Peut-on encore louer un logement classé G au DPE en 2026 ?

Non, pas pour un nouveau bail en métropole. Un logement classé G ne respecte plus le niveau de performance énergétique minimal exigé d'un logement décent. Or un bailleur doit toujours louer un logement décent.

Une interdiction applicable depuis le 1er janvier 2025

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a intégré la performance énergétique aux critères de décence définis par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis le 1er janvier 2025, un logement étiqueté G est considéré comme non décent.

Cette règle a remplacé le seuil appliqué depuis le 1er janvier 2023, qui interdisait la location des logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an. Elle s'ajoute aux autres obligations du bailleur, et notamment aux diagnostics obligatoires pour louer un logement.

Quels contrats sont concernés ?

L'interdiction vise trois situations, dès lors qu'elles interviennent depuis le 1er janvier 2025 :

• la signature d'un nouveau bail ;
• le renouvellement d'un bail existant ;
• la reconduction tacite d'un bail arrivé à échéance.

Elle concerne les locations vides comme les locations meublées à usage de résidence principale.

Quelles différences entre la métropole et l'outre-mer ?

Le calendrier est décalé en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte. Dans ces territoires, la location des logements G sera interdite à partir du 1er janvier 2028, puis celle des logements F à partir du 1er janvier 2031. Il est donc inexact d'affirmer que les logements G sont interdits partout en France depuis 2025.

Une réforme en discussion au Parlement

Le projet de loi « Relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat en juillet 2026, prévoit de permettre la location de logements F ou G lorsque le propriétaire s'engage dans des travaux de rénovation. À la date de mise à jour de cet article, ce texte n'est pas adopté définitivement : l'interdiction actuelle reste pleinement applicable.

Un bail déjà en cours n'est pas automatiquement résilié. Le locataire peut rester dans le logement, mais le critère de décence énergétique s'appliquera au moment où le contrat sera renouvelé ou reconduit.

Le bail signé avant 2025 reste-t-il valable ?

Oui. L'entrée en vigueur de l'interdiction au 1er janvier 2025 n'a pas mis fin aux contrats en cours. Un bail signé en 2023 ou 2024 continue de produire ses effets jusqu'à son terme.

Attention toutefois : un bail conclu en 2023 ou 2024 pouvait déjà relever du seuil de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an. Un logement très énergivore pouvait donc déjà être non décent à la signature.

Que se passe-t-il lors du renouvellement ou de la reconduction tacite ?

Un bail vide dure généralement trois ans pour un bailleur personne physique, puis il est reconduit tacitement par périodes de trois ans. Un bail meublé est conclu pour un an, reconduit chaque année.

Prenons un exemple. Un appartement classé G est loué vide depuis le 1er mars 2024. Le bail court jusqu'au 28 février 2027. À sa reconduction tacite, le 1er mars 2027, le logement devra respecter le critère de décence énergétique. S'il est toujours classé G, il sera considéré comme non décent.

Pour un meublé signé en 2024, la reconduction annuelle intervenue en 2025 ou en 2026 a déjà rendu le critère applicable.

Le locataire peut-il demander des travaux ?

Oui. Le locataire peut demander au propriétaire un DPE pour évaluer la décence du logement. S'il constate que le logement ne respecte pas les critères, il peut demander sa mise en conformité, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

Tableau de décision selon votre bail (France métropolitaine) :

Il existe des situations particulières, mais elles ne constituent pas une autorisation générale de louer un logement G. Elles limitent ce que le juge peut imposer au propriétaire en cas de litige.

Les contraintes techniques et architecturales

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge ne peut pas ordonner les travaux de mise aux normes énergétiques lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui empêchent d'atteindre le niveau requis. Il faut alors que des travaux compatibles avec ces contraintes aient été réalisés.

Le décret du 18 août 2023 précise ces cas : refus d'autorisation lié à la protection du patrimoine, ou risque de pathologie pour le bâti, par exemple.

Le cas particulier des copropriétés

Dans un immeuble en copropriété, une partie des travaux dépend du syndicat des copropriétaires : isolation de la façade, toiture, chauffage collectif. Le juge ne peut pas ordonner les travaux si le copropriétaire bailleur démontre qu'il a accompli les démarches nécessaires auprès de la copropriété sans obtenir le vote des travaux, et que les travaux réalisés dans son lot ne suffisent pas à atteindre le seuil.

Pourquoi ces exceptions ne constituent pas une autorisation automatique

C'est le point essentiel : une limitation du pouvoir du juge d'imposer des travaux n'équivaut pas à une dispense générale du critère de décence énergétique.

Le logement reste classé G et ne respecte toujours pas le niveau minimal. Un propriétaire ne peut donc pas simplement invoquer un refus de la copropriété pour remettre son bien en location en toute sécurité. Chaque situation doit être analysée individuellement, idéalement avec un professionnel du droit ou l'ADIL de votre département.

Il n'existe pas d'amende forfaitaire appliquée automatiquement à chaque propriétaire louant un logement G. Le risque principal est civil : le logement étant non décent, le locataire peut agir contre le bailleur.

