DPE à Saint-Omer (62500) : diagnostic de performance énergétique

Peu de villes des Hauts-de-France présentent un profil de logement aussi marqué que Saint-Omer. Le recensement INSEE RP2023 (géographie au 1er janvier 2026) y dénombre 8 550 logements, dont 1 126 vacants — soit 13,2 % du parc, un niveau très élevé — et surtout un bâti où 63,5 % des résidences principales ont été achevées avant 1971. Réaliser un DPE à Saint-Omer, c’est donc travailler, dans la grande majorité des cas, sur un logement ancien, souvent collectif et presque toujours loué. EDL & Diagnostic intervient sur la ville et l’ensemble du secteur audomarois pour établir les diagnostics réglementaires exigés en vente comme en location.

Un parc ancien, collectif et fortement locatif

Les chiffres qui suivent proviennent de l’exploitation principale du recensement RP2023 pour la commune de Saint-Omer (code INSEE 62765).

• 8 550 logements, dont 7 216 résidences principales (84,4 %), 208 résidences secondaires ou logements occasionnels (2,4 %) et 1 126 logements vacants (13,2 %).
• 5 160 appartements (60,3 %) pour 3 322 maisons (38,9 %) : le collectif domine largement, et sa part progresse — 56,2 % en 2012, 58,9 % en 2017.
• 4 733 ménages locataires (65,6 %), dont 1 079 en logement HLM loué vide (14,9 %), contre 2 370 ménages propriétaires (32,8 %) et 114 logés gratuitement (1,6 %).
• Une ancienneté moyenne d’emménagement de 6,7 ans chez les locataires, contre 22,0 ans chez les propriétaires : la rotation locative est rapide.

La répartition par période d’achèvement porte sur les 7 177 résidences principales construites avant 2021 :

• avant 1919 : 1 413 logements (19,7 %) ;
• de 1919 à 1945 : 1 234 logements (17,2 %) ;
• de 1946 à 1970 : 1 910 logements (26,6 %) ;
• de 1971 à 1990 : 1 533 logements (21,4 %) ;
• de 1991 à 2005 : 683 logements (9,5 %) ;
• de 2006 à 2020 : 404 logements (5,6 %).

Autrement dit, 4 557 résidences principales — 63,5 % du total — datent d’avant 1971, et près d’un logement occupé sur cinq est antérieur à 1919. À l’autre extrémité, la production récente est limitée : seulement 404 logements achevés entre 2006 et 2020. Saint-Omer est donc une ville où le renouvellement du parc passe davantage par la réhabilitation de l’existant que par la construction neuve. Cette réalité commande tout le reste : la nature des diagnostics exigibles, les pathologies rencontrées et les leviers de rénovation possibles.

Plomb et amiante : deux diagnostics que l’ancienneté rend quasi systématiques

Dans la plupart des communes, le constat de risque d’exposition au plomb concerne une minorité de biens. À Saint-Omer, c’est l’inverse.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Il est obligatoire pour tout logement dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949, en vente comme en location. Or la commune compte 2 647 résidences principales achevées avant 1946, soit 36,9 % du parc occupé, auxquelles s’ajoutent les logements des toutes premières années d’après-guerre. Plus d’un logement sur trois est donc concerné de manière certaine.

Le CREP consiste à mesurer, à l’aide d’un appareil à fluorescence X, la concentration en plomb des revêtements accessibles : peintures anciennes des huisseries, plinthes, embrasures, garde-corps intérieurs. Un résultat positif n’interdit ni la vente ni la location, mais il déclenche des obligations d’information et, en cas de dégradation des revêtements, des travaux de mise en sécurité. Sa durée de validité diffère selon l’usage : illimitée lorsque le constat est négatif, plus courte lorsqu’il révèle la présence de plomb.

L’état d’amiante

Il est exigé lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. À Saint-Omer, cela couvre l’ensemble des logements antérieurs à 1991 — soit 6 090 résidences principales, 84,9 % du parc occupé — et une partie de la tranche 1991-2005. Autant dire que la question se pose presque toujours.

Le repérage porte sur les matériaux et produits listés par la réglementation : dalles de sol, colles, conduits, calorifugeages, plaques en fibres-ciment, enduits. Lorsqu’un doute subsiste, un prélèvement est réalisé et analysé par un laboratoire accrédité Cofrac. Dans un immeuble ancien divisé en appartements, le repérage des parties privatives ne dispense pas la copropriété de ses propres obligations documentaires.

