Diagnostic maison : quels contrôles sont obligatoires ?

Le vendeur joint les diagnostics requis au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. La sélection se fait à partir de critères objectifs:

La durée indiquée dans le tableau ne suffit pas toujours à décider si un rapport peut être réutilisé. Des travaux, une modification du logement, une nouvelle réglementation ou un ancien modèle de diagnostic peuvent imposer une actualisation. Il est donc préférable de faire vérifier le dossier avant la mise en vente.

Pour une location d’habitation, le dossier annexé au bail peut comprendre le DPE, le CREP pour une maison antérieure à 1949, les états des installations de gaz et d’électricité de plus de 15 ans, l’état des risques et le diagnostic bruit lorsque le logement se trouve dans une zone concernée.

Les diagnostics gaz et électricité sont généralement valables six ans pour une location. Un CREP positif doit dater de moins de six ans, tandis qu’un constat négatif peut rester valable sans limite dans les conditions prévues. La liste officielle des documents figure sur la page Service-Public consacrée au bail d’habitation.

Le propriétaire bailleur doit également respecter les critères de décence énergétique: en métropole, les logements classés G sont concernés depuis 2025, puis les logements F à partir de 2028 et E à partir de 2034, sous réserve des règles et exceptions applicables.

Le DPE d’une maison évalue sa performance énergétique et climatique. Le diagnostiqueur examine notamment l’enveloppe du bâtiment, les systèmes de chauffage et d’eau chaude, la ventilation et les informations justificatives disponibles. Il transmet ensuite le résultat à l’Ademe, qui délivre un numéro d’identification.

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis 2025. Ceux établis depuis le 1er juillet 2021 ont en principe une durée de validité de dix ans. Certaines exemptions existent, mais elles doivent être vérifiées avec précision: par exemple, la règle des 50 m² concerne les bâtiments indépendants répondant à la définition réglementaire et ne constitue pas une dispense générale pour tous les petits logements.

En métropole, l’audit énergétique réglementaire complète le DPE lors de la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Il doit être remis à l’acquéreur potentiel selon le calendrier prévu pour la vente et reste valable cinq ans.

L’audit présente des scénarios de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique. Il ne remplace pas le DPE et ne vaut pas devis d’entreprise. Pour un appartement situé dans une copropriété, cette obligation individuelle de vente ne s’applique pas de la même façon.

Amiante: permis de construire antérieur à juillet 1997

L’état d’amiante de vente concerne une maison dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un repérage ancien doit être vérifié avant réutilisation, en particulier s’il a été réalisé avant l’évolution des listes de matériaux à rechercher. Avant des travaux, un repérage amiante avant travaux peut être nécessaire: son périmètre est différent de celui du diagnostic de vente.

Plomb: construction antérieure à 1949

Le CREP recherche le plomb dans les revêtements. Lorsqu’il révèle une concentration dépassant le seuil réglementaire, sa validité est limitée à un an pour la vente et six ans pour la location. S’il est négatif, il peut être réutilisé sans limite dans les conditions réglementaires.

L’état de l’installation intérieure d’électricité et celui du gaz s’appliquent lorsque l’installation concernée a plus de quinze ans, sauf document réglementaire pouvant les remplacer. Ils identifient les anomalies susceptibles de présenter un risque pour les occupants.

Ces contrôles ne sont pas des certificats de conformité générale et ne constituent pas des devis de remise aux normes. Pour comprendre le diagnostic électrique plus en détail, consultez notre page sur le diagnostic électricité.

Si la maison n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit fournir le rapport de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif. Le service public d’assainissement non collectif, ou SPANC, réalise ce contrôle. Le rapport annexé à l’acte doit dater de moins de trois ans.

En présence d’une non-conformité, les conséquences et le calendrier des travaux doivent être examinés avec le SPANC et le notaire. Le propriétaire gagne du temps en demandant ce contrôle suffisamment tôt dans le processus de vente.

L’état des risques dépend de l’adresse et des informations réglementaires en vigueur. Il peut couvrir des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon, la pollution des sols ou le recul du trait de côte selon la situation. Le document peut être préparé avec l’outil officiel ERRIAL de Géorisques.

Le diagnostic termites n’est requis que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. D’autres informations, comme le risque de mérule, peuvent également dépendre d’arrêtés locaux. Une simple supposition fondée sur l’ancienneté ou l’humidité apparente de la maison ne remplace pas la vérification réglementaire.

Une maison indépendante située hors copropriété n’est généralement pas soumise au mesurage loi Carrez. En revanche, une maison appartenant à une copropriété horizontale peut constituer un lot concerné par ce mesurage.

Pour une location, la surface habitable doit figurer au bail. Son calcul répond aux règles de la loi Boutin et ne se confond pas avec la superficie privative Carrez. Le statut juridique du bien doit donc être confirmé avant de choisir les prestations.

Des documents fiables permettent au diagnostiqueur de décrire plus précisément le bâtiment. Pour le DPE, une information non justifiée peut ne pas être prise en compte de la même manière qu’une facture ou une attestation recevable.

Le prix dépend de la surface, de l’année de construction, du nombre de bâtiments, des installations présentes, de l’accessibilité et de la liste des diagnostics nécessaires. Une fourchette unique serait trompeuse: une maison récente raccordée au réseau collectif ne demande pas le même périmètre qu’une maison ancienne avec dépendances et assainissement individuel.

Regrouper les contrôles lors d’une même visite peut réduire les déplacements et simplifier le dossier. Demandez un devis personnalisé ou consultez le pack vente et le pack location.