DPE à Boulogne-sur-Mer : diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique conditionne aujourd’hui la mise en vente comme la mise en location d’un logement à Boulogne-sur-Mer. Sa classe doit figurer dans l’annonce, il est annexé au dossier de diagnostic technique, et depuis sa réforme il engage celui qui le produit. EDL Diagnostic réalise ce diagnostic sur la commune et dans le Pas-de-Calais, avec l’ensemble des autres états et constats du dossier.

Un parc boulonnais très majoritairement collectif

Boulogne-sur-Mer porte le code INSEE 62160. Le recensement de 2023 y dénombre 23 483 logements, dont 20 564 résidences principales, 927 résidences secondaires ou logements occasionnels et 1 992 logements vacants. La physionomie du parc est nette : 17 092 appartements pour 6 206 maisons, soit près de trois logements sur quatre en habitat collectif. Cette proportion change tout pour un diagnostic, car elle déplace la question énergétique du niveau du propriétaire vers celui de la copropriété.

Le statut d’occupation confirme cette lecture. Sur 20 564 résidences principales, 6 169 sont occupées par leur propriétaire et 14 204 sont louées, dont 6 740 dans le parc social loué vide et 1 295 en meublé. Sept logements occupés sur dix relèvent donc d’un bail, ce qui expose la commune de plein fouet au calendrier de décence énergétique.

Une ville reconstruite : la période 1946-1970 domine le bâti

L’INSEE publie la répartition par période d’achèvement pour les seules résidences principales construites avant 2021, soit 20 476 logements à Boulogne-sur-Mer. Les bornes retenues sont celles de la statistique publique, et elles n’incluent ni 1949, ni 1975, ni 1997 :

Un logement sur deux, ou presque, a été achevé entre 1946 et 1970. Aucune autre période n’approche ce niveau. Cette concentration est le fait déterminant du diagnostic à Boulogne-sur-Mer : elle signifie qu’une très large part du parc a été édifiée avant toute exigence thermique réglementaire, dans une logique de reconstruction rapide, avec des maçonneries lourdes non isolées, des planchers continus sans rupture de pont thermique et des menuiseries d’origine en simple vitrage.

À l’inverse, les constructions récentes sont peu nombreuses : 2 812 logements seulement ont été achevés depuis 1991, soit moins de 14 % du parc. Le potentiel d’amélioration se situe donc massivement dans l’existant, et non dans le renouvellement.

Appartement en copropriété : ce que le DPE individuel ne dit pas

Dans un immeuble collectif, le diagnostic porte sur le lot mais intègre les caractéristiques communes : composition des façades, isolation de la toiture-terrasse, type de chauffage collectif, production d’eau chaude, ventilation générale. Le diagnostiqueur a donc besoin d’informations que seul le syndic détient. Un carnet d’entretien à jour, les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant des travaux d’isolation ou le remplacement d’une chaudière collective, et le règlement de copropriété permettent d’éviter le recours à des valeurs par défaut, toujours pénalisantes.

La loi impose par ailleurs aux copropriétés d’habitation de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif, portant sur l’immeuble entier, ainsi qu’un projet de plan pluriannuel de travaux. Le déploiement s’est fait par vagues selon le nombre de lots, en commençant par les plus grandes copropriétés. Dans une commune où les appartements représentent la majeure partie du parc, ces deux documents deviennent des pièces utiles pour comprendre l’étiquette d’un lot avant de l’acheter.

Ce que le diagnostiqueur relève, et ce qu’il ne relève pas

Le DPE repose sur une méthode conventionnelle : il calcule des consommations théoriques à partir des caractéristiques du logement, et non à partir de vos factures. Sont relevés la surface et le volume, la composition des parois lorsqu’elle est observable ou justifiée, les menuiseries et leur type de vitrage, les ponts thermiques, les générateurs de chauffage et d’eau chaude sanitaire avec leur année et leur rendement, les émetteurs, la régulation et le système de ventilation.

Ne sont pas pris en compte le nombre d’occupants, leurs horaires, leur température de consigne réelle ou la présence d’un appoint occasionnel. C’est ce qui permet de comparer deux logements entre eux, mais c’est aussi ce qui explique l’écart, parfois important, entre l’estimation de dépenses figurant sur le rapport et la facture réellement acquittée.

