DPE à Saint-Quentin (02100) : diagnostic de performance énergétique dans l'Aisne

Un parc marqué par la Reconstruction : 22,8 % du bâti date de l’entre-deux-guerres

Peu de villes françaises présentent un profil résidentiel aussi typé que celui de Saint-Quentin. Le recensement de l’Insee (millésime 2023) dénombre 30 761 logements sur la commune, répartis en 26 162 résidences principales, 493 résidences secondaires ou logements occasionnels, et 4 106 logements vacants, soit 13,3 % du parc. Un logement sur sept est donc inoccupé dans la sous-préfecture de l’Aisne.

La singularité saint-quentinoise tient à la date de construction. Sur les 26 059 résidences principales achevées avant 2021, 5 931 remontent à la période 1919-1945, soit 22,8 %. Cette proportion n’a pas d’équivalent dans les villes comparables. Elle s’explique par l’histoire : la ville a été très largement détruite durant la Première Guerre mondiale puis rebâtie dans l’entre-deux-guerres, notamment dans le vocabulaire Art déco. La conséquence pour un propriétaire d’aujourd’hui est très concrète : ce bâti relève d’une époque où l’isolation thermique n’existait tout simplement pas comme préoccupation de conception.

La deuxième strate est celle de l’après-guerre, avec 9 148 logements achevés entre 1946 et 1970, soit 35,1 %, la période la plus représentée. En additionnant les 1 343 logements antérieurs à 1919 (5,2 %), 63,1 % des résidences principales saint-quentinoises précèdent 1971. À l’autre bout de la chronologie, la construction est restée modeste : 5 834 logements pour 1971-1990 (22,4 %), 2 394 pour 1991-2005 (9,2 %) et seulement 1 408 pour 2006-2020 (5,4 %).

Côté typologie, l’équilibre est presque parfait entre 15 446 appartements (50,2 %) et 15 034 maisons (48,9 %), complétés par 281 logements d’un autre type (0,9 %). Côté occupation, la ville est nettement locative : 15 266 ménages locataires, soit 58,4 % des résidences principales, dont 6 511 en logement HLM loué vide (24,9 %), contre 10 471 ménages propriétaires occupants (40,0 %) et 425 ménages logés gratuitement (1,6 %).

Un parc majoritairement ancien, majoritairement loué, et une vacance qui progresse sans discontinuer — 2 066 logements vides en 1999, 3 233 en 2012, 4 106 en 2023 : voilà le contexte dans lequel s’inscrit tout diagnostic réalisé à Saint-Quentin.

Le DPE en 2026 : méthode, contenu, durée de validité

Le diagnostic de performance énergétique classe un logement de A à G sur la base de ses caractéristiques physiques. Depuis le 1er juillet 2021, il repose sur une méthode de calcul conventionnelle unique, dite 3CL : les consommations réelles des occupants ne sont plus utilisées. Un couple de retraités qui chauffe peu et une famille nombreuse qui chauffe beaucoup obtiennent aujourd’hui la même étiquette dans le même logement, puisque c’est le bâtiment qui est évalué.

Lors de la visite, le professionnel relève et documente l’ensemble des paramètres qui alimentent le calcul : géométrie du logement, composition des murs, des planchers et de la toiture, nature des menuiseries, présence et épaisseur d’isolant, générateurs de chauffage et d’eau chaude sanitaire, dispositif de ventilation, éventuel équipement de refroidissement. Deux résultats en sortent, l’un pour la consommation d’énergie primaire, l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre ; l’étiquette finale correspond au plus défavorable des deux.

Le document remis comporte également des recommandations de travaux, présentées par ordre de pertinence, et une estimation des dépenses annuelles d’énergie sous forme de fourchette. Il détaille les valeurs d’entrée retenues, ce qui permet à un propriétaire de comprendre l’origine d’un classement et, le cas échéant, d’apporter des justificatifs de travaux qui n’auraient pas été pris en compte faute de preuve.

