DPE à Abbeville : diagnostic de performance énergétique dans la Somme

Vendre ou louer un logement à Abbeville suppose de produire un diagnostic de performance énergétique en cours de validité. Le DPE classe le logement de A à G sur deux échelles, l’une pour l’énergie, l’autre pour les émissions de gaz à effet de serre, et il est devenu opposable : ses conclusions engagent. EDL Diagnostic intervient à Abbeville et dans la Somme pour réaliser ce diagnostic et l’ensemble du dossier de diagnostic technique.

Ce que mesure le DPE et à quel moment il est exigé

Le DPE évalue la consommation conventionnelle d’énergie d’un logement et les émissions associées. Il ne reproduit pas vos factures : il applique une méthode de calcul unique, dite conventionnelle, à partir du bâti relevé sur place, des équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de ventilation et de refroidissement, et de l’orientation du logement. Deux occupants aux habitudes différentes obtiennent ainsi la même étiquette pour un même logement, ce qui rend les biens comparables entre eux.

Le diagnostic est exigé dès la mise en vente et dès la mise en location, et pas seulement à la signature : sa classe énergie et sa classe climat doivent figurer dans l’annonce. Il est ensuite annexé à la promesse puis à l’acte authentique, ou au bail. Un logement neuf, un local professionnel ou un bâtiment saisonnier obéissent à des règles particulières, que nous vérifions avant l’intervention.

Le parc de logements d’Abbeville, d’après l’INSEE

Abbeville, code INSEE 80001, comptait 12 837 logements au recensement de 2023 : 11 530 résidences principales, 198 résidences secondaires ou logements occasionnels et 1 108 logements vacants, soit environ 8,6 % du parc. La commune se partage presque à parts égales entre 6 611 maisons et 6 098 appartements, ce qui signifie qu’un diagnostic sur deux y porte sur un lot de copropriété et l’autre sur une maison entière.

La répartition par période d’achèvement est publiée pour les seules résidences principales construites avant 2021, un univers de 11 519 logements. Elle se lit ainsi :

Ces bornes sont celles que publie l’INSEE : il n’existe pas de seuil statistique à 1949, à 1975 ni à 1997, contrairement à ce qu’on lit souvent. Le fait marquant est ailleurs : seules 2 002 résidences principales, soit 17,4 % du total, datent d’avant 1946, tandis que 6 997 logements, près de 61 %, ont été achevés entre 1946 et 1990. Abbeville est donc, statistiquement, une ville de la seconde moitié du XX^e siècle bien plus qu’une ville ancienne.

Le statut d’occupation complète le tableau : 4 282 ménages sont propriétaires de leur résidence principale, 7 130 sont locataires, dont 4 020 dans le parc social loué vide, et 118 sont logés gratuitement. Un logement occupé sur trois relève ainsi du parc social, ce qui pèse sur la manière dont la rénovation énergétique s’organise, davantage par programmes de bailleurs que par décisions individuelles.

De la période de construction aux désordres thermiques attendus

Connaître l’époque d’un logement, c’est déjà savoir où le DPE ira chercher les points faibles.

Le bâti d’avant 1946

Les 2 002 résidences principales antérieures à 1946 sont majoritairement des constructions en brique à murs pleins, sans lame d’air ni isolant rapporté. Leur inertie est réelle mais leur résistance thermique est faible, et les déperditions se concentrent sur les murs, les planchers bas sur cave ou terre-plein et les menuiseries d’origine. Ce bâti tolère mal une isolation intérieure posée sans traitement de la vapeur d’eau : le diagnostic doit donc s’accompagner d’un examen de la ventilation existante.

Les logements de 1946 à 1970

C’est le cœur du parc abbevillois, avec 3 799 résidences principales. Ces logements ont été construits avant toute réglementation thermique : maçonneries de blocs ou de béton, planchers sans coupure de pont thermique, simple vitrage à l’origine, chauffage souvent remplacé depuis mais dans une enveloppe restée nue. Ils forment le gisement principal de classes E, F et G de la commune, et c’est aussi la génération pour laquelle l’écart entre l’étiquette avant et après travaux est le plus spectaculaire.

Les logements de 1971 à 1990

Les 3 198 logements de cette période encadrent la première réglementation thermique de 1974 et ses suites. On y trouve une isolation présente mais mince, des combles parfois traités et surtout des menuiseries de première génération en double vitrage peu performant. Le levier le plus rentable y est généralement le renforcement des combles et le remplacement du générateur.

