DPE Bagnères-de-Bigorre (65200) — Diagnostic de Performance Énergétique dans les Hautes-Pyrénées

Dans la vallée de l’Adour, à l’entrée des Pyrénées centrales, Bagnères-de-Bigorre (~7 114 habitants, les Bagnérais) est une sous-préfecture des Hautes-Pyrénées dont le territoire communal s’étend de 440 à 2 872 mètres d’altitude, englobant à la fois le centre-ville thermal, les vallées de Lesponne et de Gripp, et la station de La Mongie — cœur du Grand Tourmalet, plus grand domaine skiable des Pyrénées françaises. C’est aussi une cité aux eaux curéatives fréquentée depuis l’époque romaine sous le nom d’Aquae Convenarum — le village des eaux — dont l’histoire thermale a attiré, au fil des siècles, Montaigne, Stendhal, Lamartine, Rossini, George Sand, Mérimée et Madame de Maintenon. En juillet 1953, Patrick Blackett (Prix Nobel de Physique 1948) et Louis Leprince-Ringuet y organisèrent une conférence fondatrice sur les rayons cosmiques qui lança l’ère de la physique des particules et des accélérateurs de haute énergie — une singularité scientifique mondiale que peu de villes de 7 000 habitants peuvent revendiquer. Sur le plan énergétique, Bagnères-de-Bigorre présente un profil atypique dans la série : 11,9 % de passoires thermiques seulement — en dessous de la moyenne nationale — mais une consommation moyenne élevée de 218 kWh/m²/an, tirée vers le haut par les grands appartements anciens des immeubles thermaux. Surtout, 43,1 % des logements sont des résidences secondaires, ce qui modèle profondément les obligations DPE et impose une vigilance particulière pour les biens à haute altitude (La Mongie, ~1 800 m) soumis à des règles DPE de zone montagne. Et, fait décisif pour toute vente : les Hautes-Pyrénées sont entièrement déclarées termitées par arrêté préfectoral — le diagnostic termites est donc obligatoire pour chaque transaction à Bagnères. EDL Diagnostic intervient à Bagnères-de-Bigorre et dans tout le 65 depuis ses équipes en Occitanie.

Bagnères-de-Bigorre et son parc immobilier : entre thermes, pistes et résidences secondaires

Bagnères-de-Bigorre s’étend sur 126 km² entre la plaine bigourdane et les sommets pyrénéens, englobant plusieurs entités immobilières distinctes : le centre-ville thermal (bâti XIXe-XXe siècles), les quartiers résidentiels des années 1960-1980, les vallées annexes (Lesponne, Gripp) et la station de La Mongie à ~1 800 m d’altitude.

Données clés du parc :

• 11,9 % de passoires thermiques (F-G) — sous la moyenne nationale (12,7 %) — profil relativement favorable
• 218 kWh/m²/an de consommation moyenne — classe D (élevée pour le chiffre mais cohérente avec un bâti thermal ancien de grandes surfaces)
• 69,4 % d’appartements / 30,6 % de maisons — parc très urbain pour une ville de montagne
• 43,1 % de résidences secondaires — profil touristique/thermal marqué
• 47,5 % de résidences principales seulement
• 9,4 % de logements vacants — taux élevé, signe d’une demande résidentielle à revitaliser
• 22 % de logements sociaux (top 5 % du département)
• 50,6 % de propriétaires (en bas du classement départemental — 465e/469)
• 43,8 % de la population a 60 ans et plus — vieillissement marqué
• Population en baisse tendancielle : de ~9 500 à 7 114 depuis 1876
• 14 entreprises RGE à Bagnères-de-Bigorre — densité 1 pour 553 logements (légèrement en-dessous de la moyenne nationale : 1/600)
• Prix appartements : ~1 576–2 070 €/m² ; maisons : ~1 965 €/m² (PAP/SquareHabitat, jan. 2026)
• 5 300 appartements (surface moyenne 43 m²), 2 382 maisons dont 1 631 résidences principales

