Radon et location : quelles obligations pour le bailleur en 2026 ?
Non, le bailleur n’a pas à faire mesurer systématiquement le radon avant de louer un logement. En revanche, si le bien se situe dans une commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3, il doit informer le locataire au moyen de l’état des risques et joindre la fiche d’information sur le radon. Le niveau de référence utilisé pour interpréter une mesure est de 300 Bq/m³.
Le point essentiel consiste donc à distinguer deux démarches : l’obligation réglementaire d’information et la mesure réelle de la concentration dans le logement. La première dépend notamment du zonage communal ; la seconde permet de connaître l’exposition effective dans l’habitation.
Le diagnostic radon est-il obligatoire pour louer un logement ?
Pour une habitation classique, les textes n’imposent pas une mesure systématique de la concentration en radon avant chaque location. Le propriétaire ne doit donc pas nécessairement commander un « diagnostic radon » supplémentaire pour pouvoir signer le bail.
En revanche, le Code de l’environnement impose au bailleur d’informer le futur locataire lorsque le bien se situe dans l’une des zones réglementaires concernées. Les communes à potentiel radon significatif, dites de niveau 3, font partie de ces zones.
Ce que la loi impose réellement au bailleur
L’information est transmise par l’état des risques, souvent appelé ERP. Ce document appartient au dossier de diagnostic technique remis au locataire. En zone 3, il doit être accompagné de la fiche officielle d’information sur le radon.
L’état des risques doit être fourni au candidat locataire lors de la première visite, lorsqu’elle a lieu, puis annexé au contrat de location. Il doit être à jour au moment de la signature. L’article L.125-5 du Code de l’environnement encadre cette obligation d’information.
Mesure du radon et état des risques : deux choses différentes
| Document ou action | Obligatoire ? | Dans quelle situation ? |
|---|---|---|
| État des risques | Oui, selon la localisation | Notamment lorsque le bien est situé en zone radon 3 |
| Fiche d’information sur le radon | Oui en zone 3 | Elle accompagne l’état des risques |
| Mesure avec un détecteur passif | Non, pas systématiquement | Recommandée pour connaître la concentration réelle |
| Travaux de réduction | À apprécier selon le résultat | Lorsque la concentration mesurée est élevée |
À ne pas confondre : une commune classée en zone 3 possède un potentiel géologique significatif. Cela ne prouve pas que chaque logement de la commune dépasse 300 Bq/m³. Seule une mesure réalisée dans le bâtiment peut déterminer la concentration réelle.
Dans quels logements l’information sur le radon est-elle obligatoire ?
Le zonage radon classe les communes françaises en trois catégories. Il décrit le potentiel du sol à produire et transférer du radon vers les bâtiments, et non le niveau mesuré dans un appartement ou une maison particulière.
Les zones à potentiel radon 1, 2 et 3
- Zone 1 : potentiel radon faible.
- Zone 2 : potentiel faible, mais présence possible de facteurs géologiques pouvant faciliter le transfert du radon vers les bâtiments.
- Zone 3 : potentiel radon significatif. Ce niveau déclenche l’obligation d’information des acquéreurs et locataires.
L’article R.125-23 du Code de l’environnement vise expressément les zones à potentiel radon significatif de niveau 3. L’article R.125-24 prévoit alors l’intégration de la fiche d’information radon à l’état des risques.
Une maison et un appartement sont-ils concernés de la même manière ?
L’obligation d’information dépend de la situation du bien dans une commune classée en zone 3. Elle peut donc concerner une maison comme un appartement. La concentration réelle peut toutefois varier fortement selon l’étage, l’état du soubassement, la ventilation, l’étanchéité et les habitudes d’aération.
Les pièces situées au niveau le plus bas occupé sont généralement les plus pertinentes pour une mesure, car le radon provient principalement du sol et peut pénétrer par les fissures, les passages de canalisations, les planchers ou les vides sanitaires.
Comment savoir si votre logement est situé en zone radon 3 ?
La vérification peut être effectuée en quelques minutes sur le site officiel Géorisques.
- 1. Saisissez l’adresse du logement dans l’outil Géorisques.
