DPE à Fourmies (59610) : diagnostic de performance énergétique dans l'Avesnois

Sept logements sur dix sont des maisons, six ménages sur dix sont locataires

Fourmies cumule deux traits que l’on retrouve rarement ensemble dans une même commune. Le recensement de l’Insee, millésime 2023, y dénombre 6 061 logements : 5 452 résidences principales, 52 résidences secondaires ou logements occasionnels et 556 logements vacants, soit 9,2 % du parc, quand le département du Nord se situe à 7,07 %. Près d’un logement fourmisien sur onze reste donc inoccupé, ce qui pèse sur tout le marché local.

La typologie est celle d’une commune de maisons : 4 220 maisons, soit 69,6 % du parc, pour 1 740 appartements (28,7 %) et 100 logements d’un autre type. La singularité tient au statut d’occupation. Sur les 5 452 résidences principales, 2 326 ménages seulement sont propriétaires occupants, soit 42,7 %, contre 3 048 ménages locataires (55,9 %) — dont 1 516 en logement HLM loué vide (27,8 %), 1 317 en location vide dans le parc privé (24,2 %) et 215 en meublé (3,9 %). S’y ajoutent 78 ménages logés gratuitement (1,4 %).

Une commune de maisons individuelles occupées majoritairement par des locataires : c’est le legs direct de la ville textile, qui a bâti des rues entières de logements ouvriers destinés dès l’origine à la location. La conséquence est très concrète. Dans une commune pavillonnaire classique, le DPE est d’abord un document de vente entre particuliers ; à Fourmies, il est massivement un document de mise en location, avec tout ce que cela implique de calendrier réglementaire et de responsabilité du bailleur.

Un bâti à 90 % antérieur à 1991

L’Insee publie la période d’achèvement pour les résidences principales construites avant 2021 : elles sont 5 446 à Fourmies, six logements supplémentaires ayant été achevés à partir de 2021 et n’entrant donc pas dans ce décompte. La répartition est la suivante.

Trois lectures s’imposent. D’abord, 30,4 % des résidences principales antérieures à 1946 : un tiers du parc relève d’un bâti conçu sans préoccupation d’isolation. Ensuite, 63,6 % antérieures à 1971, achevées avant la première réglementation thermique française. Enfin, 90,4 % antérieures à 1991 : la construction neuve s’est pratiquement interrompue après 1990, avec 4,7 % du parc pour 1991-2005 et 4,9 % pour la période suivante. Fourmies n’a donc quasiment pas de logements récents pour tirer la moyenne communale vers le haut.

Ce que le bâti d’avant 1946 change concrètement

Les 1 657 résidences principales fourmisiennes achevées avant 1946 partagent une famille de caractéristiques que nos techniciens retrouvent visite après visite : murs en maçonnerie pleine, souvent en brique, épais mais dépourvus de toute lame isolante ; planchers bas sur cave ou sur terre-plein sans isolation ; combles ayant reçu dans les années 1980 ou 1990 une laine minérale de faible épaisseur, aujourd’hui tassée et discontinue.

Le point le plus sous-estimé est celui des menuiseries. Beaucoup de logements de cette génération ont reçu du double vitrage il y a vingt ou trente ans, ce qui donne le sentiment d’un bien « déjà rénové ». Le calcul réglementaire ne s’y trompe pas : un double vitrage ancien posé sur dormant conservé, dans un mur non isolé, n’améliore le résultat que marginalement. D’où des étiquettes F ou G sur des logements jugés corrects par leur propriétaire.

Le mode de chauffage joue ensuite un rôle décisif. La réforme applicable en 2026 abaisse le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité de 2,3 à 1,9. Ce paramètre, appliqué aux consommations d’électricité, était jusqu’ici très pénalisant pour les logements chauffés par convecteurs. Sa révision modifie mécaniquement la position d’une partie d’entre eux. Aucun barème ne peut être anticipé au cas par cas : seul le calcul réalisé sur votre bien donne le résultat. Mais le paramètre mérite d’être connu de tout propriétaire fourmisien chauffé à l’électricité.

Enfin, il faut compter avec la vacance. Un logement vide depuis plusieurs années présente presque toujours des désordres d’humidité, une ventilation hors service et des équipements à l’arrêt. Avec 556 logements vacants dans la commune, la remise sur le marché d’un bien longtemps inoccupé est ici un cas de figure courant, et le DPE en rend compte fidèlement.

Le diagnostic de performance énergétique en 2026

Le DPE attribue à un logement deux étiquettes allant de A à G : une étiquette énergie et une étiquette climat, cette dernière traduisant les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, le calcul est unifié et conventionnel. Les factures de l’occupant ne sont plus prises en compte : deux ménages aux habitudes opposées obtiennent la même étiquette dans le même logement, puisque c’est le bâtiment qui est évalué, pas la manière dont on l’habite.