Le DPE dans un bâti audomarois ancien

Le diagnostic de performance énergétique attribue une étiquette énergie et une étiquette climat, la classe retenue étant la plus défavorable. Depuis 2021, il repose sur une méthode conventionnelle unique : les factures ne servent plus au calcul, seules les caractéristiques du bâtiment et de ses équipements comptent.

Deux points doivent être signalés d’emblée aux propriétaires audomarois.

La validité est de dix ans, mais aucun DPE antérieur au 1er juillet 2021 ne produit encore d’effet. Dans une ville où l’ancienneté moyenne d’emménagement des propriétaires atteint vingt-deux ans, beaucoup de dossiers contiennent un document établi lors d’une acquisition ancienne. Il est aujourd’hui sans valeur et doit être refait.

Le DPE est opposable. Ses conclusions engagent le professionnel qui l’a réalisé. Il relève donc d’un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle conforme à l’article R.271-2 du Code de la construction et de l’habitation : 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance.

Une évolution récente mérite d’être connue : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité — configuration fréquente dans les petits appartements issus de la division d’immeubles anciens — voient leur consommation en énergie primaire recalculée à la baisse, ce qui peut modifier leur classement sans travaux.

Ce que chaque génération de bâti produit concrètement

La force du parc audomarois, du point de vue du diagnostic, est sa lisibilité : chaque strate correspond à des modes constructifs identifiables et à des faiblesses prévisibles.

Les 1 413 logements antérieurs à 1919

Un cinquième du parc occupé. Il s’agit du bâti de ville traditionnel : murs porteurs épais en brique, planchers bois, hauteurs sous plafond importantes, combles souvent aménagés, caves fréquentes. Ces logements se caractérisent par une forte inertie et par une perméabilité naturelle à la vapeur d’eau.

Trois conséquences pour le DPE. D’abord, les hauteurs sous plafond augmentent le volume à chauffer sans augmenter la surface de référence : la consommation rapportée au mètre carré s’en trouve alourdie. Ensuite, les menuiseries sont souvent de grande dimension, parfois d’origine, et pèsent lourdement dans les déperditions. Enfin, l’isolation des murs y est très rare, et lorsqu’elle a été réalisée par l’intérieur sans précaution, elle a pu créer des désordres d’humidité en supprimant les échanges hygrométriques.

Sur ce type de bien, l’ordre d’intervention recommandé consiste à traiter en priorité la toiture et la ventilation, puis les menuiseries, avant d’envisager les murs — poste le plus coûteux et le plus délicat à mettre en œuvre dans l’ancien.

Les 1 234 logements de 1919 à 1945

Dix-sept pour cent du parc. Brique, murs d’épaisseur plus réduite, planchers bois sur cave, combles perdus non isolés à l’origine. Le comportement thermique est proche de celui de la strate précédente, avec une inertie moindre. Les postes déterminants restent la toiture et les menuiseries. Ces logements ont souvent connu une ou deux campagnes de rénovation partielle, qu’il convient de documenter précisément lors de la visite.

Les 1 910 logements de 1946 à 1970

C’est la tranche la plus nombreuse : 26,6 % des résidences principales. Elle correspond à la reconstruction et à l’expansion urbaine d’après-guerre, avec l’apparition du parpaing, des planchers béton et des premiers immeubles collectifs. Aucune exigence thermique n’était alors imposée.

Sur les immeubles collectifs de cette période, deux éléments dominent le résultat du DPE : la performance de l’enveloppe, généralement médiocre en l’absence de ravalement isolant, et le mode de production de chaleur. Une chaufferie collective ancienne, avec un réseau de distribution non calorifugé et une régulation sommaire, dégrade le classement de tous les lots de l’immeuble, y compris ceux qui ont été rénovés individuellement.

Les 1 533 logements de 1971 à 1990

Vingt et un pour cent du parc. Les premières réglementations thermiques s’appliquent, avec des niveaux d’exigence limités. On y trouve une isolation d’origine, souvent tassée ou dégradée, et un double vitrage installé lors de rénovations ultérieures. Le point de vigilance porte sur les ponts thermiques structurels — nez de dalle, refends, appuis — et sur l’âge du générateur de chauffage.