Le DPE est valable dix ans. Une exception massive vient toutefois neutraliser cette règle pour tous les rapports anciens : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables, quelle que soit la date d’expiration imprimée dessus. En 2026, un dossier de vente ou de location saint-quentinois appuyé sur un rapport de 2016 ou de 2021 antérieur à cette date est un dossier incomplet.

Enfin, le calcul a été ajusté en 2026 : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est ramené de 2,3 à 1,9. Cette modification concerne les logements chauffés à l’électricité — un cas fréquent dans les conversions d’anciens logements collectifs. Nous ne préjugeons d’aucun résultat : l’étiquette dépend de la totalité des données d’entrée, et seul le diagnostic réalisé sur place la détermine.

Une précision sur la qualification, souvent mal formulée : le professionnel qui signe un DPE est un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac. Le Cofrac accrédite les organismes certificateurs, lesquels certifient ensuite les personnes physiques, par domaine de compétence.

Vendre ou louer à Saint-Quentin : deux dossiers, deux exigences

Pour une vente, le DPE doit exister avant la publication de l’annonce, et l’étiquette énergie ainsi que l’étiquette climat doivent y apparaître. L’ensemble du dossier de diagnostic technique est ensuite annexé à la promesse, puis à l’acte notarié. Le DPE étant opposable depuis le 1er juillet 2021, un classement erroné susceptible d’avoir causé un préjudice peut être contesté par l’acquéreur.

Pour une location, le DPE est joint au contrat de bail, et son résultat détermine si la mise en location est seulement possible. Avec 58,4 % de ménages locataires, cette question se pose ici plus souvent qu’ailleurs. Un bailleur saint-quentinois qui ignore le classement de son bien avance à l’aveugle : il peut découvrir au moment de la relocation que le logement n’est plus louable en l’état.

Passoires thermiques, calendrier locatif et 4 106 logements vacants

Le calendrier d’interdiction progressive de la location s’énonce simplement, par lettres et par échéances. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F le seront à leur tour au 1er janvier 2028. Les logements classés E suivront au 1er janvier 2034. La règle joue lors de la conclusion d’un nouveau bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. S’y ajoute, pour les biens classés F et G, l’impossibilité d’augmenter le loyer.

Rapporté au parc saint-quentinois, ce calendrier n’a rien d’abstrait. Une ville dont 63,1 % des résidences principales sont antérieures à 1971 et dont près d’un quart du bâti date de l’entre-deux-guerres concentre mécaniquement une part importante de logements aux étiquettes basses. Pour un bailleur, l’échéance de 2028 sur la classe F se prépare dès maintenant : les travaux d’enveloppe se planifient, se financent et, en copropriété, se votent.

Le second enjeu est celui de la vacance. 4 106 logements vides, en progression continue depuis vingt-cinq ans, représentent un potentiel considérable de remise sur le marché. Or tout logement remis en location doit être accompagné d’un DPE en cours de validité, c’est-à-dire postérieur au 1er juillet 2021. Un logement fermé depuis 2015 ou 2018 n’a par construction aucun diagnostic exploitable aujourd’hui.

Ce sujet dépasse le cas individuel. Dans une commune où 6 511 résidences principales sont des logements HLM loués vides, soit près d’un quart du parc occupé, les arbitrages de rénovation se jouent aussi à l’échelle de patrimoines entiers, immeuble par immeuble. Mais la contrainte est identique pour le petit bailleur privé qui détient un ou deux logements dans un immeuble de rapport du centre : la lettre du DPE conditionne la mise en location, quel que soit le nombre de biens détenus. C’est ce qui explique la demande soutenue de diagnostics que nous observons dans les villes moyennes au marché locatif détendu : la relocation y est plus fréquente, et chaque changement de locataire remet la question sur la table.