Le double marché bagnérais : thermal vs neige

Bagnères présente une dualité immobilière inédite dans la série. D’un côté, le marché thermal du centre-ville : des appartements dans d’anciens hôtels réhabilités ou des immeubles XIXe proches des Grands Thermes et Thermes de la Reine, avec une clientèle de curistes, retraités et propriétaires de résidences secondaires. De l’autre, le marché neige de La Mongie : studios et appartements de 23 à 44 m² au pied des pistes du Grand Tourmalet, vendus à des investisseurs locatifs saisonniers et des familles pyrénéennes. Ces deux marchés cohabitent dans le même code postal 65200 mais obéissent à des logiques DPE différentes — notamment parce que les biens de La Mongie à plus de 800 m d’altitude sont soumis à des seuils DPE de zone montagne (H1c ou H2 selon altitude précise).

DPE à Bagnères-de-Bigorre : zone H2/H1c et altitude pyrénéenne

Le Diagnostic de Performance Énergétique classe chaque logement de A à G selon sa consommation annuelle (kWh/m²/an) et ses émissions de CO₂. Obligatoire depuis 2006 pour la vente et 2007 pour la location, il doit figurer dans toute annonce et être annexé aux actes.

Zones climatiques à Bagnères-de-Bigorre :

Le territoire communal de Bagnères s’étend sur une amplitude altitudinale exceptionnelle (440–2 872 m). Le centre-ville (~550–600 m) est en zone H2 — piémont pyrénéen, hivers froids et humides, étés tempérés. Les biens au-delà de 800 m (vallée de Lesponne supérieure, La Mongie à ~1 800 m) entrent dans des conditions climatiques de montagne plus sévères.

Point crucial pour les biens de La Mongie et les altitudes >800 m : pour les logements situés en zone de montagne (au sens réglementaire DPE), le seuil de la classe G est porté à 500 kWh/m²/an au lieu de 450 kWh/m²/an. Un studio de La Mongie consommant 480 kWh/m²/an n’est donc pas classé G mais F — ce qui modifie son régime d’interdiction de location.

La réforme DPE 2026 (coefficient électricité 2,3 → 1,9) bénéficie aux logements chauffés électriquement — fréquent dans les résidences de ski à La Mongie, souvent équipées de convecteurs électriques.

DPE et résidences secondaires : Les logements occupés moins de 4 mois par an sont exemptés de l’obligation de DPE et des interdictions de location. Une résidence secondaire de La Mongie utilisée uniquement le week-end et en vacances scolaires peut tomber sous ce seuil. En revanche, un meublé touristique mis en location saisonnière pour plus de 4 mois/an est soumis au DPE. L’exemption ne s’applique pas à la vente : le DPE est toujours obligatoire à la vente.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est pleinement opposable. Les DPE antérieurs à cette date ont expiré le 31 décembre 2024.

DPE vente à Bagnères-de-Bigorre

Le marché de la vente à Bagnères est structuré autour de deux flux : les successions et mutations résidentielles du centre-ville thermal, et les transactions d’investissement locatif saisonnier à La Mongie. Dans les deux cas, le DPE est obligatoire. L’exception location saisonnière (<4 mois/an) ne s’applique pas à la vente. Consultez obligations de vente.

DPE location à Bagnères-de-Bigorre : la règle des 4 mois/an

La règle des 4 mois : un bien loué moins de 4 mois par an (résidence secondaire de ski ou thermale à usage strictement personnel) est exempté du DPE et des interdictions progressives. Dès que le bien est mis en location saisonnière ou longue durée pour plus de 4 mois cumulés par an, le DPE devient obligatoire et les interdictions s’appliquent.

Avec 43,1 % de résidences secondaires, une part significative du parc de Bagnères pourrait être concernée par cette exemption — mais les propriétaires qui souhaitent rentabiliser leur bien via des plateformes de location saisonnière (Airbnb, Abritel) franchissent souvent ce seuil sans le savoir. Le gel des loyers des passoires F et G s’applique dès lors que le bien est mis en location régulière. Vérifiez votre situation sur DPE location.