- 2. Consultez la rubrique consacrée au potentiel radon et relevez le niveau indiqué pour la commune.
- 3. Générez ou actualisez l’état des risques et vérifiez que la fiche radon est jointe lorsque le bien est classé en zone 3.
Le portail Information des acquéreurs et des locataires de Géorisques rappelle que l’état des risques peut être établi directement par le propriétaire. Le recours à un professionnel n’est pas juridiquement obligatoire, mais il peut sécuriser la constitution et la mise à jour du dossier.
Quelles démarches effectuer avant de mettre le logement en location ?
1. Vérifier l’adresse et le zonage
Commencez par contrôler l’adresse exacte du bien. Ne vous fiez pas uniquement au département ou à une carte régionale : le classement s’apprécie au niveau communal et le dossier doit correspondre au logement réellement proposé.
2. Établir un état des risques récent
L’état des risques doit être établi depuis moins de six mois lors de sa remise et rester exact au moment de la signature. Si la situation réglementaire ou les informations du document changent entre la visite et le bail, il doit être actualisé.
En zone 3, vérifiez que la fiche officielle d’information sur le radon est bien intégrée. Vous pouvez également confier à EDL la réalisation de votre état des risques et pollutions.
3. Informer dès l’annonce et la première visite
L’annonce immobilière d’un bien soumis à l’état des risques doit comporter la mention permettant d’accéder aux informations disponibles sur Géorisques. Lorsqu’une visite est organisée, l’état des risques doit être présenté au candidat locataire dès cette première visite.
4. Annexer le document au bail
Au moment de la signature, l’état des risques rejoint le dossier de diagnostic technique annexé au contrat. Conservez une copie du document transmis ainsi que la version de la fiche radon utilisée.
Pour contrôler l’ensemble du dossier, consultez aussi les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location.
Comment mesurer le radon dans un logement ?
Le classement de la commune ne permet pas de connaître la concentration dans le logement. Si le propriétaire souhaite la mesurer, il peut utiliser un détecteur passif, aussi appelé dosimètre radon, puis l’envoyer au laboratoire indiqué par le fournisseur.
Où et pendant combien de temps placer le détecteur ?
Pour obtenir un résultat représentatif, le ministère de la Santé recommande une mesure pendant au moins deux mois, de préférence durant la période de chauffe. Le détecteur est placé dans une pièce de vie régulièrement occupée, au niveau le plus bas du logement.
- privilégier un séjour ou une chambre plutôt qu’une salle de bains ;
- mesurer entre le 15 septembre et le 30 avril, ou au minimum pendant deux mois entre octobre et mai ;
- conserver les conditions habituelles d’occupation et d’aération ;
- respecter précisément les indications de pose et de retour du fournisseur.
Les recommandations détaillées sont disponibles dans la FAQ radon du ministère de la Santé.
Zone 3 ne signifie pas automatiquement une concentration élevée
Deux logements voisins peuvent présenter des résultats très différents. La nature du sol n’est qu’un facteur parmi d’autres : les fissures, le vide sanitaire, la cave, les réseaux traversant le plancher, la ventilation et l’étanchéité du bâtiment influencent fortement l’accumulation du gaz.
En pratique, le zonage sert à déclencher l’information et à identifier les secteurs où une mesure volontaire est particulièrement pertinente. Il ne doit pas être présenté comme le résultat d’un diagnostic individuel.
Que faire si la mesure dépasse 300 Bq/m³ ?
En France, 300 Bq/m³ constitue le niveau de référence pour la concentration moyenne annuelle dans les bâtiments. Il s’agit d’un niveau à partir duquel il est recommandé d’agir pour réduire l’exposition, et non d’une frontière permettant à elle seule de déclarer un logement automatiquement inhabitable.
Améliorer le renouvellement de l’air
Commencez par vérifier que les entrées et sorties d’air ne sont pas obstruées, que la ventilation fonctionne correctement et que les pièces sont régulièrement aérées. Une rénovation énergétique ne doit jamais supprimer le renouvellement d’air nécessaire.