Les recours du locataire

Le locataire signale d'abord la non-conformité au propriétaire et demande sa mise en conformité. En l'absence d'accord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection. Le juge peut alors déterminer la nature des travaux à réaliser et fixer un délai, sous réserve des exceptions vues plus haut.

Les conséquences possibles sur le loyer

Selon les circonstances, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à la réalisation des travaux. Le bail, lui, reste valable : le locataire n'est pas obligé de quitter le logement.

Le gel des loyers des logements F et G

Ce gel est une règle distincte de l'interdiction de location. En métropole, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022 : ni révision annuelle, ni complément de loyer, ni hausse lors d'un changement de locataire. Un logement F, encore louable en 2026, reste donc concerné.

Avant d'engager des travaux coûteux, commencez par vérifier votre diagnostic. Il arrive qu'un DPE soit obsolète, contienne des erreurs ou puisse bénéficier d'une nouvelle étiquette.

Vérifier la validité et les données du DPE

Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n'est plus valable depuis le 1er janvier 2025 : il doit être refait avant toute mise en location. Un DPE réalisé à partir du 1er juillet 2021 est valable dix ans.

Contrôlez aussi les informations qui figurent sur le document : surface, année de construction, type de chauffage, isolation déclarée. Une donnée erronée peut dégrader l'étiquette.

Vérifier si une nouvelle attestation ADEME est possible

Deux évolutions de la méthode peuvent améliorer l'étiquette d'un DPE existant :

• Petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés pour les logements de 40 m² ou moins. Les propriétaires concernés peuvent télécharger sur le site de l'ADEME une attestation qui remplace l'étiquette initiale.
• Coefficient de l'électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les DPE réalisés en 2025 ou avant restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si l'étiquette s'améliore.

Ces changements ne profitent pas à tous les logements. Ils concernent surtout les petites surfaces et les logements chauffés à l'électricité. Un logement chauffé au fioul ou au gaz ne verra généralement pas son classement changer. Vérifiez votre situation sur l'observatoire DPE de l'ADEME, à l'aide du numéro d'identification de votre diagnostic.

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Identifier les travaux prioritaires

Si le classement reste G, des travaux sont nécessaires. Les plus efficaces sont généralement :

• l'isolation des combles et de la toiture, souvent la première source de déperdition ;
• l'isolation des murs, par l'intérieur ou par l'extérieur ;
• le remplacement des menuiseries simple vitrage ;
• la modernisation du chauffage, par exemple le remplacement d'une chaudière ancienne ou de convecteurs électriques ;
• une ventilation adaptée, indispensable après une isolation.

En copropriété, une partie de ces travaux doit être votée en assemblée générale. Inscrivez la question à l'ordre du jour dès que possible.

Faire réaliser un nouveau DPE après les travaux

Une fois les travaux terminés, seul un nouveau diagnostic permet de justifier la nouvelle performance du logement. Conservez les factures des travaux : le diagnostiqueur pourra les prendre en compte pour établir un DPE qui reflète l'état réel du bien.

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Le DPE et l'audit énergétique n'ont pas le même rôle. Le DPE évalue la performance énergétique du logement et lui attribue une étiquette de A à G. L'audit énergétique va plus loin : il propose des scénarios de travaux chiffrés, par étapes, pour améliorer le classement.

L'audit réglementaire n'est pas obligatoire pour louer. Il est exigé lors de la vente d'une maison ou d'un immeuble de plusieurs logements appartenant au même propriétaire, lorsqu'ils sont classés E, F ou G.

Pour un bailleur qui doit sortir de la classe G, un audit volontaire reste toutefois utile. Il permet de hiérarchiser les travaux et d'éviter des dépenses qui amélioreraient peu l'étiquette.

L'interdiction des logements G n'est qu'une première étape. Le calendrier prévu par la loi Climat et Résilience se poursuit en métropole :

Les logements classés F sont aussi des passoires thermiques. Leur location reste possible en 2026, sous réserve des autres obligations, mais leurs loyers sont gelés et ils seront concernés par l'interdiction en 2028.

Anticiper présente plusieurs avantages : étaler le budget, profiter des disponibilités des artisans et viser directement la classe D ou mieux. Un logement qui passe de G à F en 2026 devra être rénové à nouveau avant 2028.

Vérifier son diagnostic actuel

Contrôlez cinq informations : la date de réalisation, le numéro d'identification ADEME, l'adresse, la surface et le classement. Sans numéro ADEME, le DPE n'est pas valable.

Faire appel à un diagnostiqueur certifié

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, indépendant et assuré. Il engage sa responsabilité en cas de diagnostic erroné, sauf si le propriétaire lui a volontairement fourni de fausses informations. Retrouvez le détail de notre prestation de diagnostic de performance énergétique.

Demander un devis DPE

Pour chiffrer votre diagnostic, préparez l'adresse du logement, sa surface, son année de construction, son mode de chauffage et, si vous l'avez, votre ancien DPE. Consultez aussi le prix d'un diagnostic DPE.