DPE à Châteauroux (36000) : diagnostic de performance énergétique pour vendre ou louer

26 278 logements, dont 3 397 vides : ce que le parc castelroussin change pour votre diagnostic

Avant de parler méthode de calcul ou étiquette, il faut regarder le bâti réel. D’après le recensement de l’Insee (millésime 2023), Châteauroux compte 26 278 logements. Sur cet ensemble, 22 172 sont des résidences principales, 710 seulement des résidences secondaires ou des logements occasionnels, et surtout 3 397 sont vacants, soit 12,9 % du parc. Une ville-préfecture de l’Indre sur huit logements vides : le chiffre situe immédiatement le contexte dans lequel se déroule une vente ou une mise en location à Châteauroux.

La répartition par type est presque parfaitement équilibrée, ce qui est rare : 13 258 appartements (50,5 %) pour 12 787 maisons (48,7 %), plus 233 logements d’un autre type (0,9 %). Les deux univers n’appellent pas les mêmes réflexes : pour la maison, tout se joue sur l’enveloppe et le générateur ; pour l’appartement, la performance dépend aussi de choix collectifs que le propriétaire ne maîtrise pas seul.

L’âge du bâti est le second élément décisif. Sur les 22 025 résidences principales achevées avant 2021, la période dominante est 1971-1990 avec 7 327 logements, soit 33,3 %, suivie de près par 1946-1970 avec 6 704 logements, soit 30,4 %. Autrement dit, près de deux résidences principales sur trois (63,7 %) ont été bâties entre l’après-guerre et 1990. Le bâti ancien traditionnel est minoritaire : 1 678 logements antérieurs à 1919 (7,6 %) et 1 804 achevés entre 1919 et 1945 (8,2 %). Le neuf est rare : 2 549 logements pour 1991-2005 (11,6 %) et 1 963 pour 2006-2020 (8,9 %).

Ce profil a une conséquence directe. Les logements des années 1946-1970 précèdent toute exigence thermique ; ceux des années 1971-1990 relèvent des toutes premières réglementations, dont le niveau d’exigence n’a plus rien à voir avec les standards actuels. C’est précisément ce segment qui alimente aujourd’hui les étiquettes basses, et c’est là que se concentre le potentiel de gain.

Dernier trait, tout aussi structurant : 11 341 ménages sont locataires (51,1 % des résidences principales), dont 6 231 en logement HLM loué vide (28,1 %), contre 10 385 ménages propriétaires occupants (46,8 %) et 446 ménages logés gratuitement (2,0 %). Le diagnostic y est donc autant un document de bail qu’un document de vente. Et comme les résidences principales sont passées de 22 955 en 2007 à 22 172 en 2023 à parc total stable, c’est bien la vacance qui a absorbé la différence.

Termites et mérule à Châteauroux : la double particularité qu’il faut traiter à l’adresse

C’est le point qui distingue Châteauroux de la quasi-totalité des villes où nous intervenons, et celui sur lequel les approximations sont les plus fréquentes. Deux arrêtés préfectoraux distincts concernent la commune, et aucun des deux ne vise l’intégralité du territoire communal.

L’état relatif à la présence de termites

Le département de l’Indre a été déclaré partiellement termité par l’arrêté préfectoral n° 36-2021-05-26-00003 du 26 mai 2021. Trois communes font l’objet d’un zonage au titre de cet arrêté : Saint-Maur, Châteauroux et Tournon-Saint-Martin. Ce type d’arrêté est pris sur le fondement de l’article L.131-3 du code de la construction et de l’habitation, qui permet au préfet de délimiter des zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme.

La nuance est capitale : être une commune visée par l’arrêté ne signifie pas que toute la ville est en zone termitée. L’obligation s’applique dans les zones délimitées par le zonage parcellaire annexé à l’arrêté, et deux maisons distantes de quelques centaines de mètres peuvent relever de régimes différents. La seule réponse fiable se construit à partir de l’adresse exacte et des références cadastrales, confrontées au zonage préfectoral en vigueur. Nous procédons systématiquement à cette vérification avant de vous dire si l’état termites vous sera demandé.

