Mesurage loi Boutin : la surface habitable de votre location

Quand faut-il indiquer la surface habitable ?

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose de mentionner la surface habitable dans le contrat de location d’un logement loué vide à titre de résidence principale. Cet article s’applique aussi aux locations meublées de résidence principale, par renvoi de l’article 25-3 : la location meublée n’est donc pas dispensée de cette mention.

• Bail mobilité : c’est un bail meublé soumis à des règles propres ; vérifiez les mentions prévues pour ce contrat.
• Colocation : le bail porte sur le logement ; en cas de baux individuels, la description de la partie louée doit être examinée au cas par cas.
• Location saisonnière : elle ne relève pas de la loi de 1989 ; ces règles ne s’y transposent pas automatiquement.

L’attestation de mesurage n’est pas un diagnostic du dossier technique à annexer au bail : c’est la valeur de la surface qui doit figurer dans le contrat. Voir aussi notre pack diagnostics location.

Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3, 3-1 et 25-3)

Source : Service Public — bail d’habitation : contenu du contrat

Comment se calcule la surface loi Boutin ?

La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :

• les murs et cloisons ;
• les marches et cages d’escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres.

Les exclusions listées ci-dessous sont ensuite retirées, dont les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Une partie mesurant exactement 1,80 m n’est donc pas exclue par ce seuil.

Source : Légifrance — article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation

Quelles surfaces sont exclues ?

L’article R156-1 exclut de la surface habitable :

• les combles non aménagés ;
• les caves, sous-sols, remises et garages ;
• les terrasses, loggias et balcons ;
• les séchoirs extérieurs au logement ;
• les vérandas et volumes vitrés visés par le texte ;
• les locaux communs et autres dépendances des logements ;
• les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Combles : des combles non aménagés sont exclus ; des combles aménagés peuvent être comptés, hors parties de moins de 1,80 m. Un espace n’est pas habitable au sens de ce calcul du seul fait d’un aménagement : sa nature et sa configuration réelles sont examinées.

Source : Légifrance — article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation

Loi Boutin et loi Carrez : quelles différences ?

Les deux mesures n’ont ni le même usage, ni le même périmètre. Selon leur nature juridique et leur configuration, certains espaces peuvent être traités différemment : un résultat Carrez ne doit pas être recopié automatiquement comme surface habitable.

Pour une vente, consultez notre page mesurage loi Carrez et le guide Loi Carrez ou loi Boutin.

Source : Légifrance — article 46 de la loi du 10 juillet 1965 (superficie Carrez)

Faut-il obligatoirement faire appel à un professionnel ?

Non. Il faut distinguer :

• l’obligation de mentionner une surface habitable exacte dans les baux concernés ;
• le choix de confier ce mesurage à un professionnel ;
• l’absence de certification réglementaire spécifique pour ce seul mesurage.

Le bailleur peut mesurer lui-même, mais il assume les conséquences d’une erreur. Un professionnel apporte un relevé méthodique, la maîtrise des exclusions et une attestation datée, particulièrement utile pour les sous-pentes, mezzanines, annexes ou logements transformés.

Comment se déroule le mesurage ?

1. Demande de devis : localisation, type de logement, surface approximative, travaux récents et échéance.
2. Préparation : rendre accessibles toutes les pièces et annexes ; signaler les travaux réalisés.
3. Mesurage sur place : relevé des pièces et des hauteurs, identification des surfaces exclues.
4. Document remis : une attestation indiquant la surface habitable retenue, à reporter dans le bail.

Le contenu exact du document remis est précisé dans le devis.

Quel est le prix d’un mesurage loi Boutin ?

Prix sur devis selon la surface, la configuration et la localisation. Le devis indique le périmètre de la prestation. Pour une vue d’ensemble, consultez la page prix des diagnostics.

Faut-il refaire le mesurage après des travaux ?

Aucune durée de validité réglementaire n’est fixée. Un mesurage reste utilisable tant que la surface n’a pas changé. Une nouvelle mesure est conseillée après la suppression ou le déplacement de cloisons, l’aménagement de combles, la création d’une véranda, la fermeture d’une loggia ou la réunion de pièces.

Que se passe-t-il en cas d’erreur de surface ?

Location vide (article 3-1) : si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart. Sans accord ou réponse du bailleur dans les deux mois, il peut saisir le juge dans les quatre mois suivant sa demande. Demandée dans les six premiers mois du bail, la diminution prend effet à la signature ; au-delà, à la date de la demande.

Surface absente du bail (article 3) : le locataire peut, dans le mois suivant la prise d’effet du bail, mettre le bailleur en demeure de la préciser, puis saisir le juge dans les trois mois en cas de refus ou de silence.

Location meublée : l’article 3-1 n’est pas rendu applicable par l’article 25-3. Les recours dépendent du contrat et des textes applicables ; une analyse juridique est prudente.

Pour un cas concret, lisez notre guide erreur de surface Boutin et baisse de loyer.

Source : Légifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3, 3-1 et 25-3)

Questions fréquentes