Vendre ou louer en copropriété à Baie-Mahault : 81 copropriétés recensées et un dossier spécifique.
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Chaque diagnostic dépend de l’âge du logement, de ses installations et de sa localisation. Ils peuvent être regroupés lors d’une seule visite.
Pour connaître la consommation du logement et les travaux à prévoir.
Selon l’âge du bâtiment, des installations et les arrêtés applicables.
Pour compléter le dossier et décrire précisément le logement.
Qu’est-ce qui concerne mon logement ?
Contexte local
L’essentiel en trois phrases
Vous estimez un bien à Baie-Mahault avant de le mettre sur le marché. Les données publiques du parc local permettent de savoir à quoi s'attendre avant la visite du diagnostiqueur.
Située à l'est de la Basse-Terre, la commune fait office de porte d'entrée sur l'île. Son territoire est en partie composé d'une mangrove marécageuse et traversé par quatre cours d'eau principaux, dont la rivière Mahault. Le littoral s'ouvre au nord sur le Grand Cul-de-sac marin, formant les baies Mahault et Dupuy, tandis qu'au sud, la zone de Jarry borde le Petit Cul-de-sac marin.
Ce cadre géographique soumet la ville à un climat de type tropical. En tant que commune littorale, des dispositions d'urbanisme spécifiques s'y appliquent pour préserver les espaces naturels et l'équilibre écologique. Cela inclut par exemple un principe d'inconstructibilité sur la bande littorale des 100 mètres en dehors des zones déjà urbanisées, une contrainte à prendre en compte dans les projets de construction.
La zone est habitée pour la première fois en 1707. Le premier bourg se construit une trentaine d'années plus tard, en 1737, au niveau de la Jaille, donnant naissance à la paroisse. Le territoire devient officiellement un canton en 1797, puis une municipalité en 1837, avec des limites alors plus étendues qu'aujourd'hui. Un recensement de 1835 dénombre 724 hommes libres et 3 008 esclaves.
Après l'abolition de l'esclavage, le premier maire élu en 1848 contribue au développement économique local, notamment via la modernisation de sucreries. La commune connaît cependant un épisode difficile en 1865 avec une épidémie de choléra qui cause 770 décès. Devenue la deuxième ville la plus peuplée de Guadeloupe, elle accueille aujourd'hui la zone industrielle et commerciale de Jarry-Moudong, considérée comme le poumon économique de l'archipel.
Le climat tropical et la géographie littorale de la commune influencent directement les constructions. Une ventilation efficace et des protections solaires adaptées sont essentielles pour garantir le confort thermique et maîtriser l'humidité ambiante. Ces éléments sont d'autant plus importants que le parc de logements présente des caractéristiques spécifiques issues de son histoire.
Les données de l'INSEE montrent que près de 69 % des résidences principales actuelles ont été construites entre 1971 et 2005. Sur un total de 13 482 résidences principales recensées en 2022, 51,5 % sont occupées par leurs propriétaires. Concernant la performance énergétique, les diagnostics récents indiquent que 36,4 % des logements analysés sont classés F ou G, soulignant l'importance d'une évaluation précise pour tout projet de vente ou de location.
Sources : Wikipédia, article « Baie-Mahault » (consulté le 27/09/2026) ; INSEE, recensement 2022 ; DVF 2025 (DGFiP) — consultation du 27 septembre 2026.
La ville, secteur par secteur
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97122
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Âge du bâti
13 129 résidences principales construites avant 2020 sont recensées à Baie-Mahault. L’année de construction commande une partie des diagnostics obligatoires, avant même toute considération de performance énergétique.
48 · 0,4 %
Bâti le plus susceptible de contenir des peintures au plomb : le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour tout logement d’avant le 1ᵉʳ janvier 1949, à la vente comme à la location.
606 · 4,6 %
Logements édifiés avant la première réglementation thermique de 1974 : isolation d’origine souvent absente, déperditions élevées et classes DPE fréquemment basses.
