DPE à Montmorency (95160) : diagnostic de performance énergétique du bâti ancien et des copropriétés

Avec 10 133 logements recensés, Montmorency (code INSEE 95428, code postal 95160) est l’une des villes structurantes de la communauté d’agglomération Plaine Vallée. Son parc bâti ne ressemble à aucun autre du nord du Val-d’Oise, pour une raison précise : 53,8 % des résidences principales ont été achevées avant 1971, c’est-à-dire avant toute réglementation thermique, et près d’un quart d’entre elles remonte à l’avant-guerre. Le diagnostic de performance énergétique y rencontre donc un bâti hétérogène, où l’époque de construction pèse davantage que la typologie.

Second trait distinctif : contrairement à l’image d’une commune résidentielle de maisons, Montmorency est majoritairement une ville d’appartements. On y compte 6 566 appartements (64,8 % du parc) contre 3 351 maisons (33,1 %). La copropriété y est donc le cadre habituel du diagnostic, avec tout ce que cela implique : des décisions de travaux qui se prennent en assemblée générale et une performance qui dépend autant de l’immeuble que du lot lui-même.

Le diagnostic de performance énergétique : contenu et portée

Le rapport remis au propriétaire comporte deux classements distincts, notés de A à G. Le premier traduit la consommation conventionnelle d’énergie primaire rapportée au mètre carré et à l’année ; le second traduit les émissions de gaz à effet de serre correspondantes. La lettre affichée sur l’annonce est la plus défavorable des deux. Le rapport comprend en outre le descriptif du bâti et des équipements, l’estimation des dépenses annuelles d’énergie et un jeu de recommandations de travaux hiérarchisées, présentées en bouquets successifs.

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1^er juillet 2021, ce document est opposable : il n’est plus purement informatif et son contenu peut être invoqué contre celui qui l’a fait établir. Cette même réforme a rendu caducs les diagnostics antérieurs. Un DPE réalisé avant le 1^er juillet 2021 ne peut plus être utilisé, ni annexé, ni repris dans une annonce. Passée cette date, la durée de validité est de dix ans.

Une modification du calcul s’applique depuis le 1^er janvier 2026 : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est ramené de 2,3 à 1,9. Cette évolution profite aux logements chauffés à l’électricité, nombreux dans les immeubles montmorencéens construits dans les années 1970 et 1980. Elle n’oblige pas à commander un nouveau diagnostic : une attestation gratuite délivrée par l’ADEME actualise les rapports encore valides.

Montmorency : deux parcs bâtis dans une seule ville

La ventilation du parc par période d’achèvement met en évidence une structure en deux blocs, séparés par la Seconde Guerre mondiale et par la reconstruction. Sur les 9 064 résidences principales construites avant 2021, 973 datent d’avant 1919 (10,7 %) et 1 134 de l’entre-deux-guerres (12,5 %) : 2 107 logements, soit 23,2 %, sont antérieurs à 1946. À l’opposé, la production récente est faible : 693 logements seulement pour la période 2006-2020, soit 7,6 %.

Source : INSEE, recensement de la population 2023, résidences principales de Montmorency construites avant 2021.

Le bâti d’avant 1946 : ce que le diagnostiqueur y observe

Les 2 107 logements antérieurs à 1946 constituent la signature de Montmorency et la partie la plus délicate du travail de diagnostic. Ces constructions ont été conçues sans chauffage central, avec des murs épais dont le comportement thermique est mal restitué par les valeurs par défaut du calcul réglementaire. Trois postes reviennent systématiquement.

Les parois verticales d’abord : maçonneries de pierre, de meulière ou de brique pleine, souvent non isolées, parfois doublées après coup par un complexe intérieur mince posé dans les années 1980. Ce doublage a l’inconvénient de supprimer le bénéfice de l’inertie sans apporter une résistance thermique suffisante, tout en créant des points de condensation.

Les ponts thermiques de plancher ensuite : dans un immeuble ancien, les planchers bois ou les dalles reprises en béton traversent l’enveloppe et créent des lignes de déperdition continues, particulièrement visibles au droit des balcons rapportés.

