État des lieux par un professionnel : 3 avantages pour le bailleur
Faire réaliser un état des lieux par un professionnel est-il obligatoire ? Non. Le bailleur et le locataire peuvent l’établir eux-mêmes. Ils peuvent aussi mandater un tiers lorsque la disponibilité, la distance ou la nécessité d’un constat précis rendent cette solution préférable.
Un professionnel apporte surtout une méthode structurée, un gain de temps et une description factuelle du logement. L’intérêt n’est pas de « certifier » l’état des lieux, mais de disposer d’un document contradictoire, détaillé et facilement comparable entre l’entrée et la sortie.
À retenir
Qu’est-ce qu’un état des lieux réalisé par un professionnel ?
L’état des lieux décrit le logement, ses équipements et leur état de conservation lors de la remise des clés, puis lors de leur restitution. Il est joint au contrat de location et doit être remis à chacune des parties.
La loi autorise le bailleur et le locataire à mandater un tiers. Selon la situation, il peut s’agir d’un agent immobilier, d’un administrateur de biens, d’un opérateur spécialisé ou d’un autre professionnel mandaté. Aucune certification de diagnostiqueur immobilier n’est imposée pour cette mission.
En revanche, lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement et contradictoirement, l’une des parties peut demander l’intervention d’un commissaire de justice. Il s’agit alors d’une procédure distincte, avec convocation préalable et tarif réglementé.
1. Obtenir une description précise et exploitable
Un contrôle méthodique du logement
Un prestataire habitué aux états des lieux suit une trame constante : pièce par pièce, il décrit les sols, les murs, les plafonds, les ouvrants, les sanitaires, les équipements et les éléments mobiliers lorsqu’il s’agit d’une location meublée.
- état des revêtements et des équipements ;
- anomalies apparentes, traces, rayures ou défauts ;
- nombre et destination des clés, badges et moyens d’accès ;
- relevés des compteurs individuels accessibles ;
- inventaire et état du mobilier en location meublée ;
- observations ou réserves formulées par les parties.
Des photographies peuvent compléter le rapport lorsqu’elles permettent de mieux situer un défaut. Elles ne remplacent toutefois ni la description écrite ni la signature des parties.
Des documents comparables entre l’entrée et la sortie
L’efficacité de l’état des lieux dépend de la comparaison. Le document d’entrée et celui de sortie doivent donc présenter une organisation similaire et un niveau de précision comparable. Une formule vague comme « bon état général » protège moins bien les parties qu’une description localisée et circonstanciée.
Cette comparaison aide ensuite à distinguer une dégradation imputable au locataire de la vétusté liée à l’usage normal et au temps. Les retenues sur le dépôt de garantie doivent rester justifiées par des éléments concrets.
2. Gagner du temps dans la gestion locative
Déléguer l’organisation et le compte rendu
Pour un bailleur éloigné du logement, un syndic ou une agence immobilière, la coordination des rendez-vous peut devenir chronophage. Mandater un professionnel permet de confier la visite, la description, la collecte des signatures et la transmission du rapport à un interlocuteur dédié.
La durée de l’intervention dépend de la surface, du nombre de pièces, de l’état du logement, du mobilier et des équipements. Il est donc préférable d’éviter une promesse uniforme de durée et de prévoir un créneau adapté au bien.
Préparer la visite pour éviter les oublis
- rendre toutes les pièces et dépendances accessibles ;
- présenter les clés, badges et télécommandes ;
- donner accès aux compteurs et équipements ;
- préparer l’inventaire du mobilier pour une location meublée ;
- signaler les travaux ou incidents survenus depuis l’état des lieux précédent.
Le bailleur doit également remettre au locataire les diagnostics requis pour la location. Consultez notre guide des diagnostics immobiliers obligatoires en location pour vérifier le contenu du dossier.
3. Faciliter un constat neutre et contradictoire
Un tiers mandaté pour décrire, pas pour trancher
Le professionnel consigne les observations de façon factuelle et peut expliquer sa méthode. Sa présence facilite souvent les échanges lorsque le bailleur et le locataire n’utilisent pas les mêmes termes pour décrire un défaut.
Il ne remplace cependant ni le juge ni le commissaire de justice. En cas de désaccord persistant empêchant l’établissement amiable du document, la procédure légale consiste à solliciter un commissaire de justice.
Une meilleure traçabilité en cas de discussion
Un rapport daté, signé et précis fournit une base de comparaison utile au départ du locataire. Il ne rend pas tout litige impossible et ne constitue pas une preuve « incontestable », mais il réduit les zones d’interprétation lorsqu’il décrit exactement l’emplacement et la nature de chaque constat.
Quelles sont les mentions obligatoires ?
