DPE à Saint-Maur-des-Fossés (94) : diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique est devenu, à Saint-Maur-des-Fossés comme ailleurs, la pièce du dossier qui décide de la suite : elle apparaît dans l’annonce, elle est opposable au vendeur comme au bailleur, et elle détermine si un logement peut encore être proposé à la location. Cette page présente ce que le parc de logements saint-maurien implique concrètement pour votre étiquette, ce que la réglementation exige aujourd’hui, et les risques locaux qui doivent figurer dans votre dossier de diagnostic technique.

Le parc de logements de Saint-Maur-des-Fossés, chiffres du recensement

Les données qui suivent proviennent du recensement de la population publié par l’INSEE (millésime 2023, commune 94068). Elles décrivent un parc de 38 912 logements, dont 35 503 résidences principales, 724 résidences secondaires ou logements occasionnels et 2 685 logements vacants. La commune se distingue nettement du reste de la petite couronne par sa part de maisons individuelles : 12 859 maisons, contre 25 590 appartements. Une transaction sur trois y porte donc sur une maison, configuration beaucoup plus rare dans les communes voisines de la boucle de la Marne.

La répartition par période d’achèvement est plus parlante encore. L’INSEE la publie pour les 34 844 résidences principales construites avant 2021, selon les six tranches suivantes :

• avant 1919 : 3 452 logements ;
• de 1919 à 1945 : 5 826 logements ;
• de 1946 à 1970 : 12 344 logements ;
• de 1971 à 1990 : 8 653 logements ;
• de 1991 à 2005 : 2 809 logements ;
• de 2006 à 2020 : 1 761 logements.

Autrement dit, près de 62 % des résidences principales saint-mauriennes ont été achevées avant 1971, et la tranche 1946-1970 pèse à elle seule plus du tiers du parc. C’est la génération de bâti la plus délicate à diagnostiquer : construite avant toute réglementation thermique, souvent en maçonnerie lourde non isolée, avec des menuiseries et des systèmes de chauffage remplacés une ou deux fois depuis, rarement documentés.

Enfin, 21 913 résidences principales sont occupées par leur propriétaire, 12 718 par des locataires et 872 à titre gratuit. Les logements de cinq pièces ou plus représentent 9 075 résidences principales : les grandes surfaces sont nombreuses, ce qui pèse mécaniquement sur la consommation totale et allonge la durée de visite.

Ce que ce parc implique pour votre étiquette

Il n’existe aucune statistique publique donnant la répartition des classes DPE commune par commune, et nous nous refusons à en inventer une. En revanche, l’âge et la typologie du bâti permettent d’anticiper très correctement les postes de déperdition que le diagnostiqueur va relever chez vous.

Maisons et pavillons d’avant 1946. Murs en meulière ou en brique pleine, planchers bois sur cave, combles souvent aménagés après coup. La déperdition dominante vient du toit et des murs, et le point qui fait basculer l’étiquette est presque toujours le mode de chauffage : une chaudière ancienne dans une maison non isolée cumule les deux pénalités.

Immeubles et pavillons de 1946 à 1970. Béton, murs de faible épaisseur sans isolant, simple vitrage d’origine parfois encore en place sur les parties communes, ponts thermiques marqués aux balcons et aux planchers. Dans les copropriétés, le chauffage collectif oblige à reconstituer les caractéristiques de la chaufferie : sans note de calcul ni facture, le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut, systématiquement pénalisantes. Réunir en amont le carnet d’entretien de la chaufferie et les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant des travaux d’isolation est le geste le plus rentable avant une visite.

Constructions de 1971 à 1990. Les premières réglementations thermiques apparaissent, l’isolation existe mais reste faible et vieillissante. Ces logements se situent souvent au milieu de l’échelle et peuvent gagner une classe avec un traitement des combles et un remplacement des menuiseries.

Constructions postérieures à 1991. Moins de 4 600 résidences principales sont concernées. L’enjeu n’y est plus l’enveloppe mais le générateur et la ventilation, et de plus en plus le confort d’été.

