DPE Location : le guide complet 2026 pour propriétaires bailleurs
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un document central pour tout propriétaire souhaitant mettre son bien en location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et cette restriction s’étendra aux classes F en 2028 puis E en 2034.
La réforme DPE 2026 apporte une évolution majeure : le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, permettant à environ 850 000 logements de sortir du statut de passoire énergétique.
Chez EDL Diagnostic, nous accompagnons les propriétaires bailleurs depuis plus de 15 ans avec plus de 20 000 diagnostics réalisés. Ce guide complet vous explique toutes vos obligations, les sanctions encourues, et les solutions pour continuer à louer sereinement.
Qu'est-ce que le DPE pour la location ?
Définition et objectifs
Le DPE location est un document officiel qui évalue la performance énergétique d’un logement mis en location. Il informe le locataire potentiel sur la consommation d’énergie du logement (en kWh/m²/an), les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an), l’estimation des factures énergétiques annuelles, et les travaux recommandés pour améliorer la performance.
Le DPE classe le logement sur une échelle de A (très performant) à G (passoire thermique). La classe finale correspond à la plus mauvaise des deux étiquettes (énergie ou climat).
Pourquoi le DPE est-il obligatoire en location ?
Protection du locataire : Le DPE permet au futur locataire d’anticiper ses dépenses énergétiques. Un logement classé G peut coûter jusqu’à 2 000€ de plus par an en énergie qu’un logement classé D.
Transparence du marché : L’affichage obligatoire de la classe énergétique dans les annonces permet une comparaison objective entre les biens.
Lutte contre la précarité énergétique : En interdisant progressivement la location des passoires thermiques, l’État protège les locataires les plus vulnérables.
Objectifs climatiques : Le secteur du bâtiment représente 44% de la consommation énergétique française. Le DPE est un levier majeur pour atteindre la neutralité carbone en 2050.
DPE opposable : les droits du locataire
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est juridiquement opposable. Le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire ou du diagnostiqueur si le DPE s’avère erroné. En cas de DPE incorrect, le locataire peut demander une réduction du loyer, exiger des dommages et intérêts, ou demander l’annulation du bail dans les cas les plus graves.
Obligations légales du propriétaire bailleur
Quand réaliser le DPE ?
Le DPE doit être réalisé avant la mise en location. Avant la publication de l’annonce, la classe énergétique et l’estimation des consommations doivent figurer dans l’annonce immobilière. Avant les visites, le DPE complet doit être tenu à disposition des candidats locataires. À la signature du bail, le DPE est annexé obligatoirement au contrat de location.
Ce que doit contenir l’annonce immobilière
Depuis la loi ELAN de 2021, toute annonce de location doit mentionner la classe énergie (lettre de A à G), la classe climat (émissions GES), l’estimation des dépenses énergétiques annuelles (fourchette en euros), et la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G.
Le DPE dans le dossier de diagnostic technique (DDT)
Le DPE fait partie du dossier de diagnostic technique obligatoire pour la location, qui comprend également le diagnostic plomb (logements avant 1949), l’état de l’installation électrique (si > 15 ans), l’état de l’installation gaz (si > 15 ans), l’état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic bruit (zones aéroportuaires), et le mesurage loi Boutin (surface habitable).
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Calendrier des interdictions de location 2025-2034
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a établi un calendrier progressif d’interdiction de location des passoires thermiques. En août 2022, le gel des loyers pour les logements F et G a été instauré, concernant environ 5 millions de logements. En janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (G+) ont été interdits à la location, soit environ 191 000 logements.
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location, ce qui représente environ 600 000 logements en France. En janvier 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F (environ 1,2 million de logements), puis en janvier 2034 aux logements classés E (environ 2,6 millions de logements).
Que signifie « interdiction de location » ? Il s’agit de l’impossibilité de signer un nouveau bail, de renouveler un bail existant, et le logement est considéré comme « indécent » au sens de la loi.
Réforme DPE 2026 : ce qui change pour la location
Le nouveau coefficient électrique (2,3 → 1,9)
À partir du 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Cette modification réduit de 17% l’impact des consommations électriques sur le calcul du DPE. Les logements chauffés à l’électricité (convecteurs, pompes à chaleur, chauffe-eau électrique) verront leur étiquette s’améliorer automatiquement, sans travaux.
