DPE à Belleville-en-Beaujolais : diagnostic de performance énergétique

Belleville-en-Beaujolais : une commune nouvelle, un bourg habité à l’année

Avant de parler technique, il faut poser une donnée administrative qui a des conséquences très concrètes sur un dossier de diagnostics. Belleville-en-Beaujolais est une commune nouvelle, née le 1^er janvier 2019 du regroupement de Belleville et de Saint-Jean-d’Ardières. La commune issue de ce regroupement a conservé le code Insee 69019, celui de Belleville ; l’ancienne commune de Saint-Jean-d’Ardières était identifiée sous le code 69206.

Pourquoi cela compte ? Parce que plusieurs bases de données publiques gardent la trace de ce double périmètre : selon la source interrogée, on retrouve parfois deux enregistrements là où il n’y a plus qu’une commune. Pour un propriétaire, la conséquence est simple : un bien situé dans l’ancien Saint-Jean-d’Ardières relève aujourd’hui de Belleville-en-Beaujolais, pour l’état des risques comme pour tout le reste. Nous établissons systématiquement les documents sur le périmètre communal actuel.

Venons-en au parc. D’après les données agrégées du recensement de l’Insee de 2023, la commune, forte de 14 016 habitants, compte 6 527 logements, dont 92,2 % de résidences principales, 1,2 % de résidences secondaires ou de logements occasionnels et 6,6 % de logements vacants ; la part des ménages propriétaires y ressort à 54,5 %. Ce profil est l’exact opposé de celui des communes littorales : ici, presque tout le parc est habité en permanence.

Les tableaux détaillés dont nous disposons pour cette commune relèvent du millésime 2022 du recensement, et il faut les lire comme tels sans les mélanger aux agrégats ci-dessus. Ce millésime dénombre 6 347 logements, dont 5 865 résidences principales (92,4 %), 83 résidences secondaires (1,3 %) et 399 logements vacants (6,3 %). Le parc s’y répartit de manière remarquablement équilibrée entre 3 157 maisons (49,7 %) et 3 138 appartements (49,4 %), les 52 logements restants relevant d’autres catégories. Pour un bourg de Beaujolais, cette part d’habitat collectif est élevée : elle traduit à la fois l’histoire urbaine de Belleville et l’importance de son parc social.

Un bourg largement locatif : le DPE au rythme des baux

C’est la caractéristique la plus structurante pour l’activité de diagnostic sur la commune. Toujours au millésime 2022, les résidences principales bellevilloises se répartissent entre 3 092 ménages propriétaires (52,7 %) et 2 720 ménages locataires (46,4 %), dont 1 110 en logement HLM loué vide, soit 18,9 % des résidences principales — près d’un logement occupé sur cinq. S’y ajoutent 52 ménages logés gratuitement.

Un parc aussi locatif ne génère pas la même demande qu’un parc de propriétaires occupants. Chaque nouveau bail suppose un DPE en cours de validité annexé au contrat : la rotation locative crée un besoin continu, et non ponctuel comme là où l’on ne diagnostique qu’au moment de vendre. Elle rend aussi le calendrier d’exclusion locative des logements les moins performants plus sensible ici qu’ailleurs.

La vacance, à 6,6 % selon les données 2023, reste modérée sans être nulle. Un logement vide plusieurs saisons se refroidit, s’humidifie et voit ses menuiseries travailler : les désordres apparaissent dès l’examen des parois et des joints.

Du bâti vigneron aux collectifs de l’après-guerre : ce que révèlent les périodes de construction

La répartition par période d’achèvement, au millésime 2022, dessine un parc en trois blocs, chacun avec ses faiblesses propres : 525 résidences principales antérieures à 1919 (9,2 %), 267 achevées entre 1919 et 1945 (4,7 %), 1 263 entre 1946 et 1970 (22,2 %), 1 190 entre 1971 et 1990 (20,9 %), 900 entre 1991 et 2005 (15,8 %) et 1 549 entre 2006 et 2019 (27,2 %). Précisons que la borne haute de ce millésime s’arrête à 2019, et non à 2020 comme dans les publications plus récentes : c’est un détail de lecture, pas une approximation.

