Qui paie les diagnostics immobiliers : vendeur ou acquéreur ?
En principe, le vendeur paie les diagnostics immobiliers nécessaires à la vente. Il doit surtout remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT) valide. Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent convenir que le coût des prestations sera supporté, en tout ou partie, par l’acquéreur. Cette répartition financière ne supprime jamais l’obligation du vendeur de fournir le DDT.
Pour une location, la règle est différente : les diagnostics destinés au locataire sont établis aux frais exclusifs du bailleur.
Qui paie les diagnostics immobiliers lors d’une vente ?
Le Code de la construction et de l’habitation, article L271-4, impose au vendeur de fournir le DDT et de l’annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Dans la pratique, le vendeur choisit donc généralement le diagnostiqueur, commande les contrôles et règle la facture.
Il faut néanmoins distinguer deux notions :
- L’obligation de fournir les diagnostics reste à la charge du vendeur. Il doit remettre des documents adaptés au bien et valides au moment requis.
- La charge financière peut être négociée. Les parties peuvent prévoir que l’acquéreur rembourse ou paie les diagnostics, à condition que cet accord soit clairement formalisé.
Cette possibilité est expressément rappelée par Notaires de France : les frais sont normalement à la charge du vendeur, mais les parties peuvent décider de les imputer à l’acquéreur.
L’acquéreur peut-il prendre les diagnostics à sa charge ?
Oui, si le vendeur et l’acquéreur sont d’accord. Cette situation peut apparaître dans une négociation globale sur le prix ou dans un contexte particulier, par exemple lorsqu’un acquéreur demande une expertise complémentaire qui ne fait pas partie du DDT obligatoire.
L’accord doit être rédigé avec l’aide du notaire ou du professionnel chargé de l’avant-contrat. Une simple entente orale est déconseillée. Même si l’acquéreur supporte la facture, le vendeur doit s’assurer que les diagnostics obligatoires sont effectivement remis et qu’ils sont encore valides.
À retenir : payer les diagnostics et être juridiquement tenu de fournir le DDT sont deux choses différentes.
Qui commande le diagnostiqueur ?
Le vendeur a intérêt à commander lui-même les diagnostics auprès d’un professionnel certifié. Il garde ainsi la maîtrise du calendrier, peut transmettre les informations utiles sur le bien et reçoit directement les rapports à remettre à l’agence immobilière ou au notaire.
Le diagnostiqueur doit présenter les garanties requises pour les missions concernées, notamment une certification valide et une assurance de responsabilité professionnelle. L’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés permet de contrôler la certification du professionnel retenu.
Si l’acquéreur souhaite faire vérifier un résultat ou obtenir une expertise non prévue dans le DDT, il peut missionner le professionnel de son choix. Cette prestation complémentaire est normalement à sa charge, sauf accord différent entre les parties.
Quels diagnostics doivent être payés pour une vente ?
Il n’existe pas un pack identique pour tous les biens. La composition du DDT dépend notamment de la date de construction, de l’ancienneté des installations, de la nature du bien et de sa localisation. Selon le dossier, il peut comprendre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf exception prévue par les textes ;
- le diagnostic amiante avant-vente lorsque le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949 ;
- les diagnostics électricité et gaz lorsque les installations concernées ont plus de 15 ans ;
- l’état relatif aux termites lorsque le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ;
- l’état des risques et, lorsque le bien est concerné, l’état des nuisances sonores aériennes ;
- le contrôle de l’assainissement non collectif lorsque le logement n’est pas raccordé au réseau public ;
- les autres documents applicables au bien, par exemple le mesurage du lot de copropriété ou l’audit énergétique réglementaire pour certaines ventes en monopropriété classées E, F ou G.
La présence d’un risque mérule dans une zone définie par arrêté entraîne une information spécifique. Elle ne doit pas être présentée comme un diagnostic technique standard, systématiquement obligatoire et assorti d’une durée nationale unique.
À quel moment le vendeur doit-il payer et réaliser les diagnostics ?
Il est recommandé de commander les diagnostics avant la mise en vente. Le DPE doit notamment être disponible pour renseigner l’annonce lorsque le bien est soumis à cette obligation. Un dossier préparé suffisamment tôt évite également de retarder la promesse de vente.
