DPE à Saint-Gaudens (31800) : diagnostic de performance énergétique

Saint-Gaudens (31800) : un parc de piémont façonné par les Trente Glorieuses

Sous-préfecture de la Haute-Garonne et ville-centre de la communauté de communes Cœur et Coteaux Comminges, Saint-Gaudens compte 12 139 habitants et occupe une position de piémont pyrénéen, entre 338 et 558 mètres d’altitude, là où la vallée de la Garonne s’élargit au sortir des Pyrénées centrales. Cette situation n’est pas anecdotique pour qui prépare un DPE à Saint-Gaudens : elle commande la rigueur des hivers, la nature des sols et, on le verra, le classement radon de la commune.

Le recensement de l’Insee (millésime 2023, géographie au 1^er janvier 2026) dénombre 7 264 logements sur le territoire communal : 6 221 résidences principales (85,6 %), 168 résidences secondaires ou logements occasionnels (2,3 %) et 875 logements vacants, soit 12,1 % du parc. Ce taux de vacance, très supérieur à la moyenne nationale, est le premier fait qu’un vendeur saint-gaudinois doit avoir en tête : un logement inoccupé depuis plusieurs saisons se signale presque toujours par des désordres que le diagnostic va révéler — condensations, moisissures d’angle, menuiseries jouées, ventilations obstruées.

La répartition entre individuel et collectif est ici remarquablement équilibrée, ce qui est rare pour une commune de cette taille : 3 685 maisons (50,7 %) pour 3 533 appartements (48,6 %), auxquels s’ajoutent 46 « autres logements » (0,6 %). Un diagnostiqueur qui travaille à Saint-Gaudens passe donc d’une maison de ville en pierre du centre ancien à un appartement des années 1960, puis à un pavillon de lotissement, dans la même journée.

Dernier trait structurant : les locataires sont légèrement majoritaires. Sur les résidences principales, l’Insee compte 3 050 ménages locataires (49,0 %) — dont 543 en logement HLM loué vide, soit 8,7 % — contre 3 010 propriétaires occupants (48,4 %) et 161 ménages logés gratuitement (2,6 %). Le DPE n’est donc pas seulement une affaire de vente ici : c’est aussi un sujet de bailleur.

Le diagnostic de performance énergétique : contenu, méthode, durée

Le DPE décrit la performance d’un logement sous deux angles indissociables : sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. Les deux étiquettes, de A à G, sont fusionnées en une classe unique qui retient la plus défavorable des deux échelles. Un logement bien isolé mais chauffé au fioul peut donc rester mal classé — cas fréquent dans le Comminges.

Ce que le diagnostiqueur relève sur place

Depuis la refonte du 1^er juillet 2021, le DPE ne s’appuie plus sur les factures : il repose sur une méthode de calcul conventionnelle appliquée aux caractéristiques physiques du bâtiment. La visite consiste à établir un métré, à identifier la nature et l’épaisseur des parois, à repérer les ponts thermiques, à relever le type et le millésime des menuiseries, à qualifier le chauffage, l’eau chaude sanitaire et la ventilation. Chaque donnée saisie doit être justifiée : un propriétaire qui prépare ses plans, ses factures de travaux et ses notices d’appareils obtient un résultat plus fidèle à la réalité de son bien.

Le rapport comporte aussi des recommandations de travaux hiérarchisées, avec estimation des économies attendues : sans valeur d’engagement, elles constituent souvent le premier document de travail d’un projet de rénovation.

Dix ans de validité — et une règle qui a fait le ménage

Un DPE établi selon la méthode actuelle est valable dix ans. Cette durée doit toutefois être lue avec la règle transitoire qui a accompagné la réforme : la validité de tous les diagnostics réalisés avant le 1^er juillet 2021 a été écourtée. En 2026, la conséquence est sans ambiguïté : aucun DPE antérieur au 1^er juillet 2021 n’est encore utilisable. Si vous retrouvez dans votre dossier de vente un diagnostic portant une date d’avant l’été 2021, il est périmé, quelle que soit la date d’échéance imprimée dessus. Il faut le refaire.

Autre point souvent mal compris : le DPE est devenu opposable. Un acquéreur ou un locataire qui constate un écart manifeste entre l’étiquette annoncée et la réalité de son logement dispose de voies de recours — ce qui rend le sérieux du relevé initial déterminant.