Mettre en location à Boulogne-sur-Mer : le calendrier par lettres

Le critère de performance énergétique minimale du logement décent s’exprime en classes. Les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1^er janvier 2025. Les logements classés F le seront à partir du 1^er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1^er janvier 2034. S’y ajoute l’impossibilité, pour un logement classé F ou G, d’augmenter le loyer au renouvellement du bail comme à la relocation.

Avec 14 204 résidences principales louées sur la commune, l’enjeu boulonnais n’est pas théorique. Pour un bailleur, la démarche utile consiste à faire établir le DPE assez tôt pour disposer du temps nécessaire aux travaux avant l’échéance qui concerne son bien, plutôt qu’à la veille d’une remise en location.

Vendre : audit énergétique et opposabilité du diagnostic

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable. L’acquéreur ou le locataire peut donc se prévaloir de son contenu, ce qui a mis fin au régime purement informatif antérieur. La conséquence pratique est que tous les DPE établis avant cette date sont caducs : un diagnostic de 2017, de 2019 ou du premier semestre 2021 ne peut plus être produit, quelle que soit la durée de validité imprimée dessus. Un DPE postérieur reste valable dix ans, sous réserve de travaux modifiant la performance du bien.

La vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G impose en outre un audit énergétique réglementaire depuis le 1^er avril 2023. Cette obligation a été étendue aux biens classés E le 1^er janvier 2025 et doit l’être aux biens classés D au 1^er janvier 2034. L’audit propose des parcours de travaux hiérarchisés permettant d’atteindre des classes cibles.

Ce que change le coefficient d’énergie primaire en 2026

Le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est ramené de 2,3 à 1,9. Un logement chauffé à l’électricité voit donc sa consommation en énergie primaire recalculée à la baisse, ce qui peut modifier son étiquette sans aucune intervention sur le bâti. Les logements chauffés au gaz, au fioul, au réseau de chaleur ou au bois ne sont pas concernés par cette évolution. Pour un studio ou un T2 chauffé par convecteurs, configuration courante dans le parc locatif boulonnais, la question mérite d’être posée avant toute mise sur le marché.

Par quoi commencer sur un logement des années 1950 ou 1960

Sur un appartement de la Reconstruction, l’ordre des interventions compte autant que leur nature. Les postes les plus déterminants sont, dans cet ordre, les menuiseries et leur étanchéité à l’air, la ventilation, l’isolation des parois donnant sur l’extérieur, puis le mode de chauffage et sa régulation. Le remplacement des fenêtres sans reprise de la ventilation crée des désordres d’humidité : dans un immeuble collectif, l’ordre inverse est presque toujours préférable.

Lorsque l’isolation par l’extérieur relève de la copropriété, un copropriétaire isolé ne peut agir que sur son lot. Reste alors le traitement des points singuliers : coffres de volets roulants, seuils, tableaux de fenêtres, calorifugeage des réseaux dans les parties privatives, remplacement d’un ballon d’eau chaude vétuste. Ces actions ne bouleversent pas une étiquette, mais elles permettent souvent de franchir une limite de classe lorsque le logement s’en trouve proche.

Des aides publiques existent, MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro, avec des dispositifs propres aux copropriétés. Leurs paramètres évoluent d’une année sur l’autre : nous vous orientons vers les guichets compétents plutôt que d’afficher des barèmes susceptibles d’être obsolètes.

Résidences secondaires et logements vacants : deux cas particuliers

Le recensement dénombre 927 résidences secondaires ou logements occasionnels et 1 992 logements vacants à Boulogne-sur-Mer. Ces deux catégories posent des questions concrètes au moment du diagnostic.

Pour une résidence secondaire, la vente relève du droit commun : le DPE est exigible comme pour n’importe quel logement. Les règles de décence énergétique, en revanche, ne s’appliquent qu’aux locations à usage de résidence principale ; une mise à disposition de courte durée obéit à un régime distinct, que nous examinons au cas par cas plutôt que de trancher a priori.

Pour un logement vacant, le diagnostic reste parfaitement réalisable dès lors que l’accès est possible et que les équipements de chauffage et d’eau chaude sont en place et identifiables. Faire établir le DPE avant d’engager des travaux permet de connaître le point de départ, d’identifier les postes qui pèsent le plus et de mesurer ensuite le gain obtenu. Sur un bien resté longtemps inoccupé, ce constat initial évite d’engager des dépenses sur un poste secondaire alors qu’une menuiserie ou une ventilation défaillante commande le résultat.