Les menuiseries enfin, dont la variété est extrême sur ce type de bâti : simple vitrage d’origine conservé pour des raisons esthétiques, double vitrage posé en rénovation sur dormant existant, ou remplacement complet. Le diagnostiqueur relève chaque fenêtre séparément, ce qui allonge la visite dans un logement ancien de grande hauteur sous plafond.

Deux réflexes valorisent ces biens. Le premier consiste à rassembler les justificatifs de travaux : sans facture ni descriptif, une isolation réellement posée derrière un doublage fermé ne peut pas être prise en compte, et le calcul retient la valeur la plus défavorable. Le second consiste à traiter les combles avant tout autre poste, y compris dans les maisons de ville où le volume sous toiture est réduit.

DPE en copropriété : ce qui s’applique aux immeubles montmorencéens

Avec près de deux logements sur trois en appartement, la copropriété est le cadre dominant à Montmorency. Deux documents distincts s’y superposent et sont régulièrement confondus.

Le DPE du lot est celui que le propriétaire fait établir pour vendre ou pour louer son appartement. Il est individuel, opposable, et il tient compte des équipements collectifs desservant le logement.

Le DPE collectif, ou DPE de l’immeuble, porte sur le bâtiment entier. Il est réalisé à l’initiative du syndicat des copropriétaires, après vote en assemblée générale. La loi Climat et Résilience a étendu cette obligation par paliers selon le nombre de lots, et depuis le 1^er janvier 2026 l’ensemble des copropriétés à usage principal d’habitation est concerné, y compris les petites copropriétés. Il est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un DPE collectif de classe A, B ou C reste valide.

Ce diagnostic collectif alimente ensuite le projet de plan pluriannuel de travaux, qui identifie sur dix ans les interventions nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à l’amélioration de sa performance énergétique. Pour les 2 778 logements montmorencéens issus de la période 1946-1970, souvent regroupés en copropriétés de taille moyenne dotées d’un chauffage collectif d’origine, c’est l’outil qui permet de séquencer les travaux d’enveloppe et le remplacement de la chaufferie sans mettre les copropriétaires en difficulté.

Une vacance de 7,9 % : remettre un logement sur le marché

Montmorency compte 803 logements vacants, soit 7,9 % du parc. C’est nettement plus que dans les communes voisines de la même agglomération et cela constitue un signal en soi. Une part de ces logements correspond à la vacance frictionnelle normale entre deux occupants ; une autre correspond à des biens anciens, difficiles à louer en l’état, souvent en attente d’un arbitrage entre travaux et revente.

Pour un propriétaire dans cette situation, l’ordre des opérations compte. Faire établir le DPE avant d’engager quoi que ce soit permet de connaître la classe de départ, d’identifier les postes que le rapport signale comme prioritaires et de vérifier si le logement se situe ou non sous le seuil de décence énergétique applicable. Engager des travaux au jugé, sans état des lieux énergétique préalable, conduit fréquemment à traiter un poste secondaire et à ne pas changer de classe.

La commune compte par ailleurs 215 résidences secondaires ou logements occasionnels, effectif marginal rapporté aux 9 115 résidences principales : le marché montmorencéen reste un marché d’occupants, non de villégiature.

Vendre à Montmorency

Le DPE doit être en main dès la mise en vente. Les deux lettres doivent apparaître dans toute annonce, quel que soit le support, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie exprimée en fourchette et assortie de son année de référence des prix. Le dossier de diagnostic technique est ensuite annexé à la promesse puis à l’acte authentique.

Deux règles supplémentaires jouent fortement sur le marché local. D’une part, la vente d’un appartement en copropriété impose le mesurage de la superficie privative au titre de la loi Carrez, opération d’autant plus délicate dans le bâti ancien que les hauteurs sous plafond, les alcôves et les combles aménagés obéissent à des règles de prise en compte précises. D’autre part, la vente d’une maison individuelle en monopropriété classée F ou G impose de remettre un audit énergétique réglementaire dès la première visite, présentant au moins deux scénarios de travaux.

