DPE au Pré-Saint-Gervais (93310) : diagnostic de performance énergétique

Une commune d’appartements : 91,9 % du parc en habitat collectif

Il existe peu de communes françaises où la question du logement se résume aussi complètement à celle de la copropriété. Sur les 9 006 logements recensés par l’Insee au millésime 2023, 8 278 sont des appartements, soit 91,9 %. Les maisons ne sont que 646 (7,2 %), auxquelles s’ajoutent 82 logements d’un autre type. Un propriétaire gervaisien est, neuf fois sur dix, propriétaire d’un lot dans un immeuble.

Le reste du tableau confirme cette physionomie très urbaine. La commune compte 8 149 résidences principales, 130 résidences secondaires ou logements occasionnels et 727 logements vacants, soit 8,1 % du parc. La moyenne de la Seine-Saint-Denis s’établit à 6,03 % : la vacance est donc ici sensiblement supérieure au niveau départemental, ce qui, dans une commune dense et tendue, s’explique rarement par un manque de demande et plus souvent par l’état des logements concernés.

L’occupation est franchement locative. Sur les 8 149 résidences principales, 5 272 sont occupées par des locataires, soit 64,7 % : 2 818 en logement HLM loué vide (34,6 %), 1 953 en location vide dans le parc privé (24,0 %) et 501 en meublé (6,1 %). Les propriétaires occupants ne sont que 2 676 (32,8 %), et 202 ménages sont logés gratuitement (2,5 %). Un tiers de propriétaires occupants pour deux tiers de locataires : la réglementation applicable à la mise en location touche donc ici la majorité du parc habité.

Quatre strates de bâti superposées

La période d’achèvement est publiée par l’Insee pour les résidences principales construites avant 2021. Elles sont 8 025 au Pré-Saint-Gervais ; 124 logements achevés à partir de 2021 n’entrent pas dans ce décompte.

La lecture est nette. Un quart du parc — 25,4 % — précède 1946, avec une concentration remarquable sur l’entre-deux-guerres : 1 549 logements pour la seule période 1919-1945, soit 19,3 %. Ce sont les immeubles de rapport et les petites copropriétés de brique ou de meulière qui font la silhouette de la commune. La deuxième strate, l’après-guerre, pèse 19,4 %. La troisième, de loin la plus lourde, correspond aux ensembles achevés entre 1971 et 1990 : 3 013 logements, 37,5 %. La quatrième, plus récente, reste modeste : 10,5 % pour 1991-2005 et 7,1 % pour 2006-2020.

Au total, 82,4 % des résidences principales gervaisiennes ont été achevées avant 1991. Chacune de ces strates a ses pathologies thermiques propres, et le diagnostic ne se conduit pas de la même façon sur un immeuble de 1930 et sur une barre de 1978.

Copropriété : DPE de lot, DPE collectif, audit

Trois documents distincts coexistent, et la confusion entre eux est la première source de malentendus en assemblée générale.

Le DPE individuel porte sur un lot précis. C’est celui que le vendeur ou le bailleur doit produire, celui dont l’étiquette figure dans l’annonce, et celui qui conditionne le droit de louer. Il tient compte de la position du lot dans l’immeuble : un appartement de dernier étage sous toiture non isolée, un logement en pignon exposé, un rez-de-chaussée sur cave n’obtiennent pas le même résultat dans le même bâtiment.

Le DPE collectif, lui, porte sur l’immeuble entier. Toute copropriété à usage principal d’habitation doit désormais en disposer. L’obligation s’est déployée par paliers de taille décroissante et arrive à son terme : depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au plus cinquante lots y sont soumises. Au Pré-Saint-Gervais, où dominent les immeubles de rapport de l’entre-deux-guerres et les petits collectifs, cette dernière échéance concerne un très grand nombre d’immeubles. Le DPE collectif se renouvelle tous les dix ans, sauf lorsqu’il conclut à un classement A, B ou C.

L’audit énergétique réglementaire, enfin, ne s’impose à la vente que pour les maisons individuelles et les immeubles entiers détenus en monopropriété. Il ne concerne donc pas la vente d’un lot de copropriété. Avec 646 maisons seulement sur la commune, c’est une obligation qui reste ici marginale — mais qui s’applique pleinement aux immeubles de rapport encore détenus par un propriétaire unique, dont le tissu gervaisien n’est pas dépourvu.