Les 6 206 maisons de la commune : un cas à part

Si l’appartement domine, la maison individuelle représente tout de même 6 206 logements, soit un quart du parc. Le diagnostic y répond à une logique différente : le propriétaire maîtrise l’intégralité de l’enveloppe, toiture comprise, ce qui ouvre des marges d’action inaccessibles en copropriété. Sur une maison d’avant 1946, les postes déterminants sont le comble et le plancher bas ; sur une maison de la période 1946-1970, ce sont les murs et les menuiseries ; sur une maison postérieure à 1971, c’est le plus souvent le générateur et la régulation.

Le revers est que le propriétaire d’une maison supporte seul le coût des travaux, alors qu’un copropriétaire mutualise ceux qui portent sur les parties communes. C’est aussi la maison individuelle, et non l’appartement, qui déclenche l’obligation d’audit énergétique à la vente lorsque le bien est classé E, F ou G. Cette distinction est régulièrement source de confusion : un appartement classé G se vend sans audit, une maison classée G ne le peut pas.

Ce qui fait perdre une classe sans que le logement soit en cause

La méthode de calcul impose au diagnostiqueur, en l’absence de justificatif, de retenir des valeurs par défaut correspondant aux performances les plus basses plausibles pour l’année de construction. Un mur réellement isolé, mais dont l’isolation n’est ni visible ni documentée, sera traité comme un mur nu. Une menuiserie récente sans preuve de pose sera datée du bâti. Sur un logement des années 1960, cet écart suffit fréquemment à faire basculer d’une classe.

Trois éléments changent souvent l’issue du diagnostic : une facture d’entreprise mentionnant la nature et l’épaisseur de l’isolant, une attestation de pose de menuiseries indiquant le type de vitrage, et la plaque signalétique du générateur permettant d’identifier son année et son rendement. Dans un immeuble, le procès-verbal d’assemblée générale ayant voté une isolation de façade ou de toiture joue le même rôle. Rassembler ces pièces avant la visite est le geste le plus rentable qu’un propriétaire boulonnais puisse accomplir.

Risques recensés à Boulogne-sur-Mer et état des risques

Les bases publiques de Géorisques recensent sur la commune un risque d’inondation par submersion marine, un risque de mouvement de terrain, un risque sismique et un risque lié au transport de marchandises dangereuses. Deux plans de prévention des risques naturels couvrent le territoire : un plan de prévention des risques littoraux relatif à l’évolution des falaises, et un plan de prévention du risque d’inondation portant sur le bassin de la Liane. Aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier n’est recensé sur la commune.

Boulogne-sur-Mer est classée en zone de sismicité 2, sismicité faible. Ce classement suffit à lui seul à rendre l’état des risques exigible pour toute vente et toute location sur la commune, indépendamment des autres critères. Le potentiel radon relève en revanche de la classe 1, la plus faible. L’exposition au retrait-gonflement des argiles ressort comme moyenne sur la quasi-totalité des points examinés du territoire communal.

Aucune de ces indications ne dispense d’une vérification à l’adresse. Certains critères, en particulier les secteurs d’information sur les sols, s’apprécient à la parcelle et non à la commune. Nous établissons l’état des risques à partir de la localisation exacte du bien.

Termites : ce que prévoit le Pas-de-Calais

Le Pas-de-Calais fait l’objet d’un arrêté de délimitation des zones contaminées par les termites. Le périmètre exact retenu par cet arrêté n’est pas lisible dans les documents publiés en ligne, dont l’annexe se présente sous forme numérisée. Nous ne pouvons donc pas affirmer, depuis cette page, que Boulogne-sur-Mer y figure ou n’y figure pas.

La règle applicable est la suivante : selon la localisation du bien, un état relatif à la présence de termites peut être exigé au titre de l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation. Nous vérifions ce point auprès des services compétents avant l’intervention, et nous vous indiquons si ce constat doit être joint à votre dossier. Nous préférons cette réserve à une affirmation confortable mais invérifiable.

Mérule : aucune zone délimitée dans le département

La situation est ici plus simple. La préfecture du Pas-de-Calais déclare l’absence d’arrêté délimitant des zones de présence d’un risque de mérule dans le département. L’information sur la présence d’un risque de mérule prévue à l’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation n’a donc pas à être annexée à la promesse de vente pour un bien situé à Boulogne-sur-Mer.

