DPE à Berck (62600) : diagnostic de performance énergétique en station littorale

Berck occupe une place à part dans le Pas-de-Calais (code INSEE 62108, code postal 62600) et relève de la communauté d’agglomération des Deux Baies en Montreuillois. Un chiffre suffit à comprendre en quoi le diagnostic immobilier y obéit à une logique différente : sur 12 932 logements recensés, 5 223 sont des résidences secondaires ou des logements occasionnels, soit 40,4 % du parc. Deux logements sur cinq ne sont donc pas occupés à l’année. Les résidences principales, au nombre de 6 825, sont même minoritaires en proportion du parc total (52,8 %), auxquelles s’ajoutent 885 logements vacants pour un taux de vacance de 6,8 %.

Cette structure change la nature des demandes que nous recevons. Ailleurs, le DPE accompagne une vente familiale ou une mise en location classique. À Berck, il accompagne très souvent la cession d’un bien de villégiature détenu depuis longtemps, la mise en location d’un appartement occupé quelques semaines par an, ou la reprise d’un logement par des acquéreurs qui n’habitent pas la commune et qui découvrent le bien à distance. Le rapport de diagnostic devient alors, plus qu’ailleurs, le document sur lequel se fonde la confiance.

Le DPE d’un bien qui n’est pas occupé à l’année

Une idée fausse circule : un logement peu occupé serait moins concerné par le DPE. C’est l’inverse. L’obligation est attachée à l’opération, pas à l’intensité d’usage. Toute vente d’un logement, quelle que soit sa destination, impose un diagnostic de performance énergétique annexé à la promesse puis à l’acte, et la classe doit figurer dans l’annonce dès la première publication. Il en va de même pour toute mise en location à usage de résidence principale.

Le caractère conventionnel du calcul explique pourquoi l’occupation réelle n’entre pas en ligne de compte. Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE ne se fonde plus sur les consommations relevées mais sur la description physique du bien : composition des parois, surfaces vitrées, orientation, ventilation, équipements de chauffage et de production d’eau chaude. Un appartement ouvert deux mois par an et le même appartement habité toute l’année reçoivent la même étiquette. C’est une bonne nouvelle pour le vendeur d’une résidence secondaire, dont les factures modestes ne reflétaient de toute façon pas la qualité thermique du bien.

Trois conséquences pratiques pour un propriétaire berckois :

• La visite du diagnostiqueur suppose un accès complet au logement, y compris aux combles, aux locaux techniques et aux points de comptage. Sur un bien fermé une grande partie de l’année, cet accès se prépare : clés, coupures d’eau et d’électricité rétablies, meubles de protection déplacés.
• Un logement inoccupé et non chauffé plusieurs mois développe des désordres d’humidité — condensation, moisissures d’angle, corrosion des organes de chauffage — qui ne relèvent pas du DPE mais qui pèsent sur la négociation et qu’il vaut mieux traiter avant la mise en vente.
• La durée de validité est de dix ans et ne se proroge pas au motif que le bien a peu servi. Corollaire décisif : tous les DPE établis avant le 1^er juillet 2021 sont périmés, y compris ceux que l’on retrouve dans un dossier de vente ancien resté au fond d’un tiroir.

Ce que dit l’étiquette, et ce qu’elle ne dit pas

Le diagnostic délivre deux classements distincts, échelonnés de A à G. L’étiquette énergie exprime une consommation conventionnelle en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an ; l’étiquette climat exprime des émissions de gaz à effet de serre rapportées à la même unité de surface et de temps. La lettre retenue est la plus défavorable des deux. Un logement dont l’enveloppe est saine mais dont le générateur émet beaucoup se voit donc pénalisé par sa colonne carbone.

Le DPE est opposable depuis la refonte de 2021 : le propriétaire qui l’a fait établir en répond, ce qui rend la qualité du relevé déterminante. Le rapport comporte également des recommandations de travaux ordonnées par efficacité, mais il ne constitue ni un audit structurel, ni un contrôle d’humidité, ni une expertise de couverture. Sur un bâti exposé aux embruns, cette distinction mérite d’être posée clairement : un diagnostiqueur relève l’état apparent des matériaux et des systèmes, il ne se prononce pas sur la tenue d’une façade.