À ces trois documents s’ajoute le projet de plan pluriannuel de travaux, qui hiérarchise sur dix ans les interventions à conduire sur les parties communes, et qui s’appuie naturellement sur les conclusions du DPE collectif.

Comment se lit un DPE établi en 2026

Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G sur deux échelles : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. La lettre retenue est la moins favorable des deux, ce qui explique qu’un logement bien isolé mais chauffé au fioul puisse rester bloqué dans le bas du classement.

Le calcul est conventionnel depuis le 1er juillet 2021. Il ne repose plus sur les factures : il modélise le comportement du bâtiment dans des conditions d’usage normalisées. Cette évolution a mis fin aux écarts absurdes qui existaient auparavant entre deux logements identiques occupés différemment, et elle a rendu le document opposable — un acquéreur ou un locataire peut désormais s’en prévaloir en justice.

Sur place, le diagnostiqueur relève les dimensions, la composition des parois et des planchers, la nature des menuiseries, l’isolation existante, les générateurs de chauffage et d’eau chaude, la ventilation. En habitat collectif, la difficulté propre tient aux éléments qui échappent au lot : composition des façades, isolation de la toiture-terrasse, caractéristiques de la chaufferie commune, réseaux de distribution. Le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien apportent ici des informations décisives. À défaut de justificatifs, le calcul retient des valeurs par défaut systématiquement défavorables : réunir ces pièces avant la visite est le meilleur service qu’un copropriétaire puisse se rendre.

Le rapport est enregistré auprès de l’Ademe, qui lui attribue un numéro unique devant figurer dans l’annonce. Sa durée de validité est de dix ans. Attention toutefois : tous les diagnostics établis avant le 1er juillet 2021 sont expirés en 2026, quelle que soit la date de fin de validité imprimée sur le document. Beaucoup de dossiers de vente circulent encore avec un DPE ancien : il est inutilisable.

Un mot enfin sur la réforme applicable en 2026 : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Ce paramètre pénalisait fortement les logements chauffés par convecteurs électriques, très présents dans les ensembles construits entre 1971 et 1990 — soit 37,5 % du parc gervaisien. Sa révision modifie la position d’une partie de ces logements, sans qu’aucune règle générale ne permette de l’anticiper : seul le calcul mené sur le bien donne le résultat.

Le diagnostiqueur qui signe ce document engage sa responsabilité. Il doit à ce titre être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle d’au moins 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an, en application de l’article R.271-2 du code de la construction et de l’habitation.

Louer : deux tiers du parc soumis au calendrier

Avec 5 272 ménages locataires, la commune est directement exposée au calendrier d’interdiction progressive de mise en location. Celui-ci se lit par lettres et par dates :

• les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 en métropole, qu’il s’agisse d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite ;
• les logements classés F basculeront au 1er janvier 2028 ;
• les logements classés E suivront au 1er janvier 2034.

S’y ajoute le gel des loyers, en vigueur depuis août 2022 pour les logements classés F et G : ni révision annuelle, ni augmentation au renouvellement, ni réévaluation à la relocation.

Dans une copropriété, un bailleur qui découvre une étiquette F se trouve dans une situation particulière : une partie des leviers d’amélioration ne lui appartient pas. L’isolation des façades, la réfection de la toiture-terrasse ou le remplacement de la chaufferie relèvent de l’assemblée générale. Le calendrier collectif d’une copropriété se compte en années : vote d’un diagnostic, vote d’une maîtrise d’œuvre, vote des travaux, appels de fonds. Deux années séparent aujourd’hui l’échéance de 2028 : c’est peu à l’échelle d’un immeuble. Faire établir dès maintenant le DPE de son lot et pousser à l’inscription du DPE collectif à l’ordre du jour est la seule stratégie réaliste.

Le locataire, lui, doit recevoir le DPE annexé à son bail, et l’étiquette doit apparaître dans l’annonce dès sa première diffusion.

Vendre un lot : le dossier de diagnostic technique

Le dossier annexé à la promesse puis à l’acte réunit, pour un appartement gervaisien, les pièces suivantes.

