DPE Castellane (04120) — Diagnostic de Performance Énergétique dans les Alpes-de-Haute-Provence
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EDL Diagnostic se déplace à Castellane et dans tout le département des Alpes-de-Haute-Provence pour l’ensemble de vos diagnostics immobiliers, vente comme location.
À Castellane, presque un logement sur deux n’est pas habité à l’année. 42,5 % des 1 579 logements de la commune sont des résidences secondaires — maisons de village achetées par des Niçois, des Parisiens ou des Lyonnais attirés par l’entrée des gorges du Verdon, le lac de Castillon, la falaise calcaire du Roc qui domine la place Marcel-Sauvaire. Ces propriétaires ne vivent pas à Castellane. Ils y viennent quelques semaines l’été, parfois à Noël. Le reste de l’année, leur bien est vide, non chauffé, ou loué ponctuellement. C’est précisément cette figure — le propriétaire absent — qui constitue le cœur du marché immobilier castellanais et qui se trouve le plus souvent pris de court par les obligations légales liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Car depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable, obligatoire dans toute annonce de vente ou de location, et sa classe détermine directement la possibilité — ou l’impossibilité — de louer le bien. Avec 20 transactions en 2024, un recul des prix de -9,7 % en cinq ans et des maisons à 1 886–2 530 €/m², Castellane est un marché étroit où chaque DPE compte.
42,5 % de résidences secondaires : le profil du parc castellanais
La structure du parc immobilier castellanais est radicalement différente de toutes les autres villes couvertes par EDL Diagnostic dans le département. Là où Charleville-Mézières affiche 63 % de locataires et Tournon-sur-Rhône 56 % de propriétaires-occupants, Castellane présente une trilogie atypique :
- 44,2 % de résidences principales occupées à l’année par les ~1 454 habitants permanents
- 42,5 % de résidences secondaires — soit environ 670 logements appartenant à des non-résidents
- 13,2 % de logements vacants
Ce taux de résidences secondaires traduit l’attractivité du territoire verdonais auprès de propriétaires qui investissent pour un usage estival, mais aussi la réalité d’un village alpin provençal dont l’économie permanente reste modeste. Le revenu moyen des ménages résidents est de 21 600 € par an.
Pour les propriétaires de résidences secondaires, les obligations DPE sont identiques à celles des résidences principales : le diagnostic doit figurer dans toute annonce de vente ou de mise en location, être remis à l’acquéreur ou au locataire, et être annexé au compromis ou au bail. Beaucoup l’ignorent encore — en particulier les propriétaires qui n’ont pas vendu ni loué depuis la réforme du 1er juillet 2021.
L’altitude de 720 m : zone H2 et hivers plus rigoureux qu’en plaine PACA
Castellane est souvent associée à la Provence et au soleil du Sud — à juste titre pour ses étés chauds et secs. Mais la commune est perchée à 720 mètres d’altitude, au croisement du Verdon et du Jabron, dans un cadre de hautes collines calcaires qui canalise les vents froids en hiver. Ce profil altitudinal classe Castellane en zone climatique H2, et non en zone H3 méditerranéenne littorale.
En zone H2, les besoins de chauffage calculés dans le DPE sont nettement supérieurs à ceux des communes côtières du Var ou des Alpes-Maritimes. Les hivers castellanais descendent régulièrement sous zéro, et la neige n’est pas rare sur le Roc. Une maison de village en calcaire non isolée — configuration très fréquente dans le vieux Castellane — peut afficher une classe E ou F malgré son implantation provençale.
Ce point surprend souvent les propriétaires de résidences secondaires, qui comparent mentalement leurs obligations à celles d’un bien équivalent à Nice ou à Toulon (zone H3, besoins de chauffage calculés bien inférieurs). La réalité du DPE à Castellane est celle d’un bien alpin hivernal, pas d’un appartement de bord de mer.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement : il doit figurer dans toute annonce immobilière et être annexé au compromis de vente ou au bail. Sa durée de validité est de 10 ans.
Un marché de 20 transactions annuelles en correction
En 2024, 20 biens ont été vendus à Castellane, dont 80 % des maisons — ce qui confirme la dominance des maisons dans les transactions (elles représentent 64,2 % du parc bâti). Ce volume très faible positionne Castellane parmi les marchés les plus étroits du 04.