Termites à Bagnères-de-Bigorre : OBLIGATOIRE — les Hautes-Pyrénées entièrement termitées

Les Hautes-Pyrénées (65) ont été déclarées entièrement termitées par arrêté préfectoral. Tout comme le Lot ou la Dordogne, le département 65 est intégralement classé en zone à risque termites. Pour toute vente d’un bien à Bagnères-de-Bigorre, un état relatif à la présence de termites doit être joint au Dossier de Diagnostic Technique. Ce diagnostic porte sur le bâtiment et dans un rayon de 10 mètres. Sa validité est de 6 mois.

Les Hautes-Pyrénées, comme l’ensemble de la région Occitanie (hors Lozère), sont couvertes par des arrêtés préfectoraux termites. Le climat doux du piémont pyrénéen — hivers relativement cléments, humidité des vallées, températures jamais extrêmes en fond de vallée — est favorable à l’activité des termites souterrains tout au long de l’année. Les structures en bois du bâti thermal ancien (charpentes, planchers, huisseries des hôtels XIXe) sont particulièrement exposées.

Voir diagnostic termites.

Mérule à Bagnères-de-Bigorre : aucune obligation

Les Hautes-Pyrénées ne disposent d’aucun arrêté préfectoral mérule. L’information mérule n’est pas requise dans le DDT. Voir mérule.

Amiante, plomb et ERP à Bagnères-de-Bigorre : risques pyrénéens multiples

Diagnostic amiante : obligatoire pour tout permis de construire antérieur au 1er juillet 1997. La quasi-totalité du bâti thermal de Bagnères — hôtels réhabilités en résidences, immeubles de standing XIXe, résidences des années 1960-1980 — entre dans ce périmètre. Voir diagnostic amiante.

Diagnostic plomb (CREP) : obligatoire pour tout logement construit avant 1949. L’architecture thermale du XIXe siècle, les villas de villégiature et les maisons bourgeoises du centre historique sont directement concernées. Voir diagnostic plomb.

ERP (État des Risques et Pollutions) :

Risques naturels majeurs : Bagnères-de-Bigorre est une commune de montagne soumise à une gamme étendue de risques naturels qui doivent tous figurer dans l’ERP :

• Avalanches : les versants au-dessus de La Mongie et dans les vallées latérales sont concernés. Des paravalanche (dont le paravalanche de Castillon ou de la Mongie, labellisé architecture contemporaine) protègent certains secteurs.
• Inondations : l’Adour et ses affluents (Adour de Gripp, Adour de Lesponne) peuvent générer des crues rapides en cas de fortes pluies ou de fonte nivale. Les biens en fond de vallée sont concernés par le PPRi.
• Mouvements de terrain : glissements de terrain et chutes de blocs sont fréquents sur les versants pyrénéens.
• Sismicité : zone 3 (modérée) — les Pyrénées sont l’une des zones sismiques actives de France métropolitaine.

Parc national des Pyrénées : la commune est incluse dans le Parc national des Pyrénées, avec 4 sites Natura 2000 (Néouvielle, Lac Bleu Léviste, vallée de l’Adour, Liset de Hount Blanque). Les projets de rénovation dans les zones cœur ou d’adhésion peuvent être soumis à des évaluations d’incidences.

Site patrimonial remarquable : le cœur historique de Bagnères bénéficie d’un Site Patrimonial Remarquable, avec les prescriptions ABF associées pour les travaux modifiant l’aspect extérieur.

Voir ERP.

Tarifs EDL Diagnostic à Bagnères-de-Bigorre

• Pack vente complet : DPE + termites (obligatoire) + amiante + plomb + électricité + gaz + ERP (+ audit si F/G)
• Pack location complet : DPE + amiante + plomb + électricité + gaz + ERP + loi Boutin

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Aides à la rénovation à Bagnères-de-Bigorre : zone H2 et 14 artisans RGE locaux

Avec 14 entreprises RGE domiciliées à Bagnères (densité légèrement inférieure à la moyenne nationale de 1/600), la ville offre une couverture satisfaisante pour les travaux éligibles, complétée par les artisans du bassin tarbais.