Sur un parc dont plus de la moitié précède 1971, ces obligations ne sont pas théoriques : elles concernent une fraction substantielle des transactions montmorencéennes portant sur du bâti non rénové.

Louer à Montmorency

Montmorency compte 3 633 ménages locataires, dont 1 343 en logement social loué vide, soit 14,7 % des résidences principales. Le parc locatif privé représente donc environ 2 300 logements : c’est un marché significatif, adossé pour l’essentiel au bâti ancien du centre et aux collectifs des années 1946-1990.

Le DPE est annexé au bail dès sa signature et sa classe conditionne deux choses distinctes : la possibilité même de louer, et la faculté de réviser le loyer. Un logement classé F ou G ne peut plus faire l’objet d’une révision annuelle ni d’une réévaluation entre deux locataires. Le locataire peut par ailleurs opposer au bailleur un diagnostic erroné.

Passoires thermiques et calendrier locatif

La performance énergétique figure parmi les critères de décence du logement loué. La loi procède par étapes successives, classe par classe : les logements de la classe G sont visés depuis le 1^er janvier 2025, ceux de la classe F le seront au 1^er janvier 2028, ceux de la classe E au 1^er janvier 2034. L’interdiction porte sur les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites.

En copropriété, cette échéance a une conséquence particulière : un copropriétaire bailleur ne maîtrise pas seul l’enveloppe de son immeuble. Il peut agir sur ses menuiseries, sur son système d’eau chaude sanitaire ou sur des émetteurs, mais l’isolation de façade et le remplacement d’une chaufferie collective relèvent de l’assemblée générale. C’est précisément pour cette raison que le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux méritent d’être portés à l’ordre du jour sans attendre : sur un immeuble montmorencéen des années 1960, un calendrier de travaux voté aujourd’hui produit ses effets avant l’échéance de 2028.

Les autres diagnostics du dossier technique

Selon l’âge et la nature du bien, le DPE est accompagné de plusieurs constats.

• Le constat de risque d’exposition au plomb, exigé lorsque le permis de construire précède le 1^er janvier 1949. À Montmorency, les 2 107 résidences principales antérieures à 1946 donnent la mesure du gisement, sans coïncider exactement avec le périmètre légal.
• Le repérage amiante pour les permis délivrés avant le 1^er juillet 1997, qui couvre la totalité du bâti d’avant-guerre et l’essentiel des collectifs de reconstruction : dalles de sol, colles, calorifugeages de réseaux en sous-sol, conduits et couvertures.
• Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz pour les installations intérieures de plus de quinze ans.
• Le mesurage au titre de la loi Carrez à la vente d’un lot de copropriété, et la surface habitable Boutin pour un bail de location vide.
• L’état des risques et pollutions, établi moins de six mois avant la promesse ou le bail.

Risques recensés et rédaction de l’état des risques

Les risques répertoriés sur le territoire de Montmorency sont l’inondation, le mouvement de terrain, les tassements différentiels liés au retrait-gonflement des sols argileux et le transport de matières dangereuses. La commune est couverte par un plan de prévention des risques naturels de mouvement de terrain, identifié dans la base nationale Gaspar sous l’intitulé « R111.3 de 1989 ». Ce plan vaut servitude d’utilité publique et doit être signalé à l’acquéreur comme au locataire.

Sur les argiles, la prudence s’impose dans les deux sens. Les points testés sur la commune font apparaître des expositions élevées sur plusieurs secteurs, tandis que d’autres points ne se situent dans aucune formation argileuse cartographiée. Il serait donc faux d’écrire que Montmorency est entièrement exposée, comme il serait faux d’écrire qu’elle ne l’est pas : l’aléa se détermine à l’adresse, et c’est l’étude de sol qui fait foi. Sur le bâti ancien montmorencéen, fondé superficiellement, ce risque justifie une attention particulière aux fissures de façade en escalier.

Le radon relève de la catégorie 1, potentiel faible, sans obligation de mention. La sismicité relève de la zone 1, très faible. Le département ne compte aucun arrêté de zonage mérule : l’information prévue à l’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation n’a pas lieu d’être, la déclaration en mairie de l’article L.126-5 restant applicable partout en cas de foyer constaté.