Lorsqu’il est exigé, le document en cause est l’état relatif à la présence de termites prévu par l’article L.126-24 du code de la construction et de l’habitation. Il est annexé à la promesse ou à l’acte authentique de vente. Attention à sa durée de validité, qui est une source d’erreur récurrente : six mois, et non dix ans comme le DPE. Un état termites établi en début d’année pour une vente qui traîne devra être refait avant la signature. Il porte sur les parties visibles et accessibles du bâtiment, sur les bois mis en œuvre, et le rapport décrit précisément les zones qui n’ont pas pu être inspectées.

L’information sur la présence d’un risque de mérule

Châteauroux figure également dans le périmètre mérule de l’Indre. Un arrêté préfectoral du 25 mai 2022 a délimité les zones de présence d’un risque de mérule dans le département, et Châteauroux y est expressément visée, là encore par un zonage parcellaire. Ce périmètre a été modifié depuis par des arrêtés préfectoraux ultérieurs : nous ne présentons donc jamais une liste figée comme étant à jour. Le périmètre applicable est celui fixé par l’arrêté préfectoral en vigueur, et il se vérifie parcelle par parcelle, à l’adresse du bien.

L’obligation correspondante découle de l’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation. Elle est de nature différente de celle des termites : lorsque le bien est situé dans une zone délimitée, le vendeur doit informer l’acquéreur de la présence d’un risque de mérule. Il ne s’agit pas d’un diagnostic normalisé au même titre que le DPE, mais d’une information à porter dans l’acte. En pratique, cette information conduit très souvent à commander une recherche de mérule, parce qu’un acquéreur informé d’un risque veut savoir à quoi s’en tenir avant de s’engager.

La mérule est un champignon lignivore qui prospère dans l’obscurité, l’humidité stagnante et l’absence de ventilation. Elle attaque les bois de structure — planchers, solives, huisseries — et peut progresser derrière un doublage sans signe extérieur pendant des mois. Les configurations à surveiller sont connues : caves et sous-sols de maisons anciennes, rez-de-chaussée sur terre-plein, logements restés inoccupés longtemps. Avec 3 397 logements vacants, ce dernier cas n’a rien de théorique : une fuite non traitée dans un logement fermé pendant deux hivers crée exactement les conditions recherchées par le champignon.

La déclaration en mairie

Deux obligations complémentaires méritent d’être rappelées. L’article L.126-4 du code de la construction et de l’habitation impose à l’occupant, ou à défaut au propriétaire, de déclarer en mairie la présence de termites dès qu’elle est constatée. L’article L.126-5 prévoit le même mécanisme déclaratif pour la mérule dès qu’un foyer est identifié dans un immeuble. Ces déclarations alimentent la connaissance du terrain qui sert ensuite à réviser les zonages préfectoraux.

Le DPE : ce qu’il mesure vraiment et combien de temps il vaut

Le diagnostic de performance énergétique décrit la performance du logement et non le comportement de ses occupants. C’est le sens de la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021 : depuis cette date, le DPE est établi selon une méthode de calcul conventionnelle unique, dite 3CL, adossée aux caractéristiques physiques du bâtiment, la méthode dite « sur factures » ayant été supprimée. Deux logements identiques obtiennent donc la même étiquette, que l’un soit occupé par une personne seule ou par une famille de cinq.

Concrètement, le diagnostiqueur relève les surfaces et les volumes, la nature et l’épaisseur des parois, la composition des planchers bas et hauts, le type de menuiseries et de vitrages, la présence d’isolants, les systèmes de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de ventilation. Ces données débouchent sur deux étiquettes, consommation d’énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre ; le classement de A à G retient la moins favorable des deux.

Le rapport ne s’arrête pas à une lettre : il comporte des recommandations de travaux hiérarchisées, une estimation des dépenses annuelles d’énergie sous forme de fourchette, et l’ensemble des données d’entrée retenues. C’est cette dernière partie qu’il faut lire en premier lorsqu’un résultat surprend, car une étiquette contestée s’explique presque toujours par une donnée d’entrée que le propriétaire peut documenter.

Le DPE est en outre opposable depuis le 1er juillet 2021 et engage la responsabilité de celui qui l’établit : il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, indépendant du propriétaire comme de l’agence.

