DPE et diagnostic immobilier en Martinique (972)

Le parc martiniquais s'est développé en plusieurs périodes. Parmi les résidences principales construites avant 2020, l'Insee en dénombre 26 760 achevées de 1946 à 1970, 55 396 de 1971 à 1990, puis 51 626 de 1991 à 2005. Ces générations de logements ne répondent pas toutes aux mêmes exigences constructives. Lors d'une transaction, l'année d'achèvement et la date du permis propre au bâtiment restent à vérifier : elles déterminent notamment si le diagnostic plomb ou le repérage amiante doit entrer dans le dossier.

Le bâti ne se résume pas à l'agglomération de Fort-de-France. Dans l'Espace Sud, l'Insee compte 72 259 logements en 2022, dont 48 902 maisons et 22 758 appartements. Les secteurs de littoral et les communes de l'intérieur ne présentent pas les mêmes expositions : une adresse précise, et non le seul nom du département, est nécessaire pour établir l'état des risques. Sur une île au climat tropical, l'orientation, la toiture, les protections solaires et la circulation de l'air pèsent sur le confort. La réglementation thermique, acoustique et aération applicable aux logements neufs depuis les demandes de permis déposées après le 1er mai 2010 a été conçue pour ces conditions, distinctes de celles de l'Hexagone.

Ce contraste entre les périodes de construction est utile au moment d'une transaction : le propriétaire peut réunir le permis, les plans et les factures des équipements pour préparer la visite du diagnostiqueur. La présence d'une climatisation n'est pas présumée à partir du secteur où se trouve le bien. Le DPE-M, lorsqu'il s'applique, répond au contexte climatique local ; il ne faut pas interpréter une étiquette issue de la méthode métropolitaine comme une mesure représentative du parc martiniquais.

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Au recensement 2022, l'Insee dénombre 220 301 logements en Martinique : 133 955 maisons (60,8 %), 84 824 appartements (38,5 %) et 1 522 autres logements. Parmi l'ensemble du parc, 170 722 sont des résidences principales, 15 262 des résidences secondaires ou occasionnelles et 34 317 sont vacants (15,6 %). Ces catégories décrivent le parc existant ; elles ne sont ni un décompte des biens mis en vente ni une mesure des logements diagnostiqués.

Parmi les résidences principales, 91 824 ménages sont propriétaires et 66 032 sont locataires. Le nombre de logements vacants était de 26 651 en 2011 : sa progression invite à distinguer la remise sur le marché d'un bien ancien de la commercialisation d'une construction neuve. Avant de vendre ou de louer, il faut partir des documents propres au bâtiment : âge, installations de gaz et d'électricité, situation cadastrale et risques à l'adresse. Le type de logement ne suffit pas à déterminer seul la liste des diagnostics.

Le parc entier comptait 82 013 logements au recensement de 1968 (1967 pour les DOM, selon l'Insee), 155 853 en 1999 et 220 301 en 2022. Il s'agit d'un stock à trois dates et non de logements tous restés en place. L'Insee ventile également les 167 320 résidences principales construites avant 2020 selon leur période d'achèvement : 1 175 avant 1919, 4 084 de 1919 à 1945, 26 760 de 1946 à 1970, 55 396 de 1971 à 1990, 51 626 de 1991 à 2005 et 28 279 de 2006 à 2019. La tranche 1971–1990 est la plus représentée (33,1 %). Ces tranches ne permettent pas de déduire combien de bâtiments ont été achevés exactement avant 1949 ou dont le permis précède juillet 1997 : seul le dossier propre au bien permet de vérifier ces seuils. Le total de ce tableau, limité aux résidences principales d'avant 2020, ne doit pas être confondu avec les 220 301 logements du département, toutes catégories confondues.

Ces médianes décrivent les ventes de l'année sur tout le département ; elles ne remplacent pas l'estimation d'un bien précis.

Adopté localement par la Collectivité territoriale de Martinique, le DPE-M couvre, dans l'existant, les logements avec au moins une chambre climatisée. D'après la DEAL, le certificat vaut dix ans pour un bâtiment existant et trois ans pour une construction neuve. Il comprend notamment un bilan énergétique, les émissions de gaz à effet de serre et des recommandations. La présence d'un ancien DPE-M doit être vérifiée avant de commander une nouvelle prestation. Pour un logement sans chambre climatisée, le champ de ce dispositif doit être confirmé selon le type de bien ; on ne peut pas présumer qu'un DPE métropolitain le remplace.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 prévoit un DPE opposable dans les départements et régions d'outre-mer, au plus tard au 1^er juillet 2024. Cette échéance a été reportée par le Comité interministériel des outre-mer du 18 juillet 2023, qui a annoncé une entrée en vigueur en 2028 (2030 pour Mayotte) avec une méthode adaptée au climat tropical. La méthode de calcul de l'Hexagone ne s'applique donc pas telle quelle en Martinique.

Les règles de décence énergétique suivent elles aussi un calendrier propre : les logements classés G ne pourront plus être loués à partir du 1^er janvier 2028, les logements F à partir de 2031 et les logements E à partir de 2034. La FAQ du ministère chargé du logement indique qu'à ce jour l'audit énergétique réglementaire à la vente ne s'applique pas dans les DROM ; les règles E, F, G de l'Hexagone ne doivent pas être transposées telles quelles.

• Amiante : immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (vente).
• Plomb (CREP) : logements construits avant 1949 (vente et location).
• Électricité et gaz : installations de plus de 15 ans (vente et location).
• Termites : zones délimitées par arrêté préfectoral (vente).
• Mesurage Carrez en copropriété (vente) et surface habitable (location).
• État des risques et pollutions : toutes les ventes et locations.

Martinique est classée en zone de sismicité 5 sur une échelle de 1 à 5. Ce classement figure dans l'état des risques et pollutions, avec les autres risques connus à l'adresse exacte du bien.

Le prix définitif dépend du bien et est confirmé avant la mission.

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Données du parc : recensement de la population 2022, Insee, tableaux LOG T1, T2, T5 et T7 pour le département 972, publiés le 26 juin 2025 ; pour l'Espace Sud, mêmes tableaux et même millésime. Les séries de logements anciens décrivent un stock à une date donnée et non l'année de construction de chaque bien.

Marché : DVF — demandes de valeurs foncières (DGFiP, diffusion Etalab), ventes 2025, calcul au 27 septembre 2026. Réglementation du bâti tropical : DEAL Martinique, présentation de la RTAA DOM, mise à jour le 20 août 2021. DPE et calendrier : ministère chargé du logement, point du 30 mai 2024, loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 et Comité interministériel des outre-mer du 18 juillet 2023. DPE-M : DEAL Martinique, page mise à jour le 14 décembre 2023. Audit énergétique : FAQ du ministère chargé du logement, question 16 (consultée le 27 septembre 2026). Risques : Décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 portant délimitation des zones de sismicité du territoire français. Prix : Grille EDL & Diagnostic, guide tarifaire mis à jour le 9 août 2025.

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