Le décret du 30 mars 2016 fixe le contenu minimal des états des lieux des logements loués à titre de résidence principale. À l’entrée comme à la sortie, le document doit notamment préciser :
- le type d’état des lieux, d’entrée ou de sortie ;
- la date et la localisation du logement ;
- l’identité et l’adresse des parties et, le cas échéant, du mandataire ;
- les relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie lorsqu’ils existent ;
- le détail et la destination des clés et autres moyens d’accès ;
- la description précise de chaque pièce, de ses revêtements et de ses équipements ;
- la signature des parties ou de leurs mandataires.
À la sortie, il faut également indiquer la nouvelle adresse du locataire, la date de l’état des lieux d’entrée et les évolutions constatées depuis cette date. Les images sont facultatives : le décret précise que le document peut en être illustré.
Pour consulter les textes : article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et article 2 du décret du 30 mars 2016.
Le locataire peut-il compléter l’état des lieux d’entrée ?
Oui. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans les dix jours suivant son établissement. Pour les éléments de chauffage, cette demande peut être formulée pendant le premier mois de la période de chauffe.
Si le bailleur refuse la modification demandée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette possibilité doit être distinguée d’une modification unilatérale : le document initial reste signé, puis la demande de complément est conservée avec le dossier.
Qui paie l’état des lieux réalisé par un professionnel ?
État des lieux d’entrée
Lorsqu’un professionnel intervient à l’entrée, une partie des honoraires peut être facturée au locataire. Cette part ne peut pas dépasser celle payée par le bailleur et reste soumise au plafond réglementaire calculé par mètre carré de surface habitable.
État des lieux de sortie
Pour un état des lieux de sortie établi amiablement par un professionnel, les frais sont supportés par le bailleur. Ils ne peuvent pas être imputés au locataire, sauf dans le cadre particulier d’un constat réalisé par un commissaire de justice après échec de la démarche amiable.
Désaccord et commissaire de justice
Si l’état des lieux ne peut pas être réalisé contradictoirement, la partie la plus diligente peut mandater un commissaire de justice. Les deux parties doivent être convoquées au moins sept jours à l’avance et les frais réglementés sont partagés par moitié.
Les règles et plafonds pouvant évoluer, consultez la fiche actualisée de l’ANIL sur l’état des lieux avant toute facturation.
Service d’état des lieux avec un partenaire en Auvergne-Rhône-Alpes
EDL Diagnostic propose la mise en relation et le suivi d’une prestation d’état des lieux assurée par un partenaire dans les départements suivants :
- Ain (01) ;
- Ardèche (07) ;
- Drôme (26) ;
- Isère (38) ;
- Loire (42) ;
- Rhône (69) ;
- Savoie (73) ;
- Haute-Savoie (74).
Le service concerne les états des lieux d’entrée, de sortie et les pré-états des lieux. La disponibilité et le tarif sont confirmés après étude de l’adresse, de la surface et des caractéristiques du logement.
Pour transmettre votre demande, utilisez le formulaire dédié à l’état des lieux. Vous pourrez préciser le type d’intervention, l’adresse du bien et le créneau souhaité.
Questions fréquentes
Est-il obligatoire de passer par un professionnel ?
Non. L’état des lieux peut être établi directement et gratuitement entre le bailleur et le locataire. Le recours à un tiers est une solution d’organisation et de sécurisation documentaire.
Un diagnostiqueur certifié est-il obligatoire ?
Non. La certification réglementaire exigée pour certains diagnostics immobiliers ne s’applique pas à l’état des lieux locatif. Il convient de choisir un professionnel expérimenté, méthodique et correctement assuré pour la prestation proposée.
Les photographies sont-elles obligatoires ?
Non. Elles peuvent illustrer le document, mais la réglementation ne les impose pas. Les descriptions écrites, la date, les identités, les relevés utiles et les signatures restent essentiels.
Quelle différence entre l’entrée et la sortie ?
L’état des lieux d’entrée fixe la situation au moment de la remise des clés. Celui de sortie décrit le logement lors de leur restitution et relève les évolutions. Les deux documents doivent être suffisamment similaires pour permettre une comparaison fiable.
Quel est le prix d’un état des lieux professionnel ?
Le tarif dépend notamment de la surface, du nombre de pièces, du caractère meublé ou non, du déplacement et du type d’intervention. Une proposition personnalisée évite d’annoncer un prix inadapté à la mission.
Dans quelles zones le service partenaire est-il disponible ?
La prestation présentée par EDL Diagnostic est assurée par un partenaire dans l’Ain, l’Ardèche, la Drôme, l’Isère, la Loire, le Rhône, la Savoie et la Haute-Savoie, sous réserve de disponibilité à l’adresse demandée.
Demander un état des lieux professionnel
Vous êtes bailleur, locataire, agence immobilière ou syndic ? Décrivez le logement et la mission souhaitée dans notre formulaire d’état des lieux. Votre demande sera étudiée avant confirmation de la prestation par le partenaire.
Ces informations présentent les règles générales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Pour une situation particulière ou un litige, rapprochez-vous de l’ANIL, d’un juriste ou d’un commissaire de justice.