Les travaux prioritaires pour le bâti bagnérais :

Pour les appartements thermaux anciens (immeubles XIXe, hôtels réhabilités) : la consommation moyenne de 218 kWh/m²/an témoigne de l’important gisement de rénovation. L’isolation des planchers hauts, le remplacement des fenêtres à simple vitrage et la mise en place d’une VMC performante constituent les interventions prioritaires. Dans le Site Patrimonial Remarquable, les travaux de façade sont soumis à l’avis ABF.

Pour les studios de La Mongie (< 30 m², souvent classés F ou G) : la réforme DPE 2026 (coefficient électricité 2,3 → 1,9) améliore mécaniquement la note des biens chauffés par convecteurs électriques. Beaucoup pourraient passer de G à F, ou de F à E, sans travaux — dès la mise à jour ADEME possible depuis janvier 2026.

Pour les maisons bigourdanes (bâti en pisé ou pierre de montagne) : isolation des combles, remplacement du chauffage au fioul (encore présent dans les maisons des vallées) par une pompe à chaleur air/eau. La zone H2 ouvre droit aux primes MaPrimeRénov’ intermédiaires.

Consultez audit énergétique réglementaire et réforme DPE 2026.

FAQ — DPE Bagnères-de-Bigorre : 15 questions

1. Le DPE est-il obligatoire pour vendre à Bagnères-de-Bigorre ? Oui, sans exception depuis 2006, que ce soit pour une résidence principale, secondaire ou un bien de ski. L’exemption des biens occupés moins de 4 mois/an ne s’applique qu’à la location, pas à la vente.

2. Le diagnostic termites est-il obligatoire à Bagnères-de-Bigorre ? Oui, obligatoirement. Les Hautes-Pyrénées (65) ont été déclarées entièrement termitées par arrêté préfectoral. Pour toute vente à Bagnères-de-Bigorre, un diagnostic termites de moins de 6 mois doit être joint au DDT.

3. La mérule est-elle obligatoire à Bagnères-de-Bigorre ? Non. Les Hautes-Pyrénées ne disposent d’aucun arrêté préfectoral mérule.

4. Pourquoi Bagnères-de-Bigorre a-t-elle accueilli une conférence de physique qui a changé l’histoire des sciences ? En juillet 1953, le physicien britannique Patrick Blackett (Prix Nobel de Physique 1948, connu pour ses travaux sur les rayons cosmiques) et le physicien français Louis Leprince-Ringuet organisèrent à Bagnères une conférence internationale sur les rayons cosmiques. Cette réunion fut qualifiée de « conférence fondatrice » car elle initia le passage de l’étude des rayons cosmiques naturels vers l’ère des accélérateurs de particules construits par l’homme — dont le CERN, fondé l’année suivante en 1954. Bagnères fut choisie pour sa proximité avec l’Observatoire du Pic du Midi, plateau d’expérimentation privilégié pour la physique des hautes énergies.

5. Mon studio de La Mongie est-il soumis au DPE pour la location saisonnière ? Cela dépend de la durée totale de location annuelle. Les logements utilisés moins de 4 mois par an (occupation personnelle + location) sont exemptés du DPE et des interdictions progressives. Si votre studio est loué via des plateformes saisonnières pour plus de 4 mois par an au total, le DPE devient obligatoire et les interdictions de location des classes G (2025), F (2028) et E (2034) s’appliquent.

6. Le seuil de la classe G est-il vraiment différent pour La Mongie ? Oui. Pour les logements situés en zone de montagne (au-dessus de 800 m selon la réglementation DPE), le seuil de la classe G est de 500 kWh/m²/an au lieu de 450 kWh/m²/an. Un studio de La Mongie (~1 800 m) qui consomme 470 kWh/m²/an n’est pas en classe G mais en classe F — ce qui décale d’autant l’interdiction de location (2028 pour F, pas 2025 pour G).

