Surface Carrez ou surface habitable : différences et calcul
Surface Carrez et surface habitable ne désignent pas la même chose. La première concerne principalement la vente d’un lot de copropriété ; la seconde décrit l’espace habitable d’un logement et doit notamment figurer dans les baux de résidence principale. Leur méthode de calcul comporte des points communs, mais aussi des exclusions différentes.
Une confusion peut entraîner une diminution du prix de vente ou du loyer. Voici comment choisir la bonne mesure et éviter les erreurs. Informations juridiques vérifiées le 14 août 2026.
Surface Carrez ou surface habitable : la différence en bref
| Critère | Surface habitable | Surface Carrez |
|---|---|---|
| Usage principal | Location d’une résidence principale | Vente d’un lot de copropriété |
| Texte de référence | Article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation | Article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et décret du 23 mai 1997 |
| Principe de calcul | Surface de plancher construite après déductions légales | Planchers des locaux privatifs clos et couverts après déductions légales |
| Hauteur inférieure à 1,80 m | Exclue | Exclue |
| Combles aménagés | Peuvent être inclus s’ils font partie du logement et respectent les critères | Peuvent être inclus s’ils sont privatifs, clos, couverts et suffisamment hauts |
| Combles non aménagés | Exclus | Peuvent être inclus selon leur statut et leur configuration |
| Caves, garages et stationnements | Exclus | Exclus du champ de l’article 46 lorsqu’ils constituent ces catégories de lots |
| Véranda | Exclue | Peut être incluse si elle satisfait aux critères Carrez et appartient au lot privatif |
| Maison hors copropriété | Mesure pertinente pour la location | Loi Carrez non applicable |
| Écart supérieur à 5 % | Réduction proportionnelle du loyer sous conditions | Diminution proportionnelle du prix sous conditions |
Une loggia, un grenier ou une véranda ne se comptabilise pas automatiquement « pour moitié ». Ce type de règle appartient à d’autres notions de surface. En Carrez, il faut examiner la configuration physique du local, sa hauteur et sa désignation juridique dans la copropriété.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable est définie par l’article R156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite après déduction des éléments suivants :
- murs et cloisons ;
- marches et cages d’escalier ;
- gaines ;
- embrasures de portes et de fenêtres.
Ne sont pas comptabilisés les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, certains volumes vitrés, parties communes, autres dépendances et parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Des combles aménagés comptent-ils dans la surface habitable ?
Ils peuvent être comptabilisés. Le texte exclut les combles non aménagés, et non tous les combles. Une pièce aménagée sous toiture peut donc entrer dans la surface habitable pour sa partie d’au moins 1,80 m, lorsqu’elle appartient réellement au logement et ne relève pas d’une autre exclusion.
Le chauffage n’est pas, à lui seul, le critère légal permettant de décider si une pièce compte. Il faut appliquer la définition complète et vérifier la situation réelle du local.
Exemple de calcul de surface habitable
Un appartement comprend :
- séjour, cuisine, chambres, salle d’eau et circulation après déductions : 62 m² ;
- bureau aménagé sous combles : 9 m² au-dessus de 1,80 m et 4 m² sous 1,80 m ;
- balcon : 5 m² ;
- cave : 7 m².
Si le bureau fait juridiquement et matériellement partie du logement, la surface habitable est de 71 m² : 62 + 9. La partie sous 1,80 m, le balcon et la cave restent exclus.
Quand indiquer la surface habitable dans un bail ?
La surface habitable doit figurer dans le bail d’un logement loué comme résidence principale. Cette obligation concerne les locations vides, mais également les locations meublées soumises au régime de la loi du 6 juillet 1989 et le bail mobilité. Elle doit aussi apparaître dans une annonce de location lorsqu’une réglementation l’exige.
La surface habitable ne doit donc pas être remplacée par la surface Carrez, même lorsque le logement loué est situé en copropriété. Pour préparer votre dossier, consultez notre page consacrée au mesurage de la surface habitable.
Surface absente du bail : quel recours ?
Lorsque la surface habitable n’est pas indiquée, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de l’ajouter dans le mois suivant la signature du bail. Le propriétaire dispose ensuite d’un mois pour répondre. En cas de refus ou d’absence de réponse, le locataire peut demander une diminution du loyer au juge dans les trois mois suivant sa mise en demeure.
Surface erronée de plus de 5 %
Si la surface mentionnée dépasse de plus d’un vingtième — soit 5 % — la surface réelle, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle. Le bailleur dispose de deux mois pour répondre. À défaut d’accord, le locataire dispose de quatre mois après sa demande pour saisir le juge.
Lorsque la demande intervient dans les six mois suivant la signature du bail, la réduction peut s’appliquer depuis le début du contrat. Plus tard, elle s’applique à compter de la demande. La procédure détaillée figure sur la fiche Service-Public consacrée au bail d’habitation.
Qu’est-ce que la superficie privative loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot soumis au statut de la copropriété. Elle ne s’applique pas à la vente d’une maison individuelle située hors copropriété.