Depuis le 1^er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution touche directement les 2 671 résidences principales chauffées à l’électricité (39,1 %), proportion élevée, cohérente avec un parc où beaucoup de logements ont été équipés pour un usage intermittent. Nous ne diffusons aucune table de correspondance : le résultat se lit sur le calcul du logement concerné.

Une station où l’appartement domine

Contrairement à l’image que l’on se fait d’une commune littorale, Berck compte 6 981 appartements (54,0 %) pour 5 862 maisons (45,3 %). C’est la seule des communes de ce secteur où le collectif l’emporte. Le parc est également marqué par les petites surfaces : 449 studios (6,6 %) et 1 239 deux-pièces (18,2 %) parmi les résidences principales, soit près d’un quart de l’ensemble.

Pour un lot de copropriété, il faut distinguer deux documents. Le DPE individuel porte sur le logement et sur ses équipements propres ; c’est celui que l’on annexe à la vente ou au bail. Le DPE collectif porte sur le bâtiment entier, relève de la copropriété et suit un calendrier échelonné selon le nombre de lots : il vise les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013, et il concerne depuis le 1^er janvier 2026 les copropriétés de cinquante lots au plus. Le collectif ne remplace jamais l’individuel. Il permet en revanche à un copropriétaire de comprendre ce qui, dans sa propre étiquette, dépend de lui — menuiseries privatives, appareils, ventilation — et ce qui dépend d’une décision d’assemblée générale, comme l’isolation des façades ou le remplacement d’une chaufferie commune.

Sur les petites surfaces, un détail technique a un poids démesuré : le rapport entre les surfaces déperditives et le volume chauffé y est défavorable, et la production d’eau chaude sanitaire y pèse une part importante du bilan. Un studio d’angle en dernier étage et un studio central au même palier ne se ressemblent pas du tout au regard du calcul.

Un bâti ancien, et le fioul qui subsiste

La répartition par période d’achèvement porte sur les 6 790 résidences principales achevées avant 2021. Elle décrit un parc nettement plus âgé que la moyenne du secteur.

16,1 % des résidences principales concernées sont antérieures à 1946, et plus de 55 % relèvent des deux tranches d’après-guerre. Concrètement, cela veut dire des maçonneries traditionnelles non isolées à l’origine, des combles perdus souvent traités tardivement, des menuiseries remplacées par vagues sans reprise de l’étanchéité à l’air, et des systèmes de chauffage rapportés sur un bâti qui n’avait pas été conçu pour eux.

Autre marqueur : 210 résidences principales sont chauffées au fioul (3,1 %), à côté de 3 574 logements au gaz de réseau (52,4 %) et de 346 relevant d’autres énergies (5,1 %). Le fioul pèse doublement dans le calcul, sur la consommation et sur les émissions, et c’est la colonne carbone qui déclasse le plus souvent ces logements. Pour un vendeur, connaître cette mécanique avant la mise sur le marché évite de découvrir une lettre inattendue au moment de publier l’annonce.

Louer à Berck : décence énergétique et usages saisonniers

Le parc locatif est important : 3 566 résidences principales sont louées, soit 52,3 %, dont 1 837 en location vide hors parc social, 1 274 dans le parc social (18,7 %) et 456 en meublé (6,7 %). Le calendrier de décence énergétique s’y applique pleinement, et il se lit par lettres et par dates :

• classe G : location comme résidence principale exclue depuis le 1^er janvier 2025 ;
• classe F : à compter du 1^er janvier 2028 ;
• classe E : à compter du 1^er janvier 2034.

Les logements classés F et G subissent en outre un gel du loyer entre deux locataires et lors d’un renouvellement de bail. Ces règles visent le logement loué à titre de résidence principale, nu ou meublé. La situation d’un meublé de tourisme relève d’un cadre distinct, qui a évolué récemment ; nous vérifions au cas par cas ce qui s’applique à votre bien plutôt que d’énoncer une règle générale qui serait inexacte. Une chose est certaine : un DPE en cours de validité est exigible dès qu’il y a vente, et il est demandé de plus en plus souvent par les intermédiaires de location, quel que soit le régime.