Les logements postérieurs à 1991

Les 1 165 logements de 1991 à 2005 et les 1 355 achevés entre 2006 et 2020 bénéficient de réglementations successives plus exigeantes. Les étiquettes y sont plus favorables, mais le DPE reste obligatoire et révèle fréquemment des défauts d’usage : ventilation mécanique encrassée, réglages de chaudière laissés en l’état, ballon d’eau chaude surdimensionné.

Quelles priorités de travaux à Abbeville

Pour un logement abbevillois d’avant 1971, l’ordre logique reste le même : traiter d’abord l’enveloppe, ensuite la ventilation, enfin le générateur. Isoler les combles ou le plancher de comble perdu offre le meilleur rapport entre effort et gain. Vient ensuite le traitement des murs, par l’extérieur lorsque l’aspect de la façade le permet, par l’intérieur avec une gestion soignée de l’étanchéité à l’air dans le cas contraire. Le remplacement des menuiseries doit être coordonné avec la ventilation, faute de quoi l’humidité intérieure augmente. Le changement de système de chauffage n’intervient qu’après, sur une enveloppe assainie, sans quoi l’équipement est surdimensionné et le gain décevant.

Des dispositifs publics existent pour financer ces travaux, notamment MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro. Leurs conditions et leurs montants évoluent régulièrement : nous vous orientons vers les guichets compétents plutôt que d’avancer des chiffres qui seraient périmés au moment où vous les lirez.

Location à Abbeville : le calendrier des classes

Le critère de décence énergétique s’apprécie désormais par lettre. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1^er janvier 2025. Les logements classés F seront concernés à leur tour à compter du 1^er janvier 2028, puis les logements classés E à compter du 1^er janvier 2034. Ces échéances valent pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites.

À cette interdiction s’ajoute le gel des loyers : un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenté, ni lors du renouvellement du bail, ni lors d’une remise en location. Compte tenu du poids du parc locatif abbevillois, ces règles concernent une part importante des logements de la commune.

Vente d’un logement classé E, F ou G : l’audit énergétique

La vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de fournir un audit énergétique réglementaire depuis le 1^er avril 2023. L’obligation a été étendue aux biens classés E le 1^er janvier 2025, et elle doit s’étendre aux biens classés D au 1^er janvier 2034. L’audit ne remplace pas le DPE : il le prolonge en proposant des parcours de travaux permettant d’atteindre des classes cibles.

Réforme du DPE en 2026

Le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Concrètement, un même logement chauffé à l’électricité voit sa consommation d’énergie primaire recalculée à la baisse, ce qui peut faire évoluer son étiquette sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne sont pas touchés par cette modification. Si votre bien est chauffé à l’électricité et se situe à la limite d’une classe, un DPE actualisé mérite d’être envisagé avant la mise en vente.

Opposabilité et validité : ce qu’il faut vérifier avant de vendre

Depuis le 1^er juillet 2021, le DPE est opposable : l’acquéreur ou le locataire peut s’en prévaloir, ce qui a mis fin à sa valeur purement informative. Corollaire de cette réforme, tous les DPE établis avant cette date sont caducs. Un diagnostic réalisé en 2018, en 2019 ou au premier semestre 2021 ne peut plus être produit : il faut en faire établir un nouveau. Un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 reste valable dix ans, sauf travaux modifiant substantiellement la performance du logement.

Risques recensés à Abbeville et état des risques

Les bases publiques de Géorisques recensent à Abbeville un risque d’inondation, décliné en inondation par ruissellement et coulée de boue et en inondation par remontées de nappes naturelles, un risque industriel avec effet thermique, et un risque lié au transport de marchandises dangereuses. La commune est couverte par un plan de prévention des risques naturels d’inondation portant sur la vallée de la Somme. Aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier n’est recensé sur le territoire communal.

Le potentiel radon de la commune relève de la classe 1, la plus faible des trois. Le zonage sismique place Abbeville en zone 1, sismicité très faible. L’exposition au retrait-gonflement des argiles est majoritairement faible sur le territoire, avec des secteurs classés en exposition moyenne : elle s’apprécie donc parcelle par parcelle.

