DPE à Nyons (26110) : diagnostic de performance énergétique et diagnostics obligatoires

Nyons : 4 902 logements dans un bassin fermé de la vallée de l’Eygues

Commander un DPE à Nyons suppose de comprendre où l’on met les pieds. La commune, forte de 6 816 habitants, occupe un bassin naturel en bordure de l’Eygues, ceinturé de moyennes montagnes qui dessinent un hémicycle ouvert vers l’ouest. Son territoire s’étage de 234 à 940 mètres d’altitude. Cette configuration, souvent décrite comme génératrice d’un microclimat, a une traduction très concrète pour un diagnostiqueur : l’altitude retenue et la zone climatique de référence entrent directement dans le calcul conventionnel du diagnostic de performance énergétique. Deux logements identiques, l’un en fond de bassin, l’autre sur un versant, ne produisent pas exactement le même résultat.

Le recensement de l’Insee, millésime 2023, dénombre sur la commune 4 902 logements, répartis en 3 676 résidences principales (75,0 %), 851 résidences secondaires ou logements occasionnels (17,4 %) et 375 logements vacants (7,6 %). Cette part de résidences secondaires, nettement supérieure à celle d’une commune moyenne du même gabarit, façonne le marché local : beaucoup de biens changent de mains entre acquéreurs venus d’ailleurs, et le dossier de diagnostic technique y joue un rôle informatif d’autant plus important que l’acheteur ne connaît pas le bâti local.

Le parc se répartit presque à parts égales entre 2 414 maisons (49,2 %) et 2 432 appartements (49,6 %), auxquels s’ajoutent 56 « autres logements ». Cet équilibre s’explique par la densité du centre ancien, où les immeubles de rapport et les maisons de village divisées en appartements sont nombreux. Enfin, l’occupation est elle aussi partagée : 1 806 ménages propriétaires (49,1 %) pour 1 765 locataires (48,0 %), dont 321 en logement HLM loué vide (8,7 %).

Termites et mérule : deux diagnostics que la réglementation n’impose pas à Nyons

Voici une information rarement disponible ailleurs, et qui fait gagner du temps et de l’argent aux vendeurs nyonsais. Contrairement à ce qu’affirment certains sites généralistes, ni l’état relatif à la présence de termites, ni l’information sur le risque de mérule ne sont exigibles à Nyons. Ces deux obligations sont géographiques : elles ne s’appliquent que dans des zones délimitées par arrêté préfectoral, en application de l’article L.131-3 du code de la construction et de l’habitation. Il suffit donc de lire les arrêtés drômois pour trancher.

L’arrêté termites du 24 mars 2010 ne vise que Valence

L’arrêté préfectoral n° 10-1156 du 24 mars 2010 délimite les zones contaminées par les termites, ou susceptibles de l’être à court terme, dans le département de la Drôme. Son article 1er classe la seule commune de Valence, prise dans son ensemble, en zone contaminée. Aucune autre commune drômoise n’est visée. Nyons n’y figure pas : l’état relatif à la présence de termites prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation n’a donc pas à être annexé à une vente sur la commune.

Cette précision mérite d’être soulignée parce que plusieurs annuaires de diagnostiqueurs présentent, à tort, la Drôme comme un département « entièrement classé ». C’est faux, et l’arrêté préfectoral lui-même le contredit. Un vendeur nyonsais à qui l’on facturerait un état termites au motif d’une obligation départementale paierait une prestation que la réglementation ne réclame pas.

L’arrêté mérule du 15 septembre 2021 ne vise que Saint-Julien-en-Vercors

Le raisonnement est le même pour la mérule, ce champignon lignivore qui se développe dans les bois humides et mal ventilés. L’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation impose au vendeur d’informer l’acquéreur lorsque le bien est situé dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral. Or l’arrêté n° 26-2021-09-15-0004 du 15 septembre 2021 limite cette zone, dans la Drôme, à la seule commune de Saint-Julien-en-Vercors. Nyons est hors périmètre, et l’information mérule n’est pas due au titre du zonage.

Ce que cela ne dispense pas de faire

Une absence d’obligation réglementaire n’est pas un certificat de bonne santé du bâti. Les maisons de village anciennes, avec leurs planchers bois encastrés dans des maçonneries humides et leurs caves peu ventilées, restent exposées aux champignons lignivores et aux insectes à larves xylophages, qui ne relèvent pas du même régime juridique que les termites. Lorsque nous constatons des bois altérés, des traces d’humidité structurelle ou une ventilation défaillante lors d’une intervention, nous le signalons, même si aucune pièce spécifique n’est réglementairement exigible. Rappelons également que la déclaration en mairie prévue aux articles L.126-4 et L.126-5 du code de la construction et de l’habitation s’impose à quiconque a connaissance de la présence de termites, indépendamment du zonage.

