À Saint-Denis, 287 % du parc date d'avant 1919 : plomb, électricité et performance énergétique.
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Chaque diagnostic dépend de l’âge du logement, de ses installations et de sa localisation. Ils peuvent être regroupés lors d’une seule visite.
Pour connaître la consommation du logement et les travaux à prévoir.
Selon l’âge du bâtiment, des installations et les arrêtés applicables.
Pour compléter le dossier et décrire précisément le logement.
Qu’est-ce qui concerne mon logement ?
Contexte local
L’essentiel en trois phrases
Vous mettez un bien en location à Saint-Denis et le dossier technique doit être complet dès la signature. Les données publiques du parc local permettent de savoir à quoi s'attendre avant la visite du diagnostiqueur.
Fondée en 1669 par le premier gouverneur de l'île, Étienne Regnault, la bourgade connaît un développement d'abord lent, rythmé par les cycles économiques du café puis de la canne à sucre. Son statut de chef-lieu lui est conféré en 1738 par le gouverneur Bertrand-François Mahé de La Bourdonnais, marquant une étape clé de son histoire. La croissance de la ville reste cependant longtemps perturbée par les cyclones et les épidémies.
Ce n'est qu'au sortir de la Seconde Guerre mondiale que la commune se transforme profondément. Un exode rural massif entraîne un déversement de population important qui, couplé à une forte croissance démographique, redessine son visage. Aujourd'hui, Saint-Denis est la capitale administrative et le principal bassin économique de La Réunion, où se concentrent de nombreux services et administrations.
Le territoire communal s'étend sur la côte la plus au nord de l'île, adossé aux pentes du massif du Piton des Neiges. Cette géographie particulière offre un relief très étagé, qui s'élève du niveau de l'océan Indien jusqu'au sommet de la Roche Écrite, à 2 276 mètres d'altitude. La commune est donc partagée entre une partie littorale et des zones plus élevées, désignées comme les « Hauts ».
Cette topographie influence directement l'urbanisme. La morphologie urbaine se caractérise par une concentration d'appartements dans le centre-ville, tandis que les maisons se déploient davantage en périphérie. De nombreux quartiers s'échelonnent ainsi à différentes altitudes, à l'image du Chaudron situé en bord de mer et de Bois-de-Nèfles, à 300 mètres plus haut, que relie désormais un téléphérique.
Le climat tropical humide, avec un air ambiant à 70 % d'humidité en moyenne, impose des contraintes spécifiques aux bâtiments. Une ventilation efficace est essentielle pour limiter les phénomènes de condensation et de dégradation liés à l'humidité ambiante. De même, l'intensité du rayonnement solaire reçu nécessite des protections adaptées, comme des volets ou des avancées de toiture, pour garantir le confort thermique durant l'été austral.
L'ancienneté du parc immobilier est un autre facteur déterminant. Une part significative des résidences principales a été construite entre les années 1970 et le début des années 2000, à des époques où les normes constructives différaient des exigences actuelles. La structure de l'occupation des logements est par ailleurs marquée par une forte proportion de locataires, qui représentent 66,3 % des ménages, tandis que la part des propriétaires s'établit à 30,9 %. Ces caractéristiques influent sur la gestion et l'entretien du bâti.
Sources : Wikipédia, article « Saint-Denis (La Réunion) » (consulté le 27/09/2026) ; INSEE, recensement 2022 ; DVF 2025 (DGFiP) — consultation du 27 septembre 2026.
La ville, secteur par secteur
Nos diagnostiqueurs partenaires certifiés interviennent à Saint-Denis.
97400
Toutes les demandes pour ce secteur passent par le formulaire en ligne.
Âge du bâti
67 144 résidences principales construites avant 2020 sont recensées à Saint-Denis. L’année de construction commande une partie des diagnostics obligatoires, avant même toute considération de performance énergétique.
870 · 1,3 %
Bâti le plus susceptible de contenir des peintures au plomb : le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour tout logement d’avant le 1ᵉʳ janvier 1949, à la vente comme à la location.