Sa durée de validité est de dix ans, mais une règle transitoire a rendu caducs les diagnostics de l’ancienne méthode : tous les DPE établis avant le 1er juillet 2021 sont aujourd’hui expirés, sans exception. En 2026, ressortir un rapport de 2018 ou de 2020 d’un dossier de vente n’a plus aucune valeur.

Un ajustement de la méthode est par ailleurs entré en application en 2026 : le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Ce paramètre pèse sur le résultat des logements chauffés à l’électricité, très présents dans les programmes des années 1970 et 1980 qui dominent le parc de Châteauroux. Nous n’annonçons pas par avance de combien une étiquette bougera : seule la réalisation du diagnostic donne la réponse.

Ce que ce parc implique concrètement : pathologies attendues et ordre des travaux

Quand deux tiers des résidences principales datent de 1946-1990, les défauts thermiques rencontrés sur le terrain sont d’une régularité déconcertante. Voici ce que nous observons, et l’ordre dans lequel il est rationnel d’intervenir.

La toiture et les combles d’abord. Dans les pavillons castelroussins des années 1960 à 1980, les combles perdus ont souvent reçu une laine minérale d’origine, tassée, discontinue, parfois déplacée par des passages de câbles. C’est le poste où le rapport entre le coût et le gain d’étiquette est le meilleur.

Les menuiseries ensuite, mais pas seules. Le simple vitrage résiduel et les doubles vitrages de première génération, avec leurs dormants sans rupture de pont thermique, pèsent lourd. Remplacer les fenêtres sans traiter la ventilation reste cependant une erreur classique : un logement rendu étanche sans renouvellement d’air organisé développe de la condensation, des moisissures et, à terme, des désordres sur les bois. Dans une commune concernée par un zonage mérule, cette précaution n’est pas un détail de confort.

Les murs en troisième position. Le parpaing non isolé d’après-guerre et les doublages plâtre-polystyrène de faible épaisseur des années 1970-1980 constituent le gros du gisement. L’isolation par l’intérieur réduit la surface habitable et impose un traitement soigné des points singuliers ; l’isolation par l’extérieur est plus performante mais modifie l’aspect du bâtiment, ce qui suppose de vérifier les règles d’urbanisme et, en copropriété, d’obtenir une décision d’assemblée générale.

Le système de chauffage en dernier. Changer un générateur avant d’avoir traité l’enveloppe conduit à surdimensionner l’équipement et à dégrader son rendement réel. L’ordre logique reste : réduire les besoins, puis choisir le moyen de les couvrir.

Sur les 3 482 logements antérieurs à 1946, la logique diffère : le bâti traditionnel gère l’humidité par capillarité, et lui appliquer sans discernement des solutions étanches conçues pour du béton peut bloquer les transferts de vapeur et créer des désordres.

Les autres diagnostics obligatoires à Châteauroux

Le DPE ne voyage jamais seul. Selon l’âge du bien, sa nature et le type de transaction, le dossier de diagnostic technique rassemble plusieurs documents.

• Amiante. Obligatoire pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Compte tenu de la structure du parc, l’immense majorité des logements castelroussins est concernée : dalles de sol, colles, conduits, flocages et calorifugeages sont les points classiques.
• Plomb (CREP). Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, soit ici de l’ordre de 3 500 résidences principales. En vente, sa validité est illimitée si aucune trace de plomb n’est détectée, d’un an sinon ; en location, elle est de six ans dans le même cas.
• Gaz et électricité. Obligatoires dès lors que l’installation intérieure a plus de quinze ans, en vente comme en location. Sur un parc majoritairement antérieur à 1990, ces deux états sont la règle plutôt que l’exception.
• État des risques et pollutions. Fondé sur l’article L.125-5 du code de l’environnement, remis dès l’annonce puis annexé au contrat, valable six mois.
• Loi Carrez. Mesurage de la superficie privative pour la vente d’un lot de copropriété. Avec 13 258 appartements à Châteauroux, c’est un document courant.
• Loi Boutin. Mesurage de la surface habitable, obligatoire pour le bail d’habitation. Les deux mesurages n’obéissent pas aux mêmes règles et ne donnent pas le même chiffre.
• Termites et mérule. Selon la localisation exacte du bien au regard des zonages préfectoraux détaillés plus haut.