• Le DPE, en cours de validité et établi selon la méthode en vigueur.
• Le diagnostic amiante, dès lors que le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997. Compte tenu de la structure du parc, l’immense majorité des immeubles de la commune est concernée.
• Le constat de risque d’exposition au plomb, pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, soit le quart du parc achevé avant 1946 auquel s’ajoute une part de la strate suivante.
• L’état de l’installation intérieure de gaz et l’état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque l’installation a plus de quinze ans ; ils sont valables trois ans à la vente.
• L’état des risques et pollutions, daté de moins de six mois à la signature de l’avant-contrat et joint dès l’annonce.
• Le mesurage de la superficie privative dite loi Carrez, obligatoire pour tout lot de copropriété. Une erreur de plus d’un vingtième au détriment de l’acquéreur ouvre droit à une diminution du prix.

À la location, la logique change sur deux points : le mesurage pertinent est celui de la surface habitable dite loi Boutin, et les durées de validité diffèrent — six ans pour les états gaz et électricité, six ans pour le constat plomb lorsqu’il révèle une présence au-delà du seuil réglementaire, durée illimitée lorsqu’il conclut à l’absence.

Carrières, tassements différentiels, argiles : les risques recensés

L’état des risques et pollutions est, au Pré-Saint-Gervais, un document plus fourni qu’ailleurs. L’inventaire officiel recense pour la commune l’inondation, le ruissellement et la coulée de boue, le mouvement de terrain, les affaissements et effondrements d’origine anthropique liés aux anciennes carrières souterraines, les tassements différentiels, le phénomène lié à l’atmosphère, la tempête et les grains, ainsi que le transport de marchandises dangereuses.

Un plan de prévention des risques naturels est rattaché à la commune, sous l’intitulé exact « PPR MT Carrières Pantin-Lilas-PréStGervais ». Il relève de la catégorie des mouvements de terrain et son intitulé désigne explicitement les carrières. L’appartenance d’une parcelle donnée à son périmètre se vérifie à l’adresse : c’est précisément l’objet de l’état des risques que nous établissons.

Le second sujet est celui du retrait-gonflement des argiles. Quatorze points répartis dans le contour communal ont été testés : les quatorze ressortent en exposition forte. Il ne s’agit pas d’un classement de la commune mais d’un échantillonnage de points, et la valeur applicable à une parcelle précise se lit toujours à l’adresse. Le résultat n’en est pas moins homogène, et il mérite d’être connu.

Concrètement, ce phénomène fait varier le volume des sols argileux au gré de leur teneur en eau : gonflement en période humide, retrait en période de sécheresse. Les fondations superficielles, celles des maisons individuelles et des petits immeubles anciens, y sont sensibles. Les manifestations classiques sont des fissures obliques aux angles des ouvertures, des décollements de dallage, des déformations de seuils. Il ne s’agit pas d’un diagnostic obligatoire, et le DPE n’en traite pas ; mais un acquéreur informé examine ces désordres avant de s’engager, et les demandes d’expertise que nous recevons sur ce motif sont fréquentes dans le secteur.

La commune est par ailleurs en catégorie 1 pour le radon et en zone 1 de sismicité, soit les niveaux les plus bas des deux échelles. Aucune obligation particulière n’en découle pour un logement existant.

Termites : la commune n’est pas visée

L’état relatif à la présence de termites, prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation, n’est exigible qu’à l’intérieur des zones délimitées par arrêté préfectoral, pris sur le fondement de l’article L.131-3 du même code. En Seine-Saint-Denis, cet arrêté ne vise que huit communes : Bagnolet, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Drancy, Les Lilas, Livry-Gargan, Montreuil-sous-Bois et Saint-Ouen.

Le Pré-Saint-Gervais ne figure pas dans cette liste. Aucun état termites n’est donc requis pour vendre un bien situé sur la commune, quand bien même deux communes limitrophes y figurent. C’est un point qui surprend régulièrement les vendeurs et les agences : la délimitation est communale, elle ne s’étend pas par contiguïté.

Indépendamment de tout zonage, l’occupant d’un immeuble bâti qui constate la présence de termites reste tenu d’en faire la déclaration en mairie, au titre des articles L.126-4 et L.126-5 du code de la construction et de l’habitation. Quant à la mérule, l’information due par le vendeur au titre de l’article L.126-25 ne s’impose que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral : nous vérifions ce point à la date de chaque mission, l’existence et le contenu de ces arrêtés relevant d’une décision préfectorale susceptible d’évoluer.

Assainissement : aucun service non collectif sur la commune

Le point mérite d’être signalé car il évite une démarche inutile. L’observatoire national des services d’eau et d’assainissement indique explicitement, pour la rubrique assainissement non collectif du Pré-Saint-Gervais, qu’il n’existe aucun service. La commune est desservie en assainissement collectif.