Ce que contient le diagnostic de performance énergétique

Le DPE attribue deux étiquettes au logement : l’étiquette énergie, exprimée en énergie primaire, et l’étiquette climat, qui rend compte des émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, il est établi selon la seule méthode conventionnelle 3CL-DPE et il est opposable : ses conclusions ont valeur contractuelle. Le calcul ne s’appuie plus sur les factures des occupants précédents mais sur le bâtiment lui-même.

Sur place, le diagnostiqueur relève la surface habitable et les hauteurs sous plafond, la composition et l’épaisseur des parois, la nature des planchers bas et hauts, le type de menuiseries et de vitrages, les protections solaires, les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et de refroidissement. Le rapport restitue une consommation conventionnelle, une estimation des dépenses annuelles d’énergie sous forme de fourchette, un indicateur de confort d’été et des recommandations de travaux hiérarchisées.

La validité est de dix ans. Une conséquence s’impose en 2026 : tous les diagnostics antérieurs au 1er juillet 2021 sont expirés, les prolongations transitoires ayant toutes pris fin. Un rapport conservé depuis l’achat d’une résidence secondaire au début des années 2010 n’a plus aucune valeur pour revendre. Par ailleurs, le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé, en 2026, de 2,3 à 1,9 ; les logements chauffés par convecteurs, nombreux dans le parc nyonsais des années 1970 et 1980, peuvent voir leur classement évoluer sans que le moindre travaux ait été engagé.

Un bâti ancien et un climat à double contrainte

La répartition des résidences principales par période d’achèvement, publiée par l’Insee au millésime 2023, porte sur les 3 638 logements achevés avant 2021. Elle dessine un parc où le neuf est rare et l’ancien omniprésent.

Avant 1919 : 424 résidences principales, soit 11,7 %

C’est le noyau villageois, organisé autour du quartier des Forts, ensemble médiéval des XIIIe et XIVe siècles, et de la place du Docteur Bourdongle à arcades, elle aussi du XIVe siècle. Le bâti y est en pierre, très épais, souvent mitoyen sur plusieurs faces, avec des voûtes en rez-de-chaussée, des planchers bois et des combles rarement isolés. Ce type de construction possède une inertie considérable : il amortit remarquablement la chaleur estivale, ce qui se traduit favorablement sur l’indicateur de confort d’été, mais il se réchauffe lentement en hiver et pardonne mal une ventilation absente. La règle sur ce parc est de ne jamais rendre une paroi étanche sans lui rendre par ailleurs la capacité d’évacuer l’humidité.

De 1919 à 1945 : 253 résidences principales (7,0 %)

Faubourgs et maisons de ville en périphérie immédiate du centre, dans les secteurs de Saint-Pierre et de la Meyne notamment. Maçonneries mixtes, enduits refaits, combles aménagés après coup : ces logements réclament un examen attentif des jonctions entre corps de bâtiment, où les ponts thermiques se concentrent.

De 1946 à 1970 : 825 résidences principales, soit 22,7 %

Un peu moins d’un quart du parc. On y trouve les premiers petits collectifs et les pavillons d’après-guerre, bâtis en agglomérés sans isolation d’origine, avec des planchers bas sur vide sanitaire non traités et des menuiseries bois simple vitrage remplacées progressivement. Le chauffage y a souvent été converti au fil des décennies, ce qui produit des configurations hybrides — un poêle à bois principal complété par des convecteurs — qu’il faut décrire précisément dans le rapport, car le calcul distingue générateur principal et appoints.

De 1971 à 1990 : 1 246 résidences principales, soit 34,2 %

C’est, de très loin, le segment dominant à Nyons : plus d’un tiers des résidences principales. Il correspond à l’extension pavillonnaire sur les versants et les quartiers périphériques comme Sauve ou Antignan. Ce parc concentre les caractéristiques les plus pénalisantes : isolations intérieures de faible épaisseur lorsqu’elles existent, vitrages doubles de première génération, chauffage électrique direct installé à la construction, ventilation mécanique parfois absente ou hors service. Il est aussi le plus sensible à l’évolution du coefficient de l’électricité évoquée plus haut. C’est sur ces maisons que les gains de classement sont les plus accessibles, à condition de commencer par les combles.