À ces documents s’ajoute, pour la vente d’un logement en monopropriété, l’audit énergétique réglementaire, requis depuis le 1er janvier 2025 pour les biens classés E, F ou G. Il propose des scénarios de travaux en une ou plusieurs étapes permettant d’atteindre un niveau de performance donné.

Risques locaux : ce que l’état des risques mentionne à Châteauroux

Un plan de prévention du risque inondation s’applique sur le territoire communal, référencé sous l’intitulé exact « PPRI INDRE CACM ». Nous citons cet intitulé sans lui associer de date d’approbation : la base publique de référence ne publie pas cette information, et nous préférons ne rien affirmer plutôt que d’écrire une date invérifiable. En revanche, aucun plan de prévention des risques technologiques ni minier ne concerne la commune.

Les autres éléments à connaître :

• Sismicité : zone 2, aléa faible. Point à noter, car l’erreur est fréquente : Châteauroux n’est pas en zone 1. Recopier une valeur voisine par analogie conduit à un état des risques faux.
• Radon : catégorie 1, la plus basse du zonage réglementaire du potentiel radon. Rappelons que le mesurage du radon n’est pas un diagnostic obligatoire en vente ou en location.
• Retrait-gonflement des argiles. Une partie du territoire communal est exposée à un aléa que les points testés font ressortir comme fort. Ce n’est pas un classement communal officiel : l’aléa varie d’une parcelle à l’autre et seule l’étude à l’adresse fait foi. Les « tassements différentiels » figurent parmi les risques recensés pour la commune.
• Sont également recensés pour Châteauroux : inondation, mouvement de terrain, séisme, radon, risque industriel et transport de marchandises dangereuses.

Copropriété et DPE collectif : le calendrier arrive à son terme

Avec 13 258 appartements, la copropriété concerne la moitié du parc castelroussin, et deux dispositifs y sont régulièrement confondus. Le DPE individuel porte sur un lot précis et vous est demandé pour le vendre ou le louer. Le DPE collectif porte sur l’immeuble entier ; il est réalisé pour le compte du syndicat des copropriétaires et voté en assemblée générale. Son déploiement a suivi un calendrier échelonné selon la taille : les copropriétés de plus de 200 lots d’abord, celles de 51 à 200 lots ensuite, et l’échéance de 2026 vise les copropriétés de 50 lots et moins. À Châteauroux, où le tissu de petites et moyennes copropriétés des années 1960 à 1980 est dense, c’est donc maintenant que la question se pose pour l’essentiel des immeubles.

Ce document alimente le projet de plan pluriannuel de travaux et sert de base à la programmation des interventions sur l’enveloppe et les équipements communs. Pour un copropriétaire bailleur dont le lot est mal classé, c’est aussi le seul levier réaliste : ravalement isolant, toiture ou remplacement du générateur collectif relèvent de décisions d’assemblée générale, pas d’une initiative individuelle.

Vendre ou louer : deux logiques différentes

À la vente, le DPE doit être disponible dès la mise en ligne de l’annonce, où l’étiquette doit figurer, et le dossier de diagnostic technique complet est annexé à la promesse puis à l’acte authentique. Un acquéreur peut engager une action s’il démontre que le classement était erroné et lui a causé un préjudice. À la location, le DPE est annexé au bail et son étiquette conditionne le droit même de louer : dans une ville où 51,1 % des ménages sont locataires, cette dimension est centrale, et nous rencontrons régulièrement des bailleurs castelroussins qui découvrent la contrainte au moment de relouer.

Passoires thermiques et logements vacants : l’enjeu castelroussin

Le calendrier d’interdiction de mise en location s’applique par lettres et par dates. Les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025 ; les logements classés F le seront à compter du 1er janvier 2028 ; les logements classés E à compter du 1er janvier 2034. Ce calendrier vise les nouveaux contrats, les renouvellements et les reconductions tacites. Un gel des loyers frappe par ailleurs les logements classés F et G.

