DPE à Villeneuve-sur-Lot (47300) : diagnostic de performance énergétique et état termites

Vendre ou louer à Villeneuve-sur-Lot : deux pièces structurent le dossier

La commande d’un DPE à Villeneuve-sur-Lot s’accompagne presque toujours d’une seconde pièce que beaucoup de vendeurs découvrent au dernier moment : l’état relatif à la présence de termites. Le Lot-et-Garonne est en effet l’un des départements français classés en totalité, et cette particularité conditionne la préparation d’un dossier de vente sur la commune. Nous avons choisi de traiter ce sujet en premier, avant même le diagnostic de performance énergétique, parce que c’est celui qui provoque le plus de retards lorsqu’il est oublié.

Forte de 22 350 habitants et ville-centre de la communauté d’agglomération du Grand Villeneuvois, Villeneuve-sur-Lot présente par ailleurs un profil résidentiel très marqué. Le recensement de l’Insee, millésime 2023, y dénombre 13 651 logements, dont 11 480 résidences principales (84,1 %), 299 résidences secondaires ou logements occasionnels (2,2 %) et 1 872 logements vacants, soit 13,7 % du parc. Ce taux de vacance est élevé, et il n’est pas anecdotique pour un diagnostiqueur : un logement inoccupé depuis plusieurs hivers présente presque toujours des désordres d’humidité, des menuiseries déformées et des installations techniques hors service, autant d’éléments qui pèsent sur le relevé.

L’état termites, obligatoire dans tout le Lot-et-Garonne

Ce que dit l’arrêté préfectoral du 5 mars 2002

L’arrêté préfectoral n° 2002-64-1 du 5 mars 2002 classe l’ensemble du département de Lot-et-Garonne en zone de surveillance et de lutte contre les termites. Il n’existe donc pas, ici, de découpage commune par commune à vérifier : Villeneuve-sur-Lot est couverte du fait même du classement départemental intégral. Le Lot-et-Garonne figure d’ailleurs, dans le recensement national tenu par l’administration centrale, parmi les départements couverts en totalité par un arrêté de délimitation.

La conséquence juridique est directe. En application de l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral doit être accompagnée d’un état relatif à la présence de termites. À défaut, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour ce qui concerne les dégradations dues aux insectes xylophages. Ce n’est pas une recommandation d’usage : c’est une condition de sécurité juridique de la vente.

Six mois de validité, contre dix ans pour le DPE

Voici le point qui coûte le plus cher en pratique. L’état termites n’est valable que six mois, là où le diagnostic de performance énergétique reste valable dix ans. Un compromis signé en février et réitéré en octobre appelle donc, très souvent, un nouvel état termites alors que le DPE, lui, n’a pas bougé. Deux réflexes évitent la mauvaise surprise : ne pas commander l’état termites trop tôt dans la préparation du dossier, et vérifier sa date d’émission avant la signature de l’acte authentique. Nous signalons systématiquement cette échéance sur nos rapports.

Le contenu de l’état ne se limite pas au constat d’une infestation active. Le diagnostiqueur examine l’ensemble des parties visibles et accessibles du bien, ainsi que ses abords immédiats, à la recherche d’indices : cordonnets de terre le long des maçonneries, bois altérés en sous-face, galeries dans les ouvrages en contact avec le sol, résidus au pied des plinthes. Il consigne également ce qu’il n’a pas pu examiner et pour quelle raison, ce qui protège les deux parties.

Déclaration en mairie et travaux de démolition

Deux obligations moins connues complètent le dispositif. L’article L.126-4 du code de la construction et de l’habitation impose à l’occupant, ou à défaut au propriétaire, de déclarer en mairie la présence de termites dès qu’il en a connaissance, qu’il s’agisse d’un immeuble bâti ou non bâti. L’article L.126-5 prévoit qu’en cas de démolition totale ou partielle d’un bâtiment situé dans une zone délimitée, les bois et matériaux contaminés doivent être incinérés sur place ou traités avant tout transport, l’opération faisant elle aussi l’objet d’une déclaration en mairie. Les zones concernées sont délimitées par arrêté préfectoral en application de l’article L.131-3 du même code.

Un mot enfin sur la mérule, souvent confondue avec les termites alors qu’il s’agit d’un champignon lignivore et non d’un insecte. L’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’informer l’acquéreur lorsque le bien se trouve dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral. Nous vérifions ce point pour chaque adresse au moment de la préparation de l’intervention et vous indiquons ce que le dossier doit comporter.