L’état des risques et pollutions ne se déduit jamais d’une lecture communale. D’autres critères s’apprécient à l’adresse, notamment les secteurs d’information sur les sols, et l’obligation peut exister là où la carte communale semble rassurante. Nous vérifions systématiquement la situation de la parcelle avant l’intervention.

Mérule : Abbeville est nommément visée par l’arrêté préfectoral

La Somme fait l’objet d’un arrêté préfectoral portant délimitation des zones de présence d’un risque de mérule, pris au titre des articles L.126-5, L.131-3 et L.126-25 du code de la construction et de l’habitation. Abbeville figure parmi les communes désignées par cet arrêté, à la suite de signalements reçus en mairie et de délibérations du conseil municipal.

Un point mérite d’être souligné, car il est souvent mal compris : pour Abbeville, la délimitation n’est pas communale mais parcellaire. L’arrêté déclare zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme des périmètres précis, identifiés par adresse et par référence cadastrale, et non l’ensemble du territoire de la commune. Pour un bien situé dans l’un de ces périmètres, le vendeur doit joindre à la promesse de vente, ou à défaut à l’acte authentique, une information sur la présence d’un risque de mérule. Pour un bien situé en dehors, cette information n’est pas exigible à ce titre. Nous contrôlons la référence cadastrale de votre bien avant de conclure dans un sens ou dans l’autre.

Par ailleurs, toute personne qui constate la présence de mérule dans un immeuble bâti doit en faire la déclaration en mairie, en dehors même de toute transaction. Cette déclaration incombe à l’occupant, à défaut au propriétaire, et au syndicat des copropriétaires pour les parties communes.

Termites : aucune obligation dans la Somme

La situation est ici parfaitement claire, et c’est assez rare pour être signalé. La préfecture de la Somme déclare expressément qu’il n’existe pas d’arrêté préfectoral termites dans le département. Il en résulte que l’état du bâtiment relatif à la présence de termites prévu à l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation n’est pas exigible lors de la vente d’un immeuble bâti situé à Abbeville, et qu’aucune mesure de protection contre les termites ne s’impose en construction neuve. Cette absence est une déclaration explicite de l’autorité préfectorale, et non un simple silence.

Les autres diagnostics à prévoir pour un bien abbevillois

Le DPE n’est qu’une pièce du dossier de diagnostic technique. Compte tenu de la structure du parc local, plusieurs autres diagnostics sont très fréquemment requis à Abbeville.

Amiante

Le diagnostic amiante concerne les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997. À Abbeville, cela vise l’essentiel du parc : les logements achevés jusqu’en 1990 représentent à eux seuls plus de 78 % des résidences principales, auxquels s’ajoute une partie des constructions de la période suivante.

Plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb s’impose pour les logements construits avant 1949. Les 2 002 résidences principales antérieures à 1946 relevées par l’INSEE en donnent un ordre de grandeur, auquel s’ajoutent les logements des toutes premières années de la Reconstruction.

Électricité et gaz

Les installations intérieures d’électricité et de gaz de plus de quinze ans font l’objet d’un état de l’installation, en vente comme en location. Dans un parc dont plus des deux tiers datent d’avant 1991, ces deux diagnostics sont la règle plutôt que l’exception.

État des risques, Carrez et Boutin

L’état des risques et pollutions accompagne la vente et la location. Le mesurage Carrez s’applique à la vente d’un lot de copropriété, et le mesurage Boutin à la location d’un logement vide à usage de résidence principale.

Vacance et parc social : deux réalités abbevilloises que le DPE éclaire

Deux chiffres du recensement méritent d’être rapprochés du diagnostic. Le premier est celui de la vacance : 1 108 logements vacants pour 12 837 logements au total. Une part de cette vacance est structurelle et tient à l’état du bâti ; l’étiquette énergétique en est l’un des révélateurs, puisqu’un logement durablement invendable ou inlouable finit par sortir du marché. Faire réaliser un DPE sur un bien vacant, avant même d’engager des travaux, permet de savoir de combien de classes on part et quels postes pèsent réellement.

Le second est celui du parc social : 4 020 résidences principales sont louées vides par des bailleurs sociaux, sur 11 530 résidences principales. Dans ce parc, la rénovation énergétique se décide par programmes et non logement par logement, mais les obligations de décence énergétique s’appliquent de la même façon. Pour un particulier qui achète un bien issu de ce parc ou situé dans un ensemble comparable, la lecture du DPE gagne à être complétée par celle des documents de copropriété ou de gestion, qui indiquent les travaux déjà votés sur l’enveloppe et sur le chauffage.