C’est ici que le chiffre de 3 397 logements vacants prend tout son sens. Or remettre un logement vacant en location suppose un DPE en cours de validité, donc postérieur au 1er juillet 2021 : un propriétaire qui rouvre un logement fermé depuis 2019 repart nécessairement de zéro sur ce point.

Notre conseil est simple : faites établir le DPE avant d’engager les travaux de remise en état. Le rapport indiquera quels postes pèsent réellement sur le classement, ce qui évite de dépenser sur des travaux d’aspect pendant que le vrai frein reste la toiture ou les menuiseries.

Questions fréquentes sur le DPE à Châteauroux

Mon bien à Châteauroux est-il concerné par l’état termites ?

Cela dépend de son emplacement précis. Châteauroux fait partie des trois communes de l’Indre visées par l’arrêté préfectoral du 26 mai 2021, mais l’obligation s’applique uniquement dans les zones délimitées par cet arrêté, et non sur l’ensemble du territoire communal. Communiquez-nous l’adresse et les références cadastrales : nous vérifions le zonage en vigueur avant de vous répondre.

Et pour la mérule, que dois-je fournir ?

Si le bien se trouve dans une zone délimitée par l’arrêté préfectoral, vous devez informer l’acquéreur de la présence d’un risque de mérule, conformément à l’article L.126-25 du code de la construction et de l’habitation. Le périmètre a évolué depuis l’arrêté du 25 mai 2022 : il se vérifie à l’adresse, sur la base de l’arrêté en vigueur.

Mon DPE de 2019 est-il encore valable pour vendre ?

Non. Tous les DPE établis avant le 1er juillet 2021 sont expirés. Un nouveau diagnostic est nécessaire, quelle que soit la date d’échéance figurant sur l’ancien rapport.

J’ai un appartement dans un immeuble des années 1970 : à quoi m’attendre ?

C’est le segment le plus représenté à Châteauroux, avec 7 327 résidences principales achevées entre 1971 et 1990. On y rencontre fréquemment des doublages intérieurs de faible épaisseur, des menuiseries de première génération et une ventilation d’origine peu efficace. L’étiquette dépendra aussi des parties communes et du système de chauffage, collectif ou individuel.

Je veux remettre en location un logement vide depuis trois ans : quels diagnostics ?

Un DPE en cours de validité, l’état des risques, le mesurage loi Boutin, ainsi que les états gaz et électricité si les installations ont plus de quinze ans. Le CREP plomb s’ajoute si le logement est antérieur à 1949.

Faut-il un audit énergétique pour vendre une maison classée F ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2025, la vente d’un logement en monopropriété classé E, F ou G impose un audit énergétique réglementaire, qui s’ajoute au DPE et propose des scénarios de travaux en étapes.

Mon logement est chauffé à l’électricité : la réforme change-t-elle mon étiquette ?

Le coefficient de conversion en énergie primaire de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui modifie le calcul pour les logements chauffés à l’électricité, nombreux dans les programmes castelroussins des années 1970 et 1980. Seule la réalisation du diagnostic permet de connaître le résultat.

Quels risques figurent à l’état des risques pour un bien castelroussin ?

La commune relève du plan de prévention du risque inondation intitulé « PPRI INDRE CACM », de la zone de sismicité 2 et de la catégorie 1 pour le potentiel radon. Y figurent également le mouvement de terrain, les tassements différentiels, le risque industriel et le transport de marchandises dangereuses.

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EDL & Diagnostic SAS intervient à Châteauroux et dans l’agglomération de Châteauroux Métropole. Nos diagnostiqueurs sont certifiés par un organisme accrédité par le Cofrac, indépendants de tout agent immobilier et de toute entreprise de travaux, et couverts par une assurance de responsabilité civile professionnelle conforme à l’article R.271-2 du code de la construction et de l’habitation, à hauteur de 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par an. Notre cabinet s’appuie sur 15 ans d’expérience et plus de 20 000 diagnostics réalisés.

Sur une commune où deux zonages préfectoraux se superposent, nous prenons le temps de la vérification. Indiquez-nous l’adresse exacte, la nature du bien, sa surface, son année de construction et le type de transaction : nous établissons un devis gratuit et personnalisé limité aux diagnostics réellement exigés dans votre situation, et nous intervenons dans les meilleurs délais.