Le diagnostic de performance énergétique : méthode, contenu, validité

Le DPE attribue au logement deux étiquettes : l’étiquette énergie, exprimée en énergie primaire, et l’étiquette climat, qui traduit les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est établi selon la seule méthode conventionnelle 3CL-DPE : le calcul repose sur les caractéristiques physiques du bâtiment et non sur les factures des occupants précédents. Il est également opposable depuis cette date, ce qui lui confère une portée contractuelle.

Le relevé porte sur la surface habitable et les volumes, la composition des murs, des planchers bas et des planchers hauts, la nature et l’état des menuiseries, les protections solaires, les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, la ventilation et, le cas échéant, le refroidissement. Le rapport restitue une consommation conventionnelle, une estimation des dépenses annuelles sous forme de fourchette, un indicateur de confort d’été et des recommandations de travaux classées par ordre d’efficacité.

Sa durée de validité est de dix ans. En 2026, cela signifie que l’ensemble des diagnostics antérieurs au 1er juillet 2021 est expiré : les dispositions transitoires qui prolongeaient les anciens rapports ont toutes produit leur effet. Un document retrouvé dans un dossier de succession ou dans les archives d’une agence ne peut donc plus être joint à une vente ou à un bail. Signalons également qu’en 2026 le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui modifie mécaniquement le classement de certains logements chauffés à l’électricité, sans le moindre travaux.

Le parc villeneuvois : ce que révèlent les périodes de construction

Villeneuve-sur-Lot est d’abord une commune de maisons : 9 531 logements individuels (69,8 %) contre 4 097 appartements (30,0 %) et 24 « autres logements ». La propriété occupante y reste majoritaire, avec 6 238 ménages propriétaires (54,3 %) pour 5 049 locataires (44,0 %), dont 859 en logement HLM loué vide (7,5 %). Mais la donnée qui structure véritablement le travail de terrain est la répartition par période d’achèvement, reprise ici telle que l’Insee la publie au millésime 2023.

Avant 1919 : 1 193 résidences principales (10,5 %)

C’est la bastide et ses abords. Fondée entre 1264 et 1266 selon un plan orthogonal organisé autour d’une place centrale, la ville s’est développée en deux ensembles séparés par le Lot : la partie nord en rive droite, la plus étendue, et le faubourg Saint-Étienne en rive gauche, auxquels s’ajoute le quartier médiéval de Gajac. Le bâti y est contigu, souvent mitoyen sur deux ou trois côtés, avec des murs de pierre ou de brique de forte épaisseur, des planchers bois et des combles perdus rarement isolés. La contiguïté n’est pas qu’un inconvénient : elle réduit les surfaces déperditives. En revanche, les façades sur rue étroites limitent les apports solaires, et les rez-de-chaussée en contact direct avec le sol posent des questions d’humidité ascensionnelle qu’il faut examiner de près, d’autant que le bois de charpente et les planchers y sont exposés aux insectes xylophages.

De 1919 à 1945 : 830 résidences principales (7,3 %)

Extension progressive le long des axes, notamment vers le nord et le long du cours Victor-Hugo, depuis la porte de Paris. Les maisons de ville de cette période présentent des maçonneries mixtes, des enduits parfois refaits au ciment sur des supports anciens, et des combles aménagés tardivement sans isolation continue.

De 1946 à 1970 : 3 499 résidences principales, soit 30,7 % du parc

C’est le segment le plus nombreux, et de loin le plus déterminant pour la performance énergétique moyenne de la commune. Pavillons de reconstruction et petits collectifs partagent les mêmes faiblesses : parois en agglomérés ou en béton sans isolation d’origine, planchers bas sur vide sanitaire non traités, menuiseries bois simple vitrage remplacées au coup par coup, chauffage central au fioul ou au gaz installé dans les années 1970 et jamais repensé depuis. Sur ces maisons, l’isolation des combles perdus reste le geste au meilleur rapport efficacité sur coût, et c’est presque toujours ce que le rapport place en tête des recommandations.

De 1971 à 1990 : 3 294 résidences principales (28,9 %)

Deuxième bloc majeur, correspondant à l’étalement pavillonnaire sur les coteaux et les terrasses qui entourent la plaine alluviale. Ce parc se caractérise par des maisons de plain-pied ou à étage partiel, des isolations intérieures de faible épaisseur, des vitrages doubles de première génération et, très fréquemment, un chauffage électrique par convecteurs installé à la construction. C’est sur ce segment que l’évolution du coefficient de conversion de l’électricité produit les effets les plus visibles.