Les prix ont reculé de -9,7 % en cinq ans selon les données notariales — une correction qui contraste avec la flambée de Largentière (+70,9 % sur la même période dans le département voisin). Elle reflète les contraintes du marché verdonais : éloignement des bassins d’emploi, parc ancien peu rénové, et pression réglementaire croissante sur les passoires thermiques qui constituent une part importante de l’offre. En 2024, le prix moyen observé était de 1 973 €/m² pour les transactions effectives.
Malgré ce contexte, la demande reste légèrement supérieure à l’offre — les acheteurs sont 7 % plus nombreux que les biens disponibles —, ce qui indique que l’attractivité touristique du Verdon continue d’alimenter une demande structurelle de résidences secondaires. Dans un marché aussi étroit, un bien avec un DPE défavorable peut attendre plusieurs mois sans trouver preneur. Un bien classé D ou C se vend dans les premières semaines de mise en ligne.
Obligations de vente à Castellane en 2025
Pour toute vente d’un bien à Castellane, le DPE vente est obligatoire sans exception, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Il doit figurer dans l’annonce et être annexé à la promesse de vente puis à l’acte authentique.
Les maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G nécessitent en outre un audit énergétique réglementaire : depuis le 1er avril 2023 pour les F et G, et depuis le 1er janvier 2025 pour les E. À Castellane, où les maisons en calcaire d’avant 1975 représentent la majorité du parc, cette obligation concerne une proportion importante des vendeurs.
Consultez vos obligations en vente.
DPE et location à Castellane : ce que les propriétaires de résidences secondaires doivent savoir
Le DPE est obligatoire dès lors qu’un bien est proposé à la location, quelle qu’en soit la forme. Pour les locations qui constituent la résidence principale du locataire — bail annuel meublé ou non meublé, bail mobilité —, toutes les interdictions progressives s’appliquent :
| Classe DPE | Mesure applicable |
|---|---|
| G (> 450 kWh/m²/an) | Interdit à la location depuis le 1er janvier 2023 |
| G (tous) | Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 |
| F | Interdit à la location à compter du 1er janvier 2028 |
| E | Interdit à la location à compter du 1er janvier 2034 |
Les loyers des logements classés F et G sont par ailleurs gelés : aucune révision à la hausse n’est autorisée lors du renouvellement du bail.
Pour les locations saisonnières touristiques pures (le locataire n’établit pas sa résidence principale), des règles spécifiques s’appliquent selon la durée totale de location annuelle. Le DPE doit en tout état de cause figurer dans les annonces dès lors que le bien est proposé à la location, quelle que soit la plateforme utilisée.
Retrouvez le guide complet du DPE location et de vos obligations en location.
DPE maison et DPE appartement à Castellane
Le DPE maison à Castellane concerne le segment dominant du marché. Les maisons castellanaises se répartissent entre deux typologies principales :
Les maisons de village dans le centre historique, construites en pierre calcaire locale avec des murs épais de 50 à 70 cm. L’inertie thermique de la pierre est un atout estival réel — les intérieurs restent frais naturellement lors des pics de chaleur verdonais. Mais à 720 m d’altitude en hiver, sans isolation complémentaire, ces murs génèrent des déperditions importantes. Le chauffage est souvent électrique direct ou au bois, ce qui impacte directement la classe DPE en zone H2.
Les maisons individuelles récentes en périphérie du village ou dans les hameaux, construites entre les années 1970 et 2000, présentent des profils DPE variables selon les rénovations réalisées.
Le DPE appartement à Castellane concerne un parc restreint — les 586 appartements recensés, avec une surface moyenne de 41 m², très petits pour la plupart. Ces studios et T2 sont souvent d’anciens logements artisanaux reconvertis dans le tissu médiéval. Leur DPE est conditionné par le système de chauffage et l’état des menuiseries.
Les diagnostics obligatoires à Castellane au-delà du DPE
Selon l’âge et les caractéristiques de votre bien, le DDT comprend :
- Diagnostic amiante (DAPP) — permis de construire antérieur au 1er juillet 1997
- Diagnostic plomb (CREP) — biens construits avant le 1er janvier 1949 ; courant dans les maisons de village anciennes
- Diagnostic électricité — installations de plus de 15 ans
- Diagnostic gaz — installations de plus de 15 ans
- État des Risques et Pollutions (ERP) — obligatoire pour toute vente ou location, valable 6 mois ; les risques d’inondation du Verdon et du Jabron, ainsi que les mouvements de terrain dans les falaises calcaires, sont à mentionner
- Loi Carrez — obligatoire pour tout lot en copropriété mis en vente
- Loi Boutin — surface habitable à mentionner dans tout contrat de location
Termites et mérule à Castellane : les Alpes-de-Haute-Provence (04) ne disposent pas d’arrêté préfectoral mérule ni termites à ce jour. Ces diagnostics ne sont donc pas obligatoires pour les ventes à Castellane.