Le bâti ancien du bourg et du vignoble. Les 525 logements d’avant 1919 constituent le cœur historique de Belleville, celui qui s’est construit autour de l’abbatiale Notre-Dame — édifice roman élevé entre 1168 et 1179, classé monument historique depuis 1862 — et de l’Hôtel-Dieu du XVIII^e siècle, classé en 1994 et aujourd’hui occupé par l’office de tourisme, la bibliothèque et un musée. À cet ensemble s’ajoute l’héritage bâti du négoce du vin : on comptait quarante maisons de vin en activité sur la commune en 1875, et les cuvages, celliers et logements de maître de cette époque font aujourd’hui partie du parc résidentiel. Ces constructions présentent des murs épais en pierre, une inertie forte, mais aussi des remontées capillaires fréquentes, des planchers bois non isolés et des volumes hauts difficiles à chauffer — souvent aggravés par un enduit ciment posé lors d’une rénovation ancienne, qui empêche le mur de sécher.

Le bloc 1946-1970, le plus lourd du parc bellevillois. Avec 1 263 logements, soit 22,2 % des résidences principales, cette période domine. C’est celle des premiers collectifs et des programmes sociaux, bâtis avant toute exigence thermique réglementaire : béton peu ou pas isolé, ponts thermiques structurels au droit des planchers et des refends, menuiseries souvent remplacées au coup par coup, chaufferies collectives parfois anciennes. C’est sur ce segment que se concentrent les mauvais classements dans une commune comme Belleville-en-Beaujolais, et c’est là que se joue l’essentiel des enjeux de rénovation.

Les logements de 1971 à 1990 (1 190 unités) relèvent des premières réglementations thermiques : isolation intérieure de faible épaisseur, double vitrage de première génération, ventilation mécanique simple flux d’origine rarement entretenue. Ceux de 1991 à 2005 (900 unités) souffrent davantage de leurs équipements vieillissants que de leur enveloppe. Enfin, les 1 549 logements achevés de 2006 à 2019 — plus d’un quart du parc — bénéficient des réglementations récentes et obtiennent généralement de bonnes étiquettes, sous réserve d’une ventilation correctement réglée.

Un mot sur la situation géographique, qui n’est pas neutre. La commune occupe le val de Saône, adossée aux reliefs du Beaujolais à l’ouest — l’altitude culmine à 245 mètres — et ouverte à l’est sur les prairies de l’Ain. Cette position de vallée continentale donne du poids à deux postes du diagnostic : les besoins de chauffage, et le confort d’été, que le DPE évalue et qui devient un vrai sujet dans les combles aménagés.

Le diagnostic de performance énergétique : contenu, méthode, validité

Le DPE décrit un logement, pas les habitudes de ceux qui l’occupent. Le rapport remis contient deux étiquettes graduées de A à G — l’une pour la consommation d’énergie primaire, l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre —, un descriptif du bâti et des équipements, une estimation encadrée des dépenses annuelles d’énergie et des recommandations de travaux classées par priorité.

Lors de la visite, le diagnostiqueur relève les surfaces, la composition des parois opaques et des planchers, la nature et l’orientation des vitrages, les systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et de refroidissement. Depuis le 1^er juillet 2021, une méthode unique s’applique à tous les logements, y compris ceux antérieurs à 1948 — ce qui concerne directement les 525 maisons bellevilloises d’avant 1919. Ce qui n’est ni constaté ni justifié par un document est traité par une valeur par défaut, systématiquement défavorable : d’où l’importance de rassembler les factures d’isolation, de menuiseries ou de chaudière avant l’intervention. En immeuble collectif — et rappelons que la moitié du parc communal est constituée d’appartements —, il faut en outre caractériser le bâtiment entier, ce qui suppose souvent de consulter les procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien.

