DPE Marly (57155) : obligations, prix et passoires thermiques dans le bassin messin

Marly, commune pavillonnaire de Metz Métropole implantée à 6 kilomètres du centre de Metz, vit aujourd’hui une transition énergétique que son parc immobilier rend particulièrement sensible. Avec 82 % de ses quelque 10 286 logements construits après 1970 — époque marquée par l’essor résidentiel lié à la présence de la base aérienne 128 Metz-Frescaty sur ses terres —, la commune concentre une cohorte de maisons individuelles et de pavillons dont le profil énergétique est directement touché par les nouvelles réglementations. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est désormais au cœur de toute transaction immobilière à Marly, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une mise en location. Propriétaires et acquéreurs marliens doivent maîtriser leurs obligations DPE, les interdictions de location progressives, le calendrier de la réforme DPE 2026 et la spécificité mosellan qui s’applique aux données de transaction. Ce guide complet, rédigé par les experts d’EDL Diagnostic, vous apporte toutes les réponses.

Marly, banlieue pavillonnaire de Metz : un parc immobilier façonné par les Trente Glorieuses

Marly appartient à l’aire d’attraction de Metz, dont elle constitue une commune de la couronne au sein de l’Eurométropole regroupant 245 communes. Ses habitants — les Marliens — vivent en grande majorité dans des maisons individuelles, dont la plupart ont été bâties entre 1970 et 1990, précisément durant la période d’expansion résidentielle qui coïncide avec le développement de la Base Aérienne 128 Metz-Frescaty, implantée à cheval sur les communes de Marly et d’Augny.

Cette base militaire, active de 1955 à juin 2012, a généré autour d’elle une demande résidentielle intense, favorisant la construction de nombreux pavillons chauffés à l’électricité — système dominant à l’époque — ou au gaz naturel. Résultat : 82 % du parc immobilier marlien a été construit après 1970, avec une densité de 365 logements par km² pour une superficie communale de 10,8 km². Ce parc semi-récent présente des caractéristiques énergétiques typiques de la construction de l’époque : isolation insuffisante selon les standards actuels, fenêtres souvent simple vitrage d’origine, convecteurs électriques ou chaudières vieillissantes.

Depuis la reconversion du plateau de Frescaty en 2015, le secteur sud de Marly Métropole connaît un regain d’attractivité économique. Cette dynamique se répercute sur le marché immobilier local, où toute cession ou mise en location d’un logement impose de disposer d’un DPE valide.

Que comprend exactement le DPE à Marly ?

Le diagnostic de performance énergétique est un document officiel qui évalue la consommation d’énergie d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il classe le bien sur une échelle de A (très économe) à G (très énergivore), en analysant notamment :

• l’isolation des murs, des toitures et des planchers ;
• les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;
• les équipements de ventilation et de refroidissement ;
• la consommation d’éclairage et des auxiliaires.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable : en cas d’erreur avérée dans le diagnostic, le vendeur ou le bailleur peut voir sa responsabilité engagée. Sa durée de validité est de 10 ans, sauf si des travaux de rénovation significatifs ont été réalisés entre-temps.

À Marly, les logements construits avant le 1er juillet 1997 doivent également faire l’objet d’un diagnostic amiante (DAPP), et ceux édifiés avant 1949 sont soumis au constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Les villas et pavillons des années 1970-1980, nombreux dans la commune, n’entrent généralement pas dans ces deux cas de figure, mais leur performance énergétique est souvent insuffisante au regard des exigences actuelles.

Obligations DPE en vente à Marly (57155)

Pour vendre un bien immobilier à Marly, le DPE doit impérativement être annexé à la promesse de vente puis à l’acte authentique. Il doit également figurer dans l’annonce immobilière, en version numérique comme physique. Voici les obligations en vente selon la classe DPE du bien :

L’audit énergétique réglementaire s’applique aux maisons individuelles et aux immeubles en monopropriété. Il propose au minimum deux scénarios de travaux permettant d’atteindre la classe B, afin que l’acquéreur puisse anticiper le coût des rénovations dans son projet d’achat.