Le DDT doit être annexé à la promesse de vente ou, en l’absence de promesse, à l’acte authentique. Si un document arrive à expiration entre l’avant-contrat et l’acte définitif, il doit être renouvelé lorsque les règles applicables l’exigent.
Avant de commander une nouvelle intervention, vérifiez les rapports déjà disponibles et leur durée de validité. Certains diagnostics peuvent encore être réutilisés si le bien n’a pas été modifié et si leur champ correspond à la vente envisagée.
Combien coûtent les diagnostics immobiliers ?
Les tarifs des diagnostiqueurs sont libres. Le prix dépend notamment de la surface, du nombre de pièces, du type de bien, de son ancienneté, de ses équipements et du nombre de diagnostics à réaliser. Un appartement récent nécessitant peu de contrôles ne représente pas le même travail qu’une maison ancienne dotée d’installations de gaz et d’électricité de plus de 15 ans.
Pour comparer correctement les offres, demandez un devis détaillé indiquant les missions comprises. Un prix très bas ne doit pas conduire à négliger la certification du diagnostiqueur, son assurance ou le périmètre réel de l’intervention.
EDL Diagnostic peut établir un devis personnalisé pour vos diagnostics immobiliers à partir des caractéristiques du bien et de votre projet de vente.
Que risque le vendeur si le DDT est incomplet ?
Les conséquences varient selon le diagnostic manquant ou erroné. Il n’existe pas une sanction unique applicable automatiquement à toute omission. Selon le document concerné, le vendeur peut notamment perdre le bénéfice de l’exonération de la garantie des vices cachés, engager sa responsabilité ou s’exposer à une demande de diminution du prix ou de résolution de la vente.
Le notaire contrôle la présence des documents nécessaires au dossier, mais le vendeur doit transmettre des informations exactes au diagnostiqueur et remettre les rapports disponibles. En cas de doute sur les conséquences d’une anomalie ou sur la rédaction de l’avant-contrat, il convient de demander conseil au notaire.
Diagnostics d’une location : qui paie ?
Dans le cadre d’une location, le bailleur doit fournir au locataire les diagnostics exigés pour le logement. Ils sont réalisés à ses frais exclusifs. Le propriétaire ne peut donc pas ajouter leur coût aux honoraires du locataire ou lui facturer un supplément au titre du DDT.
Le locataire peut toutefois commander à ses frais une expertise indépendante s’il souhaite approfondir un point qui ne relève pas des diagnostics obligatoires remis par le bailleur.
Questions fréquentes
Le vendeur est-il toujours obligé de payer les diagnostics ?
Non au sens strict de la répartition financière : vendeur et acquéreur peuvent convenir que l’acquéreur supportera le coût. En revanche, le vendeur reste tenu de fournir le DDT requis pour la vente.
Peut-on déduire le prix des diagnostics du prix de vente ?
Les parties peuvent intégrer cette dépense à leur négociation globale. La modalité retenue doit être clairement indiquée dans l’avant-contrat avec l’aide du notaire afin d’éviter toute ambiguïté.
L’acheteur doit-il payer une contre-expertise ?
S’il demande de sa propre initiative une expertise complémentaire ou une vérification indépendante, son coût lui revient normalement. Les parties restent libres de convenir d’une autre répartition.
Tous les diagnostics sont-ils obligatoires avant le compromis ?
Le DDT doit être annexé à la promesse de vente ou, s’il n’y en a pas, à l’acte authentique. Il est préférable de préparer le dossier en amont, notamment parce que certaines informations doivent figurer dans l’annonce et que l’acquéreur doit pouvoir décider en connaissance de cause.
L’essentiel à retenir
- Le vendeur commande et paie généralement les diagnostics de vente.
- Les parties peuvent décider que l’acquéreur supporte leur coût.
- Le vendeur reste responsable de la fourniture d’un DDT adapté et valide.
- Pour une location, les diagnostics sont payés exclusivement par le bailleur.
- Le nombre de contrôles et leur prix dépendent des caractéristiques du bien.
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