Vendre à Berck : un dossier qui doit tenir seul

Les propriétaires occupants ne représentent que 3 118 résidences principales, soit 45,7 %. Une part significative des transactions se noue donc entre des vendeurs et des acquéreurs qui ne résident pas dans la commune, et parfois qui ne s’y déplacent qu’une ou deux fois avant de signer. Dans cette configuration, le dossier de diagnostic technique cesse d’être une formalité de fin de parcours : il devient la principale source d’information objective sur le bien.

Le taux de vacance atteint 6,8 %, soit 885 logements. Un bien dont l’étiquette est mauvaise et dont le dossier est incomplet reste en vitrine ; un bien dont la classe est connue, expliquée et accompagnée de recommandations de travaux se négocie sur des bases claires. Nous conseillons donc de faire établir le DPE avant même la première publication de l’annonce, et non au moment de la promesse : la classe doit y figurer, et une annonce corrigée après coup perd le bénéfice des premières semaines de diffusion.

Le parc est par ailleurs plus varié qu’on ne l’imagine : à côté des petites surfaces, 2 042 résidences principales comptent cinq pièces ou plus (29,9 %) et 1 553 en comptent trois (22,8 %). Une grande maison de front de mer et un deux-pièces de rapport n’appellent ni les mêmes points de contrôle, ni les mêmes recommandations : dans le premier cas, l’enveloppe et la toiture dominent le calcul ; dans le second, ce sont les équipements et la position du lot dans l’immeuble.

Termites et mérule dans le Pas-de-Calais : ce qui est établi

Nous préférons énoncer précisément ce qui est vérifié plutôt que d’affirmer plus que la source ne permet.

Termites. Le Pas-de-Calais fait l’objet d’un arrêté préfectoral du 28 novembre 2003 déclarant le département partiellement termité. L’arrêté définit des zones ; pour les biens qui s’y trouvent, un état relatif à la présence de termites doit être joint au dossier de diagnostic technique à la vente, au titre de l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation. Le périmètre exact figure dans une annexe dont nous n’avons pas pu obtenir une version lisible. Nous nous interdisons donc de conclure dans un sens ou dans l’autre pour Berck : selon la localisation du bien, un état termites peut être exigé, et nous vérifions ce point auprès de la mairie ou de la préfecture avant d’intervenir. Ce contrôle fait partie de notre préparation de dossier ; il ne coûte rien de le faire en amont et il évite une signature reportée.

Mérule. Ici, la réponse est nette : la préfecture du Pas-de-Calais indique qu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral mérule dans le département. L’information prévue par l’article L.126-25, qui s’impose au vendeur d’un immeuble situé dans une zone délimitée par arrêté, est donc sans objet à Berck. Cela ne dispense pas de faire examiner un désordre visible sur des bois, en particulier dans un logement resté fermé et humide, mais aucune obligation de zonage ne s’y attache.

Pour mémoire, les articles L.126-4 et L.126-5 encadrent les déclarations en mairie de la présence de termites, notamment lors d’opérations de démolition, et l’article L.131-3 fonde les arrêtés de délimitation des zones.

Risques naturels : ce que l’état des risques doit refléter

Berck est classée en zone de sismicité 1, très faible, et en catégorie 1 pour le potentiel radon. Le recensement national identifie sur la commune l’inondation, la submersion marine, le mouvement de terrain et le transport de marchandises dangereuses. Un plan de prévention des risques naturels lui est rattaché sous l’intitulé « PPRL secteur du montreuillois » (référence 62DDTM20160005) ; nous le citons sans le dater, la base publique ne publiant pas de date d’approbation. Aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier n’est rattaché à la commune.

Deux précisions de lecture, parce qu’elles sont souvent maltraitées. D’abord, le risque côtier — submersion marine — est bien identifié au niveau communal, mais sur le point que nous avons interrogé en centre-ville, le statut renvoyé à l’adresse est « risque inconnu ». Un statut communal ne se transforme pas en statut à l’adresse : c’est l’interrogation à l’adresse exacte du bien qui alimente l’état des risques. Ensuite, sur ce même point, la remontée de nappe ressort avec un statut « risque existant » à l’adresse — un paramètre qui intéresse autant l’acquéreur d’un rez-de-chaussée que le propriétaire d’un sous-sol.