Ce qui évolue en 2026

Le mode de calcul connaît un ajustement notable : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Sa révision à la baisse améliore mécaniquement la note des logements chauffés à l’électricité, convecteurs comme pompes à chaleur. À Saint-Gaudens, où une part des appartements des années 1970-1980 a été livrée en tout-électrique, cet ajustement n’est pas neutre : il ne dispense pas de travaux sur l’enveloppe, mais il peut faire basculer certains biens d’une classe à l’autre.

Ce que le bâti saint-gaudinois implique concrètement

La lecture des périodes d’achèvement est l’exercice le plus utile avant un diagnostic : elle prédit assez bien ce que l’on va trouver. Voici la répartition des résidences principales construites avant 2021, telle que l’Insee la publie :

• Avant 1919 : 350 logements, 5,6 %
• De 1919 à 1945 : 444 logements, 7,2 %
• De 1946 à 1970 : 2 031 logements, 32,7 %
• De 1971 à 1990 : 1 770 logements, 28,5 %
• De 1991 à 2005 : 1 044 logements, 16,8 %
• De 2006 à 2020 : 563 logements, 9,1 %

Au total, 45,5 % des résidences principales datent d’avant 1971, c’est-à-dire d’avant toute réglementation thermique. C’est là que se joue l’essentiel du travail énergétique de la commune.

1946-1970 : le tiers du parc, et le cœur du problème

Ces 2 031 logements constituent le bloc dominant. Ils correspondent à la période d’expansion qui a accompagné, à Saint-Gaudens, l’implantation industrielle de la fin des années 1950. On y rencontre des structures béton, des maçonneries d’agglomérés, des planchers sans rupteur et surtout des enveloppes non isolées, ou isolées après coup avec quelques centimètres de matériau ; les ponts thermiques de nez de dalle et de refends y sont systématiques. Sur ces biens, l’étiquette dépend souvent moins du générateur de chauffage que de l’état réel de l’isolation des combles et des murs.

1971-1990 : l’isolation de première génération

Les 1 770 logements de cette tranche réservent le plus de surprises. Construits après les premiers chocs pétroliers, ils bénéficient pour partie d’une isolation d’origine — mais celle-ci a vieilli : laines minérales tassées en rampants, doublages collés peu performants dès la pose, ouvrants en aluminium sans rupture de pont thermique, ventilations simple flux devenues silencieuses parce que les bouches sont encrassées. Un logement de cette période peut ainsi paraître « correct » à la visite et se classer nettement moins bien qu’attendu.

Le bâti d’avant 1919 : 350 logements de pierre

Minoritaire en nombre mais très visible dans le paysage, le bâti ancien du centre — celui qui entoure la collégiale Saint-Pierre, classée au titre des monuments historiques dès 1840, et la halle aux grains, inscrite en 2004 — obéit à une autre logique : murs épais à forte inertie, remontées capillaires en pied de mur, plafonds hauts, combles rarement aménagés. Sur ces maisons, une isolation intérieure mal conçue crée parfois plus de désordres qu’elle n’apporte de gain ; le diagnostic est alors un point de départ, à confronter à un avis technique sur la nature des maçonneries.

Une vacance élevée qui appelle une préparation particulière

Les 875 logements vacants recensés changent le déroulé pratique d’une intervention : dans un bien fermé depuis longtemps, il faut rétablir l’accès aux combles, dégager les trappes, s’assurer que compteurs et organes de chauffage sont identifiables. Un logement vide se diagnostique très bien ; un logement vide encombré, non — le rapport comportera alors davantage de valeurs par défaut, systématiquement pénalisantes.

L’état relatif à la présence de termites : une obligation qui s’impose ici

C’est le point sur lequel Saint-Gaudens se distingue de la grande majorité des communes françaises, et celui que les vendeurs découvrent souvent tardivement.

Un arrêté préfectoral qui couvre tout le département

Par arrêté préfectoral du 10 décembre 2001, une zone de surveillance et de lutte contre les termites a été instituée sur l’ensemble du département de la Haute-Garonne. Ce type d’arrêté, pris sur le fondement de l’article L.131-3 du Code de la construction et de l’habitation, délimite les secteurs contaminés ou susceptibles de l’être à court terme ; la Haute-Garonne figure au tableau national parmi les départements infestés en totalité. Saint-Gaudens n’a donc pas fait l’objet d’un classement propre : elle est couverte par le classement départemental intégral, ce qui revient au même sur le plan des obligations.