La visite consiste à relever tout ce qui alimente le moteur de calcul : géométrie et volumes, composition des parois, des planchers et de la toiture, nature et état des menuiseries, présence et épaisseur des isolants, générateurs de chauffage et d’eau chaude sanitaire, dispositif de ventilation. Chaque élément doit être justifié par une constatation ou une pièce écrite. Une facture de travaux, un descriptif technique ou un plan permettent de retenir des valeurs réelles plutôt que les valeurs par défaut, toujours défavorables : rassembler ces documents avant la visite est le geste le plus rentable qu’un propriétaire puisse faire.

Le rapport remis comprend les deux étiquettes, une estimation des dépenses annuelles d’énergie assortie d’une fourchette, le détail des consommations par poste et des recommandations de travaux hiérarchisées. Il est transmis à l’Ademe, qui lui attribue un numéro d’identification unique. Ce numéro doit figurer dans l’annonce immobilière.

Validité : dix ans, et pas un jour de plus pour les DPE anciens

La durée de validité est de dix ans. Une nuance essentielle s’y ajoute en 2026 : tous les DPE établis avant le 1er juillet 2021 sont désormais expirés, sans exception, du fait des dispositions transitoires qui ont accompagné la refonte de la méthode. Si vous détenez un diagnostic réalisé sous l’ancien régime, quelle que soit sa date apparente de fin de validité, il ne peut plus être utilisé pour vendre ni pour louer. Un nouveau DPE doit être établi.

Le DPE est par ailleurs opposable depuis 2021. Un acquéreur ou un locataire qui démontre que le classement est erroné peut engager la responsabilité du diagnostiqueur, et le cas échéant celle du vendeur ou du bailleur. D’où l’obligation, pour tout professionnel intervenant, d’être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle d’un montant minimal de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an (article R.271-2 du code de la construction et de l’habitation).

Louer à Fourmies : 3 048 ménages concernés par le calendrier

Avec 55,9 % de locataires, Fourmies est une commune où la réglementation locative touche la majorité du parc occupé. Le calendrier d’interdiction de mise en location des logements les moins performants se lit par lettres et par dates.

• Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation, ni d’un renouvellement, ni d’une reconduction tacite en métropole.
• À compter du 1er janvier 2028, la même règle s’appliquera aux logements classés F.
• À compter du 1er janvier 2034, elle s’étendra aux logements classés E.

À cela s’ajoute le gel des loyers : depuis août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut être augmenté, ni lors d’une nouvelle mise en location, ni lors d’un renouvellement de bail, ni au titre de la révision annuelle. Pour un bailleur fourmisien, l’effet est double : la rentabilité est bloquée aujourd’hui et l’usage du bien sera restreint demain.

Compte tenu de la structure du parc — 90,4 % d’antériorité à 1991, une majorité de maisons louées — l’échéance de 2028 mérite d’être anticipée dès maintenant : un bailleur qui découvre son classement l’année de l’échéance n’a plus le temps de monter un financement, d’obtenir des devis et de faire réaliser les travaux. Le locataire, de son côté, dispose d’un droit d’information : le DPE lui est remis à la signature du bail et son classement apparaît dans l’annonce dès la première diffusion.

Vendre : composer le dossier de diagnostic technique

À la vente, le DPE ne circule jamais seul. Il s’intègre au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte authentique. La composition exacte dépend de l’âge du bien, de ses équipements et de sa localisation. Pour un logement fourmisien type, la liste s’établit ainsi.

• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : obligatoire pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949. Compte tenu du profil communal, c’est le diagnostic complémentaire le plus systématiquement requis à Fourmies.
• Diagnostic amiante : obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• État de l’installation intérieure de gaz et état de l’installation intérieure d’électricité : requis dès lors que l’installation concernée a plus de quinze ans. Validité de trois ans à la vente.
• État des risques et pollutions : établi depuis moins de six mois à la date de l’avant-contrat, et joint dès l’annonce.
• Mesurage loi Carrez : pour tout lot vendu en copropriété.
• Contrôle de l’installation d’assainissement non collectif : lorsque le bien n’est pas raccordé au réseau public. La commune est couverte par le Syndicat intercommunal d’assainissement de Fourmies-Wignehies, qui exerce la mission de contrôle. Le rapport doit dater de moins de trois ans à la vente.

À la location, la liste diffère : le mesurage à retenir est celui de la surface habitable dite « loi Boutin », et les durées de validité passent à six ans pour les états gaz et électricité comme pour le CREP révélant du plomb au-delà du seuil réglementaire.

