DPE et diagnostic immobilier à Paris

La physionomie de Paris est héritée des grands travaux conduits à partir de 1853 sous la direction du préfet Haussmann : percées de boulevards, alignements obligatoires et gabarits imposés ont produit un immeuble type, en pierre de taille, avec cour intérieure, cage d’escalier centrale et étages de hauteur inégale. Cette production s’est prolongée jusqu’à la veille de la Première Guerre mondiale, complétée par les immeubles de rapport des faubourgs de l’est et du nord, plus modestes, et par les ateliers reconvertis en logements.

Le résultat se lit dans les chiffres du recensement : 51,7 % des logements parisiens ont été achevés avant 1946, contre 23,5 % en Île-de-France. Concrètement, un logement parisien sur deux relève du constat de risque d’exposition au plomb, obligatoire pour tout bien construit avant le 1ᵉʳ janvier 1949, en vente comme en location. Et neuf logements sur dix datent d’avant 1991, donc très majoritairement d’avant l’interdiction de l’amiante du 1ᵉʳ juillet 1997 : le repérage amiante est la règle, pas l’exception.

Le centre et les arrondissements de l’ouest concentrent l’immeuble haussmannien classique : grandes surfaces, chauffage souvent collectif, copropriétés anciennes où les justificatifs de travaux passent par le syndic. Les arrondissements de l’est et du nord — Belleville, la Goutte-d’Or, Charonne — mêlent bâti faubourien du XIXᵉ siècle et opérations de renouvellement urbain des années 1960 à 1980, avec beaucoup de petites surfaces. Les franges sud et est, autour des anciennes ZAC de Bercy, de Paris Rive Gauche ou de Batignolles, offrent au contraire un parc récent où le repérage amiante et le plomb ne s’appliquent plus.

Cette diversité explique un point souvent mal compris : deux appartements de la même rue peuvent obtenir des étiquettes très éloignées, selon l’époque de la façade, la nature des menuiseries et le mode de chauffage. Sur les 843 446 diagnostics parisiens enregistrés par l’ADEME, 97,4 % portent sur des appartements, contre une poignée de maisons : la copropriété est ici le cadre normal du diagnostic.

Paris compte 1 395 315 logements pour 2 103 778 habitants, une densité qui se traduit par une forte proportion de studios et de deux-pièces mis en location. Pour ces logements de moins de 40 m², la méthode de calcul du DPE a été corrigée le 1ᵉʳ juillet 2024 : de nombreux diagnostics antérieurs affichaient une étiquette plus sévère que celle obtenue aujourd’hui, sans le moindre travaux. Refaire le diagnostic avant une remise en location est souvent la première démarche utile.

Le sujet est d’autant plus sensible que 18,2 % des diagnostics parisiens sont classés F ou G, contre 12,2 % en Île-de-France : Paris est, à l’échelle régionale, le territoire le plus exposé au calendrier de décence énergétique. Côté risques, la commune est concernée par l’inondation — vingt arrêtés de catastrophe naturelle recensés par Géorisques — et par le transport de marchandises dangereuses, deux informations qui figurent dans l’état des risques remis à l’acquéreur ou au locataire.