La superficie privative correspond aux planchers des locaux privatifs clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Les parties sous 1,80 m ne sont pas comptées. Le calcul est défini par le décret du 23 mai 1997.
Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du champ de l’obligation. Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont généralement pas pris en compte, avec des nuances jurisprudentielles lorsque plusieurs lots sont matériellement réunis. Il faut donc étudier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, pas uniquement l’apparence des pièces.
Quels espaces peuvent entrer dans le calcul Carrez ?
Un grenier, des combles, une remise ou une véranda peuvent compter s’ils appartiennent au lot privatif, constituent des locaux clos et couverts et présentent une hauteur suffisante. Leur inclusion n’est jamais automatique : leur désignation dans les documents de copropriété et leur configuration doivent être vérifiées.
Un balcon ou une terrasse ouverte ne constitue pas un local clos et couvert. Une cave, un garage ou un emplacement de stationnement demeure exclu en raison de sa catégorie, même s’il est couvert.
Exemple de calcul Carrez
Un lot d’habitation comprend 64 m² de pièces principales après déductions, une véranda privative close et couverte de 8 m², une cave de 6 m² et 3 m² sous une pente inférieure à 1,80 m. Si la véranda fait bien partie du lot et satisfait aux critères du décret, la superficie Carrez atteint 72 m². La cave et la partie basse restent exclues.
Ce même logement peut présenter une surface habitable différente, car la véranda est expressément exclue de cette dernière. Pour une vente, retrouvez notre service de mesurage loi Carrez.
Erreur ou absence de superficie Carrez : quelles conséquences ?
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux situations :
- Absence de toute mention de superficie : une action en nullité peut être engagée dans le mois suivant l’acte authentique. Si l’acte authentique mentionne finalement la superficie, il met fin au droit d’agir contre l’avant-contrat pour cette omission.
- Superficie réelle inférieure de plus de 5 % : l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle au déficit. L’action doit être engagée dans l’année suivant l’acte authentique.
Si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément de prix.
Exemple de diminution du prix
Un appartement est vendu 250 000 € pour 70 m² Carrez. Un nouveau mesurage conforme établit 65 m², soit un déficit de 5 m² sur 70 m² — environ 7,14 %. Sous réserve des conditions légales et de l’action engagée dans le délai, la diminution proportionnelle serait d’environ 17 857 €.
Faut-il obligatoirement un diagnostiqueur certifié ?
Non. Contrairement au DPE, au plomb, à l’amiante, au gaz, à l’électricité ou aux termites, aucun certificat réglementaire spécifique de diagnostiqueur n’est imposé pour mesurer une surface Carrez ou une surface habitable. Le vendeur ou le bailleur peut effectuer le calcul lui-même.
Le recours à un professionnel expérimenté et assuré reste néanmoins recommandé pour les biens complexes : combles, mezzanine, lots réunis, changement d’usage, véranda ou discordance avec le règlement de copropriété. Il permet d’obtenir un relevé documenté et d’identifier les zones nécessitant une vérification juridique par le notaire.
L’assurance du mesureur ne supprime pas automatiquement la responsabilité du vendeur ou du bailleur. En cas de faute professionnelle ayant causé un préjudice, la responsabilité de l’intervenant peut toutefois être recherchée selon les circonstances.
Les erreurs les plus fréquentes
- Reporter la superficie Carrez dans un bail sans calculer la surface habitable.
- Exclure tous les combles de la surface habitable, alors que seuls les combles non aménagés sont expressément exclus.
- Compter une annexe pour moitié sans fondement applicable à la mesure recherchée.
- Oublier les parties sous 1,80 m dans un logement mansardé.
- Se fier uniquement au cadastre ou à un ancien plan, qui ne remplace pas un relevé des surfaces actuelles.
- Réutiliser un ancien mesurage après des travaux ayant modifié les cloisons, les escaliers ou l’affectation des locaux.
Questions fréquentes
La surface Carrez est-elle toujours supérieure à la surface habitable ?
Non. Elle peut être supérieure lorsqu’un local inclus en Carrez est exclu de la surface habitable, comme certaines vérandas. Mais le résultat dépend entièrement de la configuration et du statut juridique des locaux.
Une pièce non chauffée est-elle exclue de la surface habitable ?
Pas uniquement pour cette raison. Il faut vérifier si elle fait partie du logement et si elle correspond à l’une des exclusions prévues par l’article R156-1.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Elle ne s’applique pas à une maison individuelle hors copropriété. Elle peut en revanche concerner une maison constituant un lot de copropriété.
Le mesurage reste-t-il valable après des travaux ?
Il n’existe pas de durée de validité fixe, mais le résultat doit être recalculé dès que des travaux peuvent modifier la superficie ou la qualification des locaux.
Sources officielles
- Légifrance — article R156-1 : définition de la surface habitable
- Légifrance — décret du 23 mai 1997 : définition de la superficie privative
- Légifrance — article 46 de la loi du 10 juillet 1965
- Service-Public — surface absente ou erronée dans un bail
- ANIL — mentions obligatoires d’un bail meublé
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