Un dernier résultat mérite d’être signalé parce qu’il va à rebours de ce que l’on suppose souvent : sur onze points testés à l’intérieur du contour communal, aucun aléa de retrait-gonflement des argiles n’a été identifié. C’est un résultat, pas une lacune de mesure. Il n’autorise pas à qualifier la commune de « sans risque », mais il indique que la question argileuse n’est pas, ici, le sujet dominant.

Les autres diagnostics du dossier

• Amiante : permis de construire délivré avant le 1^er juillet 1997. Vu la structure du parc, la quasi-totalité des logements antérieurs à 1991 est concernée. En copropriété, s’y ajoute le dossier technique amiante des parties communes.
• Plomb : constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1^er janvier 1949. À Berck, cela vise un volume important — 1 094 résidences principales relèvent des deux premières périodes d’achèvement.
• Gaz et électricité : état de l’installation intérieure dès qu’elle dépasse quinze ans, à la vente comme à la location.
• État des risques et pollutions : établi à l’adresse et remis avant la signature.
• Superficie : loi Carrez pour les lots de copropriété, très fréquente ici ; surface habitable au bail en location.
• Audit énergétique réglementaire : requis à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.

Questions fréquentes sur le DPE à Berck

Ma résidence secondaire doit-elle avoir un DPE ?

Oui, dès qu’elle est vendue, et oui également si elle est mise en location à usage de résidence principale. L’obligation tient à l’opération, pas au nombre de semaines pendant lesquelles le logement est occupé.

J’ai un DPE réalisé en 2018 : puis-je l’utiliser ?

Non. Les diagnostics établis avant le 1^er juillet 2021 ont tous cessé d’être valables. Un DPE réalisé selon la méthode actuelle reste valable dix ans à compter de sa date d’établissement.

Faut-il un état termites pour vendre à Berck ?

Le département fait l’objet d’un arrêté de délimitation des zones contaminées, pris le 28 novembre 2003. Selon la localisation précise du bien, un état relatif à la présence de termites peut être exigé au titre de l’article L.126-24. Nous vérifions ce point avant l’intervention plutôt que d’affirmer une réponse générale.

Et la mérule ?

La préfecture du Pas-de-Calais indique qu’aucun arrêté préfectoral mérule n’a été pris dans le département. L’information réglementaire prévue à l’article L.126-25 ne s’applique donc pas ici.

Le DPE collectif de ma copropriété me dispense-t-il d’un DPE individuel ?

Non. Le DPE collectif décrit le bâtiment et appartient au syndicat des copropriétaires ; le DPE individuel décrit votre lot et c’est lui qui est annexé à la vente ou au bail. Les deux se complètent.

Mon logement est chauffé au fioul : à quoi dois-je m’attendre ?

Le fioul pèse à la fois sur la consommation conventionnelle et sur les émissions, et c’est fréquemment l’étiquette climat qui détermine alors la classe finale. Le rapport hiérarchise les scénarios de travaux, en distinguant ce qui relève de l’enveloppe et ce qui relève du générateur.

Que doit contenir l’état des risques pour un bien proche du littoral ?

Il reprend les risques recensés sur la commune — dont la submersion marine et le mouvement de terrain — ainsi que le plan de prévention des risques naturels intitulé « PPRL secteur du montreuillois », et il est établi à l’adresse exacte du bien. C’est cette interrogation à l’adresse qui fait foi, et non la situation générale de la commune.

Mon appartement fait 25 mètres carrés : le diagnostic est-il plus rapide ?

La visite est plus courte, mais elle n’est pas moins exigeante. Sur une petite surface, le rapport entre parois déperditives et volume chauffé, la position du lot dans l’immeuble et le mode de production d’eau chaude déterminent l’essentiel du résultat. Deux studios voisins peuvent obtenir des classes différentes.

Faire réaliser votre DPE à Berck

EDL & Diagnostic SAS intervient à Berck et sur le territoire des Deux Baies en Montreuillois, pour le diagnostic de performance énergétique comme pour l’ensemble du dossier de diagnostic technique. Nos diagnostiqueurs sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac. Nous sommes habitués aux contraintes propres aux biens occupés une partie de l’année : organisation de l’accès, coordination avec un gardien ou un syndic, remise d’un rapport lisible à distance par un propriétaire qui ne réside pas sur place.

Nous intervenons également dans d’autres communes des Hauts-de-France : Saint-Omer, Bourbourg, Orchies, Sainghin-en-Weppes et Fourmies.

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