La bonne séquence consiste à faire établir le DPE avant de lancer les travaux de remise en état, jamais après. Le rapport identifie les postes qui pèsent réellement sur le classement et permet d’orienter le budget vers ce qui fera bouger l’étiquette, plutôt que vers des reprises d’aspect sans effet sur la performance. Un diagnostic de fin de chantier viendra ensuite constater le résultat obtenu.

Le bâti de la Reconstruction : ce qu’on y trouve et par quoi commencer

Les logements bâtis entre 1919 et 1945 forment un ensemble reconnaissable, et les constats se répètent d’un chantier à l’autre.

La brique et l’absence d’isolant. Les murs de cette époque assurent la structure et l’étanchéité à la pluie, pas l’isolation. Ils sont souvent épais, dotés d’une inertie réelle, mais sans aucune couche isolante. Traiter ces parois demande du discernement : une isolation intérieure mal conçue, sans gestion des transferts de vapeur d’eau ni traitement des retours de tableaux et des jonctions avec les planchers, déplace le point de rosée dans la paroi et crée des désordres d’humidité. Sur les façades qui présentent un intérêt architectural, l’isolation par l’extérieur ne sera de toute façon pas envisageable partout, ce qui rend l’analyse préalable d’autant plus utile.

Les menuiseries. Simple vitrage d’origine, doubles vitrages posés en rénovation sur dormants conservés, volets de bois : les configurations sont variées et rarement performantes. Là encore, une reprise d’étanchéité sans mise en place d’une ventilation adaptée se paie en condensation et en moisissures dans les mois qui suivent.

Les planchers et les combles. Les planchers bois sur cave ou vide sanitaire, très courants dans ce bâti, sont un poste de déperdition souvent oublié parce qu’invisible. Les combles, à l’inverse, sont presque toujours le chantier le plus rentable et devraient être traités en premier lorsqu’ils ne l’ont jamais été.

Le chauffage en dernier. Beaucoup de ces logements ont vu se succéder plusieurs générations d’installations, parfois hybrides, avec des réseaux surdimensionnés. Remplacer le générateur avant d’avoir réduit les besoins conduit à choisir un équipement inadapté qui ne tiendra pas ses promesses.

Pour les 9 148 logements de la période 1946-1970, l’approche est différente : béton, parpaing, premières menuiseries métalliques et, dans le collectif, chaufferies communes. Les gains y passent le plus souvent par des décisions d’immeuble plutôt que par des interventions lot par lot.

Un mot sur la ventilation, qui revient dans chacun de ces cas de figure. Le bâti saint-quentinois d’avant 1971 a été conçu pour respirer par ses défauts d’étanchéité : passages d’air en menuiseries, conduits maçonnés, cheminées. Chaque intervention qui referme ces voies — remplacement des fenêtres, calfeutrement, obturation d’un conduit — supprime un renouvellement d’air qu’il faut rétablir autrement. C’est un point que nous signalons systématiquement dans nos recommandations, parce qu’il conditionne à la fois la durabilité des travaux et la salubrité du logement.

Copropriété : DPE individuel, DPE collectif et plan de travaux

Avec 15 446 appartements, la moitié du parc saint-quentinois relève de la copropriété. Il faut distinguer deux documents.

Le premier, le DPE individuel, porte sur votre lot et vous est réclamé pour le vendre ou le louer. Le second, le DPE collectif, porte sur l’immeuble dans son ensemble ; il est commandé par le syndicat des copropriétaires après vote en assemblée générale. Son obligation s’est déployée par paliers en fonction du nombre de lots : d’abord les copropriétés de plus de 200 lots, puis celles comprises entre 51 et 200 lots, et en 2026 celles de 50 lots et moins. Compte tenu de la taille moyenne des immeubles saint-quentinois, l’échéance de 2026 est celle qui concerne le plus grand nombre de copropriétés de la ville.

Ce DPE collectif n’est pas une formalité isolée : il nourrit le projet de plan pluriannuel de travaux et donne au conseil syndical une base objective pour arbitrer entre toiture, façades, menuiseries des parties communes et équipements collectifs. Pour un copropriétaire bailleur dont le lot est classé F, c’est bien souvent le seul chemin praticable vers une amélioration d’étiquette.