Pour les biens vendus à Marly, le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend également :

• le diagnostic électricité pour les installations de plus de 15 ans ;
• le diagnostic gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
• l’état des risques et pollutions (ERP), valable 6 mois ;
• le diagnostic loi Carrez pour les biens en copropriété ;
• le diagnostic amiante pour les biens construits avant juillet 1997 ;
• le diagnostic plomb (CREP) pour les biens construits avant 1949.

Retrouvez l’ensemble des obligations en vente sur notre page dédiée, ou optez directement pour notre pack vente complet pour regrouper tous vos diagnostics en une seule intervention.

Obligations DPE en location à Marly : le calendrier des interdictions progressives

En location, le DPE doit être remis au locataire avant la visite et annexé au contrat de bail. La loi Énergie et Climat et la loi Climat et Résilience ont instauré un calendrier progressif d’interdiction à la location pour les logements énergivores. Pour les propriétaires marliens, voici le tableau de référence :

Ces interdictions s’appliquent aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Par ailleurs, les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022 : aucune révision à la hausse n’est possible lors du renouvellement du bail. Pour savoir si votre logement marlien reste louable, consultez notre page Mon logement est-il louable ? ou notre guide complet sur le DPE location 2025.

Les diagnostics gaz et électricité sont renouvelables tous les 6 ans en location (contre 3 ans en vente). L’ERP est valable 6 mois. Notre pack location complet regroupe l’ensemble des diagnostics obligatoires à Marly en une seule visite.

La réforme DPE 2026 : un tournant majeur pour les pavillons marliens

C’est ici que Marly présente une spécificité cruciale que chaque propriétaire doit connaître. La réforme DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026 a réduit le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9 pour le calcul de la consommation en énergie primaire. Ce changement technique en apparence anodin a des conséquences concrètes majeures.

Les logements chauffés à l’électricité — très nombreux dans les pavillons marliens construits entre 1970 et 1990, équipés de convecteurs électriques d’origine — bénéficient mécaniquement d’une amélioration de leur étiquette énergétique. Un logement classé F ou G sous l’ancien coefficient peut ainsi remonter d’une voire deux classes et sortir de la catégorie des passoires thermiques.

Ce que cela signifie concrètement pour un propriétaire marlien :

• Un pavillon construit dans les années 1980, chauffé à l’électricité, classé F avant 2026, peut passer à E ou D avec la nouvelle formule, sans avoir réalisé le moindre travaux.
• Cette reclassification peut permettre de lever le gel des loyers, d’échapper aux interdictions de location et d’éviter l’obligation d’audit énergétique en cas de vente.
• Cela n’est toutefois pas automatique : le DPE doit être refait pour intégrer le nouveau coefficient.

À Marly, où 82 % du parc date de l’après-1970 et où le chauffage électrique est historiquement dominant dans les maisons pavillonnaires, il est fortement recommandé de faire réaliser un nouveau DPE pour bénéficier de la réforme si votre diagnostic actuel date d’avant janvier 2026. Consultez notre analyse complète sur la réforme DPE 2026.

Prix de l’immobilier à Marly et droit local mosellan : l’absence de données DVF

À Marly, comme dans l’ensemble de la Moselle (57), les données de la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) ne sont pas disponibles au public. Cette absence est une conséquence directe du droit local alsacien-mosellan, régime juridique hérité de l’annexion de la région à l’Empire allemand entre 1871 et 1918. La Moselle conserve en effet un système de publicité foncière distinct du régime de droit commun, ce qui empêche la consultation des données de transactions immobilières en open data — contrairement à la quasi-totalité des autres départements français.