9 760 · 14,5 %
Logements édifiés avant la première réglementation thermique de 1974 : isolation d’origine souvent absente, déperditions élevées et classes DPE fréquemment basses.
31 148 · 46,4 %
Ordre de grandeur du parc antérieur à l’interdiction de l’amiante du 1ᵉʳ juillet 1997 : le repérage amiante est exigé pour tout permis de construire délivré avant cette date.
Source : INSEE, Recensement de la population 2022, tableaux LOG T5 par commune, publiés le 26/06/2025. Les tranches publiées par l’INSEE s’arrêtent à 1945, 1970 et 1990 : les seuils réglementaires de 1949 et 1997 sont donc approchés par la tranche publiée immédiatement inférieure, jamais estimés. Le calcul énergétique utilise la méthode réglementaire adaptée au climat ultramarin.
INSEE · recensement 2022
Ces données décrivent la commune entière. Elles permettent de situer le bien dans son environnement immobilier, sans remplacer les constatations réalisées à son adresse.
Source : INSEE, Recensement de la population 2022, dossier complet de Saint-Denis, tableaux LOG T1, T2, T5 et T7 — publication consultée le 26 juin 2025.
Énergie de chauffage
| électricité | 27 · 48,2 % |
|---|---|
| gaz naturel | 16 · 28,6 % |
| bois – bûches | 6 · 10,7 % |
| réseau de chauffage urbain | 3 · 5,4 % |
| fioul domestique | 2 · 3,6 % |
L’énergie principale de chauffage pèse directement sur l’étiquette énergie et sur l’étiquette climat. Les 2 rapports chauffés au fioul domestique orientent vers le DPE puis, selon la classe obtenue et le projet de vente, vers l’audit énergétique réglementaire.
Source : ADEME, champ « énergie principale de chauffage », commune 97411 — extraction du 27 septembre 2026.
Quel budget et quelles règles ?
Budget indicatif
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | 100 € – 250 € |
|---|---|
| Diagnostic amiante | dès 90 € |
| Audit énergétique | 500 € – 1 500 € |
| Pack vente (diagnostics obligatoires) | 400 € – 800 € |
| Pack location | 200 € – 400 € |
Grille EDL & Diagnostic, guide tarifaire mis à jour le 9 août 2025.
Marché immobilier local
Ces mutations constituent un repère de marché, pas une estimation de votre bien. Le DPE et les diagnostics obligatoires documentent le logement avant sa mise en vente ; ils n’en fixent pas le prix. Les effectifs communaux étant limités, les médianes s’interprètent avec prudence.
Source : DGFiP, Demandes de valeurs foncières, mutations « Vente » de l’année 2025 — calcul par mutation et surface bâtie, extraction du 1 avril 2026.
Géorisques
La base GASPAR recense pour Saint-Denis les catégories suivantes : inondation, mouvement de terrain, séisme, eruption volcanique, feu de forêt, phénomène lié à l'atmosphère. L’état des risques est établi à partir de l’adresse exacte et des informations en vigueur lors de la transaction ; il est distinct de la classe énergétique.
Sources : Géorisques, base GASPAR et potentiel radon, commune INSEE 97411 — consultation du 21 septembre 2026.
Calendrier réglementaire
1er janvier 2028
Les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location dans les DROM.
1er janvier 2031
L’exigence de décence énergétique s’étendra aux logements classés F dans les DROM.
1er janvier 2034
L’exigence de décence énergétique s’étendra aux logements classés E dans les DROM.
Source : ministère chargé du logement, calendrier de décence énergétique des DROM — seuil G en 2028, F en 2031 et E en 2034, vérifié le 27 septembre 2026.
Repères pratiques
Comment se passe la suite ?
Avant le rendez-vous
Les justificatifs permettent de décrire les travaux et les équipements sans recourir inutilement à des valeurs conventionnelles par défaut.
Le parcours
Cadrage
Vous indiquez le logement, le projet, la surface et l’adresse.
Justificatifs
Vous réunissez les plans, factures de travaux et notices disponibles.
Rendez-vous
Le professionnel visite le bien et relève ses caractéristiques.
