DPE à Langon (33210) : diagnostic de performance énergétique

Langon (33210) : 4 742 logements sur la rive gauche de la Garonne

Sous-préfecture de la Gironde et ville-centre du Sud-Gironde, Langon rassemble 7 674 habitants sur un territoire de plaine — l’altitude maximale y atteint 73 mètres — installé en rive gauche de la Garonne, à la confluence des terroirs des Graves et du Sauternes. Sa croissance récente doit beaucoup à l’étalement de l’agglomération bordelaise, et cela se lit dans son parc bâti : la commune n’est ni un bourg figé ni une banlieue neuve, mais un mélange dense de faubourg ancien, d’habitat des Trente Glorieuses et d’opérations résidentielles récentes.

Le recensement de l’Insee, millésime 2023 (géographie au 1^er janvier 2026), y dénombre 4 742 logements : 4 197 résidences principales (88,5 %), 86 résidences secondaires ou occasionnelles (1,8 %) et 459 logements vacants (9,7 %). La part de résidences principales, très élevée, signale une ville réellement habitée à l’année, à la différence des communes littorales du département. Entre maisons et appartements, l’équilibre est presque parfait : 2 443 maisons (51,5 %) contre 2 278 appartements (48,0 %), plus 21 autres logements.

Mais le chiffre qui commande tout le reste est ailleurs. À Langon, 60,8 % des ménages sont locataires — 2 551 sur 4 197 résidences principales — dont 534 en logement HLM loué vide, soit 12,7 % du parc occupé. Les propriétaires occupants ne représentent que 36,8 % des ménages, et 101 foyers sont logés gratuitement. Autrement dit : à Langon, le DPE est d’abord un document de bailleur avant d’être un document de vendeur. Cette page en tient compte.

L’état termites : une obligation girondine que beaucoup découvrent tard

Commençons par ce qui distingue vraiment un dossier de diagnostics langonnais d’un dossier établi ailleurs en France, car c’est l’oubli le plus coûteux au moment de signer.

Toute la Gironde est classée depuis le 12 février 2001

Un arrêté préfectoral du 12 février 2001 a institué une zone de surveillance et de lutte contre les termites dans l’intégralité du département de la Gironde. Ces arrêtés de délimitation trouvent leur base à l’article L.131-3 du Code de la construction et de l’habitation ; ils identifient les secteurs contaminés ou susceptibles de l’être à court terme. La Gironde figure au tableau national parmi les départements réputés infestés en totalité, ce qui dispense d’une liste communale : aucune commune girondine n’échappe au périmètre, Langon comprise.

Une précision utile, car l’erreur circule : certains sites spécialisés datent cet arrêté du 15 novembre 2001. Cette date est erronée. Le document publié par la préfecture de la Gironde porte la date du 12 février 2001, et c’est celle qu’il faut citer.

La conséquence pratique découle de l’article L.126-24 du Code de la construction et de l’habitation : la vente de tout immeuble bâti situé à Langon doit s’accompagner d’un état relatif à la présence de termites, intégré au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. À défaut, le vendeur perd le bénéfice de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés pour ce point précis. Or une infestation qui a gagné une charpente ou des planchers ne se répare pas à moindre frais : c’est une reprise de structure.

Ce que l’opérateur observe

La mission consiste à rechercher, sans destruction, des indices d’infestation dans le bâtiment et ses abords accessibles : cordonnets de terre le long des maçonneries, galeries dans les bois, altérations qui sonnent creux sous le poinçon, restes d’essaimage. Sont examinés les bois de structure et de second œuvre, mais aussi les revêtements, plinthes, doublages et coffrages susceptibles d’être traversés. Le rapport liste ce qui a été visité et, tout aussi important, ce qui ne l’a pas été et pourquoi. Un état termites atteste donc de ce qui a été observé un jour donné : ce n’est pas un certificat d’absence perpétuelle.

Six mois de validité, contre dix ans pour le DPE

Voilà le point de calendrier qui piège les vendeurs pressés. La durée de validité de l’état termites est de six mois, quand le diagnostic énergétique en vaut dix ans. Une colonie se déplace, un bâtiment indemne au printemps peut ne plus l’être à l’automne : la loi en tire les conséquences. Si votre compromis intervient tôt et que la signature définitive s’éloigne — obtention de prêt, purge d’un droit de préemption, indivision à régler —, il faudra très probablement refaire cet état seul, alors que le reste du dossier demeure valide. Anticipez-le au moment de la mise en vente plutôt qu’à la veille du rendez-vous chez le notaire.

Un constat n’est pas un traitement

La confusion est courante et mérite d’être dissipée : l’état relatif à la présence de termites est une prestation de constat, effectuée par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac. Il ne comporte ni traitement préventif, ni traitement curatif, ni garantie de résultat. Si des indices sont relevés, il revient au propriétaire de saisir une entreprise d’application spécialisée, dont le métier et la responsabilité sont distincts de ceux du diagnostiqueur.