Termites : une question fréquente à Montmorency

Le sujet mérite un développement propre, parce que la géographie communale entretient une confusion. Le Val-d’Oise ne compte qu’un arrêté préfectoral de délimitation, pris le 13 novembre 2012 sur le fondement de l’article L.131-3 du code de la construction et de l’habitation. Le secteur qu’il délimite est situé en totalité sur la commune d’Enghien-les-Bains, laquelle est limitrophe de Montmorency et dont le plan annexé fait apparaître les communes riveraines à titre de repère cartographique.

Cette proximité n’emporte aucune conséquence juridique. Montmorency n’est pas comprise dans le périmètre délimité : l’état relatif à la présence de termites prévu à l’article L.126-24 n’a donc pas à être annexé au dossier de vente d’un bien montmorencéen. Voir apparaître le nom de sa commune sur un plan annexé ne signifie pas y être visé, et un dossier qui inclurait ce constat par excès de prudence ne serait pas pour autant conforme à une obligation qui n’existe pas ici. En revanche, l’obligation nationale de déclaration en mairie prévue à l’article L.126-4, lorsque des termites sont effectivement découverts dans un immeuble bâti ou non bâti, s’applique à Montmorency comme partout ailleurs.

Questions fréquentes sur le DPE à Montmorency

Mon appartement est dans une copropriété : dois-je quand même faire un DPE individuel ?

Oui. Le DPE collectif porte sur l’immeuble et ne dispense pas du diagnostic du lot. C’est ce dernier qui est annexé à la promesse de vente ou au bail et dont la lettre figure dans l’annonce. Le diagnostic collectif est en revanche une pièce utile, car il documente les caractéristiques communes de l’immeuble.

Un logement en pierre ou en meulière est-il forcément mal classé ?

Non, mais il est souvent mal évalué faute de justificatifs. Les murs épais présentent une inertie que le calcul réglementaire prend en compte de manière limitée, et une isolation posée sans trace écrite ne peut pas être retenue. Réunir les factures de travaux, les descriptifs d’entreprise et les certificats de remplacement de menuiseries est le moyen le plus efficace d’éviter une classe artificiellement dégradée.

Un DPE de 2020 peut-il encore servir pour vendre à Montmorency ?

Non. La date charnière est le 1^er juillet 2021 : tous les diagnostics antérieurs sont périmés, indépendamment de leur date d’édition. Un nouveau diagnostic doit être établi avant la diffusion de l’annonce, et non au moment de la signature.

Faut-il un état termites pour vendre à Montmorency ?

Non. L’unique arrêté de zonage du Val-d’Oise délimite un secteur situé entièrement sur la commune voisine d’Enghien-les-Bains. Montmorency n’est pas incluse dans ce périmètre, quelle que soit sa proximité géographique.

Mon immeuble est chauffé collectivement : comment est calculée mon étiquette ?

Le diagnostiqueur caractérise le générateur collectif, le réseau de distribution et les émetteurs présents dans le logement, puis répartit la consommation selon les règles du calcul réglementaire. Le relevé des équipements en chaufferie est donc nécessaire : prévoir l’accès aux parties communes avec le syndic ou le gardien évite un second déplacement.

Combien de temps dure la visite d’un appartement ancien ?

Comptez en général de trois quarts d’heure à une heure et demie pour un logement ancien, davantage si les menuiseries sont nombreuses et hétérogènes ou si l’accès aux parties communes doit être organisé. Chaque fenêtre, chaque paroi donnant sur un local non chauffé et chaque émetteur sont relevés individuellement.

Le nouveau coefficient de l’électricité peut-il faire sortir mon logement du statut de passoire ?

C’est possible pour un logement chauffé exclusivement à l’électricité, puisque sa consommation d’énergie primaire est désormais convertie avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3. Cela ne concerne ni les logements au gaz, ni ceux au fioul, et cela ne dispense pas d’examiner l’étiquette climat, qui peut rester déterminante.