7. Quelles grandes personnalités ont séjourné à Bagnères-de-Bigorre ? Bagnères fut une des stations thermales les plus courues du XIXe siècle. Parmi les illustres visiteurs : Montaigne (1580), Jeanne d’Albret (reine de Navarre, mère d’Henri IV), Madame de Maintenon (qui donna son nom au cinéma municipal), Stendhal, Alphonse de Lamartine, Gioacchino Rossini, George Sand, Prosper Mérimée et le Dauphin. La ville comptait à son apogée une quinzaine d’établissements thermaux. Les Grands Thermes et les Thermes de la Reine sont les deux établissements encore actifs aujourd’hui.

8. Mon DPE de 2019 est-il encore valable ? Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.

9. L’audit énergétique est-il obligatoire pour mon bien classé F ? Oui, depuis le 1er avril 2023 pour les maisons individuelles et bâtiments en monopropriété classés F ou G. Depuis le 1er janvier 2025, il s’applique aux logements classés E.

10. Puis-je louer mon appartement classé G à Bagnères ? Non depuis le 1er janvier 2025 (sauf si c’est une résidence secondaire occupée moins de 4 mois/an). La classe F sera interdite à partir du 1er janvier 2028.

11. Qu’est-ce que le Grand Tourmalet et son lien avec Bagnères ? La station de La Mongie est située en partie sur le territoire de la commune de Bagnères-de-Bigorre. Le domaine du Grand Tourmalet regroupe les versants de La Mongie (commune de Bagnères) et de Barèges (commune de Barèges) et constitue le plus grand domaine skiable des Pyrénées françaises avec environ 100 km de pistes. C’est aussi le secteur du col du Tourmalet (2 115 m), plus grand col routier des Pyrénées françaises, rendu célèbre par le Tour de France depuis 1910. La commune de Bagnères tire une part significative de son attractivité immobilière de ce domaine.

12. La réforme DPE 2026 bénéficie-t-elle aux logements de Bagnères ? Oui, particulièrement pour les studios de La Mongie. Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026. Les biens équipés de convecteurs électriques (très fréquents dans les résidences de ski des années 1970-1990) peuvent gagner une classe automatiquement. Vérifiez sur l’ADEME si votre DPE de 2025 peut être mis à jour gratuitement.

13. Bagnères-de-Bigorre est-elle vraiment en déprise démographique ? Oui. La population est passée de ~9 500 habitants en 1876 à 7 114 en 2023 (-25 %), avec 43,8 % de 60 ans et plus. La fermeture de la ligne ferroviaire Bagnères-Tarbes à la fin des années 1980 (remplacée par bus TER) a fragilisé l’attractivité résidentielle active. L’économie locale repose désormais principalement sur le thermalisme, le tourisme, le ski et quelques PME/PMI en aéronautique et électronique.

14. Qu’est-ce que le Festival Piano Pic ? Le Festival Piano Pic est un événement musical annuel organisé à Bagnères-de-Bigorre dont le concert phare est donné au sommet du Pic du Midi de Bigorre (2 877 m), dans l’Observatoire astronomique accessible par téléphérique. C’est l’un des seuls concerts de piano au monde organisé en haute montagne, dans un cadre scientifique et patrimonial exceptionnel. Le festival contribue au rayonnement culturel et touristique de Bagnères.

15. EDL Diagnostic intervient-il dans les communes autour de Bagnères-de-Bigorre ? Oui. Nous couvrons l’ensemble de la CC Haute-Bigorre — Campan, Cieutat, Pouzac, Argelès-Bagnères — et tout le département des Hautes-Pyrénées (Tarbes, Lourdes, Lannemezan, Argelès-Gazost, Cauterets). Voir zones d’intervention.