4 829 · 36,8 %
Ordre de grandeur du parc antérieur à l’interdiction de l’amiante du 1ᵉʳ juillet 1997 : le repérage amiante est exigé pour tout permis de construire délivré avant cette date.
Source : INSEE, Recensement de la population 2022, tableaux LOG T5 par commune, publiés le 26/06/2025. Les tranches publiées par l’INSEE s’arrêtent à 1945, 1970 et 1990 : les seuils réglementaires de 1949 et 1997 sont donc approchés par la tranche publiée immédiatement inférieure, jamais estimés. Le calcul énergétique utilise la méthode réglementaire adaptée au climat ultramarin.
INSEE · recensement 2022
Ces données décrivent la commune entière. Elles permettent de situer le bien dans son environnement immobilier, sans remplacer les constatations réalisées à son adresse.
Source : INSEE, Recensement de la population 2022, dossier complet de Baie-Mahault, tableaux LOG T1, T2, T5 et T7 — publication consultée le 26 juin 2025.
Énergie de chauffage
| électricité | 7 · 63,6 % |
|---|---|
| gaz naturel | 3 · 27,3 % |
| réseau de chauffage urbain | 1 · 9,1 % |
L’énergie principale de chauffage pèse directement sur l’étiquette énergie et sur l’étiquette climat. Un changement d’équipement modifie le classement : le diagnostic doit alors être refait pour être opposable.
Source : ADEME, champ « énergie principale de chauffage », commune 97103 — extraction du 27 septembre 2026.
Quel budget et quelles règles ?
Budget indicatif
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | 100 € – 250 € |
|---|---|
| Diagnostic amiante | dès 90 € |
| Audit énergétique | 500 € – 1 500 € |
| Pack vente (diagnostics obligatoires) | 400 € – 800 € |
| Pack location | 200 € – 400 € |
Grille EDL & Diagnostic, guide tarifaire mis à jour le 9 août 2025.
Marché immobilier local
Ces mutations constituent un repère de marché, pas une estimation de votre bien. Le DPE et les diagnostics obligatoires documentent le logement avant sa mise en vente ; ils n’en fixent pas le prix. Les effectifs communaux étant limités, les médianes s’interprètent avec prudence.
Source : DGFiP, Demandes de valeurs foncières, mutations « Vente » de l’année 2025 — calcul par mutation et surface bâtie, extraction du 1 avril 2026.
Géorisques
La base GASPAR recense pour Baie-Mahault les catégories suivantes : inondation, par submersion marine, mouvement de terrain, séisme, phénomène lié à l'atmosphère, cyclone / ouragan (vent). L’état des risques est établi à partir de l’adresse exacte et des informations en vigueur lors de la transaction ; il est distinct de la classe énergétique.
Sources : Géorisques, base GASPAR et potentiel radon, commune INSEE 97103 — consultation du 21 septembre 2026.
Calendrier réglementaire
1er janvier 2028
Les logements classés G ne pourront plus être proposés à la location dans les DROM.
1er janvier 2031
L’exigence de décence énergétique s’étendra aux logements classés F dans les DROM.
1er janvier 2034
L’exigence de décence énergétique s’étendra aux logements classés E dans les DROM.
Source : ministère chargé du logement, calendrier de décence énergétique des DROM — seuil G en 2028, F en 2031 et E en 2034, vérifié le 27 septembre 2026.
Repères pratiques
Comment se passe la suite ?
Avant le rendez-vous
Les justificatifs permettent de décrire les travaux et les équipements sans recourir inutilement à des valeurs conventionnelles par défaut.
Le parcours
Cadrage
Vous indiquez le logement, le projet, la surface et l’adresse.
Justificatifs
Vous réunissez les plans, factures de travaux et notices disponibles.
Rendez-vous
Le professionnel visite le bien et relève ses caractéristiques.
Rapport
Les rapports réglementaires sont contrôlés puis transmis.