Les autres diagnostics du dossier technique

Le DPE s’intègre dans un dossier de diagnostic technique dont la composition varie selon l’âge du bien et la nature de l’opération.

• Amiante. Exigé lorsque le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Au vu de la structure du parc local, la quasi-totalité des biens saint-quentinois entre dans ce champ.
• Constat de risque d’exposition au plomb. Exigé pour les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Ce seuil est ici particulièrement structurant : les logements antérieurs à 1919 et ceux de l’entre-deux-guerres représentent ensemble 7 274 résidences principales, soit 28,0 % du parc concerné. Le CREP est donc la règle sur une grande partie du centre reconstruit.
• État de l’installation intérieure de gaz et état de l’installation intérieure d’électricité, dès que l’installation date de plus de quinze ans, en vente comme en location.
• État des risques et pollutions, prévu par l’article L.125-5 du code de l’environnement, remis dès l’annonce et annexé au contrat, valable six mois.
• Mesurage loi Carrez pour la vente d’un lot de copropriété, et mesurage loi Boutin pour la surface habitable d’un logement mis en location. Les deux méthodes diffèrent et aboutissent à des chiffres distincts.

Pour la vente d’un logement en monopropriété classé E, F ou G, un audit énergétique réglementaire s’ajoute au DPE depuis le 1er janvier 2025. Il présente des scénarios de rénovation en une ou plusieurs étapes.

Termites et mérule : ce qui ne s’applique pas à Saint-Quentin

Autant le dire clairement, parce que c’est une source d’inquiétude régulière chez les vendeurs : sur ces deux sujets, Saint-Quentin est dans une situation favorable, et nous pouvons l’établir précisément.

Termites : aucune obligation dans l’Aisne. La préfecture de l’Aisne indique qu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral termites dans le département. Elle en tire elle-même la conséquence : en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un état du bâtiment relatif à la présence de termites n’est pas obligatoire. Ce constat est cohérent avec le document national de référence, qui classe l’Aisne parmi les départements non termités. Le mécanisme d’ensemble, prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation, ne se déclenche en effet que dans les zones délimitées par un arrêté pris sur le fondement de l’article L.131-3 du même code. Sans arrêté départemental, il n’y a pas de zone, donc pas d’obligation.

Mérule : un arrêté existe dans l’Aisne, mais Saint-Quentin n’est pas concernée. Un arrêté préfectoral du 30 octobre 2025 a délimité les zones de présence d’un risque de mérule dans le département : dix-neuf communes de l’Aisne y figurent. Nous avons lu l’annexe nominative de cet arrêté, page par page : Saint-Quentin ne fait pas partie des communes visées. L’obligation d’information sur la présence d’un risque de mérule, prévue à l’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation, ne s’applique donc pas aux biens situés sur la commune.

Cette réponse négative n’est pas une invitation à l’insouciance. La mérule se développe dans les bois humides et mal ventilés, et un parc ancien comportant 4 106 logements vacants réunit des conditions favorables. Deux obligations demeurent d’ailleurs applicables partout : l’article L.126-4 impose de déclarer en mairie la présence de termites dès qu’elle est constatée, et l’article L.126-5 impose la même déclaration en cas de foyer de mérule identifié dans un immeuble. Ce sont ces signalements qui alimentent, à terme, la révision des zonages préfectoraux.

Risques recensés et état des risques

Deux plans de prévention des risques naturels concernent la commune. Le premier est intitulé « PPR – Vallée de la Somme », au titre de l’inondation. Le second est intitulé « PPR-Harly, Gauchy et St-Quentin », au titre des mouvements de terrain. Nous reproduisons ces intitulés sans y accoler de date d’approbation, car la base publique de référence ne publie pas cette donnée et nous ne mentionnons rien que nous ne puissions justifier. En revanche, aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier ne s’applique à Saint-Quentin.