Les 1 087 logements achevés de 1991 à 2020

Ils ne représentent que 15,1 % des résidences principales, dont 404 achevés entre 2006 et 2020. Ce sont les mieux classés du parc communal. Sur ces biens, l’enjeu du diagnostic consiste surtout à documenter finement les équipements afin d’éviter que des valeurs par défaut ne pénalisent un logement pourtant performant.

1 126 logements vacants : le véritable enjeu audomarois

C’est le chiffre le plus frappant du recensement communal. Saint-Omer comptait 1 013 logements vacants en 2012 (12,6 %), 1 180 en 2017 (14,2 %) et 1 126 en 2023 (13,2 %). Un logement sur huit reste donc inoccupé, un niveau très supérieur à celui des communes voisines du secteur.

Cette vacance concerne majoritairement du bâti ancien, et elle a des conséquences directes sur les diagnostics.

• Les installations sont souvent hors service. Un logement sans électricité ni gaz peut néanmoins faire l’objet des états correspondants, mais certains points de contrôle ne peuvent pas être vérifiés en fonctionnement ; le rapport le mentionne. Lorsqu’une remise en service est envisageable avant la visite, elle améliore la qualité du constat.
• L’humidité s’installe. Sans chauffage ni renouvellement d’air, la condensation dégrade les revêtements et les isolants. Cela n’entre pas dans le calcul du DPE, mais cela conditionne la faisabilité et le coût réel des travaux.
• Les équipements manquent parfois. Un logement dépourvu de système de chauffage est évalué selon des règles spécifiques, généralement défavorables.
• L’accès doit être organisé. Volets bloqués, compteurs déposés, trappes condamnées : signalez-nous la situation lors de la prise de rendez-vous, nous adaptons l’organisation de la visite.

Pour un investisseur qui envisage la remise sur le marché d’un logement vacant, l’ordre logique consiste à faire établir le DPE et les diagnostics techniques avant de définir le programme de travaux : le rapport identifie les postes qui pèsent réellement et évite d’engager des dépenses au mauvais endroit.

Copropriétés anciennes : ce qu’il faut anticiper

Avec 5 160 appartements pour un parc majoritairement antérieur à 1971, Saint-Omer compte de nombreuses copropriétés installées dans des immeubles anciens, parfois issus de la division de maisons de ville. Ces configurations appellent quelques précautions.

La délimitation entre parties privatives et parties communes n’est pas toujours évidente : une menuiserie, un conduit de fumée ou une souche de cheminée peuvent relever de l’une ou de l’autre selon le règlement de copropriété. Le DPE d’un lot intègre pourtant les caractéristiques des parois qui le délimitent, quelle que soit leur qualification juridique.

Par ailleurs, un diagnostic de performance énergétique collectif peut exister à l’échelle de l’immeuble : il alimente la réflexion sur le projet de plan pluriannuel de travaux, mais il ne remplace jamais le DPE du lot annexé à une vente ou à un bail. Enfin, pour la vente d’un lot, le mesurage de la surface privative au sens de la loi Carrez s’impose — un point particulièrement sensible dans l’ancien, où les combles aménagés, les mezzanines et les sous-pentes obéissent à des règles de comptabilisation précises.

État des risques : le PPRN-I du Marais audomarois

Saint-Omer est couverte par un plan de prévention des risques naturels d’inondation, le PPRN-I du Marais audomarois, doté d’un zonage réglementaire et valant servitude d’utilité publique. Cette information figure obligatoirement dans l’état des risques et pollutions remis à l’acquéreur ou au locataire, avec l’indication de la situation de la parcelle au regard du zonage.

Au-delà de ce plan, le portail Géorisques recense sur la commune :

• l’inondation et la remontée de nappe ;
• les mouvements de terrain ;
• le retrait-gonflement des argiles, avec un aléa qualifié d’important ;
• la sismicité de zone 2, dite faible ;
• un potentiel radon de catégorie 1, le niveau le plus bas de la classification nationale ;
• au titre technologique, la pollution des sols.

La conjonction d’un risque d’inondation, de remontées de nappe et d’un aléa argileux important n’est pas neutre pour un bâti ancien fondé superficiellement. Elle explique une partie des désordres observés en partie basse des immeubles : salpêtre, décollement d’enduits, dégradation des menuiseries en pied. Ces constats ne relèvent pas du DPE, mais nous les signalons lorsqu’ils sont visibles, car ils conditionnent la pertinence d’une isolation intérieure.