Le DPE à Saint-Maur-des-Fossés : ce qu’exige la réglementation

Le DPE est obligatoire pour toute vente depuis 2006 et pour toute location depuis 2007. Il est annexé au dossier de diagnostic technique remis avec la promesse de vente puis avec l’acte authentique, ou joint au contrat de bail. Son étiquette doit figurer dans toute annonce, en agence comme en ligne.

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic repose sur la méthode conventionnelle 3CL-DPE, il ne s’appuie plus sur les factures et il est pleinement opposable : l’acquéreur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur en cas d’erreur, ce qui rend le choix du professionnel déterminant. Un DPE est valable dix ans. Les diagnostics établis avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode ne sont plus valables : si votre dernier DPE date d’avant cette réforme, il doit être refait, quelle que soit la date inscrite dessus.

Deux indicateurs figurent sur le rapport : l’étiquette énergie et l’étiquette climat, exprimant les émissions de gaz à effet de serre. Depuis 2021 s’y ajoute un indicateur de confort d’été, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie sous forme de fourchette.

Louer à Saint-Maur-des-Fossés : le calendrier des interdictions

La loi organise la sortie progressive des logements les moins performants du marché locatif. Le calendrier s’exprime en lettres et en dates, sans autre condition :

• depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location comme logements décents ;
• à compter du 1er janvier 2028, la même règle s’appliquera aux logements classés F ;
• à compter du 1er janvier 2034, elle s’étendra aux logements classés E.

S’y ajoute le gel des loyers : depuis août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni lors du renouvellement du bail, ni entre deux locataires. Avec 12 718 résidences principales occupées par des locataires et un parc majoritairement antérieur à 1971, l’échéance de 2028 concerne à Saint-Maur-des-Fossés un nombre significatif de bailleurs, dont beaucoup de propriétaires d’un seul lot en copropriété.

Vendre à Saint-Maur-des-Fossés : DPE et audit énergétique

La vente impose le DPE, mais pas seulement. L’audit énergétique réglementaire s’ajoute au dossier lorsque le bien vendu est une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété : il est exigé depuis le 1er avril 2023 pour les classes F et G, depuis le 1er janvier 2025 pour la classe E, et le sera à compter du 1er janvier 2034 pour la classe D. Compte tenu des 12 859 maisons recensées dans la commune, cette obligation se rencontre très fréquemment à Saint-Maur-des-Fossés.

L’audit présente un état des lieux du logement puis au moins deux scénarios de travaux, l’un permettant d’atteindre au minimum la classe E, l’autre visant la classe B lorsque c’est techniquement possible. Il doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite. Un appartement vendu en copropriété n’est pas concerné : le DPE seul suffit.

Les autres diagnostics à prévoir dans le dossier

Le DPE ne voyage jamais seul. Selon l’âge du bien et ses équipements, votre dossier de diagnostic technique comprendra également :

• l’amiante, pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 — ce qui vise la quasi-totalité du parc antérieur à 1991, soit plus de 33 000 résidences principales dans la commune ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, catégorie où entrent les 3 452 logements d’avant 1919 et une partie de la tranche 1919-1945 ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité et celui de l’installation intérieure de gaz, dès que l’installation a plus de quinze ans ;
• le mesurage de la surface privative pour la vente d’un lot de copropriété, et la surface habitable pour la location ;
• l’état des risques, dont le contenu dépend directement de la situation de la commune, détaillée ci-dessous.

Risques naturels à Saint-Maur-des-Fossés et état des risques

Les informations qui suivent proviennent des bases publiques Géorisques. La commune est classée en zone de sismicité 1, dite très faible, et en zone à potentiel radon de catégorie 1, la plus basse des trois. Les risques recensés au titre de l’information préventive sont l’inondation, le mouvement de terrain et le transport de marchandises dangereuses.

Quatre plans de prévention des risques naturels couvrent le territoire communal. Leurs intitulés exacts, tels que publiés, sont les suivants : « PPRI Marne et Seine », « PPRi Ruissellement urbain », « PPRMT 94 Anciennes Carrières » et « PPRMT Argiles ». Aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier n’est recensé sur la commune.