Les autres éléments constitutifs de l’état des risques :

• Sismicité : zone 1, l’aléa le plus faible du zonage national.
• Radon : catégorie 1, le potentiel le plus bas. Rappel utile : le mesurage du radon ne figure pas parmi les diagnostics obligatoires d’une vente ou d’un bail.
• Retrait-gonflement des argiles : les points testés sur la commune ressortent en exposition faible, et cet aléa ne figure pas au titre des tassements différentiels dans les risques recensés pour Saint-Quentin. Il ne s’agit pas pour autant d’un classement communal officiel ; l’exposition s’apprécie à la parcelle.
• Figurent également au recensement communal l’inondation, l’inondation par ruissellement et coulée de boue et le transport de marchandises dangereuses.

Questions fréquentes sur le DPE à Saint-Quentin

Un état termites m’est demandé pour ma vente : est-ce justifié ?

Non, s’agissant d’un bien situé à Saint-Quentin. Il n’existe pas d’arrêté préfectoral termites dans l’Aisne, et la préfecture précise elle-même qu’un état relatif à la présence de termites n’est pas obligatoire en cas de vente dans le département.

La mérule concerne-t-elle Saint-Quentin ?

Non. L’arrêté préfectoral du 30 octobre 2025 délimite des zones de risque de mérule dans dix-neuf communes de l’Aisne, et Saint-Quentin n’en fait pas partie. L’obligation d’information prévue à l’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation ne s’applique donc pas ici.

Ma maison a été reconstruite en 1927 : quels diagnostics dois-je prévoir ?

Pour une vente : DPE, constat de risque d’exposition au plomb puisque la construction est antérieure à 1949, repérage amiante, états gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans, et état des risques. L’audit énergétique s’y ajoute si le bien ressort classé E, F ou G.

Mon DPE a été établi en mars 2021, puis-je encore louer avec ?

Non. Tout DPE antérieur au 1er juillet 2021 est expiré. Un nouveau diagnostic doit être réalisé avant la signature du bail.

Mon logement est classé G : puis-je encore le louer en 2026 ?

Non. Les logements classés G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, y compris lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Il faut engager des travaux et faire établir un nouveau DPE pour retrouver la possibilité de louer.

Ma copropriété compte 40 lots : doit-elle réaliser un DPE collectif ?

Oui, l’échéance de 2026 vise les copropriétés de 50 lots et moins. Le diagnostic est commandé par le syndicat des copropriétaires après vote en assemblée générale et alimente le projet de plan pluriannuel de travaux.

Que contient l’état des risques pour un bien saint-quentinois ?

Il mentionne les deux plans de prévention des risques naturels applicables, « PPR – Vallée de la Somme » et « PPR-Harly, Gauchy et St-Quentin », la zone de sismicité 1, la catégorie 1 pour le potentiel radon, ainsi que l’inondation, l’inondation par ruissellement et coulée de boue et le transport de marchandises dangereuses.

Je rouvre un logement vacant depuis six ans : par quoi commencer ?

Par le DPE, avant les travaux. Il vous dira où se trouvent réellement les déperditions et évitera d’engager un budget sur des postes sans effet sur l’étiquette. Profitez-en pour faire vérifier l’installation électrique, généralement obsolète après une longue période sans usage.

Vos diagnostics immobiliers à Saint-Quentin

EDL & Diagnostic SAS intervient à Saint-Quentin et sur le territoire de la Communauté d’agglomération du Saint-Quentinois. Nos diagnostiqueurs sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac et n’ont aucun lien avec les agences immobilières ni avec les entreprises de travaux. Notre responsabilité civile professionnelle répond aux exigences de l’article R.271-2 du code de la construction et de l’habitation, avec une garantie de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an. Le cabinet revendique 15 ans d’expérience et plus de 20 000 diagnostics réalisés.

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