L’ERP est établi à l’adresse exacte du bien et sa validité est de six mois : il doit souvent être actualisé lorsque la transaction s’étire.

Termites et mérule dans le Pas-de-Calais : notre méthode

Ce point demande de la précision, et nous préférons l’exposer clairement plutôt que d’affirmer ce qui ne peut pas l’être.

Le Pas-de-Calais fait l’objet d’un arrêté préfectoral de délimitation des zones contaminées par les termites, pris sur le fondement des dispositions aujourd’hui codifiées à l’article L.131-3 du Code de la construction et de l’habitation. Selon la localisation exacte du bien au regard du périmètre défini par cet arrêté, un état relatif à la présence de termites, prévu à l’article L.126-24 du même code, peut être exigé lors de la vente. Nous vérifions systématiquement cette situation avant l’intervention, à partir de l’adresse et de la référence cadastrale, afin que le dossier de diagnostic technique soit complet le jour de la signature.

Rappelons également que la loi impose une déclaration en mairie en cas de constat de présence de termites dans un immeuble, ainsi qu’à l’occasion de certaines opérations d’incinération ou de transport de bois contaminés : ce sont les articles L.126-4 et L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation qui l’organisent.

Concernant la mérule, la situation est en revanche établie : aucun arrêté délimitant des zones de présence d’un risque de mérule n’a été pris dans le Pas-de-Calais. L’information de l’acquéreur prévue à l’article L.126-25 ne s’applique donc pas sur la commune. Cela ne dispense pas de la vigilance : dans un bâti ancien humide et longtemps inoccupé, tout désordre suspect sur des bois de structure mérite un examen approfondi, en dehors du cadre réglementaire de l’information obligatoire.

Louer à Saint-Omer : un marché où le bailleur est très exposé

Avec 65,6 % de ménages locataires et une rotation moyenne inférieure à sept ans, Saint-Omer est avant tout une ville de bailleurs. Les obligations documentaires s’y répètent donc fréquemment.

À chaque nouveau bail, le propriétaire doit annexer un DPE en cours de validité, l’ERP actualisé, le CREP pour les logements antérieurs à 1949, ainsi que les états gaz et électricité selon l’âge des installations. L’étiquette énergie doit figurer dans l’annonce dès sa publication. La surface indiquée au contrat est la surface habitable au sens de la loi Boutin, distincte de la surface privative Carrez utilisée en copropriété — une confusion classique et source de contestation.

Nous réalisons également les états des lieux d’entrée et de sortie, document distinct des diagnostics mais déterminant pour la restitution du dépôt de garantie, en particulier dans un parc ancien où l’usure et la vétusté prêtent souvent à discussion.

Logements peu performants : un cadre qui se durcit progressivement

Les logements les moins performants sont progressivement écartés du marché locatif : la classe la plus basse est déjà concernée par l’exigence de décence énergétique, les classes suivantes le seront selon le calendrier fixé par la loi. Les logements les plus énergivores font par ailleurs l’objet d’un encadrement de l’évolution de leur loyer.

Nous ne publions volontairement aucun barème de seuils sur cette page : ces valeurs relèvent de textes appelés à évoluer, et elles ne répondent pas à la seule question utile, celle du classement effectif de votre logement. Pour un bailleur audomarois détenant un appartement dans un immeuble d’avant 1946, la trajectoire réaliste passe généralement par la toiture ou le plancher haut, la ventilation, les menuiseries, puis le système de chauffage — l’isolation des murs anciens n’intervenant qu’avec un accompagnement technique adapté.

Un audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété relevant des classements les plus bas. Compte tenu de la structure du parc communal, cette hypothèse est fréquente à Saint-Omer.

Comment nous intervenons

Vous pouvez nous joindre par téléphone ou renseigner le formulaire de demande de devis figurant sur cette page. Nous établissons une proposition gratuite et personnalisée à partir de la nature de l’opération, du type de bien, de sa surface et de son année de construction approximative. Les rapports sont transmis rapidement après la visite, au format numérique, prêts à intégrer le dossier de diagnostic technique.