Rapport
Les rapports réglementaires sont contrôlés puis transmis.
Documents utiles
Plans et surface du logement
Factures d’isolation, de fenêtres ou de chauffage
Références et notices des équipements
Documents de copropriété utiles au chauffage collectif
Accès dégagé à la chaudière, au ballon, au tableau électrique et aux combles
Informations techniques
Observatoire ADEME
Répartition officielle des 56 diagnostics enregistrés sur la commune, classe par classe.
Le jeu de données porte sur les DPE de logements existants enregistrés pour le code INSEE 97411. Il compte des rapports et non des adresses uniques : un logement diagnostiqué plusieurs fois peut apparaître plusieurs fois. Le classement retient la plus défavorable des deux étiquettes, énergie primaire et gaz à effet de serre.
Source : ADEME, jeu « DPE logements existants (depuis juillet 2021) », code INSEE BAN 97411 — extraction du 27 septembre 2026.
Autour de Saint-Denis
Toutes les communes couvertes figurent sur la page diagnostic immobilier en La Réunion.
60,7 % des DPE de Saint-Denis portent sur des maisons individuelles.
66,3 % des résidences principales de Saint-Denis sont occupées par des locataires.
874 copropriétés sont immatriculées à Saint-Denis.
Sources et méthode
Mise à jour le 27 septembre 2026.
Nos guides pour préparer votre diagnostic immobilier à Saint-Denis.
Vos questions, nos réponses
La base publique de l’ADEME recense 56 DPE de logements existants à Saint-Denis dans le relevé utilisé pour cette page. Un logement peut avoir plusieurs diagnostics successifs : ce total décrit les rapports enregistrés, pas le nombre exact de logements.
La classe D est la plus représentée avec 20 diagnostics, soit 35,7 % des rapports recensés. Cette photographie communale ne prédit pas la note d’un logement précis.
7 rapports sont classés F ou G, soit 12,5 % des 56 DPE recensés, contre 4,7 % à l’échelle du département. Seule l’analyse du bien permet d’établir sa propre étiquette.
Les demandes de valeurs foncières recensent 1 266 ventes de maisons ou d’appartements à Saint-Denis en 2025, avec un prix médian de 3 060 €/m² pour les maisons et de 2 620 €/m² pour les appartements. Ce repère de marché ne vaut pas estimation d’un bien précis.
Oui, sauf exemption prévue par la loi. Il doit normalement être réalisé avant la diffusion de l’annonce afin d’y afficher les étiquettes énergie et climat, et sa validité doit être contrôlée avant la transaction.
Oui, sauf exemption légale et selon le calendrier applicable au territoire. Il est annexé au bail et ses étiquettes apparaissent dans l’annonce. Dans les DROM, les seuils de décence énergétique s’appliquent aux classes G en 2028, F en 2031 et E en 2034.
Un DPE établi dans le cadre réglementaire applicable au territoire est valable dix ans, sauf évolution légale particulière ou travaux modifiant la performance énergétique du logement. Son numéro d’enregistrement et sa date doivent être contrôlés avant la transaction.
Réunissez les plans, les justificatifs d’isolation, les factures de fenêtres ou de chauffage, les notices des équipements et les informations de copropriété utiles. Ces preuves permettent de décrire le logement avec plus de précision.
Le dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur pour une vente, et du bailleur pour une location. L’acquéreur ou le locataire le reçoit annexé à la promesse, à l’acte ou au bail.
Une annonce sans étiquette ou un dossier incomplet expose à une amende administrative et, en cas de diagnostic erroné ou absent, l’acquéreur ou le locataire peut demander une réduction du prix ou du loyer, voire l’annulation de la vente devant le juge.
Non. Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité peut établir un DPE opposable, enregistré dans l’observatoire de l’ADEME avec un numéro à treize caractères. Une estimation en ligne sert uniquement à se faire une idée avant la visite.
Oui. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : en cas de doute sur la méthode ou les données retenues, on peut demander une contre-visite au diagnostiqueur, faire réaliser un second diagnostic, puis saisir son assurance responsabilité civile professionnelle ou le juge.
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