Conséquence directe : en application de l’article L.126-24 du Code de la construction et de l’habitation, la vente de tout immeuble bâti situé sur le territoire communal doit être accompagnée d’un état relatif à la présence de termites. Ce document fait partie intégrante du dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte authentique. En son absence, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour ce qui concerne la présence de termites — une exposition qui se mesure en travaux de reprise de structure, pas en quelques centaines d’euros.

Ce que le diagnostiqueur recherche, et comment

L’état termites porte sur la recherche d’indices d’infestation dans le bâti et ses abords immédiats accessibles. L’opérateur examine les bois d’œuvre, charpentes, planchers, plinthes et huisseries, mais aussi les revêtements et doublages susceptibles d’être traversés : il recherche les cordonnets de terre caractéristiques, les galeries-tunnels, les bois sonnant creux, les traces d’essaimage. Il consigne les parties visitées, celles qui ne l’ont pas été et pour quel motif. Ce dernier point est essentiel : un état termites n’est pas une garantie d’absence absolue, mais le constat de ce qui a pu être observé, dans les limites d’une intervention non destructive.

Six mois, et non dix ans

La différence de régime avec le DPE surprend systématiquement. Là où le diagnostic énergétique vaut dix ans, l’état termites n’a qu’une durée de validité de six mois, pour une raison biologique : une colonie progresse, un bâtiment sain peut être atteint en quelques mois. Une vente qui traîne — délai de prêt, purge de préemption, succession à régler — conduit donc souvent à refaire cet état avant la signature définitive, alors que le reste du dossier demeure valable. Un calendrier à anticiper dès la mise en vente, et non à découvrir chez le notaire.

Constater n’est pas traiter

Une confusion fréquente mérite d’être levée. L’état relatif à la présence de termites est une mission de constat, réalisée par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac : ce n’est ni un traitement préventif, ni un traitement curatif, ni un contrat d’entreprise. Si des indices sont relevés, le rapport le mentionne ; c’est ensuite au propriétaire de solliciter une entreprise spécialisée, qui relève d’un autre métier et d’une autre responsabilité.

L’obligation de déclarer en mairie

Beaucoup de propriétaires l’ignorent : la découverte de termites déclenche une obligation d’information de la collectivité. Les articles L.126-4 et L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation imposent que leur présence, dans un immeuble bâti ou non bâti, soit déclarée en mairie — déclaration qui incombe à l’occupant, ou au propriétaire si l’immeuble est inoccupé. Le maire peut ensuite enjoindre aux propriétaires de faire procéder, dans un délai qu’il fixe, à la recherche de termites et aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires ; en cas de carence, ces travaux sont exécutés d’office à leurs frais. C’est une police administrative, pas un conseil de bonne pratique.

Et la mérule ? Non, pas en Occitanie

La question vient naturellement, puisque les deux sujets sont souvent présentés ensemble, et la réponse est nette. L’information sur la présence d’un risque de mérule, prévue à l’article L.126-25 du Code de la construction et de l’habitation, n’est due que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Or la DREAL Occitanie indique explicitement qu’il n’existe à ce jour aucun arrêté « mérules » en Occitanie : aucune zone n’étant délimitée en Haute-Garonne, cette information n’est pas exigible lors d’une vente à Saint-Gaudens. Cela ne dispense pas de traiter une humidité persistante — ce champignon lignivore prospère dans les bois confinés indépendamment de tout zonage — mais, juridiquement, il n’y a rien à joindre au dossier.

Les autres diagnostics à prévoir dans le Comminges

Le dossier de diagnostic technique se compose selon l’âge, la nature et la localisation du bien. À Saint-Gaudens, les pièces suivantes reviennent le plus souvent.