Pour préparer la visite, prévoyez l’accès aux combles ou au plancher haut, au tableau électrique, au générateur de chauffage, au ballon d’eau chaude, à la cave et, en immeuble collectif, au local de chaufferie si le chauffage est commun. Rassemblez les justificatifs de travaux disponibles : ils permettent de retenir les caractéristiques constatées plutôt que des valeurs par défaut défavorables.

Avec plus de 20 000 diagnostics réalisés, nos équipes connaissent les particularités du bâti ancien de ville et savent documenter précisément les configurations complexes : combles aménagés, immeubles divisés, chauffages mixtes, logements longtemps inoccupés.

Questions fréquentes sur le DPE à Saint-Omer

Mon logement date de 1900 : le DPE tient-il compte de l’inertie des murs épais ?

La méthode conventionnelle intègre l’inertie du bâtiment, qui joue notamment sur le confort d’été. Elle ne compense toutefois pas l’absence d’isolation : un mur en brique de forte épaisseur reste très déperditif en hiver. C’est pourquoi la toiture et les menuiseries constituent les leviers prioritaires sur ce type de bien.

Faut-il un état termites pour vendre à Saint-Omer ?

Le Pas-de-Calais est couvert par un arrêté préfectoral de délimitation des zones contaminées. Selon la localisation précise du bien au regard de ce périmètre, l’état relatif à la présence de termites prévu à l’article L.126-24 du Code de la construction et de l’habitation peut être exigé. Nous procédons à cette vérification avant l’intervention, à partir de votre adresse, et intégrons le cas échéant cette mission au devis.

Un diagnostic mérule est-il obligatoire ?

Non. Aucun arrêté relatif à la mérule n’a été pris dans le Pas-de-Calais, de sorte que l’information prévue à l’article L.126-25 ne s’applique pas. Une recherche volontaire reste possible sur un bâti ancien humide, notamment avant l’acquisition d’un logement longtemps resté vacant.

Mon immeuble est chauffé par une chaudière collective ancienne : puis-je améliorer mon étiquette seul ?

Partiellement seulement. Les caractéristiques de la production collective entrent dans le calcul de chaque lot. Vous pouvez agir sur vos menuiseries, votre ventilation et l’isolation des parois qui vous appartiennent, mais l’amélioration décisive passe par une décision d’assemblée générale. Un DPE à jour constitue un argument objectif pour l’engager.

J’achète un logement vacant depuis plusieurs années : quels diagnostics prévoir ?

Les mêmes que pour tout logement, avec deux précautions : signaler la coupure éventuelle des énergies, qui limite certains points de contrôle, et prévoir un examen attentif des désordres d’humidité, fréquents après une longue inoccupation. Ces constats ne relèvent pas tous du champ réglementaire mais orientent utilement le programme de travaux.

Le CREP est-il valable indéfiniment ?

Sa durée dépend du résultat. Un constat ne révélant pas la présence de plomb au-delà du seuil réglementaire conserve sa valeur sans limitation de durée. Un constat positif doit être renouvelé selon des délais plus courts, différents en vente et en location.

Le nouveau coefficient d’énergie primaire suffit-il à sortir un logement des classements les plus bas ?

Rarement à lui seul. Le passage de 2,3 à 1,9 améliore le calcul en énergie primaire des logements utilisant l’électricité, mais l’étiquette finale reste la plus défavorable des deux étiquettes, et les logements anciens mal isolés restent pénalisés par leurs déperditions. Seul un diagnostic réalisé sur place permet de connaître la classe réelle.

Intervenez-vous pour les agences, notaires et bailleurs de l’Audomarois ?

Oui, nous travaillons régulièrement avec des professionnels de l’immobilier et des bailleurs disposant de plusieurs lots. Les interventions groupées sur un même immeuble ou un même portefeuille sont organisées en une ou plusieurs vacations selon le nombre de logements.

Faire réaliser votre DPE à Saint-Omer

Vente d’une maison de ville, mise en location d’un appartement, remise sur le marché d’un logement inoccupé, préparation d’un programme de rénovation : dans une ville où près des deux tiers du parc précèdent 1971, le diagnostic de performance énergétique constitue la première pièce d’un dossier solide.

Contactez EDL & Diagnostic au 07 57 59 01 75 ou complétez le formulaire de demande de devis. Vous recevrez une proposition gratuite et personnalisée, établie selon votre bien et votre projet, sans engagement.

EDL & Diagnostic SAS — siège social : 60 allée de Provence, 29280 Plouzané.