Déclarer en mairie : une obligation méconnue

Lorsque des termites sont découverts, l’information doit remonter à la commune. Les articles L.126-4 et L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoient que la présence de termites dans un immeuble, bâti ou non, fait l’objet d’une déclaration en mairie, à la charge de l’occupant ou, si les lieux sont vides, du propriétaire. Le maire n’est pas un simple destinataire : il peut enjoindre aux propriétaires de faire rechercher les termites et d’exécuter les travaux préventifs ou d’éradication nécessaires dans un délai fixé, et faire réaliser ces travaux d’office aux frais des intéressés en cas d’inaction. Le sujet relève donc bien de la police administrative.

Mérule : la surprise girondine

Voici l’information qui contredit la plupart des pages consacrées à la Gironde. On lit fréquemment que le département serait concerné par la mérule, ce champignon lignivore qui dévore les bois humides et confinés. Le climat océanique et l’ancienneté d’une partie du bâti rendent l’idée plausible, et la presse spécialisée y revient souvent. Pourtant, sur le plan juridique, la réponse est négative : l’obligation d’information de l’article L.126-25 du Code de la construction et de l’habitation ne s’applique que dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral, et la préfecture de la Gironde indique explicitement qu’il n’existe aucun arrêté préfectoral mérule dans le département. Aucune zone délimitée, donc aucune information due lors d’une vente à Langon. Cela ne signifie évidemment pas qu’il faille négliger une cave humide ou un plancher bas mal ventilé — mais rien n’est à joindre au dossier à ce titre.

Le diagnostic de performance énergétique : méthode et durée

Le DPE classe le logement de A à G en combinant deux indicateurs, la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre, l’étiquette retenue étant la moins favorable des deux.

Une visite technique, pas une lecture de factures

La méthode en vigueur depuis le 1^er juillet 2021 est purement conventionnelle : elle calcule à partir des caractéristiques réelles du bâti, non de la consommation des occupants. Sur place, l’opérateur mesure, identifie la composition des parois et des planchers, note l’année et le type des menuiseries, décrit les générateurs de chauffage et d’eau chaude, examine la ventilation. Rassembler à l’avance plans, factures de travaux d’isolation et notices de chaudière évite le recours aux valeurs par défaut, toujours défavorables au propriétaire.

Les diagnostics antérieurs à juillet 2021 ne valent plus rien

La validité d’un DPE actuel est de dix ans. Mais la réforme s’est accompagnée d’une réduction de validité des diagnostics plus anciens, et l’échéance est aujourd’hui passée : en 2026, plus aucun DPE établi avant le 1^er juillet 2021 n’est valable, quelle que soit la date d’expiration figurant sur le document. C’est l’un des motifs les plus fréquents de blocage d’un dossier de location : le bailleur ressort un DPE de 2017 pour un nouveau bail, et le document est refusé.

Rappelons également que le DPE est opposable depuis cette même réforme : locataire comme acquéreur peuvent engager une action s’ils constatent un écart manifeste avec la réalité du logement.

Le calcul évolue en 2026

Le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Cet ajustement améliore la note des logements chauffés à l’électricité sans qu’aucun travail n’ait été réalisé. À Langon, où le collectif représente près de la moitié du parc et où les résidences des années 1970-1980 ont souvent été livrées en tout-électrique, il peut modifier la classe de certains lots. Il ne remplace évidemment pas une isolation.

Un parc de bailleurs : ce que 60,8 % de locataires impliquent

Peu de communes de cette taille affichent un tel déséquilibre entre location et propriété occupante. Trois conséquences concrètes pour Langon.

Premièrement, le rythme des diagnostics y est plus soutenu qu’ailleurs. Une vente engendre un dossier tous les dix ou quinze ans ; un logement locatif change d’occupant bien plus souvent, et chaque nouveau bail suppose un DPE en cours de validité, un état des risques de moins de six mois et, selon l’âge du bien, un constat de risque d’exposition au plomb et des états des installations de gaz et d’électricité.

Deuxièmement, les 534 logements HLM loués vides relèvent d’une gestion professionnalisée, souvent programmée par campagnes. Mais les 2 017 autres logements locatifs relèvent de bailleurs privés, parfois propriétaires d’un seul bien, pour lesquels le calendrier de la décence énergétique est le sujet le plus pressant.

Troisièmement, la vacance de 9,7 % — 459 logements — se concentre logiquement sur les biens les moins performants et les moins bien situés. Un logement resté vide plusieurs saisons présente presque toujours des désordres d’humidité et une ventilation hors service : deux points que la visite de diagnostic met immédiatement en évidence.