L’audit énergétique en complément

Depuis avril 2023, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier en monopropriété classé F ou G impose la remise d’un audit énergétique réglementaire, étendu aux biens classés E depuis le 1er janvier 2025 et aux biens classés D au 1er janvier 2034. L’audit propose au moins deux scénarios de travaux, l’un en une étape, l’autre par étapes. Dans une commune où les maisons représentent 69,6 % du parc, cette obligation concerne un grand nombre de ventes fourmisiennes.

Termites et mérule : deux états qui ne s’appliquent pas ici

L’état relatif à la présence de termites, prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation, n’est exigible que dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l’article L.131-3 du même code. Le Nord n’est pas un département termité : aucun arrêté de délimitation n’y a été pris. Aucun état termites n’est donc requis pour vendre à Fourmies. Si un intermédiaire vous en réclame un, il confond avec la situation d’autres départements, notamment du sud de la France.

Le raisonnement est identique pour la mérule. L’article L.126-25 impose au vendeur d’informer l’acquéreur lorsque le bien se situe dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral. Aucun arrêté de ce type n’existe dans le Nord, et Fourmies n’est donc concernée par aucune obligation d’information à ce titre.

Cela ne signifie pas que le champignon soit inconnu du bâti local. Un logement humide, mal ventilé et longtemps inoccupé reste un terrain favorable, et la vacance élevée de la commune multiplie ces situations. Simplement, le sujet relève de la vigilance technique et non d’une obligation documentaire. Si l’occupant d’un immeuble bâti constate la présence de termites, il reste par ailleurs tenu d’en faire la déclaration en mairie au titre des articles L.126-4 et L.126-5 du code de la construction et de l’habitation, quelle que soit la commune.

Risques recensés et état des risques à Fourmies

L’état des risques et pollutions récapitule l’exposition du bien aux aléas connus à son adresse. Il est remis dès l’annonce et doit dater de moins de six mois lors de la signature de l’avant-contrat.

À Fourmies, l’inventaire officiel recense l’inondation, le séisme, le transport de marchandises dangereuses et les engins de guerre. Un plan de prévention des risques naturels est rattaché à la commune, sous l’intitulé exact « PPRI révisant Helpe Mineure ». Il relève de la catégorie inondation. Selon la localisation précise de la parcelle, un bien peut se trouver dans son périmètre ou en dehors : c’est l’état des risques établi à l’adresse qui le détermine.

Deux paramètres distinguent Fourmies de la plupart des communes où nous intervenons. Le premier est le radon, en catégorie 2. Ce gaz naturel issu du sous-sol se concentre dans les volumes peu ventilés, caves et rez-de-chaussée en premier lieu. La catégorie 2 correspond à un potentiel intermédiaire, lié à des formations géologiques particulières. Elle n’impose aucune mesure obligatoire pour un logement, mais elle justifie de soigner la ventilation des niveaux bas. Le second est la sismicité de zone 2, dite faible, quand la majeure partie du bassin parisien se situe en zone 1. Cette classification emporte des règles de construction parasismique pour le neuf ; elle ne crée aucune obligation de diagnostic sur l’existant.

Concernant le retrait-gonflement des argiles, quatorze points répartis dans le contour communal ont été testés : sept ressortent en exposition moyenne, six en exposition faible, un point n’ayant pas renvoyé de valeur exploitable. Il s’agit d’un échantillonnage de points, non d’un classement de la commune : deux terrains voisins peuvent relever de niveaux différents. Ce résultat plutôt modéré tempère les inquiétudes fréquentes des acquéreurs de maisons anciennes sur les fissures de façade.

Copropriété et DPE collectif

Fourmies compte 1 740 appartements, soit 28,7 % de son parc. Les copropriétés y sont donc minoritaires mais bien réelles, et elles relèvent d’obligations propres qui se sont déployées ces dernières années.

Toute copropriété à usage principal d’habitation doit disposer d’un DPE à l’échelle de l’immeuble, distinct du DPE de chaque lot. Le déploiement s’est fait par paliers de taille décroissante et s’achève : depuis le 1er janvier 2026, les copropriétés d’au plus cinquante lots sont concernées — la catégorie dans laquelle se rangent la quasi-totalité des immeubles fourmisiens. Ce document s’actualise tous les dix ans, sauf s’il conclut à un classement A, B ou C.

Il ne remplace pas le DPE individuel exigé pour vendre ou louer un lot, mais il l’éclaire : il donne à voir la performance de l’enveloppe et des équipements communs, ce sur quoi aucun copropriétaire ne peut agir seul. Il alimente également le projet de plan pluriannuel de travaux. Pour un vendeur, disposer de ces documents à jour est un argument tangible.