Tarifs du DPE à Castellane avec EDL Diagnostic
| Type de bien | Tarif DPE |
|---|---|
| Studio / T1 (< 35 m²) | À partir de 90 € |
| Appartement T2-T3 | À partir de 110 € |
| Appartement T4 et + | À partir de 130 € |
| Maison jusqu’à 100 m² | À partir de 130 € |
| Maison 100 à 150 m² | À partir de 150 € |
| Maison > 150 m² | À partir de 180 € |
Le tarif comprend le déplacement, la visite sur place, la transmission à l’ADEME et la remise du rapport le jour même ou sous 24 h. Pour regrouper l’ensemble de vos diagnostics, optez pour un pack vente complet ou un pack location complet.
Aides à la rénovation pour les propriétaires de Castellane
MaPrimeRénov’ — aide de l’État pour l’isolation intérieure (ITI) des maisons en pierre calcaire, le remplacement du chauffage électrique direct par un poêle à granulés ou une pompe à chaleur, la pose de menuiseries à double vitrage peu émissif.
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) — primes versées par les fournisseurs d’énergie, cumulables avec MaPrimeRénov’.
Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) — financement sans intérêts jusqu’à 50 000 € pour un bouquet de travaux.
Pour approfondir : rénovation énergétique : comment se lancer.
EDL Diagnostic, votre expert DPE dans les Alpes-de-Haute-Provence
EDL Diagnostic intervient à Castellane et dans l’ensemble du département dans le cadre de notre couverture PACA. Avec plus de 15 ans d’expérience, 20 000 diagnostics réalisés et une note client de 4,9/5, nos diagnostiqueurs certifiés COFRAC vous garantissent des rapports fiables, opposables et livrés dans les meilleurs délais — y compris pour les propriétaires qui ne résident pas sur place et souhaitent mandater à distance.
FAQ — DPE Castellane
Je possède une résidence secondaire à Castellane. Suis-je soumis au DPE ? Oui, sans exception. Le DPE est obligatoire pour toute vente ou mise en location, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Il doit figurer dans l’annonce et être remis à l’acquéreur ou au locataire.
Pourquoi Castellane est-elle en zone H2 malgré son implantation provençale ? À 720 m d’altitude dans les préalpes de Haute-Provence, Castellane connaît des hivers nettement plus rigoureux que les communes côtières du Var ou des Alpes-Maritimes. La méthode 3CL l’intègre en zone H2, ce qui majore les besoins de chauffage calculés par rapport à une ville littorale classée H3.
La pierre calcaire améliore-t-elle le DPE à Castellane ? Elle améliore le confort estival grâce à son inertie thermique. En hiver, sans isolation complémentaire, les murs épais en calcaire restent insuffisants pour atteindre une bonne classe en zone H2. L’isolation thermique intérieure (ITI) est la solution pour préserver les façades tout en améliorant l’étiquette.
Mon bien est classé E. Dois-je fournir un audit énergétique pour le vendre ? Oui, depuis le 1er janvier 2025, toute vente d’une maison individuelle en monopropriété classée E nécessite un audit énergétique réglementaire. Cet audit présente des scénarios de rénovation chiffrés et les aides mobilisables.
Puis-je louer ma résidence secondaire à Castellane sans DPE ? Non. Dès lors que vous proposez votre bien à la location, le DPE doit figurer dans l’annonce. Pour les locations qui constituent la résidence principale du locataire, l’ensemble des interdictions progressives s’appliquent.
Quelle est la durée de validité d’un DPE à Castellane ? 10 ans, sauf travaux modifiant significativement la performance énergétique.
Mon DPE de 2019 est-il encore valide ? Non. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont expiré au 31 décembre 2024. Un nouveau diagnostic est nécessaire avant toute mise en vente ou en location.
Les Alpes-de-Haute-Provence sont-elles concernées par les termites ou la mérule ? Non. Le département 04 ne dispose d’aucun arrêté préfectoral termites ni mérule à ce jour.
EDL Diagnostic intervient-il dans les communes autour de Castellane ? Oui. Notre zone d’intervention couvre Castellane et le Verdon : La Garde, Saint-Julien-du-Verdon, Moustiers-Sainte-Marie, Annot, Saint-André-les-Alpes, Digne-les-Bains, Forcalquier et l’ensemble du département des Alpes-de-Haute-Provence.