Limiter les entrées de radon depuis le sol
Les actions peuvent inclure le traitement des fissures, des passages de canalisations, des portes ou trappes de cave, ainsi que l’amélioration de l’étanchéité entre le soubassement et les volumes habités. L’aération d’un vide sanitaire ou d’une cave peut également contribuer à réduire la concentration.
Faire définir les travaux adaptés
Lorsque le résultat dépasse fortement le niveau de référence, notamment au-delà de 1 000 Bq/m³, ou qu’il reste supérieur à 300 Bq/m³ après les premières actions, il est recommandé de faire diagnostiquer le bâtiment afin d’identifier une solution technique adaptée. Une nouvelle mesure permet ensuite de contrôler l’efficacité des actions.
Quelles sanctions si le bailleur n’informe pas le locataire ?
L’absence d’état des risques obligatoire ou la transmission d’informations volontairement trompeuses peut engager la responsabilité du propriétaire. Selon l’article L.125-5 du Code de l’environnement, le locataire peut demander la résolution du contrat ou saisir le juge pour obtenir une diminution du prix, ce qui correspond en location à une diminution du loyer.
L’objectif n’est pas de dramatiser le risque, mais de remettre une information complète et vérifiable avant l’engagement du locataire. Un dossier daté, conservé et cohérent avec le zonage officiel réduit le risque de contestation.
La checklist radon du bailleur avant la signature
- Adresse exacte du logement vérifiée sur Géorisques.
- Niveau de potentiel radon de la commune identifié.
- État des risques établi depuis moins de six mois.
- Fiche d’information radon jointe si le bien est en zone 3.
- Mention Géorisques présente dans l’annonce lorsque l’état des risques est requis.
- Document remis lors de la première visite, si elle a lieu.
- État des risques actualisé si les informations ont changé avant la signature.
- Document annexé au bail et copie conservée avec le dossier locatif.
Le conseil d’EDL Diagnostic
Ne commandez pas automatiquement une mesure du radon uniquement parce que la commune est classée en zone 3. Commencez par sécuriser l’obligation d’information et l’état des risques. Si le logement possède une cave, un sous-sol, un plancher bas en contact avec le terrain ou une ventilation insuffisante, une mesure volontaire peut ensuite apporter une information réellement utile.
EDL Diagnostic intervient sur les diagnostics du dossier locatif et peut vous aider à identifier les documents nécessaires selon le logement. Pour approfondir le contexte régional, consultez notre dossier sur le risque radon dans le Finistère.
Questions fréquentes sur le radon et la location
Le diagnostic radon est-il obligatoire pour une location ?
Non. Une mesure de concentration du radon n’est pas systématiquement obligatoire dans une habitation louée. En revanche, si le logement se situe dans une commune classée en zone à potentiel radon de niveau 3, le bailleur doit informer le locataire au moyen de l’état des risques et joindre la fiche d’information correspondante.
Comment savoir si mon logement est en zone radon 3 ?
Saisissez l’adresse du bien sur Géorisques et consultez la rubrique relative au potentiel radon. Le résultat indique la catégorie de la commune. Il ne donne pas la concentration réelle dans le logement.
Qui doit payer l’état des risques pour une location ?
L’obligation d’information appartient au propriétaire bailleur. Il peut établir gratuitement l’état des risques lui-même à partir des informations officielles ou confier cette démarche à un professionnel.
Que faire si le radon dépasse 300 Bq/m³ ?
Il est recommandé d’agir pour diminuer la concentration : vérifier et améliorer la ventilation, aérer, limiter les infiltrations depuis le sol et faire définir des travaux adaptés si le résultat reste élevé. L’efficacité des actions doit être contrôlée par une nouvelle mesure.
Un locataire peut-il contester le bail si le risque radon n’a pas été déclaré ?
Lorsque l’état des risques était obligatoire mais n’a pas été transmis, ou lorsque les informations fournies sont trompeuses, le locataire peut saisir le tribunal. Il peut notamment demander une diminution du loyer ou la résolution du contrat selon les circonstances.
L’obligation concerne-t-elle aussi les appartements ?
Oui, l’information réglementaire dépend du zonage de la commune et peut donc concerner un appartement. La concentration réelle est souvent influencée par l’étage et les caractéristiques du bâtiment ; seule une mesure permet de la connaître.
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