Ces quatre procédures résument bien la géographie locale : un site inscrit dans un méandre de la Marne, donc exposé au débordement et au ruissellement urbain ; un sous-sol marqué par d’anciennes carrières souterraines ; et des terrains argileux. Sur les points que nous avons échantillonnés dans la commune, l’exposition au retrait-gonflement des argiles ressort en exposition moyenne. Ce niveau n’est pas anecdotique : c’est le retrait des argiles en période de sécheresse qui provoque les fissures en escalier sur les façades de pavillons, et c’est lui qui déclenche, en zone d’exposition moyenne ou forte, les obligations d’étude géotechnique préalable en cas de construction.

Concrètement, un bien situé dans le périmètre d’un de ces plans doit être accompagné d’un état des risques, valable six mois, remis dès la première visite. Nous vérifions le zonage à l’adresse exacte du bien avant l’intervention plutôt que de raisonner à l’échelle de la commune, car les périmètres ne recouvrent pas tout le territoire.

Termites et mérule dans le Val-de-Marne

Le Val-de-Marne a été déclaré partiellement termité par arrêtés préfectoraux. La liste des zones délimitées n’est pas publiée sous une forme exploitable par les services de l’État. En conséquence, selon la localisation précise du bien, un état relatif à la présence de termites peut être exigé au titre de l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation : nous le vérifions avant toute intervention et vous le disons avant de vous facturer quoi que ce soit. Le même arrêté emporte, dans les zones délimitées, l’obligation de déclarer en mairie la présence de termites au titre des articles L.126-4 et L.126-5 du même code.

Pour la mérule, la préfecture du Val-de-Marne indique explicitement qu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral dans le département. L’information prévue à l’article L.126-25 ne s’applique donc pas ici — ce qui ne dispense évidemment pas de signaler un désordre visible dans une cave humide.

Priorités de travaux : par quoi commencer

Les recommandations chiffrées de travaux figurent dans votre rapport et dans l’audit énergétique lorsqu’il est requis ; nous ne publions pas de barème générique, parce qu’il serait faux pour la plupart des logements. En revanche, l’ordre logique d’intervention varie peu et se déduit du bâti saint-maurien.

Sur une maison d’avant 1946, on traite d’abord les combles, puis les menuiseries, puis les murs, et l’on ne change le générateur qu’ensuite : remplacer une chaudière avant d’isoler conduit à surdimensionner l’installation. Sur un appartement des années 1950 ou 1960, la marge individuelle est plus étroite ; l’essentiel se joue en copropriété, sur l’isolation des façades, la réfection de la chaufferie et le calorifugeage des réseaux en sous-sol. Dans les deux cas, la ventilation est le point le plus souvent négligé : isoler sans ventiler dégrade la qualité de l’air et fait apparaître des condensations, particulièrement dans un secteur où les caves et les rez-de-chaussée subissent l’humidité de la nappe.

Le financement passe par les dispositifs nationaux — MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économies d’énergie, les aides de l’Anah — dont les conditions et les montants évoluent chaque année ; nous vous orientons vers un conseiller France Rénov’, seul habilité à vous donner des chiffres à jour, et vers des entreprises qualifiées RGE, indispensables pour ouvrir droit à ces aides.

La réforme du DPE et le coefficient de l’électricité

Le calcul du DPE applique à l’électricité un coefficient de conversion en énergie primaire, qui traduit l’énergie mobilisée pour produire et acheminer un kilowattheure consommé. Ce coefficient passe de 2,3 à 1,9, afin de tenir compte de l’évolution du mix électrique français. Mécaniquement, les logements chauffés à l’électricité voient leur consommation en énergie primaire recalculée à la baisse, et une partie d’entre eux change de classe sans qu’aucun travail n’ait été réalisé. L’étiquette climat, elle, n’est pas modifiée par cette évolution. Si votre logement est chauffé à l’électricité et se situe juste au-dessus d’un seuil de classe, l’ordre dans lequel vous programmez votre diagnostic et vos travaux mérite d’être discuté avec nous.

Comment se déroule notre intervention

Vous nous décrivez le bien : adresse, surface, année de construction approximative, nature du chauffage et de la production d’eau chaude, présence d’une installation de gaz. Nous établissons un devis gratuit et détaillé, puis nous convenons d’un rendez-vous dans les meilleurs délais.