Pour les acheteurs et vendeurs de Marly, cela signifie qu’il est impossible de consulter les prix de vente réels des transactions passées via les plateformes habituelles (MeilleursAgents, DVF.data.gouv.fr, Patrim). Seules les estimations de portails spécialisés sont disponibles. À titre indicatif, selon les données de mai 2025, les prix au m² à Marly oscillent autour de :

• 2 766 €/m² pour les maisons individuelles ;
• 3 208 €/m² pour les appartements.

Ces ordres de grandeur restent indicatifs. Pour affiner une estimation précise de votre bien, l’avis d’un agent immobilier local ou d’un notaire mosellan est indispensable.

Passoires thermiques en Moselle : où se situe Marly dans le tableau régional ?

Selon les données de heero.fr, le département de la Moselle comptait, avant juillet 2021, 14 % de passoires thermiques dans son parc immobilier, un taux aligné sur la moyenne nationale. Ce chiffre doit être interprété à la lumière de la zone climatique : la Moselle est classée en zone H1, la zone la plus froide de France, où les besoins en chauffage sont les plus importants. Cette situation rend la rénovation énergétique particulièrement stratégique pour les propriétaires.

Pour la commune de Montigny-lès-Metz, commune limitrophe de Marly, heero.fr recense 9 % de passoires dans les 3 917 DPE réalisés — une performance inférieure à la moyenne départementale, tirée vers le bas par la forte proportion d’appartements en copropriété, généralement mieux performants. Marly, en revanche, est dominée par le pavillonnaire individuel, dont les performances énergétiques dépendent davantage de l’âge du bâti et de l’isolation.

À l’échelle nationale, la part de passoires dans les résidences principales est estimée à 12,7 % au 1er janvier 2025, en baisse par rapport aux années précédentes grâce aux interdictions progressives et aux aides à la rénovation. La réforme DPE 2026 devrait encore réduire ce chiffre d’environ 700 000 logements supplémentaires, particulièrement dans les zones à chauffage électrique comme Marly.

Pour aller plus loin : Zoom sur les passoires thermiques présentes sur le marché immobilier.

Audit énergétique à Marly : quand est-il obligatoire ?

L’audit énergétique réglementaire est distinct du DPE. Il est obligatoire à Marly dans les cas suivants :

• Vente d’une maison individuelle classée F ou G : obligation depuis le 1er avril 2023.
• Vente d’une maison individuelle classée E : obligation depuis le 1er janvier 2025.
• Vente d’un immeuble en monopropriété classé F ou G : même calendrier.

L’audit doit proposer au minimum deux scénarios de travaux de rénovation permettant d’atteindre la classe B. Il est à la charge du vendeur et doit être fourni à l’acquéreur avant la signature de la promesse de vente. Son coût est supérieur à celui du DPE, mais il représente un atout commercial réel : il rassure l’acheteur, permet d’intégrer les travaux dans le plan de financement et ouvre l’accès aux aides (MaPrimeRénov’, Eco-PTZ, CEE).

Les autres diagnostics obligatoires à Marly lors d’une vente ou location

Au-delà du DPE, le dossier de diagnostic technique d’un bien à Marly comprend plusieurs autres diagnostics selon l’ancienneté et la nature du logement.

En vente :

Le diagnostic amiante (DAPP) concerne tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. À Marly, les quelques constructions antérieures à cette date sont visées. Le diagnostic plomb (CREP) s’applique aux logements bâtis avant 1949, dont certaines maisons anciennes du centre-bourg. Le diagnostic électricité et le diagnostic gaz sont obligatoires pour les installations de plus de 15 ans. L’ERP recense les risques naturels et technologiques, dont les risques d’inondation liés à la présence de la Seille — cours d’eau traversant la commune — et les risques liés aux mouvements de terrain.

Sur les termites et la mérule :

La Moselle (57) ne figure pas dans les zones soumises à arrêté préfectoral de lutte contre les termites, ni parmi les 16 départements concernés par l’obligation de diagnostic mérule. Ces diagnostics ne sont donc pas obligatoires à Marly dans le cadre d’une vente ou d’une location, sauf demande expresse de l’acquéreur ou du notaire.