Conséquence pratique : le contrôle de l’installation d’assainissement non collectif, qui doit normalement être joint à la vente d’un bien non raccordé au réseau public, n’a pas lieu d’être ici. Si un intermédiaire vous le réclame, il applique une liste générique sans l’adapter à la commune. C’est l’un des rares cas où une absence peut être affirmée sans réserve, la source la déclarant elle-même.

Questions fréquentes sur le DPE au Pré-Saint-Gervais

Un état termites m’est demandé alors que Les Lilas est juste à côté : dois-je le fournir ?

Non. L’arrêté préfectoral de Seine-Saint-Denis vise huit communes nommément désignées, parmi lesquelles Les Lilas et Bagnolet, mais pas Le Pré-Saint-Gervais. La contiguïté géographique n’étend pas le périmètre. Votre dossier de vente n’a pas à comporter d’état termites.

Ma copropriété compte trente-deux lots : doit-elle réaliser un DPE collectif ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2026, l’obligation couvre les copropriétés d’au plus cinquante lots à usage principal d’habitation. Il revient au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour. Ce document ne dispense aucun copropriétaire du DPE individuel exigé pour vendre ou louer son lot.

Dois-je fournir un audit énergétique pour vendre mon appartement classé G ?

Non. L’audit énergétique réglementaire ne s’impose qu’aux maisons individuelles et aux immeubles entiers détenus en monopropriété. La vente d’un lot de copropriété n’y est pas soumise, quelle que soit l’étiquette. En revanche, le DPE reste obligatoire et son étiquette doit figurer dans l’annonce.

Mon immeuble date de 1932 : quels diagnostics prévoir pour la vente ?

Un DPE, un diagnostic amiante puisque la construction est bien antérieure au 1er juillet 1997, un constat de risque d’exposition au plomb puisqu’elle est antérieure au 1er janvier 1949, un état des risques et pollutions, un mesurage loi Carrez, ainsi que les états gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans.

Je détiens un DPE de mai 2021 : puis-je le joindre à mon bail ?

Non. L’ensemble des diagnostics de performance énergétique établis avant le 1er juillet 2021 sont expirés en 2026. Un nouveau DPE, réalisé selon la méthode en vigueur, est indispensable, aussi bien pour louer que pour vendre.

Mon logement est classé F : puis-je encore le mettre en location ?

Oui pour l’instant, l’interdiction ne portant que sur la classe G. Les logements F seront concernés au 1er janvier 2028. Mais le loyer ne peut pas être augmenté tant que le bien reste classé F, y compris à la relocation. Dans une copropriété, il est prudent d’engager la discussion collective sans attendre.

Que dit l’état des risques pour un bien gervaisien ?

Il reprend les aléas recensés à l’adresse : inondation, ruissellement et coulée de boue, mouvement de terrain, affaissements et effondrements liés aux anciennes carrières souterraines, tassements différentiels, phénomènes atmosphériques, tempête, transport de marchandises dangereuses. Il précise si la parcelle est comprise dans le périmètre du plan de prévention des risques naturels rattaché à la commune.

Des fissures apparaissent sur mon pavillon : est-ce lié aux argiles ?

C’est une hypothèse à examiner sérieusement, les quatorze points testés sur le territoire communal ressortant tous en exposition forte au retrait-gonflement. Ce sujet ne relève pas du DPE mais d’une expertise structurelle. Nous pouvons en revanche vous remettre un état des risques précis à l’adresse, qui constitue le premier document à produire dans ce type de démarche.

Vos diagnostics immobiliers au Pré-Saint-Gervais

EDL Diagnostic réalise au Pré-Saint-Gervais l’ensemble des diagnostics réglementaires : performance énergétique de lot et d’immeuble, amiante, plomb, gaz, électricité, état des risques, mesurages Carrez et Boutin, états des lieux d’entrée et de sortie. Nos diagnostiqueurs sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac, et l’entreprise est assurée comme la réglementation l’exige.

Nos 15 ans d’expérience et les plus de 20 000 diagnostics réalisés nous ont familiarisés avec les typologies que l’on rencontre en première couronne : immeubles de rapport de l’entre-deux-guerres, petites copropriétés en meulière, ensembles collectifs des années 1970 et 1980. Sur ce type de bâti, la qualité du relevé et l’accès aux documents de la copropriété font toute la différence entre une étiquette calculée par défaut et une étiquette juste.

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