De 1991 à 2005 (547 logements, 15,0 %) et de 2006 à 2020 (343 logements, 9,4 %)

Moins d’un logement sur dix a été achevé entre 2006 et 2020. Sur ce parc récent, les points de vigilance portent sur le dimensionnement des pompes à chaleur, sur les climatiseurs réversibles installés en complément et sur les combles aménagés sous rampants, dont l’isolation détermine le confort d’été davantage que l’étiquette énergie.

Au total, 41,4 % des résidences principales nyonsaises sont antérieures à 1971 et 75,6 % antérieures à 1991. La rénovation énergétique n’y est donc pas un sujet de niche.

Chauffer l’hiver, se protéger l’été : la double contrainte locale

Nyons relève d’un climat méditerranéen marqué par une transition montagnarde, avec une température moyenne annuelle de 13,3 °C sur la période de référence 1971-2000 et environ 905 millimètres de précipitations annuelles. Cette combinaison est exigeante pour un bâtiment : il faut à la fois limiter les déperditions hivernales et maîtriser les surchauffes estivales. Le DPE en rend compte de deux façons distinctes. L’étiquette énergie traduit essentiellement les besoins de chauffage et d’eau chaude sanitaire ; l’indicateur de confort d’été, lui, dépend de l’inertie des parois, de la présence de protections solaires efficaces et des possibilités de ventilation nocturne traversante. Une maison de village en pierre obtient fréquemment un confort d’été bon avec une étiquette énergie médiocre, tandis qu’un pavillon des années 1980 sous combles aménagés produit exactement l’inverse. Comprendre cette dissociation évite bien des contresens au moment de décider des travaux.

Sismicité modérée et risque inondation : ce que l’état des risques doit mentionner

L’état des risques et pollutions doit être joint dès la première annonce de vente ou de location, et sa validité est de six mois. Deux éléments le structurent à Nyons.

Premièrement, la commune est classée en zone de sismicité 3, dite modérée. C’est le niveau le plus élevé rencontré dans cette partie de la Drôme, et il figure obligatoirement à l’état des risques. Ce classement n’a pas d’incidence sur le calcul du DPE, mais il emporte des règles de construction parasismique applicables aux constructions neuves et à certains travaux importants sur l’existant. Pour un acquéreur qui projette une surélévation ou une extension conséquente sur une maison du centre ancien, c’est un paramètre à intégrer très en amont du projet.

Deuxièmement, la commune est couverte par un plan de prévention des risques d’inondation qui lui est propre, cohérent avec la présence de l’Eygues et la configuration en bassin fermé du site. Les biens situés en bordure de rivière ou en fond de vallon sont directement concernés, mais l’état des risques doit être renseigné pour toute adresse de la commune.

Le potentiel radon de Nyons relève de la catégorie 1, la plus faible : aucune information spécifique n’est déclenchée à ce titre. Aucun plan de prévention des risques technologiques ni miniers ne concerne le territoire communal.

Les autres diagnostics obligatoires sur la commune

• Amiante — obligatoire pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, soit la très large majorité du parc nyonsais. Les prélèvements éventuels sont confiés à un laboratoire accrédité Cofrac.
• Constat de risque d’exposition au plomb — pour les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Le quartier des Forts et les rues du centre ancien sont largement concernés. Validité d’un an à la vente si du plomb est détecté, six ans en location, illimitée en l’absence de plomb.
• États des installations intérieures de gaz et d’électricité — dès lors que l’installation a plus de quinze ans. Trois ans de validité à la vente, six ans en location. Dans le bâti ancien réhabilité par tranches, les anomalies portent souvent sur les circuits de salle de bains et sur l’absence de dispositif différentiel adapté.
• Mesurage — loi Carrez pour la vente d’un lot de copropriété, surface habitable dite loi Boutin pour un bail non meublé. Compte tenu de la part d’appartements sur la commune, le mesurage Carrez est fréquemment demandé.
• Assainissement non collectif — pour les biens non raccordés au réseau public, situation courante sur les écarts et les hameaux. Le contrôle est valable trois ans à la vente.
• État des risques et pollutions — six mois de validité, à joindre dès l’annonce.

Nos diagnostiqueurs sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac pour chacune des mentions qu’ils exercent, conformément à l’article L.271-6 du code de la construction et de l’habitation. Notre responsabilité civile professionnelle satisfait aux minima de l’article R.271-2 du même code : 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance. EDL & Diagnostic totalise plus de 20 000 diagnostics réalisés.

Vente, location, résidence secondaire : trois usages du même document

À la vente, le DPE doit être disponible dès la publication de l’annonce, avec reproduction des deux étiquettes et de l’estimation des dépenses annuelles d’énergie. Le rapport complet rejoint ensuite le dossier de diagnostic technique annexé à l’avant-contrat puis à l’acte.