• Amiante : exigé pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997, soit l’écrasante majorité du parc communal. Les prélèvements éventuels sont analysés par un laboratoire accrédité Cofrac. Sans matériau amianté repéré, le constat est en pratique sans limite de validité ; s’il en révèle, un suivi périodique s’impose.
• Plomb (CREP) : obligatoire avant le 1^er janvier 1949, soit ici les 350 logements d’avant 1919 et une bonne part des 444 de l’entre-deux-guerres. Valable un an en vente, six ans en location, sans limite si aucune trace n’est détectée.
• Installations de gaz et d’électricité : requises au-delà de quinze ans d’ancienneté, valables trois ans en vente et six ans en location. Sur le parc des années 1960-1970, les non-conformités les plus fréquentes restent l’absence de liaison équipotentielle en salle d’eau et les dispositifs différentiels inadaptés.
• État des risques et pollutions (ERP) : obligatoire en vente comme en location, valable six mois. Son contenu est détaillé ci-dessous.
• Surface : mesurage Carrez pour la vente d’un lot de copropriété — un enjeu réel compte tenu des 3 533 appartements recensés — et surface habitable au sens Boutin pour un bail d’habitation.
• Assainissement non collectif : hors raccordement au réseau public, le contrôle du SPANC doit dater de moins de trois ans à la date de l’acte de vente.

Radon catégorie 2 et sismicité zone 3 : deux particularités locales

L’état des risques et pollutions synthétise l’exposition du bien aux aléas connus. À Saint-Gaudens, ce n’est pas une formalité vide : la commune cumule plusieurs zonages.

Deux plans de prévention des risques naturels et un plan technologique

La commune est couverte par un plan de prévention des risques naturels consacré à la sécheresse — le retrait-gonflement des argiles — et par un plan multirisque relatif à la Garonne saint-gaudinoise moyenne. Le premier a des conséquences très concrètes sur le bâti individuel : fissuration en escalier des maçonneries, désolidarisation des annexes, mouvements différentiels des dallages sur terre-plein. Ces désordres ne relèvent pas du DPE, mais ils sont fréquemment constatés au cours de la visite.

Saint-Gaudens est en outre concernée par un plan de prévention des risques technologiques lié à l’usine de pâte à papier implantée sur le territoire communal. Le périmètre d’un PPRT emporte des prescriptions sur les constructions existantes et futures ; l’information doit figurer dans l’état des risques remis à l’acquéreur ou au locataire.

La sismicité modérée

Saint-Gaudens est classée en zone de sismicité 3, dite modérée, ce qui est cohérent avec sa position de piémont. Cette information figure obligatoirement dans l’ERP. Elle n’impose rien au vendeur d’un bien existant, mais elle déclenche des règles de construction parasismique pour le neuf et certains travaux lourds — à connaître si l’acquéreur envisage une surélévation ou une extension.

Le radon : une information utile, pas un diagnostic

Saint-Gaudens est classée en catégorie 2 au titre du potentiel radon, sur une échelle qui en compte trois : un contexte géologique pyrénéen favorable à la remontée de ce gaz radioactif naturel issu de l’uranium présent dans les roches. Deux précisions s’imposent, car le sujet est souvent mal présenté.

D’abord, le radon ne fait l’objet d’aucun diagnostic obligatoire lors d’une vente ou d’une mise en location : il n’existe pas de « diagnostic radon » au sens du dossier de diagnostic technique. Ensuite, l’obligation d’information intégrée à l’état des risques ne vise que les communes de zone 3 ; Saint-Gaudens étant en catégorie 2, cette mention n’y est pas exigée.

L’information reste néanmoins utile pour les sous-sols, caves aménagées et rez-de-chaussée sur vide sanitaire, où le gaz s’accumule préférentiellement ; une mesure volontaire est possible, par dosimètres posés durant la période de chauffe. Attention surtout à l’écueil inverse : une rénovation qui rend le bâti très étanche sans revoir la ventilation peut concentrer davantage le radon qu’auparavant.

Vente ou location : deux dossiers, deux calendriers

Pour une vente, le dossier réunit au minimum le DPE, l’état termites, l’ERP, le constat amiante et le CREP selon l’âge du bien, les états gaz et électricité au-delà de quinze ans, le mesurage Carrez en copropriété et, hors réseau public, le contrôle d’assainissement non collectif. L’ensemble est annexé à la promesse, puis à l’acte.