De 1991 à 2005 (1 788 logements, 15,7 %) et de 2006 à 2020 (793 logements, 7,0 %)

Le parc récent est peu abondant : à peine 7 % des résidences principales ont été achevées entre 2006 et 2020. Les maisons de cette période obtiennent en général de meilleures étiquettes, mais deux points de vigilance reviennent : les pompes à chaleur air/eau installées sans dimensionnement sérieux, et le confort d’été des combles aménagés sous rampants faiblement isolés, dans un secteur où les étés sont chauds.

Au total, 48,5 % des résidences principales villeneuvoises ont été achevées avant 1971. C’est la clé de lecture principale du marché local : près d’un logement sur deux relève d’un bâti antérieur à toute exigence thermique réglementaire.

Vacance, bastide et opération de revitalisation : un contexte favorable à la rénovation

Les 1 872 logements vacants recensés sur la commune ne sont pas répartis au hasard : la vacance se concentre traditionnellement dans les tissus anciens, où les logements exigus, dépourvus d’ascenseur ou d’espace extérieur, trouvent difficilement preneur en l’état. Villeneuve-sur-Lot a engagé une réponse structurée. La commune est ville Action Cœur de Ville et elle est intégrée à une opération de revitalisation de territoire portée avec la communauté d’agglomération du Grand Villeneuvois, dont la convention-cadre a été signée le 28 septembre 2018 et complétée par un avenant en 2022.

Les périmètres d’intervention retenus par cette convention sont nommément identifiés : la bastide, en rive droite comme en rive gauche, l’extension nord intégrant le secteur de l’ancien hôpital Saint-Cyr, le tissu urbain le long du cours Victor-Hugo depuis la porte de Paris, la frange sud incluant l’actuelle gendarmerie, ainsi que des parcelles ciblées le long des boulevards. La priorité affichée porte sur la bastide rive droite, décrite comme le cœur historique à forte valeur patrimoniale mais concentrant le plus de difficultés.

Pour un propriétaire, cela signifie que les projets de rénovation sur ces secteurs s’inscrivent dans un cadre organisé, et qu’un diagnostic de performance énergétique fiable constitue le point de départ de tout montage. Les bâtiments concernés relèvent très majoritairement des périodes antérieures à 1946, avec les contraintes patrimoniales que suppose la proximité d’édifices protégés comme la porte de Paris, la porte de Pujols ou le pont des Cieutats.

Argiles, inondations : les risques à reporter dans l’état des risques

L’état des risques et pollutions doit être joint dès la première annonce, et il est valable six mois. À Villeneuve-sur-Lot, deux plans de prévention le nourrissent.

Le premier est un plan de prévention des risques multirisques propre à la commune. Le second, plus spécifique, est un plan de prévention du risque de retrait-gonflement des argiles, actuellement en cours de révision. Ce risque mérite une explication, car il touche directement les propriétaires de maisons individuelles, majoritaires ici. Les sols argileux se rétractent en période de sécheresse et gonflent lorsqu’ils se réhumidifient ; ces mouvements différentiels provoquent des fissures en escalier sur les façades, des désordres au droit des ouvertures et des décollements de dallages. Sur les pavillons des années 1950 à 1980, souvent fondés superficiellement, le phénomène est bien documenté. Il n’entre pas dans le calcul du DPE, mais une fissuration traversante modifie l’étanchéité à l’air d’un logement, et les reprises de fissures mal exécutées créent des ponts thermiques. Nous signalons ce que nous observons.

Le Lot, qui traverse la commune d’est en ouest, explique le second volet. La commune a fait l’objet de reconnaissances de l’état de catastrophe naturelle pour inondations et coulées de boue en 1982, 1986, 1993, 1999, 2003, 2007, 2009, 2015 et 2021 : neuf épisodes en quarante ans. Les biens situés en plaine alluviale ou en bordure du faubourg Saint-Étienne sont les plus concernés.

Deux bonnes nouvelles complètent le tableau : Villeneuve-sur-Lot est classée en zone de sismicité 1, dite très faible, la catégorie la plus basse, et son potentiel radon relève de la catégorie 1. Aucun plan de prévention des risques technologiques ni miniers ne concerne le territoire communal.