Sur place, la visite dure généralement une à deux heures selon la surface. Le diagnostiqueur relève les dimensions, identifie la nature et l’épaisseur des isolants lorsqu’ils sont accessibles, note le type de vitrage et de menuiserie, caractérise le générateur de chauffage et le ballon d’eau chaude, examine la ventilation et photographie les points déterminants. Préparez, si vous les avez, les factures de travaux, l’attestation de fin de chantier d’une isolation, la fiche technique de la chaudière ou de la pompe à chaleur, et le règlement de copropriété : chaque justificatif évite l’application d’une valeur par défaut défavorable.

Le rapport vous est ensuite transmis par voie électronique et déposé dans la base nationale de l’ADEME, où il reçoit un numéro à treize caractères que vous devez reporter dans vos annonces. Nous restons disponibles ensuite pour vous expliquer le détail du calcul.

Questions fréquentes sur le DPE à Saint-Maur-des-Fossés

Mon DPE date de 2019, est-il encore valable ?

Non. Tous les diagnostics établis avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode ont cessé de produire effet. Un nouveau DPE est nécessaire, y compris si le document indique une validité de dix ans.

Je vends une maison classée E à Saint-Maur-des-Fossés : dois-je fournir un audit énergétique ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique réglementaire est exigé pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, en plus du DPE. Il doit être disponible dès la première visite.

Je vends un appartement classé F, même obligation ?

Non. L’audit énergétique ne s’applique pas à la vente d’un lot de copropriété. Le DPE du logement suffit, indépendamment du DPE collectif éventuellement réalisé par le syndicat.

Le chauffage de mon immeuble est collectif : comment le DPE est-il calculé ?

Le diagnostiqueur caractérise le générateur commun et la distribution, puis répartit selon les règles de la méthode. C’est le cas de figure où les documents de copropriété pèsent le plus lourd : à défaut, des valeurs par défaut pénalisantes s’appliquent.

Dois-je fournir un état des risques ?

Saint-Maur-des-Fossés est couverte par quatre plans de prévention des risques naturels. Un bien situé dans l’un de leurs périmètres doit être accompagné d’un état des risques de moins de six mois. Nous contrôlons le zonage à votre adresse avant l’intervention.

Un état termites est-il obligatoire pour vendre ici ?

Le département fait l’objet d’arrêtés de délimitation, mais les zones concernées ne sont pas publiées sous une forme exploitable. Selon la localisation du bien, un état relatif à la présence de termites peut être exigé au titre de l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation. Nous le vérifions avant intervention.

Puis-je faire le DPE moi-même ?

Non. Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, indépendant du propriétaire et assuré, peut établir un DPE valable et opposable.

Un logement meublé loué à l’année doit-il avoir un DPE ?

Oui. La location meublée à usage de résidence principale suit les mêmes règles que la location vide, y compris pour le calendrier des interdictions.

Que change le classement de la commune en exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles ?

Rien pour l’étiquette énergétique : ce zonage ne participe pas au calcul du DPE. Il pèse en revanche sur la construction et sur l’entretien. En zone d’exposition moyenne ou forte, une étude géotechnique préalable est exigée avant de construire une maison individuelle, et elle doit être annexée à la vente d’un terrain constructible non bâti. Pour les maisons existantes, dont Saint-Maur-des-Fossés compte 12 859 exemplaires, l’attention se porte sur les fissures apparues après un été sec, sur la végétation proche des fondations et sur la bonne évacuation des eaux pluviales au pied des façades.

Combien de temps dois-je conserver mon rapport ?

Au moins pendant sa durée de validité, et plus longtemps si vous engagez des travaux : le diagnostic antérieur sert de point de comparaison et matérialise le gain obtenu. Le numéro à treize caractères attribué par l’ADEME permet de retrouver le document dans la base nationale en cas de perte du fichier.

Le DPE tient-il compte des travaux que je viens de faire ?

Il tient compte de ce qui est constaté et justifié le jour de la visite. Une isolation récente non visible ne sera prise en compte que sur présentation de la facture ou de l’attestation de travaux : conservez-les.