Impact sur les interdictions de location
Selon les estimations du gouvernement, 850 000 logements devraient sortir du statut de passoire énergétique grâce à cette réforme. Un logement classé G qui passe en F gagne 3 ans (louable jusqu’en 2028 au lieu de 2025). Un logement classé F qui passe en E gagne 6 ans (louable jusqu’en 2034 au lieu de 2028).
Comment mettre à jour son DPE gratuitement
Si vous possédez un DPE réalisé après le 1er juillet 2021, vous pouvez obtenir une attestation de nouvelle étiquette gratuitement en vous rendant sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, en entrant votre numéro de DPE (13 caractères), et en téléchargeant votre attestation officielle recalculée automatiquement.
Comment se déroule un DPE location ?
Les 4 étapes du diagnostic
Chez EDL Diagnostic, nous suivons un processus rigoureux.
1. Prise de rendez-vous : Contactez-nous par téléphone (06 22 77 57 69) ou via notre formulaire de devis. Intervention sous 24-48h.
2. Visite sur place : Notre diagnostiqueur certifié inspecte votre logement pendant 1h à 2h selon la surface. Il examine l’isolation, le chauffage, la ventilation, les fenêtres…
3. Analyse et calcul : Les données sont analysées via la méthode 3CL (méthode conventionnelle). Le rapport est transmis à l’ADEME qui délivre le numéro d’identification unique.
4. Remise du rapport : Vous recevez votre DPE complet sous format électronique dans les 24h suivant la visite.
Les éléments analysés
Le diagnostiqueur examine l’enveloppe du bâtiment (murs, toiture, planchers, fenêtres), le système de chauffage (type, puissance, rendement, année), la production d’eau chaude (système, énergie utilisée), la ventilation (naturelle, VMC simple ou double flux), et l’éclairage.
Tarifs DPE location : combien ça coûte ?
Grille tarifaire indicative
Pour un appartement de moins de 50 m², comptez entre 90€ et 130€. Pour un appartement de 50 à 100 m², entre 120€ et 160€. Pour un appartement de plus de 100 m², entre 150€ et 200€.
Pour une maison de moins de 100 m², comptez entre 140€ et 180€. Pour une maison de 100 à 200 m², entre 160€ et 220€. Pour une maison de plus de 200 m², entre 200€ et 280€.
Qui paye le DPE location ?
La règle est claire : le DPE location est TOUJOURS à la charge du propriétaire bailleur. Vous ne pouvez en aucun cas le facturer au locataire, ni dans les charges, ni dans les frais d’agence. En revanche, le coût du DPE est déductible de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel.
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Validité et renouvellement du DPE
Durée de validité
Un DPE est valable 10 ans. Cependant, attention aux exceptions : les DPE réalisés avant le 31/12/2017 sont périmés depuis le 01/01/2023. Les DPE réalisés entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021 sont périmés depuis le 31/12/2024. Seuls les DPE réalisés après le 01/07/2021 restent valables 10 ans.
Quand refaire le DPE ?
Même si votre DPE est encore valide, vous devez le refaire après des travaux d’isolation significatifs, un changement de système de chauffage, un remplacement des fenêtres, ou l’installation d’une VMC. C’est l’occasion de valoriser vos travaux et d’obtenir une meilleure étiquette !
Sanctions en cas de non-conformité
Sanctions financières
Absence de DPE dans l’annonce : jusqu’à 3 000€ d’amende. DPE non fourni au locataire : nullité du bail possible. DPE frauduleux : jusqu’à 300 000€ d’amende et 2 ans de prison. Location d’un logement indécent (classe G) : dommages et intérêts.
Suspension des aides au logement
Depuis le 1er janvier 2025, si votre logement est classé G, la CAF peut suspendre les APL versées au locataire. Vous disposez alors de 18 mois pour réaliser des travaux, faute de quoi les aides sont définitivement perdues.
Recours du locataire
Un locataire dans un logement indécent peut demander au juge une réduction de loyer, exiger la réalisation de travaux, obtenir des dommages et intérêts, ou dans certains cas, suspendre le paiement du loyer (consignation).
Comment améliorer le DPE de votre bien locatif ?
Les travaux les plus efficaces
1. Isolation de la toiture et des combles : Gain potentiel de 1 à 2 classes, coût de 20 à 60€/m². Premier poste de déperdition (30%).