Le DPE est valable dix ans, et il est opposable depuis la réforme de 2021. La conséquence pratique mérite d’être répétée : tout DPE établi avant le 1^er juillet 2021 est aujourd’hui périmé, sans exception, même si le document porte une date de fin de validité plus lointaine. Sur une commune où beaucoup de logements ont changé de mains ou de locataire dans les années 2010, le cas se présente très souvent.

Une modification de méthode s’applique en 2026 : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité voient leur consommation en énergie primaire recalculée en conséquence. Nous appliquons le référentiel en vigueur au jour de l’intervention et nous vous expliquons ce qui, dans votre résultat, tient au bâtiment et ce qui tient à la méthode.

La Saône et l’Ardières : deux plans d’inondation sur une même commune

C’est le risque local dominant, et il est ancien. La Saône borde le territoire communal à l’est, tandis que l’Ardières y débouche au nord. La mémoire des crues est inscrite dans la pierre : des repères de crues historiques sont gravés sur le mur de l’église abbatiale. Ce n’est pas un détail pittoresque, c’est la trace matérielle d’un aléa documenté depuis des siècles.

Sur le plan réglementaire, la commune est concernée par deux plans de prévention des risques naturels d’inondation : le PPRNi Val de Saône – Saône Amont, actuellement en cours de révision, et le plan relatif à la rivière Ardières. Un bien situé dans le périmètre de l’un de ces plans supporte des prescriptions concrètes en matière de construction, d’extension ou d’aménagement des niveaux bas. Ces éléments doivent figurer à l’état des risques et pollutions, document distinct du DPE, valable six mois et à remettre dès la première visite pour une location.

Le risque d’inondation a par ailleurs une traduction thermique souvent négligée : un niveau bas ayant subi des remontées d’eau conserve durablement de l’humidité dans ses maçonneries, or une paroi humide conduit la chaleur bien mieux qu’une paroi sèche et perd une part de sa résistance thermique. Dans les anciens cuvages semi-enterrés du bourg, ce phénomène explique une bonne partie des écarts entre l’isolation théoriquement en place et le confort ressenti.

Termites, mérule, sismicité, radon : ce qui s’applique et ce qui ne s’applique pas

Sur ces quatre sujets, la situation communale est claire, et mieux vaut la dire précisément que renvoyer à des généralités départementales souvent inexactes.

Termites : le diagnostic n’est pas exigé ici. Dans le Rhône, les zones délimitées par arrêté préfectoral sont strictement lyonnaises : l’arrêté n° 2008-1620 du 5 mai 2008, modifié par l’arrêté n° 2008-2921 du 4 juin 2008, vise les communes de Lyon, Sainte-Foy-lès-Lyon et Francheville ; l’arrêté n° 2009-2681 du 27 mai 2009 vise les 1^er et 4^e arrondissements de Lyon. Belleville-en-Beaujolais n’y figure pas. L’état relatif à la présence de termites prévu à l’article L.126-24 du Code de la construction et de l’habitation, qui n’est dû que dans les zones délimitées au titre de l’article L.131-3, n’est donc pas obligatoire à la vente sur cette commune. Certains sites spécialisés classent à tort le Rhône comme département entièrement contaminé : c’est contredit par les arrêtés eux-mêmes. Cela ne dispense évidemment personne de déclarer en mairie une infestation constatée, conformément aux articles L.126-4 et L.126-5 du CCH.

Mérule : hors périmètre également. L’arrêté préfectoral du 30 mai 2023 portant délimitation des zones de présence d’un risque de mérule dans le Rhône ne délimite que des zones situées sur la commune de Lyon. L’obligation d’information prévue à l’article L.126-25 du CCH, qui vise les biens situés dans une zone délimitée par arrêté, ne s’applique donc pas à Belleville-en-Beaujolais. Un désordre visible reste bien entendu à signaler à l’acquéreur : l’humidité du bâti ancien de fond de vallée n’est pas un sujet théorique.