Documents utiles
Plans et surface du logement
Factures d’isolation, de fenêtres ou de chauffage
Références et notices des équipements
Documents de copropriété utiles au chauffage collectif
Accès dégagé à la chaudière, au ballon, au tableau électrique et aux combles
Informations techniques
Observatoire ADEME
Répartition officielle des 11 diagnostics enregistrés sur la commune, classe par classe.
Le jeu de données porte sur les DPE de logements existants enregistrés pour le code INSEE 97103. Il compte des rapports et non des adresses uniques : un logement diagnostiqué plusieurs fois peut apparaître plusieurs fois. Le classement retient la plus défavorable des deux étiquettes, énergie primaire et gaz à effet de serre.
Source : ADEME, jeu « DPE logements existants (depuis juillet 2021) », code INSEE BAN 97103 — extraction du 27 septembre 2026.
Autour de Baie-Mahault
Toutes les communes couvertes figurent sur la page diagnostic immobilier en Guadeloupe.
44,4 % des résidences principales de Baie-Mahault sont occupées par des locataires.
36,4 % des DPE de Baie-Mahault sont classés F ou G.
81 copropriétés sont immatriculées à Baie-Mahault.
Sources et méthode
Mise à jour le 27 septembre 2026.
Nos guides pour préparer votre diagnostic immobilier à Baie-Mahault.
Vos questions, nos réponses
La base publique de l’ADEME recense 11 DPE de logements existants à Baie-Mahault dans le relevé utilisé pour cette page. Un logement peut avoir plusieurs diagnostics successifs : ce total décrit les rapports enregistrés, pas le nombre exact de logements.
La classe D est la plus représentée avec 4 diagnostics, soit 36,4 % des rapports recensés. Cette photographie communale ne prédit pas la note d’un logement précis.
4 rapports sont classés F ou G, soit 36,4 % des 11 DPE recensés, contre 4,2 % à l’échelle du département. Seule l’analyse du bien permet d’établir sa propre étiquette.
Les demandes de valeurs foncières recensent 165 ventes de maisons ou d’appartements à Baie-Mahault en 2025, avec un prix médian de 2 880 €/m² pour les maisons et de 2 960 €/m² pour les appartements. Ce repère de marché ne vaut pas estimation d’un bien précis.
Oui, sauf exemption prévue par la loi. Il doit normalement être réalisé avant la diffusion de l’annonce afin d’y afficher les étiquettes énergie et climat, et sa validité doit être contrôlée avant la transaction.
Oui, sauf exemption légale et selon le calendrier applicable au territoire. Il est annexé au bail et ses étiquettes apparaissent dans l’annonce. Dans les DROM, les seuils de décence énergétique s’appliquent aux classes G en 2028, F en 2031 et E en 2034.
Un DPE établi dans le cadre réglementaire applicable au territoire est valable dix ans, sauf évolution légale particulière ou travaux modifiant la performance énergétique du logement. Son numéro d’enregistrement et sa date doivent être contrôlés avant la transaction.
Réunissez les plans, les justificatifs d’isolation, les factures de fenêtres ou de chauffage, les notices des équipements et les informations de copropriété utiles. Ces preuves permettent de décrire le logement avec plus de précision.
Le dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur pour une vente, et du bailleur pour une location. L’acquéreur ou le locataire le reçoit annexé à la promesse, à l’acte ou au bail.
Une annonce sans étiquette ou un dossier incomplet expose à une amende administrative et, en cas de diagnostic erroné ou absent, l’acquéreur ou le locataire peut demander une réduction du prix ou du loyer, voire l’annulation de la vente devant le juge.
Non. Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité peut établir un DPE opposable, enregistré dans l’observatoire de l’ADEME avec un numéro à treize caractères. Une estimation en ligne sert uniquement à se faire une idée avant la visite.
Oui. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : en cas de doute sur la méthode ou les données retenues, on peut demander une contre-visite au diagnostiqueur, faire réaliser un second diagnostic, puis saisir son assurance responsabilité civile professionnelle ou le juge.
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