Passoires thermiques en France : chiffres et marché en 2026
Combien reste-t-il de passoires thermiques en France en 2026, où se concentrent-elles et comment influencent-elles les ventes et les locations ? Les données officielles les plus récentes montrent un recul du nombre de logements classés F ou G, mais aussi de fortes différences selon le type de bien, la surface et le territoire. La réforme du calcul du DPE entrée en vigueur le 1er janvier 2026 modifie en outre l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité.
Données vérifiées le 28 août 2026. Cet article distingue les statistiques mesurées au 1er janvier 2025 des effets simulés ou constatés de la réforme DPE 2026.
Passoires thermiques en France : les chiffres essentiels
- 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc.
- Sur l’ensemble des logements — résidences principales, résidences secondaires et logements vacants — le total était estimé à 5,4 millions, soit 14,4 % du parc.
- Le nombre de passoires parmi les résidences principales avait diminué d’environ 327 000 logements en un an.
- Les maisons restaient plus souvent classées F ou G que les appartements : environ 15,2 % contre 9,7 %.
- L’Île-de-France présentait la proportion régionale la plus élevée parmi les résidences principales, avec environ 17,4 % de classes F ou G.
Ces estimations proviennent de l’Observatoire national de la rénovation énergétique et du SDES. Elles reposent sur les DPE collectés par l’Ademe entre octobre 2024 et mars 2025, puis extrapolés à l’ensemble du parc métropolitain.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Depuis la réforme du DPE de 2021, l’étiquette finale dépend de la moins bonne des deux performances : la consommation conventionnelle d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Il est donc imprécis de définir une classe uniquement par un niveau de consommation.
Le classement ne constitue pas à lui seul un diagnostic des travaux à entreprendre. Deux logements portant la même étiquette peuvent présenter des défauts très différents : isolation de la toiture, parois froides, ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire ou menuiseries. Le DPE donne une photographie réglementaire ; un audit énergétique va plus loin en construisant des scénarios cohérents de rénovation.
Pourquoi le nombre de passoires thermiques diminue-t-il ?
La baisse observée depuis 2023 combine plusieurs phénomènes. Des logements ont été rénovés, d’autres ont bénéficié de la correction de la méthode applicable aux petites surfaces depuis juillet 2024, et le renouvellement progressif des DPE améliore la qualité statistique. Selon le SDES, près de 40 % de la diminution constatée entre 2024 et 2025 provenait de la réforme des logements de moins de 40 m².
Il faut donc éviter d’interpréter toute baisse statistique comme une rénovation physique du parc. Une modification de méthode peut changer une étiquette sans modifier l’isolation, le système de chauffage ni la consommation réelle des occupants.
Ce que change la réforme du DPE au 1er janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette évolution améliore surtout le classement de certains logements chauffés à l’électricité. Selon une simulation du SDES appliquée au parc du 1er janvier 2025, environ 700 000 résidences principales supplémentaires auraient quitté les classes F et G : le taux serait passé de 12,7 % à environ 10,4 %.
Cette estimation est une simulation statistique, pas un nouveau recensement de tous les logements. Le ministère de la Transition écologique précise qu’un propriétaire disposant d’un DPE encore valable peut télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette depuis l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Il n’est donc pas toujours nécessaire de refaire immédiatement le diagnostic.
À retenir : une meilleure étiquette obtenue grâce au nouveau coefficient ne remplace pas des travaux lorsque le logement reste inconfortable, coûteux à chauffer ou mal isolé.
Où se trouvent le plus de logements F et G ?
L’Île-de-France reste particulièrement concernée
Au 1er janvier 2025, l’Île-de-France comptait environ 17,4 % de passoires énergétiques parmi ses résidences principales. Les petites surfaces y sont nombreuses et davantage exposées aux mauvaises classes : à l’échelle nationale, près de 19,9 % des résidences principales de moins de 30 m² étaient classées F ou G, contre une proportion nettement plus faible pour les grandes surfaces.
Les maisons sont davantage touchées que les appartements
En moyenne nationale, 15,2 % des maisons utilisées comme résidences principales étaient des passoires énergétiques, contre 9,7 % des appartements. L’âge du bâti, la surface de parois en contact avec l’extérieur, le mode de chauffage et le climat expliquent une partie de cet écart.
Les écarts régionaux doivent être interprétés avec prudence
Comparer des villes à partir de pourcentages isolés peut être trompeur : la structure du parc, la part de petites surfaces, le climat, l’année de construction et la proportion de résidences secondaires changent fortement les résultats. Pour cette raison, nous privilégions ici les données régionales et nationales du SDES plutôt que des classements urbains non sourcés.
Quel impact sur le marché immobilier en 2026 ?
Une part croissante des ventes concerne des étiquettes faibles
Selon les Notaires de France, les logements anciens classés E, F ou G représentaient 40 % des transactions en 2024. Cela ne signifie pas que 40 % des ventes étaient des passoires thermiques : la classe E est incluse dans ce chiffre. La progression traduit néanmoins l’importance prise par l’étiquette énergétique dans la négociation.