Les autres diagnostics du dossier technique

• Amiante — pour tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, ce qui couvre l’immense majorité des logements villeneuvois. Les prélèvements sont analysés par un laboratoire accrédité Cofrac.
• Constat de risque d’exposition au plomb — pour les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Avec 2 023 résidences principales achevées avant 1946, la bastide et ses faubourgs sont largement concernés.
• Installations intérieures de gaz et d’électricité — dès quinze ans d’ancienneté. Trois ans de validité à la vente, six ans en location. Sur les pavillons des années 1960 et 1970, les anomalies les plus courantes portent sur l’absence de liaison équipotentielle dans les pièces d’eau et sur les dispositifs de coupure vétustes.
• État des risques et pollutions — six mois de validité, à joindre dès l’annonce.
• Mesurage — loi Carrez pour la vente d’un lot de copropriété, surface habitable dite loi Boutin pour un bail d’habitation non meublé.
• Assainissement non collectif — pour les biens non raccordés au réseau public, situation fréquente sur les écarts et les coteaux. Le contrôle est valable trois ans à la vente.
• État relatif à la présence de termites — obligatoire ici, comme détaillé plus haut. Six mois de validité.

Nos diagnostiqueurs sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac pour chacune des mentions concernées, conformément à l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation. Notre responsabilité civile professionnelle respecte les minima de l’article R.271-2, soit 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance. Plus de 20 000 diagnostics réalisés à ce jour par nos équipes.

Location : décence énergétique et calendrier

La loi Climat et Résilience a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. Les biens les moins performants sortent du marché locatif par paliers : les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront au 1er janvier 2028, puis les logements classés E au 1er janvier 2034. Nous ne publions volontairement pas de barème de seuils de consommation : ces valeurs n’ont de sens qu’appliquées à un logement précis, avec sa surface et sa zone climatique.

Avec 5 049 ménages locataires sur la commune et un parc dont près de la moitié est antérieure à 1971, l’échéance de 2028 concerne un nombre significatif de biens villeneuvois. La marche à suivre est toujours la même : établir un diagnostic à jour, lire les recommandations de travaux qu’il contient, puis hiérarchiser. Sur les maisons individuelles largement majoritaires ici, l’ordre le plus efficace commence presque toujours par les combles, se poursuit par le remplacement du générateur de chauffage, puis par les menuiseries et enfin par les murs.

À la vente, certains logements en monopropriété relèvent en outre d’un audit énergétique réglementaire, document plus complet que le DPE, comportant des scénarios de travaux. L’obligation s’applique par paliers aux classes les moins performantes ; nous vous précisons, au vu de votre étiquette, si votre projet entre dans ce champ.

Questions fréquentes sur les diagnostics à Villeneuve-sur-Lot

L’état termites est-il vraiment obligatoire, même si mon logement est récent ?

Oui. L’obligation découle de la localisation du bien dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, et non de son âge. Le Lot-et-Garonne étant classé en totalité, un pavillon des années 2000 comme une maison de la bastide relèvent de la même règle à la vente.

Puis-je réutiliser l’état termites établi lors de mon achat il y a trois ans ?

Non. Sa durée de validité est de six mois. C’est d’ailleurs le diagnostic dont la péremption surprend le plus souvent les vendeurs, car elle intervient fréquemment entre le compromis et l’acte.

Mon DPE de 2020 est-il encore utilisable ?

Non. Tous les diagnostics de performance énergétique établis avant le 1er juillet 2021 sont expirés en 2026. Un nouveau rapport, conforme à la méthode en vigueur, doit être établi.

Ma maison présente des fissures liées à la sécheresse : cela change-t-il mon étiquette ?

Pas directement, car le DPE ne comporte pas de contrôle structurel. Mais des fissures traversantes dégradent l’étanchéité à l’air et donc le confort réel, et elles doivent être connues de l’acquéreur. La commune étant couverte par un plan de prévention du risque de retrait-gonflement des argiles, ce point figure à l’état des risques.

Mon logement est vacant depuis plusieurs années : que faut-il préparer ?

Rendre les compteurs accessibles, ouvrir les combles et le vide sanitaire si possible, et nous signaler les désordres connus. Un logement vide facilite le relevé, mais l’absence de chauffage prolongée y rend les traces d’humidité et les attaques de bois plus fréquentes, ce qui rend l’examen termites d’autant plus utile.

Faut-il un état termites pour une location ?

L’obligation d’annexer un état relatif à la présence de termites porte sur la vente d’immeuble bâti. Pour un bail d’habitation, le dossier de diagnostic technique comporte le DPE, l’état des risques, le constat plomb le cas échéant, les états gaz et électricité selon l’ancienneté des installations et le mesurage de la surface habitable.

Intervenez-vous sur les communes voisines ?

Oui, sur l’ensemble du Grand Villeneuvois et plus largement en Lot-et-Garonne. Les pages dédiées détaillent les particularités de chaque commune.