Les périodes de construction langonnaises et leurs pathologies

Voici la répartition publiée par l’Insee pour les résidences principales achevées avant 2021 :

• Avant 1919 : 373 logements, 9,2 %
• De 1919 à 1945 : 372 logements, 9,1 %
• De 1946 à 1970 : 845 logements, 20,8 %
• De 1971 à 1990 : 1 081 logements, 26,6 %
• De 1991 à 2005 : 828 logements, 20,3 %
• De 2006 à 2020 : 569 logements, 14,0 %

Deux enseignements. D’une part, 39,1 % du parc occupé est antérieur à 1971 : c’est important, mais nettement moins que dans les villes du piémont ou de l’intérieur. D’autre part, la période 1971-1990 domine avec plus du quart des logements, et les livraisons postérieures à 1991 pèsent 34,3 % du parc — la marque de l’attractivité récente de la vallée de la Garonne.

1971-1990 : la tranche la plus trompeuse

Ces 1 081 logements ont été bâtis dans le sillage des premières réglementations thermiques. Ils comportent donc une isolation, mais une isolation de première génération, dont l’épaisseur et la mise en œuvre ne correspondent plus à rien : complexes de doublage collés, laines soufflées tassées, ponts thermiques non traités au droit des planchers. S’y ajoutent des menuiseries d’origine, souvent en aluminium non isolé, et des ventilations mécaniques dont les bouches n’ont jamais été nettoyées. Un logement de cette génération se présente bien et se classe mal ; c’est la principale source de déception à la remise du rapport.

1946-1970 : 845 logements sans isolation d’origine

Antérieurs à toute exigence thermique, ces logements ont été construits pendant la phase de développement résidentiel qui a suivi la guerre, dont témoigne notamment le quartier d’architecture moderniste établi au milieu du XX^e siècle près du stade de rugby, rue Abel-Gourgues. Parois en béton ou en agglomérés, planchers coulés sans rupteur, simple vitrage remplacé une fois : la performance dépend presque entièrement des travaux réalisés depuis. La bonne nouvelle est que ces bâtiments se prêtent bien aux isolations rapportées, dès lors que la ventilation est reprise en même temps.

Le bâti d’avant 1946 : 745 logements de faubourg

Réunis, l’avant-1919 et l’entre-deux-guerres représentent 18,3 % des résidences principales, soit 745 logements. On y trouve l’échoppe et la maison de ville en pierre du secteur des anciennes paroisses Notre-Dame et Saint-Gervais, autour de l’église Saint-Gervais-Saint-Protais, inscrite au titre des monuments historiques en 2006. Ce bâti a ses règles : forte inertie, murs perspirants, absence de coupure de capillarité en pied de mur. En secteur de plaine alluviale, la remontée d’humidité par les maçonneries est le désordre le plus fréquemment relevé, et il conditionne autant le confort que l’étiquette énergétique. Une isolation intérieure posée sans traiter cette humidité aggrave généralement la situation.

Après 1991 : 1 397 logements plus récents

Un tiers du parc a moins de trente-cinq ans. Ces biens sont dispensés de constat amiante et de recherche de plomb, et affichent des étiquettes plus favorables. Ils ne sont pas pour autant sans sujet : les installations de gaz et d’électricité des programmes livrés au début des années 1990 dépassent désormais le seuil de quinze ans qui déclenche les états correspondants.

Les autres diagnostics du dossier langonnais

• Amiante : obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997, soit environ les deux tiers du parc communal. Les échantillons éventuels partent en analyse dans un laboratoire accrédité Cofrac.
• Constat de risque d’exposition au plomb : pour les logements d’avant le 1^er janvier 1949, c’est-à-dire ici l’essentiel des 745 logements d’avant 1946. Valable un an en vente, six ans en location.
• Gaz et électricité : dès que l’installation intérieure dépasse quinze ans d’âge. Trois ans de validité pour une vente, six ans pour une location.
• État des risques et pollutions : exigé en vente comme en location, valable six mois — un point à surveiller de près à Langon, pour les raisons exposées ci-dessous.
• Mesurages : loi Carrez pour la vente d’un lot de copropriété, ce qui concerne une bonne part des 2 278 appartements recensés ; surface habitable au sens Boutin pour le bail d’habitation.
• Assainissement non collectif : en périphérie non raccordée au réseau public, le contrôle doit dater de moins de trois ans à la signature de l’acte.