Cela ne dispense évidemment pas de la vigilance sur un bâti ancien exposé à l’humidité. L’obligation de déclarer en mairie la découverte de mérule dans un immeuble bâti, prévue aux articles L.126-4 et L.126-5, demeure quant à elle applicable partout, indépendamment de tout zonage.

Les autres pièces du dossier de diagnostic technique

Compte tenu de l’âge du parc boulonnais, plusieurs diagnostics accompagnent presque systématiquement le DPE.

Amiante avant le 1^er juillet 1997

Le repérage amiante s’impose lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. À Boulogne-sur-Mer, les logements achevés jusqu’en 1990 représentent 86 % des résidences principales : l’obligation est la norme.

Plomb avant 1949

Le constat de risque d’exposition au plomb vise les logements construits avant 1949. Les 3 610 résidences principales antérieures à 1946 relevées par l’INSEE donnent l’ordre de grandeur du parc concerné.

Gaz et électricité de plus de quinze ans

Les états de l’installation intérieure d’électricité et de l’installation intérieure de gaz sont requis dès que l’installation a plus de quinze ans, en vente comme en location.

État des risques, surfaces Carrez et Boutin

L’état des risques et pollutions est exigible sur la commune. Le mesurage Carrez accompagne la vente d’un lot de copropriété, situation courante ici, et le mesurage Boutin la location d’un logement vide.

Notre façon de travailler

Nous fixons un rendez-vous, puis le diagnostiqueur procède au relevé complet du logement et des équipements. Réunir à l’avance les justificatifs disponibles change réellement le résultat : factures d’isolation, attestations de pose de menuiseries, documentation technique du générateur, procès-verbaux d’assemblée générale pour un appartement. En l’absence de preuve, la méthode impose des valeurs par défaut défavorables.

Le rapport, enregistré auprès de l’ADEME, vous est remis dans les meilleurs délais avec ses deux étiquettes, l’estimation des dépenses annuelles et les recommandations de travaux. Nos diagnostiqueurs sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac pour chacun des domaines concernés, et nous sommes couverts par une assurance de responsabilité civile professionnelle à hauteur de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an, conformément à l’article R.271-2 du code de la construction et de l’habitation.

Questions fréquentes sur le DPE à Boulogne-sur-Mer

Mon DPE réalisé en 2020 est-il encore valable ?

Non. Tous les diagnostics établis avant le 1^er juillet 2021 sont caducs. Un nouveau DPE doit être réalisé, quelle que soit la date d’échéance inscrite sur l’ancien document.

Un état des risques est-il obligatoire sur la commune ?

Oui. Le classement en zone de sismicité 2 le rend exigible à lui seul, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres critères. Son contenu, en revanche, dépend de la parcelle.

Faut-il un constat termites pour vendre ici ?

Le département fait l’objet d’un arrêté de délimitation, dont le périmètre n’est pas lisible dans les documents publiés. Selon la localisation du bien, l’état termites peut être exigé : nous le vérifions avant intervention.

Le syndic doit-il me fournir des documents pour le DPE ?

Il n’y est pas tenu à ce titre, mais les informations qu’il détient sur le chauffage collectif, l’isolation des façades ou de la toiture et les travaux votés améliorent la précision du calcul. Nous vous indiquons précisément quoi demander.

Pourquoi mon estimation de dépenses ne correspond-elle pas à mes factures ?

Parce que le calcul est conventionnel. Il suppose une occupation et des températures standardisées, indépendantes de vos habitudes. L’écart est normal et n’indique pas une erreur.

Puis-je vendre un logement classé G ?

Oui, la vente reste possible. C’est la mise en location qui est fermée aux logements classés G. En revanche, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier classé G impose de fournir un audit énergétique.

Un logement en front de mer est-il pénalisé par le calcul ?

Le calcul retient la zone climatique et l’altitude de la commune, pas l’exposition au vent d’un logement en particulier. Ce sont l’état des menuiseries, l’étanchéité à l’air et la qualité de l’enveloppe qui font la différence.

Le DPE est-il obligatoire pour une location saisonnière ?

Les règles diffèrent selon la nature et la durée de la mise à disposition. Nous examinons la situation de votre bien avant de vous confirmer les pièces à produire.