Sismicité : zone 2, aléa faible. Belleville-en-Beaujolais relève du niveau le plus bas au-dessus de la zone de très faible sismicité. Les exigences parasismiques applicables aux constructions neuves y sont donc limitées. Ce classement est mentionné à l’état des risques.

Radon : catégorie 1. La commune est classée au niveau le plus bas du zonage réglementaire du potentiel radon. Il n’y a pas ici de point de vigilance particulier sur ce gaz — et rappelons que son mesurage n’est de toute façon pas un diagnostic obligatoire lors d’une vente ou d’une location.

Enfin, aucun plan de prévention des risques technologiques ni des risques miniers ne concerne la commune. Un état des risques qui en mentionnerait serait à faire rectifier.

Les autres diagnostics du dossier technique

• Amiante. Repérage exigé lorsque le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997. Le parc bellevillois y est très largement soumis : l’ensemble des logements achevés jusqu’en 1990 — soit plus de la moitié des résidences principales — et une partie de la tranche 1991-2005. Dans les collectifs des années 1950 à 1970, très présents ici, les points sensibles sont les dalles de sol vinyle et leurs colles, les conduits, les calorifugeages de chaufferie et les gaines techniques.
• Plomb (CREP). Obligatoire pour les logements construits avant le 1^er janvier 1949. L’Insee ne publie aucune borne à cette date : le socle certain est constitué des 525 résidences principales antérieures à 1919 et des 267 achevées entre 1919 et 1945, auxquels s’ajoute une fraction de la tranche 1946-1970. Sur le bâti ancien du bourg, les peintures au plomb se rencontrent couramment sur les huisseries, les plinthes et les cages d’escalier.
• Installations de gaz et d’électricité. Deux états distincts, exigibles dès que l’installation a plus de quinze ans. Dans les appartements des années 1960, les anomalies typiques concernent l’absence de dispositif différentiel adapté, la liaison équipotentielle de salle de bains et la présence de matériels vétustes.
• Mesurage. La loi Carrez s’applique à la vente d’un lot de copropriété : avec près de la moitié du parc en appartements, elle concerne une large part des transactions locales. La surface habitable dite Boutin est requise pour un bail d’habitation vide — donc pour une bonne partie des 2 720 logements loués de la commune.
• Assainissement non collectif. Pour les biens non raccordés au réseau public, situés dans les secteurs agricoles qui entourent le bourg au nord, au sud et à l’est, le contrôle du service public d’assainissement non collectif doit dater de moins de trois ans à la vente.
• État des risques et pollutions. Établi sur le périmètre de la commune nouvelle, il restitue notamment les deux plans d’inondation et le classement sismique évoqués plus haut.

Vendre, louer, gérer une copropriété à Belleville-en-Beaujolais

À la vente, le DPE doit être disponible dès la diffusion de l’annonce, avec ses deux étiquettes et l’estimation des dépenses d’énergie, puis annexé au compromis et à l’acte. Pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés parmi les étiquettes les moins performantes, un audit énergétique réglementaire complète le DPE et présente plusieurs scénarios de travaux permettant d’atteindre des niveaux de performance successifs. Le périmètre de cette obligation s’élargit par paliers : nous vérifions votre situation au moment de la mise en vente.

À la location, le DPE est annexé au bail et doit être valide à la signature. Dans une commune où 46,4 % des résidences principales sont louées, c’est le cas d’usage le plus fréquent. Les bailleurs sociaux, qui gèrent ici l’équivalent de 18,9 % des résidences principales, sont soumis aux mêmes règles de production du diagnostic.