Pour une location, le dossier est plus léger : DPE, ERP, CREP pour l’antérieur à 1949, états gaz et électricité, surface habitable au sens Boutin. L’état termites n’est pas exigible pour un bail d’habitation, l’obligation de l’article L.126-24 visant la vente. Compte tenu des 3 050 ménages locataires recensés, cette distinction concerne une part majoritaire du parc.

Passoires thermiques et calendrier locatif

La loi Climat et Résilience a introduit un critère de performance énergétique dans la définition même du logement décent : un logement dont la classe est trop faible ne peut plus être proposé à la location, et cette exclusion s’applique par vagues successives, en commençant par les étiquettes les plus basses de l’échelle. S’y ajoutent un encadrement de l’évolution des loyers pour les biens les plus énergivores et, pour la vente de certaines monopropriétés, un audit énergétique en complément du DPE.

Nous ne publions volontairement pas ici de tableau de seuils chiffrés : ces valeurs relèvent de textes qui évoluent. Le seul document qui détermine la situation de votre logement est son DPE en cours de validité ; il indique sa classe et, le cas échéant, sa qualification de passoire thermique. Avec 45,5 % de résidences principales antérieures à 1971 et près de la moitié des ménages locataires, Saint-Gaudens est une commune où cette échéance concerne un volume significatif de biens.

Une opération de rénovation en cours sur la commune

Saint-Gaudens est le périmètre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat et de renouvellement urbain, « Cœur de Ville en Comminges », portée avec la communauté de communes Cœur et Coteaux Comminges : convention signée le 14 juin 2022, démarrage en octobre 2022, durée de cinq ans. Un avenant a intégré les évolutions réglementaires de l’Anah applicables au 1^er janvier 2024, dont l’obligation d’un audit énergétique pour les bénéficiaires de subventions de l’Anah. Pour des travaux aidés, un DPE seul ne suffit donc pas : renseignez-vous auprès du guichet local avant d’engager quoi que ce soit, l’ordre des démarches conditionnant l’éligibilité.

Questions fréquentes sur le DPE et les diagnostics à Saint-Gaudens

L’état termites est-il vraiment obligatoire à Saint-Gaudens, ou seulement conseillé ?

Il est obligatoire à la vente. L’arrêté préfectoral du 10 décembre 2001 a institué une zone de surveillance et de lutte sur l’ensemble de la Haute-Garonne : toute commune du département, Saint-Gaudens comprise, relève de l’obligation posée par l’article L.126-24 du Code de la construction et de l’habitation.

J’ai lu quelque part que l’arrêté termites de la Haute-Garonne datait de décembre 2010. Laquelle est la bonne date ?

La date à retenir est le 10 décembre 2001 : c’est sous cette date que la préfecture de la Haute-Garonne publie l’arrêté instituant la zone de surveillance et de lutte. Un autre document circule sur des sites tiers avec une référence datée de 2010, mais il s’agit d’un scan illisible non confirmé par la source préfectorale.

Faut-il un diagnostic mérule pour vendre à Saint-Gaudens ?

Non. L’information de l’article L.126-25 n’est due que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, et la DREAL Occitanie indique qu’aucun arrêté mérule n’existe en Occitanie : rien n’est à joindre à ce titre.

Mon DPE date de 2019, il indique une validité jusqu’en 2029. Puis-je l’utiliser ?

Non. La réforme du 1^er juillet 2021 a écourté la validité de tous les diagnostics antérieurs, indépendamment de la date d’échéance imprimée sur le rapport. En 2026, un DPE de 2019 est expiré et doit être refait selon la méthode en vigueur.

Mon logement est en zone de sismicité 3 : dois-je faire réaliser une étude particulière pour vendre ?

Non. Le classement en zone 3 se traduit par une mention obligatoire dans l’état des risques et pollutions, rien de plus pour la vente d’un bien existant. Les règles parasismiques s’appliquent en revanche aux constructions neuves et à certains travaux lourds d’extension ou de surélévation.

Le classement radon de la commune impose-t-il une mesure avant la vente ?

Non. Aucun diagnostic radon n’est obligatoire lors d’une vente ou d’une location. Saint-Gaudens est en catégorie 2, et l’obligation d’information intégrée à l’état des risques ne vise que les communes de zone 3. Une mesure volontaire garde toutefois son intérêt pour un logement avec sous-sol ou cave habitée.

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