2. Isolation des murs : Gain potentiel de 1 à 2 classes, coût de 50 à 200€/m² selon technique.
3. Remplacement du système de chauffage : Pompe à chaleur (8 000 à 15 000€), chaudière gaz condensation (4 000 à 8 000€). Impact majeur sur les émissions GES.
4. Changement des fenêtres : Gain de 0,5 à 1 classe, coût de 500 à 1 500€ par fenêtre.
Les aides financières pour les bailleurs
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov’ Bailleurs (jusqu’à 25 000€ selon travaux), l’Éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000€ sans intérêt), les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), le Déficit foncier (déduction des travaux de vos revenus fonciers), et la TVA réduite à 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique.
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Cas particuliers
DPE location meublée
Le DPE est obligatoire pour toutes les locations, qu’elles soient vides ou meublées. Les mêmes règles s’appliquent : affichage dans l’annonce, annexion au bail, interdictions selon la classe.
DPE location saisonnière
Le DPE est obligatoire si le logement est loué plus de 4 mois par an (consécutifs ou non). Les locations très courtes (type Airbnb < 4 mois/an) sont exemptées. Attention : Depuis janvier 2025, les locations touristiques sont également soumises aux restrictions pour les logements classés G.
DPE en copropriété
En copropriété, le DPE porte uniquement sur votre lot privatif. Cependant, un DPE collectif est désormais obligatoire pour l’immeuble (depuis 2024-2026 selon la taille de la copropriété).
Petits logements (< 40 m²)
Depuis juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés. Un studio qui était classé G peut désormais être reclassé F ou E, car la méthode prend mieux en compte la consommation d’eau chaude proportionnellement plus élevée dans les petites surfaces.
FAQ : Vos questions sur le DPE location
Questions sur les obligations
Oui, le DPE est obligatoire depuis 2007 pour toute mise en location de logement en France. Il doit figurer dans l'annonce et être annexé au bail.
Le DPE est toujours à la charge du propriétaire bailleur. Cette dépense est déductible des revenus fonciers au régime réel.
Le DPE est valable 10 ans, sauf pour les anciens DPE réalisés avant juillet 2021 qui ont des durées réduites.
Non. L'absence de DPE peut entraîner l'annulation du bail et des sanctions financières jusqu'à 3 000€.
Questions sur les interdictions
Non. Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location.
Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.
Les baux en cours peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme. Cependant, vous ne pourrez pas renouveler le bail ni signer un nouveau bail sans améliorer le DPE.
Oui, si votre logement est chauffé à l'électricité, le nouveau coefficient peut faire passer votre bien de G à F, vous donnant un sursis jusqu'en 2028.
Questions sur les sanctions
Le locataire peut demander une réduction de loyer, des dommages et intérêts, et la CAF peut suspendre les APL. Des amendes jusqu'à 3 000€ sont également possibles.
Oui. Depuis 2021, le DPE est opposable. Un DPE erroné peut entraîner l'annulation du bail et des dommages et intérêts.
Questions pratiques
Entre 90€ et 200€ selon la surface et le type de bien. Chez EDL Diagnostic, nos tarifs débutent à 90€ pour un appartement de moins de 50 m².
La visite dure entre 45 minutes et 2 heures selon la taille du logement. Le rapport est remis sous 24h.
Oui, un seul DPE est nécessaire pour le logement entier, même si plusieurs baux sont signés avec différents colocataires.
Oui, si le DPE est encore valide (moins de 10 ans, réalisé après juillet 2021) et qu'aucuns travaux significatifs n'ont été réalisés depuis.
La méthode de diagnostic est identique. Les différences portent sur les spécificités du bien : combles, sous-sol, dépendances pour les maisons.
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Conclusion
Le DPE location est devenu un document stratégique pour tout propriétaire bailleur. Avec les interdictions progressives des passoires thermiques et la réforme de 2026, comprendre et anticiper les évolutions réglementaires est essentiel.
Les points clés à retenir :
✅ Le DPE est obligatoire et toujours à la charge du bailleur
✅ Les logements G sont interdits depuis janvier 2025
✅ La réforme 2026 peut améliorer votre étiquette sans travaux
✅ Les sanctions peuvent être lourdes (amendes, dommages et intérêts)
✅ Des aides financières existent pour rénover
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