Par où commencer sur un bâti fourmisien

La hiérarchie des travaux découle de la physique du bâtiment, pas des modes. Sur une maison d’avant 1946 telle qu’on en trouve par centaines dans la commune, la toiture et les combles viennent en premier : c’est par le haut que part la plus grande part des déperditions d’une maison individuelle, et c’est le poste dont le rapport entre le gain obtenu et la complexité du chantier est le plus favorable.

Les murs viennent ensuite. L’isolation par l’intérieur réduit la surface habitable et impose de traiter avec soin les ponts thermiques ; l’isolation par l’extérieur préserve les volumes mais modifie l’aspect des façades, ce qui suppose de vérifier les règles d’urbanisme applicables. Sur une maçonnerie pleine ancienne, le choix des matériaux doit laisser le mur capable d’évacuer l’humidité : une isolation étanche posée sans réflexion sur une brique ancienne crée des désordres qui n’existaient pas auparavant.

Le chauffage et l’eau chaude sanitaire arrivent ensuite, jamais avant l’enveloppe : dimensionner un générateur sur un logement non isolé conduit à surdimensionner puis à sous-utiliser. La ventilation, enfin, n’est pas une variable d’ajustement : un logement ancien rendu étanche sans renouvellement d’air organisé accumule l’humidité et se dégrade. Les recommandations figurant dans votre DPE reprennent cette logique et les hiérarchisent en fonction du bien réellement visité.

Questions fréquentes sur le DPE à Fourmies

Un état termites m’est demandé pour vendre à Fourmies : est-ce fondé ?

Non. Le Nord n’est pas un département termité et aucun arrêté préfectoral n’y délimite de zone contaminée. L’état termites n’entre donc pas dans le dossier de diagnostic technique d’une vente fourmisienne. Nous pouvons vous le confirmer par écrit si votre notaire ou votre agence le réclame.

La mérule fait-elle l’objet d’une obligation d’information ici ?

Non plus. L’information prévue à l’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation ne s’impose que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, et il n’existe aucun arrêté de ce type dans le Nord. La vigilance technique reste évidemment de mise sur un logement humide ou longtemps inoccupé.

Ma maison date de 1930 : quels diagnostics dois-je prévoir pour la vendre ?

Un DPE, un constat de risque d’exposition au plomb puisque la construction est antérieure au 1er janvier 1949, un diagnostic amiante puisqu’elle est également antérieure au 1er juillet 1997, un état des risques et pollutions, ainsi qu’un état de l’installation intérieure de gaz et un état de l’installation intérieure d’électricité si ces installations ont plus de quinze ans.

J’ai un DPE réalisé en février 2021, puis-je encore m’en servir ?

Non. Tous les diagnostics de performance énergétique établis avant le 1er juillet 2021 sont expirés en 2026, quelle que soit la date de validité imprimée sur le rapport. Un nouveau DPE, établi selon la méthode en vigueur, est nécessaire pour vendre comme pour louer.

Mon logement est classé F : puis-je encore le louer en 2026 ?

Oui, l’interdiction ne vise pour l’instant que la classe G. Les logements classés F basculeront au 1er janvier 2028. En revanche, le loyer d’un logement F ne peut pas être augmenté, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à la relocation. Deux années séparent aujourd’hui votre bien de l’échéance : c’est le délai utile pour engager des travaux d’isolation.

Le radon de catégorie 2 impose-t-il un diagnostic particulier ?

Non, aucun diagnostic radon n’est obligatoire pour un logement, quelle que soit la catégorie communale : l’information figure simplement dans l’état des risques. La bonne réponse technique consiste à ventiler efficacement les niveaux bas et à ne pas obstruer les aérations existantes.

Je remets en location un logement vacant depuis huit ans : par quoi commencer ?

Par un état des lieux technique avant tout engagement commercial : DPE, états gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans, CREP si la construction est antérieure à 1949. Vous saurez alors si le logement peut être remis sur le marché en l’état ou s’il relève d’abord d’un chantier.

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EDL Diagnostic intervient à Fourmies et dans le Sud Avesnois pour l’ensemble des diagnostics réglementaires : performance énergétique, audit énergétique, plomb, amiante, gaz, électricité, état des risques, mesurages Carrez et Boutin, états des lieux locatifs. Nos techniciens sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac.

Avec 15 ans d’expérience et plus de 20 000 diagnostics réalisés, nous connaissons les typologies de bâti de l’Avesnois : maisons de rangée en brique, logements ouvriers du XIXe siècle, pavillons des années 1960 et 1970.

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