Inondation, sismicité, radon : ce que dit l’état des risques à Langon

La Garonne, premier sujet

Langon est couverte par un plan de prévention des risques rattaché au bassin de risques « Garonne Langon / Le Pian ». Ce n’est pas une précaution théorique : la commune a fait l’objet de reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue en 1982, 1986, 1988, 1991, 1995, 1997, 1999, 2005, 2009, 2018, 2019, 2020 et 2021 — treize reconnaissances. Pour un acquéreur, l’information figure obligatoirement dans l’état des risques et pollutions, qui précise également si le bien a fait l’objet d’une indemnisation au titre d’un sinistre reconnu. Pour le diagnostiqueur, ce contexte explique une partie des désordres observés dans les logements de plain-pied : salpêtre en pied de cloison, planchers bas froids, vides sanitaires humides. Ces éléments dégradent la performance réelle bien avant d’affecter le calcul.

Sismicité 1 et radon catégorie 1 : deux bonnes nouvelles

Langon est classée en zone de sismicité 1, dite très faible, le niveau le plus bas de l’échelle nationale : aucune règle de construction parasismique particulière n’en découle pour l’habitation courante. La commune est par ailleurs classée en catégorie 1 pour le potentiel radon, le niveau le plus bas également.

Sur ce dernier point, deux rappels s’imposent. D’abord, le radon ne donne lieu à aucun diagnostic obligatoire, ni en vente ni en location : il n’existe pas de « diagnostic radon » dans le dossier de diagnostic technique. Ensuite, l’obligation d’information intégrée à l’état des risques ne concerne que les communes de zone 3 : Langon n’y est pas soumise. L’attention doit ici porter sur l’humidité et la ventilation des niveaux bas, pour des raisons hydrologiques plutôt que radiologiques.

Louer à Langon : décence énergétique et calendrier

Avec près de deux ménages sur trois en location, c’est le sujet central de la commune. La loi Climat et Résilience a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement : en dessous d’un certain niveau de classement, un bien ne peut plus être proposé à la location, l’exclusion s’appliquant par paliers successifs qui remontent progressivement l’échelle depuis les étiquettes les plus basses. Un encadrement de l’évolution des loyers vise en outre les logements les plus énergivores.

Nous ne reproduisons pas ici de barème de seuils chiffrés : ces valeurs relèvent de textes appelés à évoluer, et seul le DPE en cours de validité de votre logement fait foi de sa situation. Si vous êtes bailleur à Langon et que votre dernier diagnostic date d’avant juillet 2021, la première démarche consiste à en faire établir un nouveau : sans lui, vous ne savez tout simplement pas où vous en êtes.

Et pour une vente

Le dossier de vente réunit le DPE, l’état termites, l’état des risques, le constat amiante et le CREP selon l’âge, les états des installations de gaz et d’électricité, le mesurage Carrez en copropriété et le contrôle d’assainissement non collectif hors réseau. Il est annexé à la promesse puis à l’acte authentique. L’état termites, lui, n’est pas requis pour un bail d’habitation : l’article L.126-24 vise la vente.

Questions fréquentes sur les diagnostics à Langon

L’arrêté termites de la Gironde date-t-il du 12 février ou du 15 novembre 2001 ?

Du 12 février 2001. La date du 15 novembre 2001, que l’on rencontre sur certains sites, ne correspond pas au document publié par la préfecture de la Gironde. En cas de doute, c’est la source préfectorale qui fait référence.

La Gironde est réputée touchée par la mérule : faut-il un diagnostic ?

Non. L’information sur la mérule, prévue à l’article L.126-25 du Code de la construction et de l’habitation, n’est due que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. La préfecture de la Gironde indique qu’aucun arrêté de ce type n’existe dans le département : aucune obligation ne s’applique donc à Langon.

Je remets mon appartement en location : quels diagnostics dois-je fournir ?

Un DPE en cours de validité, un état des risques et pollutions de moins de six mois, la surface habitable au sens Boutin, le constat plomb si le logement est antérieur à 1949, et les états des installations de gaz et d’électricité si elles ont plus de quinze ans. L’état termites n’est pas exigé pour une location.

Mon bien est en zone inondable : cela change-t-il quelque chose au DPE ?

Le classement en zone inondable n’entre pas dans le calcul du DPE. Il est traité par l’état des risques et pollutions, obligatoire et distinct. En revanche, l’humidité qui accompagne souvent ces secteurs dégrade l’isolation en place et la qualité de l’air : elle a donc un effet réel, quoique indirect, sur le confort et sur les travaux à envisager.

Mon DPE de 2018 indique une validité de dix ans. Est-il encore valable ?

Non. La réforme du 1^er juillet 2021 a réduit la durée de validité des diagnostics antérieurs et cette période transitoire est achevée. Un DPE de 2018 est périmé en 2026, indépendamment de la date imprimée sur le rapport.

Un état termites de l’an dernier peut-il servir pour ma vente ?

Non : sa durée de validité est de six mois. C’est le diagnostic le plus court du dossier, et celui qu’il faut caler au plus près de la signature.

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