À la location, il est annexé au bail, qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé. Avec 1 765 ménages locataires sur la commune, cette situation est courante, y compris pour des logements du centre ancien loués à l’année.

Pour une résidence secondaire — 851 logements sur la commune, soit plus d’un sur six — le diagnostic n’est requis qu’au moment d’une vente ou d’une mise en location. Beaucoup de propriétaires le font toutefois établir en amont, parce qu’il fournit un état des lieux thermique utile avant d’engager des travaux dans une maison peu occupée. Attention à une confusion fréquente : la location saisonnière de courte durée d’un meublé de tourisme ne relève pas du même régime que le bail d’habitation, et les obligations applicables dépendent de la nature exacte du contrat.

Passoires thermiques : le calendrier applicable aux logements loués

La loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique aux critères de décence d’un logement mis en location. Le retrait du marché locatif s’effectue par étapes : les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025, ceux classés F le seront à compter du 1er janvier 2028, puis ceux classés E à compter du 1er janvier 2034. Nous ne publions pas de barème de seuils de consommation sur cette page : ces valeurs relèvent du calcul réglementaire et ne prennent sens qu’appliquées à un logement donné, avec sa surface, son altitude et sa zone climatique — trois paramètres particulièrement discriminants dans une commune qui s’étage de 234 à 940 mètres.

Concrètement, un bailleur nyonsais propriétaire d’un logement des années 1970 chauffé à l’électricité a intérêt à faire établir un diagnostic à jour sans attendre l’échéance de 2028, puis à suivre l’ordre de priorité que le rapport propose. Sur ce type de bien, le traitement des combles précède presque toujours le remplacement du générateur, lui-même prioritaire sur les menuiseries.

À la vente, certains logements en monopropriété relèvent en outre d’un audit énergétique réglementaire, plus complet que le DPE et assorti de scénarios de travaux. L’obligation s’applique par paliers successifs aux classes les moins performantes ; nous vous précisons, au vu de votre étiquette, si votre projet est concerné.

Questions fréquentes sur le DPE à Nyons

Dois-je faire réaliser un diagnostic termites pour vendre à Nyons ?

Non. L’arrêté préfectoral drômois du 24 mars 2010 ne classe que la commune de Valence en zone contaminée par les termites. Nyons est hors périmètre : l’état relatif à la présence de termites n’a pas à être annexé à la vente. Méfiez-vous des sites qui présentent la Drôme comme un département entièrement classé, ce n’est pas ce que dit l’arrêté.

Et l’information sur la mérule ?

Elle n’est pas due non plus. L’arrêté du 15 septembre 2021 limite la zone de présence d’un risque de mérule, dans la Drôme, à la seule commune de Saint-Julien-en-Vercors.

Mon DPE date de 2016, puis-je m’en servir ?

Non. Tous les diagnostics établis avant le 1er juillet 2021 sont expirés depuis les échéances transitoires. Un nouveau rapport doit être établi selon la méthode en vigueur.

Ma maison de village est très fraîche l’été mais glaciale l’hiver. Comment le DPE le traduit-il ?

Par deux indicateurs distincts. L’étiquette énergie reflète surtout les besoins de chauffage et d’eau chaude sanitaire, tandis que l’indicateur de confort d’été rend compte de l’inertie, des protections solaires et des possibilités de ventilation nocturne. Un bâti en pierre épaisse obtient fréquemment un bon confort d’été avec une étiquette énergie moyenne ou faible.

La sismicité de niveau 3 a-t-elle un effet sur mon diagnostic ?

Aucun sur le DPE lui-même, qui ne comporte pas de volet structurel. En revanche, le classement figure obligatoirement à l’état des risques remis à l’acquéreur ou au locataire, et il entraîne des exigences parasismiques pour les constructions neuves et certains travaux importants.

Je vends une résidence secondaire fermée l’essentiel de l’année : faut-il préparer quelque chose ?

Rendez les compteurs accessibles, ouvrez les combles et le vide sanitaire si vous le pouvez, et rassemblez les factures des équipements installés — chaudière, poêle, pompe à chaleur, isolation. Ces justificatifs permettent de retenir les caractéristiques réelles plutôt que les valeurs par défaut, souvent moins favorables.

Intervenez-vous ailleurs dans la Drôme ?

Oui, ainsi que dans les communes limitrophes du Vaucluse. Les pages dédiées à chacune de ces villes détaillent les obligations qui leur sont propres, car elles varient d’un département à l’autre.