Enfin, avec 4 282 propriétaires occupants pour 7 130 locataires, Abbeville est une commune où les décisions de rénovation dépendent majoritairement de bailleurs. Les échéances de décence énergétique par lettre y ont donc un effet direct sur l’offre locative disponible.

Comment se déroule notre intervention à Abbeville

Nous convenons d’un créneau avec vous, puis le diagnostiqueur relève sur place la géométrie du logement, la composition des parois lorsqu’elle est observable, les menuiseries, les ponts thermiques, les générateurs de chauffage et d’eau chaude, les émetteurs et la ventilation. Les justificatifs que vous pouvez réunir à l’avance améliorent la précision du calcul : factures de travaux d’isolation, attestations de pose de menuiseries, notice technique de la chaudière ou de la pompe à chaleur, plans du logement, règlement de copropriété.

Le rapport vous est ensuite transmis dans les meilleurs délais, avec son numéro d’enregistrement auprès de l’ADEME, les deux étiquettes, l’estimation des dépenses annuelles d’énergie et les recommandations de travaux. Nous prenons le temps de vous expliquer ce qui, dans le relevé, pèse le plus sur la classe obtenue.

Pourquoi confier votre DPE à EDL Diagnostic

Nos interventions sont conduites par des diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac, dans les domaines correspondant à chaque diagnostic. Nous sommes couverts par une assurance de responsabilité civile professionnelle à hauteur de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an, conformément à l’article R.271-2 du code de la construction et de l’habitation. Avec plus de 20 000 diagnostics réalisés, nous connaissons les configurations de bâti que l’on rencontre dans la Somme et nous savons quels justificatifs demander pour éviter les valeurs par défaut pénalisantes.

Questions fréquentes sur le DPE à Abbeville

Mon DPE de 2019 est-il encore utilisable pour vendre à Abbeville ?

Non. Tous les DPE établis avant le 1^er juillet 2021 sont caducs, quelle que soit la date de validité inscrite sur le document. Un nouveau diagnostic doit être établi.

Faut-il un état termites pour vendre à Abbeville ?

Non, la préfecture de la Somme a déclaré qu’aucun arrêté préfectoral termites ne s’applique dans le département. L’état relatif à la présence de termites n’est donc pas exigible.

Dois-je fournir une information sur la mérule ?

Cela dépend de l’adresse exacte du bien. Abbeville est nommée dans l’arrêté préfectoral de la Somme, mais la délimitation porte sur des périmètres identifiés par référence cadastrale. Nous vérifions la parcelle avant de vous répondre.

Un logement du centre-ville sera-t-il forcément mal classé ?

Rien ne le garantit. La classe dépend de l’état réel de l’enveloppe et des équipements, pas de la localisation. Un logement d’avant 1946 dont les combles et les menuiseries ont été repris peut être mieux classé qu’un logement des années 1970 resté d’origine.

Qui paie le DPE lors d’une vente ?

Le diagnostic est à la charge du vendeur, qui doit le fournir dès la mise en vente. En location, il incombe au bailleur.

Le DPE tient-il compte du climat d’Abbeville ?

Oui. La méthode conventionnelle applique des données climatiques dépendant de la zone dans laquelle se situe la commune et de son altitude. Ce paramètre est intégré au calcul, sans que vous ayez à le renseigner.

Un logement vacant peut-il faire l’objet d’un DPE ?

Oui, et c’est même fréquent à Abbeville où plus de mille logements sont vacants. Le diagnostic ne dépend pas de l’occupation : il suffit que le logement soit accessible et que les équipements soient identifiables.

Que se passe-t-il si je conteste mon étiquette ?

Signalez-nous les éléments qui vous paraissent erronés. Si une donnée d’entrée est inexacte ou si un justificatif n’a pas été pris en compte, le rapport est corrigé et réenregistré. Le DPE étant opposable, cette vérification est dans l’intérêt de tous.

Quels documents préparer avant la visite ?

Les factures de travaux d’isolation, les documents techniques des équipements de chauffage et d’eau chaude, les plans ou surfaces, et pour un appartement le règlement de copropriété ainsi que les informations sur le chauffage collectif.