La décote dépend du bien et du territoire
Il n’existe pas une décote nationale unique applicable à toutes les passoires. L’écart de prix varie selon la région, la tension du marché, le type de logement, la classe de référence, le coût estimé des travaux et la possibilité réelle d’améliorer le bien. Une maison G en zone détendue ne se compare pas à un petit appartement F situé dans une métropole.
Le bon raisonnement consiste à comparer le prix avec des biens similaires, puis à intégrer le coût des travaux, les contraintes techniques, les aides éventuellement mobilisables et le calendrier du projet. Notre analyse dédiée explique plus précisément la décote DPE et son impact sur la valeur du bien.
Quelles conséquences pour la location ?
En France métropolitaine, un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier prévoit ensuite l’exclusion des logements F à partir de 2028, puis des logements E à partir de 2034. Les règles d’application peuvent dépendre de la date et de la situation du bail ; il ne faut donc pas résumer la mesure à une expulsion automatique du locataire en cours de contrat.
Les logements F et G sont également concernés par le gel de l’augmentation des loyers dans les situations prévues par la réglementation. Le calendrier officiel et les conditions de décence sont détaillés sur Service-Public.fr. Vous pouvez aussi utiliser notre guide pratique : mon logement est-il encore louable ?
Quelles obligations lors de la vente ?
La vente d’une passoire thermique reste possible. Le vendeur doit notamment fournir un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique. En métropole, la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation appartenant à un propriétaire unique et classé E, F ou G est également soumise à l’audit énergétique réglementaire, selon les conditions prévues par les textes.
L’audit doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite lorsqu’elle a lieu, ou au plus tard lors de la promesse de vente. Il présente des scénarios de travaux ; il n’oblige pas le vendeur à les réaliser avant la transaction. Pour préparer cette étape, consultez notre page sur l’audit énergétique réglementaire et notre guide pour vendre une passoire thermique en 2026.
Propriétaire, vendeur ou acquéreur : que vérifier ?
- Contrôler la date et le numéro du DPE. Un ancien diagnostic peut être expiré ou concerné par une attestation 2026.
- Identifier l’énergie de chauffage. La réforme de 2026 concerne particulièrement les logements électriques, sans garantir un changement de classe.
- Lire le détail du rapport. L’étiquette seule ne montre ni la cause principale des déperditions ni la faisabilité des travaux.
- Vérifier l’obligation d’audit. Elle dépend du type de bien, de sa classe et du contexte de vente.
- Chiffrer avant de négocier. Les estimations génériques ne remplacent pas des devis adaptés au bâtiment.
- Comparer des biens réellement similaires. Type, surface, quartier, état et contraintes de copropriété doivent être pris en compte.
DPE, audit énergétique ou devis de travaux ?
Ces documents ont des fonctions différentes. Le DPE classe le logement et formule des recommandations générales. L’audit énergétique réglementaire propose des parcours de travaux chiffrés selon une méthode encadrée. Les devis d’entreprises définissent enfin le prix contractuel et les solutions réellement mises en œuvre.
Si vous avez besoin d’un diagnostic pour une vente ou une location, consultez notre service de diagnostic de performance énergétique. Pour les interdictions, les aides et les solutions de rénovation, notre guide complet de la passoire thermique conserve le rôle de page de référence.
Questions fréquentes
Combien de passoires thermiques compte la France en 2026 ?
La dernière photographie officielle complète porte sur le 1er janvier 2025 : 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G. Une simulation du nouveau coefficient électrique applicable en 2026 ramène ce total théorique à environ 3,2 millions, soit 10,4 %. Ces deux chiffres ne décrivent donc pas exactement la même méthode.
Une classe G peut-elle encore être louée ?
En métropole, un logement G n’est plus conforme au critère de décence énergétique pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025. La situation exacte doit être vérifiée selon le bail et le territoire.
Un DPE électrique doit-il être refait en 2026 ?
Pas systématiquement. Lorsqu’un DPE reste valable, une attestation officielle de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe à partir de son numéro.
Une mauvaise classe entraîne-t-elle toujours une décote ?
Elle influence souvent la négociation, mais l’ampleur de l’écart dépend du marché local, du type de bien et des travaux nécessaires. Une moyenne nationale ne permet pas d’estimer correctement un logement particulier.
La réforme DPE 2026 améliore-t-elle réellement le logement ?
Elle peut améliorer son classement réglementaire, surtout avec un chauffage électrique, mais elle ne change ni l’isolation ni les équipements. Le confort et les consommations réelles ne s’améliorent que si le bâtiment ou ses usages évoluent.
Besoin d’un DPE ou d’un audit énergétique ? Décrivez votre bien et votre projet via notre formulaire de devis personnalisé. EDL Diagnostic vous orientera vers la prestation adaptée et, lorsque l’intervention n’est pas réalisée directement par EDL, vers son réseau de partenaires.
