plusieurs saisons s’écoulent.

Questions fréquentes sur le DPE à Vaujours

Mon appartement a été livré neuf en 2014 : ai-je besoin d’un nouveau DPE pour le vendre ?

Oui, dans la quasi-totalité des cas. Le diagnostic remis à la livraison a été établi selon l’ancienne méthode et, s’il est antérieur au 1^er juillet 2021, il ne produit plus aucun effet. Un DPE établi aujourd’hui sur un logement récent est en général flatteur : c’est un atout de vente, pas une contrainte.

Les anciennes carrières figurent-elles dans le dossier remis à l’acquéreur ?

Oui, par l’état des risques et pollutions. Le plan de prévention « R111.3 – Vaujours » comporte un zonage d’interdiction relatif aux zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines. Selon l’implantation exacte du bien, l’état des risques indiquera son appartenance ou non au périmètre réglementé. Ce document est distinct du DPE et n’influe pas sur l’étiquette énergétique.

Faut-il fournir un état termites pour vendre à Vaujours ?

Non. Seules huit communes de Seine-Saint-Denis sont visées par le zonage termites départemental — Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen — et Vaujours n’y figure pas.

Les fissures de ma maison vont-elles dégrader mon DPE ?

Non, le calcul du DPE ne prend pas en compte l’état structurel du bâtiment. Des désordres liés au retrait-gonflement des argiles relèvent d’une expertise distincte et, le cas échéant, d’une déclaration à votre assureur. Ils apparaissent dans l’état des risques au titre de l’aléa, non dans le diagnostic énergétique.

Mon installation électrique date de 2008 : dois-je faire le diagnostic ?

Oui. L’état de l’installation intérieure d’électricité est exigé dès que l’installation a plus de quinze ans, et une installation posée en 2008 a franchi ce seuil. La même règle vaut pour le gaz. C’est un point que beaucoup de propriétaires de logements « récents » découvrent au moment de vendre.

Ma copropriété doit-elle faire établir un DPE collectif ?

Cela dépend de la date de dépôt du permis de construire de l’immeuble. L’obligation vise les bâtiments d’habitation collectifs dont le permis a été déposé avant le 1^er janvier 2013, et elle couvre depuis le 1^er janvier 2026 les copropriétés de toutes tailles. Les résidences les plus récentes de la commune ne sont donc pas concernées.

Faire réaliser son DPE à Vaujours

Parc récent en grande partie, poche de bâti des années 1970-1980 à rénover, maisons anciennes sur un sol argileux et périmètre de carrières souterraines : Vaujours cumule des situations qui appellent chacune une lecture propre. Nous établissons votre diagnostic avec le niveau de détail nécessaire pour que le rapport serve réellement — à vendre, à louer, ou à décider des travaux à engager.

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