En copropriété, le DPE collectif s’impose désormais à l’échelle de l’immeuble, selon un calendrier échelonné en fonction du nombre de lots, et sert de base au projet de plan pluriannuel de travaux. Les collectifs bellevillois des années 1950 à 1970 sont en première ligne : c’est précisément le type de bâtiment pour lequel le diagnostic à l’échelle de l’immeuble apporte plus qu’une addition de DPE de lots.

Logements peu performants : comprendre la trajectoire

La loi Climat et Résilience organise le retrait progressif du marché locatif des logements les moins performants : par étapes successives, les classes les plus basses cessent d’être regardées comme des logements décents et ne peuvent plus être proposées à la location. Nous ne publions pas de barème de seuils sur cette page — ces valeurs relèvent du texte réglementaire et évoluent.

Ce qui mérite d’être retenu tient au profil du parc. La commune cumule deux caractéristiques qui rendent le sujet sensible : un parc locatif très étoffé et un bloc de 1 263 logements bâtis entre 1946 et 1970, période la plus exposée aux mauvais classements. Sur ces immeubles, les leviers efficaces — isolation de la toiture, traitement des façades par l’extérieur lorsque l’architecture le permet, remplacement des menuiseries résiduelles, modernisation de la production de chaleur — relèvent d’une décision d’assemblée générale plutôt que d’un propriétaire isolé. Un DPE bien documenté en est le point de départ.

Questions fréquentes sur le DPE à Belleville-en-Beaujolais

Mon bien est à Saint-Jean-d’Ardières : quelle commune indiquer ?

Belleville-en-Beaujolais. Saint-Jean-d’Ardières et Belleville ont été regroupées le 1^er janvier 2019 au sein d’une commune nouvelle, qui a conservé le code Insee 69019. Les documents établis aujourd’hui — DPE, état des risques, dossier de diagnostic technique — se réfèrent à la commune nouvelle. Un ancien rapport portant le nom d’avant 2019 ne devient pas faux pour autant, mais il doit être relu, et il est de toute façon périmé s’il est antérieur à juillet 2021.

Faut-il un diagnostic termites pour vendre ici ?

Non. Les arrêtés préfectoraux du Rhône délimitant les zones contaminées par les termites ne visent que Lyon, Sainte-Foy-lès-Lyon et Francheville, ainsi que les 1^er et 4^e arrondissements lyonnais. Belleville-en-Beaujolais n’entre dans aucun de ces périmètres : l’état relatif à la présence de termites n’est pas exigible à la vente sur la commune.

Et un diagnostic mérule ?

Non plus. L’arrêté préfectoral du 30 mai 2023 relatif au risque de mérule dans le Rhône ne délimite que des zones situées sur la commune de Lyon. L’information prévue à l’article L.126-25 du CCH ne s’applique donc pas ici. Si vous constatez un désordre fongique dans une cave ou un cuvage humide, signalez-le tout de même : c’est une question de bonne foi contractuelle, pas d’obligation réglementaire.

Mon logement est en zone inondable : le DPE en tient-il compte ?

Pas directement — l’étiquette énergétique ne dépend pas du zonage d’un plan de prévention des risques. Mais l’appartenance à l’un des deux plans d’inondation de la commune doit apparaître à l’état des risques et pollutions, et elle peut limiter certains travaux d’aménagement des niveaux bas que le rapport recommanderait. Par ailleurs, une maçonnerie qui a été mouillée perd une partie de sa performance thermique : cela, le diagnostiqueur le constate sur place.

J’ai un DPE réalisé en 2018, dois-je en refaire un ?

Oui. Tous les diagnostics de performance énergétique antérieurs au 1^er juillet 2021 sont périmés, quelle que soit la date d’échéance imprimée sur le document. La méthode a changé, et un rapport ancien n’est plus recevable.

Sous quel délai le rapport est-il remis ?

Nous transmettons le rapport au format numérique dans les meilleurs délais après la visite. Nous ne publions pas de délai forfaitaire, parce qu’il dépend du type de bien, de sa surface et des pièces fournies. L’échéance vous est annoncée lors de la prise de rendez-vous.

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