DPE et diagnostic immobilier à Koungou (97600)

Le peuplement de l'une des plus anciennes localités de Mayotte remonterait au Moyen Âge. Les premiers habitants se sont installés sur le littoral, au lieu-dit Mtsanga ylang-ylang. Aujourd'hui, ce site archéologique initial a subi les dommages de la montée des eaux de l'océan.

Pour fuir la traite négrière, la population a quitté la côte entre le XVIIe et la fin du XVIIIe siècle. Elle s'est alors établie plus à l'intérieur des terres, sur les hauteurs du lieu-dit Mjini Koungou, dont les vestiges subsistent encore. Ce n'est qu'au début du XIXe siècle, avec le retour de la confiance, que les Kounguais sont revenus s'installer sur le littoral, à Badar Salama.

Le développement moderne de la commune est lié à l'histoire des exploitations agricoles coloniales qui s'étendaient jusqu'à Dzoumogné. Les villages actuels tirent leur origine des logements construits pour les travailleurs de ces domaines. Suite aux crises successives et à la faillite des exploitations, les ouvriers sont demeurés sur place, façonnant le peuplement. En 1998, la localité a également accueilli des habitants d'origine comorienne qui avaient été chassés de la commune de Sada.

Classée comme commune urbaine et littorale, elle est intégrée à l'unité urbaine de Mamoudzou. Cette situation géographique impose des dispositions spécifiques d’urbanisme, comme le principe d'inconstructibilité sur la bande littorale des 100 mètres en dehors des espaces urbanisés. La commune est ainsi composée de six villages qui s'étirent du nord au sud : Longoni, Kangani, Trévani, Koungou, Majicavo Koropa et Majicavo Lamir.

L'urbanisation de la commune présente de forts contrastes. À Majicavo Lamir, par exemple, le vieux village coexiste avec des lotissements récents comme les Trois-Vallées et les Hauts Vallons, où le nombre de bâtiments ne cesse d’augmenter et qui accueillent le plus grand centre commercial de Mayotte. À l'inverse, Majicavo Koropa se divise entre un quartier historique et une zone commerciale dynamique, où la forte démographie se concentre parfois dans des constructions qualifiées de « cases insalubres ».

Cette croissance est soutenue par des pôles d'activité majeurs. Le port en eaux profondes de Longoni joue un rôle capital pour l'économie de l'île. S’y ajoutent une zone d'activité industrielle, une centrale électrique, des sites de stockage d'hydrocarbures et les seules carrières de granulats de l'île. Ces infrastructures attirent une population nombreuse et contribuent à une expansion continue mais hétérogène.

La trajectoire historique et l'urbanisation variée de la commune ont produit un parc immobilier très diversifié. Le bâti comprend aussi bien des constructions anciennes, héritées des différentes phases de peuplement, que des lotissements modernes et des zones d'habitat plus dense. Cette hétérogénéité rend le diagnostic immobilier essentiel pour évaluer précisément l'âge et les spécificités de chaque bien, qu'il s'agisse d'une maison dans un vieux village ou d'un logement dans un ensemble récent.

Avec 32 156 habitants, Koungou est la deuxième commune la plus peuplée de Mayotte. Cette forte densité, marquée par une augmentation de 21,4 % entre 2012 et 2017, a des conséquences directes sur le logement. Elle intensifie la pression sur le parc existant. La présence de « cases insalubres », mentionnée dans certains quartiers, souligne l’importance de vérifier la salubrité, la ventilation et la gestion de l’humidité.

Située sur le littoral de l'océan Indien, la commune expose son bâti à un climat tropical humide. Les diagnostics doivent ainsi porter une attention particulière aux éléments liés à cette exposition : la performance des protections solaires et l'efficacité des systèmes de ventilation pour lutter contre l'humidité ambiante et prévenir les dégradations associées. La proximité de la mer, qui a façonné l'histoire du peuplement, reste un facteur déterminant pour la conservation des matériaux.